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注目トピックス　市況・概況 米国株見通し：伸び悩みか、3連休控え調整売り *13:45JST 米国株見通し：伸び悩みか、3連休控え調整売り （13時20分現在）S&P500先物　　　　　　5,292.50（+7.25）ナスダック100先物　　18,711.00（+14.75）米株式先物市場でS&P500先物、ナスダック100先物は小幅高、NYダウ先物は30ドル高。米金利は伸び悩み、本日の米株式市場は買い先行となりそうだ23日の主要3指数は続落。終盤の失速でダウは605ドル安と大幅に下げ、39065ドルで取引を終えた。この日発表されたPMIや新規失業保険申請件数など、強い経済指標は連邦準備制度理事会（FRB)の引き締め的な政策方針を後押し。長期金利の上昇を背景に売り優勢の展開に。エヌビディアは22日の決算発表で好業績を示したものの、他のハイテクが売られ指数を押し下げた。全般的に主力株の下げが目立ち、相場を圧迫した。本日は伸び悩みか。今晩発表の耐久財受注はやや低調な内容が予想され、年内の利下げ開始を期待した買いが入りやすい。金融当局者のハト派的な見解も支援材料となりそうだ。ただ、直近のタカ派的な連邦公開市場委員会（FOMC)議事要旨が想起され、引き締め政策の長期化を警戒した売りに押される可能性も。一方、NY市場の3連休を控え、今週買われた銘柄に利益確定や持ち高調整の売りが強まれば、上げ幅縮小の展開とみる。 ＜TY＞ 2024/05/24 13:45 みんかぶニュース 個別・材料 第一三共が堅調推移、国内大手証券が目標株価６１００円に引き上げ 　第一三共<4568.T>が堅調推移。ＳＭＢＣ日興証券は２３日、第一三共の目標株価を６１００円（従来は６０００円）に引き上げた。投資評価は「１」を継続する。研究開発費の増額による影響を織り込む一方、主力の抗がん剤「エンハーツ」の臨床試験の成功など、パイプラインの進捗状況も考慮した。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:42 みんかぶニュース 個別・材料 オークファンは小動き、「メルカリ」とデータ連携開始 　オークファン<3674.T>は小動き。午後１時ごろ、運営するショッピング・オークション相場検索サイトでフリマアプリ「メルカリ」とデータ連携を開始したと発表した。同サイト内で「メルカリ」の過去の取引データが検索できるようになったという。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:38 注目トピックス　市況・概況 東京為替：ドル・円は小動き、全般的に動意薄 *13:34JST 東京為替：ドル・円は小動き、全般的に動意薄 24日午後の東京市場でドル・円は小動きとなり、157円付近でのもみ合いが続く。NY市場の3連休を控え、全般的に動意は薄い。米10年債利回りの伸び悩みを受け、積極的なドル買いは入りづらい。ただ、日経平均株価の下げ渋りで円買いは縮小している。ここまでの取引レンジは、ドル・円は156円90銭から157円14銭、ユーロ・円は169円63銭から169円87銭、ユーロ・ドルは1.0805ドルから1.0815ドル。 ＜TY＞ 2024/05/24 13:34 みんかぶニュース 投資家動向 ＜個人投資家の予想＞ 05月24日 13時 ■ 買い予想数上昇（最新48時間） (銘柄コード) 銘柄　　　市場　　　 [ 割安/割高 ] (4385) メルカリ　　　　 東証プライム　　　　 [ 割安 ] (3042) セキュアヴェイル 東証グロース　　　　 [ 割安 ] (3326) ランシステム　　 東証スタンダード　　 [ 分析中 ] (4436) ミンカブ　　　　 東証グロース　　　　 [ 割安 ] (9331) キャスター　　　 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] ■ 売り予想数上昇（最新48時間） (銘柄コード) 銘柄　　　市場　　　 [ 割安/割高 ] (1605) ＩＮＰＥＸ　　　 東証プライム　　　　 [ 割高 ] (9235) 売れるネット広告社 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] (5242) アイズ　　　　　 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] (7366) ＬＩＴＡＬＩＣＯ 東証プライム　　　　 [ 割安 ] (4935) リベルタ　　　　 東証スタンダード　　 [ 割高 ] 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:32 みんかぶニュース 個別・材料 高千穂交易が反発、「Ｉｎｔｅｒｏｐ　Ｔｏｋｙｏ　２０２４」に参加 　高千穂交易<2676.T>が反発している。午後１時ごろ、６月１２～１４日に幕張メッセ（千葉市美浜区）で開催される「Ｉｎｔｅｒｏｐ　Ｔｏｋｙｏ　２０２４」に参加すると発表しており、新たな商談への期待から買いが入っている。 　シスコシステムズ（東京都港区）のブースで、スマートオフィスを実現するクラウドサービス「Ｃｌｏｏｍ（クルーム）」について紹介する。「Ｃｌｏｏｍ」は、クラウド管理型ネットワークソリューション「Ｃｉｓｃｏ　Ｍｅｒａｋｉ」を利用して、生産性向上や働き方の多様化を支援しスマートオフィスを実現するクラウドサービスで、会場ではデモを実施して詳細を説明するとしている。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:18 みんかぶニュース 個別・材料 ロジスネクスは底堅い動き、１５万株を上限とする自社株買いを材料視 　三菱ロジスネクスト<7105.T>は底堅い動きとなっている。２３日の取引終了後、上限を１５万株（発行済み株数の０．１４％）、または２億円とする自社株買いを実施すると発表しており、好材料視されている。取得期間は５月２４日から７月３１日までで、取締役などに対する譲渡制限付株式の付与のために交付される自己株に充当するためとしている。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:09 みんかぶニュース 市況・概況 ◎午後１時現在の値上がり値下がり銘柄数 　午後１時現在の東証プライム市場の値上がり銘柄数は６７４、値下がり銘柄数は９０６、変わらずは６９銘柄だった。業種別では３３業種中８業種が上昇。値上がり上位に電気・ガス、鉄鋼など。値下がりで目立つのは証券・商品、鉱業、不動産、電気機器、情報・通信など。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 13:03 後場の寄り付き概況 後場の日経平均は425円安でスタート、富士電機や霞ヶ関キャピタルなどが下落 [日経平均株価・TOPIX（表）]日経平均;38677.61;-425.61TOPIX;2745.08;-9.67[後場寄り付き概況]　後場の日経平均は前日比425.61円安の38677.61円と、前引け（38649.15円）からやや下げ幅を縮小してスタート。ランチタイム中の日経225先物は38660円-38720円のレンジでもみ合い。ドル・円は1ドル＝157.00-05円と午前9時頃から10銭ほど円安・ドル高水準。アジア市況は上海総合指数が前日終値を挟んだ一進一退で推移している一方、香港ハンセン指数はマイナス圏で下げ幅を拡大し0.9％ほど下落している。　後場の東京市場は前引けに比べやや買いが先行して始まった。ダウ平均先物が時間外取引で底堅く推移していることが東京市場で安心感となっているもよう。一方、国内に目立った買い材料がなく、週末ということもあり、積極的な買いを見送る向きもある。　セクターでは、証券商品先物、鉱業、不動産業が下落率上位となっている一方、電気・ガス業、鉄鋼、非鉄金属が上昇率上位となっている。　東証プライム市場の売買代金上位では、富士電機<6504>、マイクロニクス<6871>、ソシオネクスト<6526>、レーザーテック<6920>、アドバンテスト<6857>、スクリーンHD<7735>、ローツェ<6323>、霞ヶ関キャピタル<3498>、東エレク<8035>、ソフトバンクG<9984>が下落。一方、北海電力<9509>、フジクラ<5803>、資生堂<4911>、川崎重<7012>、日立<6501>、関西電<9503>、三菱電<6503>、ルネサス<6723>、小林製薬<4967>、第一三共<4568>が上昇している。 ＜CS＞ 2024/05/24 13:03 新興市場スナップショット ライフネット---大幅に4日ぶり反発、エフィッシモ・キャピタルが保有割合を20.74％に拡大 *13:03JST <7157> ライフネット 1445 +72 大幅に4日ぶり反発。投資顧問業のエフィッシモ・キャピタル・マネージメントがライフネット生命保険株の保有割合を20.74％（1664万7400株。前回19.71％）に拡大させたことが5％ルールに基づく変更報告書で明らかになり、買い手掛かりとなっている。報告義務発生日は17日で、保有目的は純投資（うち1664万7300株については、投資一任契約に基づく顧客資産運用）となっている。 ＜ST＞ 2024/05/24 13:03 注目トピックス　市況・概況 東京為替：ドル・円は底堅い、全般的に円売り *13:01JST 東京為替：ドル・円は底堅い、全般的に円売り 24日午後の東京市場でドル・円は底堅く推移し、157円台を維持。イエレン米財務長官が再三にわたり日本の為替介入をけん制したと見方から、全般的に円売りに振れやすい。また、日本のインフレ率鈍化で日銀の金融正常化論議は遠のき円売りを支援する。ここまでの取引レンジは、ドル・円は156円90銭から157円14銭、ユーロ・円は169円63銭から169円87銭、ユーロ・ドルは1.0805ドルから1.0815ドル。 ＜TY＞ 2024/05/24 13:01 みんかぶニュース 市況・概況 13時の日経平均は1円安の246円、東エレクが93.17円押し下げ 　24日13時現在の日経平均株価は前日比1.54円（-0.62％）安の246.00円で推移。東証プライムの値上がり銘柄数は672、値下がりは906、変わらずは69。 　日経平均マイナス寄与度は93.17円の押し下げで東エレク <8035>がトップ。以下、ファストリ <9983>が91.21円、アドテスト <6857>が61.46円、ＳＢＧ <9984>が36.88円、レーザーテク <6920>が25.76円と続いている。 　プラス寄与度トップは資生堂 <4911>で、日経平均を7.45円押し上げている。次いでＮＴＴデータ <9613>が7.19円、リクルート <6098>が5.69円、フジクラ <5803>が4.35円、第一三共 <4568>が3.73円と続く。 　業種別では33業種中8業種が値上がり。1位は電気・ガスで、以下、鉄鋼、ゴム製品、非鉄金属と続く。値下がり上位には証券・商品、鉱業、不動産が並んでいる。 　※13時0分0秒時点 株探ニュース 2024/05/24 13:01 みんかぶニュース 個別・材料 ヤマハ発が底堅い動き、自社株２４２９万８３００株を消却へ 　ヤマハ発動機<7272.T>が底堅い動きとなっている。２３日の取引終了後、自社株２４２９万８３００株（発行済み株数の２．３％）を８月３０日付で消却すると発表しており、好材料視されている。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:53 みんかぶニュース 市況・概況 ＩＮＰＥＸと石油資源が４日続落、ＷＴＩは３カ月ぶり安値に下落◇ 　ＩＮＰＥＸ<1605.T>と石油資源開発<1662.T>がともに４日続落。２３日の米原油先物相場はＷＴＩ（ウエスト・テキサス・インターミディエート）の７月限が前日比０．７０ドル安の１バレル＝７６．８７ドルに下落。一時７６．４３ドルと２月下旬以来、３カ月ぶりの水準に下落した。前日に米エネルギー情報局（ＥＩＡ）が発表した週間の石油在庫統計で原油在庫が増加したことを警戒する動きが続いたほか、米利下げ観測が後退するなか景気下支えに対する期待が薄らいだことも原油安要因となっている。 （注）タイトル末尾の「◇」は本文中に複数の銘柄を含む記事を表しています。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:51 みんかぶニュース 個別・材料 ＩＮＰＥＸと石油資源が４日続落、ＷＴＩは３カ月ぶり安値に下落◇ 　ＩＮＰＥＸ<1605.T>と石油資源開発<1662.T>がともに４日続落。２３日の米原油先物相場はＷＴＩ（ウエスト・テキサス・インターミディエート）の７月限が前日比０．７０ドル安の１バレル＝７６．８７ドルに下落。一時７６．４３ドルと２月下旬以来、３カ月ぶりの水準に下落した。前日に米エネルギー情報局（ＥＩＡ）が発表した週間の石油在庫統計で原油在庫が増加したことを警戒する動きが続いたほか、米利下げ観測が後退するなか景気下支えに対する期待が薄らいだことも原油安要因となっている。 （注）タイトル末尾の「◇」は本文中に複数の銘柄を含む記事を表しています。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:51 新興市場スナップショット 日本電解---大幅に5日続落、継続企業の前提に関する事項で注記を追記 *12:48JST <5759> 日本電解 998 -98 大幅に5日続落。24年3月期決算短信の継続企業の前提に関する事項について、注記を追記すると発表している。15日の開示では「継続企業の前提に関する重要な不確実性は認められないものと判断している」としていたが、会計監査人と協議した結果、借入金残高の水準の高さを踏まえて「資金繰りに重要な影響を及ぼす可能性があるため、継続企業の前提に関する重要な不確実性が存在するものと認識している」に訂正した。 ＜ST＞ 2024/05/24 12:48 みんかぶニュース 市況・概況 ＜みんかぶ・個人投資家の予想から＞＝「買い予想数上昇」５位にキャスター 　「みんかぶ」が集計する「個人投資家の予想（最新４８時間）」の２４日正午現在で、キャスター<9331.T>が「買い予想数上昇」で５位となっている。 　同社は２３日の取引終了後、ＡＩ開発のスタートアップであるオルツ（東京都港区）と、生成ＡＩを活用したプロダクトの開発やサービスを手掛ける合弁事業に関する基本合意書を締結すると発表。キャスターが持つフルリモートワークを前提とするプロダクト開発に関する知見と、オルツのＡＩ要素技術を組み合わせて事業を展開。合弁会社は９月１日に設立を予定する。全体相場が調整色を強めるなか、５月２４日の東証グロース市場で同社株に対してはＡＩ領域でのサービス拡大を見込んだ買いが集まり、ストップ高の水準となる前日比３００円高の１５２０円に買われた。株価の反騰機運の高まりを期待した投資家の存在が、買い予想数の増加に寄与したようだ。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:45 みんかぶニュース 為替・FX 債券：流動性供給入札、応札倍率３．０２倍 　２４日に実施された流動性供給（第４０６回）入札（対象：残存期間５年超１５．５年以下）は、最大落札利回り格差がマイナス０．００２％、平均落札利回り格差はマイナス０．００６％となった。応札倍率は３．０２倍となり、前回（４月１６日）の３．１３倍を下回った。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:41 みんかぶニュース 個別・材料 ダスキンが上場来高値更新、１５６万２５００株を上限とする自社株買いを実施へ 　ダスキン<4665.T>が大幅続伸し上場来高値を更新している。２３日の取引終了後に自社株買いを実施すると発表したことが好感されている。上限を１５６万２５００株（発行済み株数の３．２３％）、または５０億円としており、取得期間は５月２４日から来年４月３０日まで。資本効率の向上を図り、株主還元を充実させるとともに、経営環境の変化に応じた機動的な資本政策を可能とするためという。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:39 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（9）：当面は高い利益成長を背景にキャピタルゲインが期待できる *12:39JST リアルゲイト Research Memo（9）：当面は高い利益成長を背景にキャピタルゲインが期待できる ■株主還元策リアルゲイト<5532>は、成長のための投資を優先するため、2024年9月期の配当は行わない予定としている。上場により獲得した資金に関しては、短期的には物件の確保に活用される。同社は、渋谷区や港区におけるスモールオフィス・シェアオフィス等を一気通貫で展開しており、唯一無二の存在である。顧客からの評価が高く、右肩上がりの業績を続けているため、当面の投資スタンスはキャピタルゲインが主目的になるが、一定の利益水準に達した時点での配当の導入や、その先の東証プライム市場への昇格も期待したい。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:39 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（8）：中計では2026年9月期に売上高100億円、営業利益8.6億円を目指す *12:38JST リアルゲイト Research Memo（8）：中計では2026年9月期に売上高100億円、営業利益8.6億円を目指す ■中長期の成長戦略1. 中長期計画における数値目標リアルゲイト<5532>では2024年9月期を初年度とし、2026年9月期を最終年度とする3ヶ年の中期経営計画を推進中である。2023年9月期の業績を基準として売上高及び営業利益で年率15%前後の成長ペースを計画した。運営物件・運営面積を増やし、ストック型中心の売上構成を維持しつつ、フロー型収入の獲得も追加する。2024年9月期第2四半期が終了した時点では、通期の営業利益計画に対して上期の進捗率が100%を超えて折り返し、初年度の余裕を持った目標達成が見えてきた。下期は2025年9月期以降に向けた仕込みにリソースを充当できるため、2025年9月期以降の業績にもプラスのインパクトがでる。このような背景から、2024年9月期第2四半期の決算説明においては、営業利益の中期の成長ペースを15%から25%～30%に引き上げることが示唆された。仮に、営業利益の30%成長を前提とすると、2024年9月期は712百万円、2025年9月期は926百万円、2026年9月期は1,204百万円と想定され、この水準が達成可能な上限と考えられる。2. 成長戦略：保有モデルと大型化がポイント同社では中期経営計画の中で、6つの成長戦略を掲げている。1) 運営物件・運営面積増2) ML・保有増3) POPUPショップ・イベントスペース拡大4) 大型・築浅案件増5) 環境配慮型ビル再生6) 同社による街づくり特に成長のドライバーとして重要になるのが、「2) ML・保有増」と「4) 大型・築浅案件増」である。「2) ML・保有増」に関しては、保有モデルの比重を高めていくことで、より大きな収益を獲得できる。財務基盤が鍵となるが、サイバーエージェント傘下に入り上場したことで、金融機関の協力体制が強化されており、自己資本比率20%前後を維持しながらレバレッジを活用した展開が可能となっている。「4) 大型・築浅案件増」に関しては、同社がメインの対象としてこなかった大型ビルからFWP事業によるソリューションのニーズが増えている。この背景には、都心部の大型・築浅ビルの空室率の上昇がある。既に、同社では「RandL TAKANAWA GATEWAY（7,650m2、2023年11月竣工）」で実績を積んでいる。現在、年間8棟から10棟程度をオープンさせる組織体制が確立されており、この体制で保有モデルや大型化に取り組むことで、向こう数年間は目標とする成長が可能である。その先は、FWP事業固有の専門性を有するプロジェクトマネージャーなどの希少な人材をいかに育成できるかが成長のバロメーターとなるだろう。3. 大きく広がる潜在市場同社は、現在都心の一部エリア（渋谷区、港区、目黒区）に絞ってドミナント展開をしており、東京23区であろうとも、むやみにエリア拡大をしない方針である。潜在市場の規模感を把握するために、渋谷区・港区のオフィス床面積（2,457万m2）と同社の運営面積（9.6万m2）を比較すると1,000対4となり、大きな潜在市場が存在することがわかる。また、現状のオフィスだけでなく、ホテル・店舗・住宅などからオフィスへトランスフォーメーションをすることを考えれば、さらに事業拡大可能性が広がっている。築年数の観点では、都心5区の中小規模オフィスの80%が、大規模オフィスの56%が、築20年以上を経過しており、同社のターゲットである築古ビルの多さが確認できる。現時点で新しいビルでも、いずれ古くなり資産価値や競争力を失っていくため、ますますの差別化が求められる。これらの観点から、同社のFWP事業のターゲットは潜在的に十分あり、今後も増え続けると言えるだろう。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:38 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（7）：2024年9月期通期は売上高7,700百万円、営業利益640百万円を予想 *12:37JST リアルゲイト Research Memo（7）：2024年9月期通期は売上高7,700百万円、営業利益640百万円を予想 ■今後の見通しリアルゲイト<5532>の2024年9月期通期の業績予想は、売上高で前期比10.4%増の7,700百万円、営業利益で前期比16.6%増の640百万円、経常利益で同20.7%増の585百万円、当期純利益で同45.4%増の405百万円と利益成長を継続する計画である。売上高の内訳としては、ストック型売上5,410百万円、フロー型2,291百万円を期初に計画した。ストック型では、既存53物件の高稼働率維持、前期に獲得済の7件、1.5万m2の新規開業物件のリーシングなどが重点戦略である。フロー型では、販売用不動産2棟12億円（13億円で決済）の売却、3件11億円の大型工事竣工・引渡が期初に計画され、これらは上期にすべて完了した。通期売上高計画に対する上期の進捗率は65.1%と順調である。下期は大きなフロー収入を計画していないものの、ストック収入だけでも計画値（7,700百万円）に到達する目途が立っている。営業利益に関しては、期初に前期比16.6%増の640百万円を計画したが、通期営業利益計画に対する上期の進捗率は109.7%となった。下期の戦略としては、積極的な物件の購入とML物件の取得による仕入活動の強化、採用活動と研修プログラムを通じた人材投資の促進など費用が先行する取り組みが多く、新規物件の開業初期における損失も大きくなると想定されている。特に物件の取得に関しては、取得する規模や時期により利益への影響が増減するため、現時点での通期予想の修正は見送られた。弊社では、建築費上昇の影響でビルオーナーからの問い合わせが大幅に増えていること、上期にスタートしたML物件はいずれも同社が得意とする中目黒・池尻大橋エリアであり早期のリースアップが期待できること、目標とする営業増益のペースを15%増から25%～30%増に引き上げたこと、下期のみ損失計上となることは考えにくいことなどを勘案し、通期の利益予想は上方修正される可能性が高いと考えている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:37 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（6）：健全な財務基盤を維持しつつ、物件を取得するビジネスモデル移行に成功 *12:36JST リアルゲイト Research Memo（6）：健全な財務基盤を維持しつつ、物件を取得するビジネスモデル移行に成功 ■業績動向2. 財務状況と経営指標リアルゲイト<5532>の2024年9月期第2四半期末の総資産残高は前期末比1,026百万円増の12,433百万円となった。流動資産は同875百万円増の4,882百万円であり、2件の物件取得により販売用不動産が1,351百万円増加したことが主な要因である。固定資産は同151百万円増の7,550百万円であり、主に期中に開業したML物件に係る投資などにより建物（有形固定資産）が増加したことによる。負債合計は前期末比547百万円増の9,673百万円となった。そのうち流動負債は1,698百万円減であり、固定負債は2,245百万円増となった。不動産取得のための借入の借換え（条件変更）により短期借入金が減少し長期借入金が増加したことが主な要因である。経営指標では、流動比率（185.7%、120%〜150%が安全の目安）、固定長期適合率（77.0%、100%以下が安全の目安）など安全性に懸念はない。自己資本比率は22.1%と適正な比率を維持してレバレッジを効かせている。上場を契機に物件を取得するビジネスモデルに移行したが、健全な財務基盤を維持できている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:36 みんかぶニュース 個別・材料 王将フードが大幅反発、９月末を基準日として１株を３株に株式分割へ 　王将フードサービス<9936.T>が大幅反発し上場来高値を更新している。２３日の取引終了後、９月３０日を基準日として１株を３株に株式分割すると発表したことが好感されている。投資単位当たりの金額を引き下げることで株式の流動性を高めて投資家がより投資しやすい環境を整え、投資家層の更なる拡大を図ることが目的という。 　同時に、株式分割に伴い株主優待制度を変更すると発表した。従来制度では毎年３月末及び９月末時点で１００株以上保有する株主を対象に優待券を保有株数に応じて２０００～１万２０００円分贈呈していたが、２０００～１万７５００円分に拡充するとしている。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:35 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（5）：堅調なストック収入に加え、物件売却等によるフロー収入が業績に貢献 *12:35JST リアルゲイト Research Memo（5）：堅調なストック収入に加え、物件売却等によるフロー収入が業績に貢献 ■業績動向1. 2024年9月期第2四半期の業績概要リアルゲイト<5532>の2024年9月期第2四半期は、売上高が前年同期比28.8%増の5,013百万円、営業利益が同70.0%増の702百万円、経常利益が同64.5%増の647百万円、四半期純利益が同78.0%増の444百万円と大幅な増収増益となった。売上高に関しては、ストック型、フロー型ともに順調に増加した。ストック型売上高は、前年同期比7.8%増の2,671百万円となった。既存運営物件が安定稼働したのに加え、「ROOTS SQUARE IKEJIRI OHASHI」「LANTIQUE BY IOQ」「&NEIGHBOR nakameguro」などが開業し事業規模が拡大した。運営中物件は60棟（前年同期は58棟）、運営面積は96,334m2（同84,850m2）、ML・保有物件の稼働率は98.67%（前年同期末は96.8%）といずれも前年同期を上回った。フロー型売上高は、前年同期比65.3%増の2,341百万円と大幅な増加となった。これは、3件の大型工事竣工・引渡に加え、「PORTAL POINT HARAJUKU ANNEX」「IVY WORKS」の売却が上期に成立したことによる。なお、これらフロー関連の物件は引渡・売却後もML契約を締結しストック型売上につながっている。売上総利益は、前年同期比55.4%増の964百万円と大幅に増加した。内訳としては、共通経費配賦前のストック粗利で732百万円、フロー粗利で563百万円である。同社では固定費545百万円をストック粗利でカバーすることで、余裕をもった経営ができている。販管費は、管理部門の人件費や本社家賃で、同26.4%増の261百万円と一定水準を維持した。結果として、営業利益は同70.0%増の702百万円と通期計画の640百万円を超える水準に達した。上期は、設計・施工や物件売却によるフロー収入が多かったこと、物件取得に伴う先行費用や開業初期における損失が比較的少なかったことなどが影響した。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:35 みんかぶニュース 市況・概況 東京株式（後場寄り付き）＝日経平均株価は下げ幅縮小 　後場寄り付きの東京株式市場では、日経平均株価が前日比４００円安前後と前場終値から下げ幅を縮小させている。外国為替市場では、１ドル＝１５７円１０銭近辺で推移している。 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:34 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（4）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（2） *12:34JST リアルゲイト Research Memo（4）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（2） ■事業概要4. 業務プロセス：企画・設計から運営（ML・PM）まで一気通貫で内製化リアルゲイト<5532>では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業（宅建士）、一級建築士、1級建築施工管理士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務の重要性を認識している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。社員（83名）は精鋭が集っており、一級建築士（6名）、1級建築施工管理士（7名）、宅地建物取引士（40名）が含まれる。5. 収益構造：先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく主体となるビジネスモデルである「ML契約」では、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室が発生し損失が発生する。典型例（渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様）では、6ヶ月で損益分岐売上に達し8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円（エンド賃料の25%）が得られる。初期（6ヶ月）の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年～15年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いて考えても、物件取得費用（税金、仲介料など）が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の賃料は月650万円（エンド賃料の65%）と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却しMLにつなげている。「PM契約」は、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円（エンド賃料の8%）と粗利は相対的に低い。6. 強み：技術力・企画力・運営力により適正価格を実現同社の強みは、「技術力・企画力・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」と要約できる。「技術力」については、耐震補強をはじめ、エレベーター新設、用途変更、増築、検査済証取得、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全に生まれ変わらせることができる。「企画力」に関しては、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件をつくりあげる多彩な共用部と洗練されたデザインでノウハウを蓄積している。「運営力」に関しては、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入れ単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築は、古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費の低減にも有利であることが、適正価格での提供を実現している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:34 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（1） *12:33JST リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区でドミナントを形成。適正価格の実現が強み（1） ■事業概要1. 物件の特徴：築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生リアルゲイト<5532>は、FWP事業の単一セグメントを展開している。定義としては、主に競争力を失った築古ビルに対して耐震補強や用途変更等の抜本的な改良を行い、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルなワークプレイスを提供することで、不動産に付加価値を付与し収益性を向上させる事業である。シェアオフィス業界は、多くの企業が参入している業界ではあるが、同社では様々な側面で優位性を構築しており、ユニークなポジションを確立している。仕入れ対象は、都心部（特に渋谷区・港区・目黒区）に立地する築30年前後で延床面積300〜600坪程度のコンパクトなビルである。築古ビルは、エレベーターがない、用途が事務所ではない、耐震補強が必要など様々な課題があるものの、価格競争力のある仕入れが可能となる。再生にあたっては、需要の多い20m2〜50m2を中心とした個室（スモールオフィス）が中心となる。全物件の区画契約935件のうち約9割は事務所契約であり、その他に店舗、住居などとして賃貸されている。フリーデスクのシェアオフィスは、一部の物件（15棟）で導入されており、403件の契約があるものの、同社の売上高に占める割合は約3%と多くはない。不動産再生を行う同業他社においては、なるべく時間をかけずに軽微な修繕を行ったうえで稼働率を上げ、転売するといったビジネスモデルがよく見受けられる。一方、同社の不動産再生は、1年～2年かけて抜本的なリノベーションを行う点に特徴がある。過去の事例では、ホテルや共同住宅、倉庫や地下駐車場などをFWPに変更した実績がある。ビルごとの個性も重視しており、敢えてシリーズ化をしていない。一例を挙げると、築45年のエレベーター無しの5階建て倉庫兼事務所をFWP及び店舗の複合施設にリノベーションした（THE WORKS）。このプロジェクトでは、エレベーターやスカイテラス、ラウンジを設置し、倉庫を店舗に用途変更するなど、抜本的なリノベーションを行った。結果として、月額の坪単価で0.9万円だったものが、2.4万円まで上昇し、約2.6倍の収益性となった。2. 社会課題・顧客ニーズ：競争力を失った遊休資産の有効活用同社の顧客は、ビルオーナーとテナント企業である。同社の事業の対象となるビルオーナーは、競争力を失った築古ビルを所有しており、空室の増加や有効活用に課題をかかえている。一昔前であれば、築古のビルを解体し、新築開発することで採算が見込めたが、近年の建築費の高騰により、新築開発投資に躊躇するビルオーナーも増加してきた。同社の2023年5月時点での試算（典型例：渋谷区延床400坪の物件を想定、物件価格20億円）では、新築開発の建築費は5.6億円、竣工までの工期は22ヶ月かかる。この数値も、2024年5月時点においては、建築費の高騰や、建設業の4週8休といった働き方改革などの影響で工期は伸びることになったため、建築費は8.0億円、竣工までの工期は26ヶ月かかるという。一方で、同社の手掛ける不動産再生では、建築費は1.8億円、竣工までの工期は7ヶ月に抑制されるため、投資が4分の1以下、工期も3分の1以下で済む。一方で、築古再生物件であってもテナントニーズを的確にとらえていれば、新築開発物件と遜色ない入居テナントへの賃料設定が可能であることは、同社の実績が物語っている。また、竣工が早い分だけ先行して賃料を収受できるのもオーナーのメリットになる。不動産業界では、都心部の止まらない大規模開発と二次空室問題、コロナ禍による空室問題、大規模災害の度に改正される建築基準法・消防法（日本特有）、建築費の高騰などが社会問題となっており、これらの問題の解決策を同社は提供している。特に、建築資材や人件費の高騰によって建築費は上昇トレンドが続くと予想されており、同社にとって市場環境は追い風であるといって良い。テナント企業では、コロナ禍で進んだ働き方改革を背景に、自宅やシェアオフィス、カフェやリゾートなどワークプレイスは分散化の傾向にある。そのなかで、同社では、個性的でフレキシブルなオフィスを適正価格で借りたいというニーズ着目し、そのニーズを的確に満たすオフィスを企画・開発してきた。入居テナント業種では、情報サービス業が24.3%、経営コンサルタント業・士業事務所が10.5%、広告業が11.1%、デザイン業・映像・音楽・文字情報サービス業が7.5%と上位にきており、感度の高い企業がメインの客層であることが想像できる。3. 対象エリア：渋谷エリアを中心とした都心部にドミナント展開同社のエリア展開は、渋谷区、港区、目黒区に集中している。獲得済みプロジェクト69件中、渋谷区が28件（41%）、港区が17件（25%）、目黒区が15件（22%）であり、上記3区で87%を占める。さらにミクロに見ると、池尻大橋駅から中目黒駅までのエリアには11件、原宿から千駄ヶ谷周辺のエリアには9件の密集が存在する。ドミナント展開のメリットとしては、運営業務の効率性が挙げられる。スモールオフィスのML・PM運営には現場業務が頻繁に発生するため、自転車でも移動できる距離にあることで効率が上がる。また、賃料相場の見極めが容易な点もドミナント展開の利点である。近隣の既存プロジェクトのリーシングや運営の実績は大きな参考になる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:33 みんかぶニュース 投資家動向 ＜個人投資家の予想＞ 05月24日 12時 ■ 買い予想数上昇（最新48時間） (銘柄コード) 銘柄　　　市場　　　 [ 割安/割高 ] (4385) メルカリ　　　　 東証プライム　　　　 [ 割安 ] (3326) ランシステム　　 東証スタンダード　　 [ 分析中 ] (3042) セキュアヴェイル 東証グロース　　　　 [ 割安 ] (4436) ミンカブ　　　　 東証グロース　　　　 [ 割安 ] (9331) キャスター　　　 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] ■ 売り予想数上昇（最新48時間） (銘柄コード) 銘柄　　　市場　　　 [ 割安/割高 ] (1605) ＩＮＰＥＸ　　　 東証プライム　　　　 [ 割高 ] (9235) 売れるネット広告社 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] (5242) アイズ　　　　　 東証グロース　　　　 [ 分析中 ] (7366) ＬＩＴＡＬＩＣＯ 東証プライム　　　　 [ 割安 ] (4935) リベルタ　　　　 東証スタンダード　　 [ 割高 ] 出所：MINKABU PRESS 2024/05/24 12:32 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（2）：都心の築古中小ビルをスモール・シェアオフィス等に再生・運用する事業を展開 *12:32JST リアルゲイト Research Memo（2）：都心の築古中小ビルをスモール・シェアオフィス等に再生・運用する事業を展開 ■会社概要1. 会社概要リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中止とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するFWP事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、15期連続で増収を達成してきた。企業理念として、「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」を掲げ、その具現化に取り組んでいる。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕代表取締役である。岩本氏は、五洋建設<1893>、(株)大京、プロパスト<3236>にて現場監督や企画・販売等の経験を積んだ後に独立した。また五洋建設ではアメフト選手としても活躍し、現在もパワーリフティングを趣味とするパワフルな経営者である。2009年の創業に際しては、(株)トランジットジェネラルオフィスの傘下での起業であった。当初のビジネスモデルはPMであったが、2012年にMLを開始し、2017年以降には設計・施工にも進出した。転機が訪れたのは、コロナ禍の2021年7月である。親会社の都合により同社株式は譲渡され、サイバーエージェントの連結子会社となった。IT大手企業の傘下に入ったことで、経営管理やガバナンスの体制が整備され、2年後の2023年6月には、東京証券取引所グロース市場へスピード上場を達成した。現在は、金融機関との信頼関係も強化され、物件の保有や売却も行っており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。2. 収入モデル同社は、FWP事業の単一セグメントであるが、創業来、収入モデルとなる事業を追加してきた。現在は5つの主要モデルが存在し、主力となる事業はMLである。ビルオーナーより10～15年程度の契約で建物を賃借し、転貸する事業で、開業初期は支払家賃が先行するが、満室稼働後は安定収入が得られ、2023年9月期の全社売上構成の61.6%を占める。創業来の事業であるPMは、ビルオーナーより企画、運営を受託し、テナント賃料収入に対して一定の手数料収入等を得る事業であり、全社売上構成の6.4%を占める。再生物件保有（保有）は、自ら物件保有し、賃料収入を得る事業であり、全社売上構成の3.2%を占める。設計・施工は、設計監理契約や工事請負契約を締結し完成時に工事収入等を得る事業で、ML・PM に附随して発生する特徴があり、全社売上構成の18.5%を占める。近年同社が進出した物件売却は、保有物件の売却による収入を得る事業で、全社売上構成の10.1%を占める。財務状況の改善を図るとともに、売却後にML・PMを受託することで、安定的なストック収入にもつなげられる。ML・PM・保有は継続性・安定性の高いストック型の収入モデルであり、3つの合計で約7割を占めている。フロー型の設計・施工や物件売却も最終的にはMLやPMにつなげることを前提としており、ストック型売上を安定的に積み上げられるのが同社の強みである。同社は、創業以来順調に業績を伸ばしてきたが、特にストック型売上（ML、PM）は安定的に積み上がってきた。一方でフロー売上（設計・施工）は上下に変動する傾向にある。2022年9月期からは、保有モデルが加わり、2023年9月期からは売却モデルが加わった。設計・施工から入りMLにつなげるパターンや保有（賃料）から入り売却（キャピタルゲイン）したうえでMLにつなげるなど、多彩な提案ができるのが同社の特徴である。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HH＞ 2024/05/24 12:32

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