プロパスト Research Memo（5）：2026年5月期中間期は、賃貸開発事業の好調により大幅な増益決算

*11:05JST プロパスト Research Memo（5）：2026年5月期中間期は、賃貸開発事業の好調により大幅な増益決算 ■プロパスト<3236>の業績動向

1. 2026年5月期中間期の業績概要
2026年5月期中間期は、売上高15,637百万円（前年同期比1.7%減）、営業利益2,359百万円（同31.3%増）、経常利益2,144百万円（同42.0%増）、中間純利益1,484百万円（同42.2%増）となった。個人資産家や事業会社等に対して想定を上回る価格での売却を実現した結果、利益率は大幅に上昇し、2024年5月期中間期の水準まで回復した。

2026年5月期中間期の日本経済は、米国の通商政策の影響が自動車産業を中心に見られるものの、緩やかに回復している。ただ、同社が属する不動産業界においては、弱含みの動きが見られた。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は2025年10月が803千戸（前月比10.2%増）となったが、首都圏マンションの初月契約率は同年11月が60.2%となり、好不況の分かれ目とされる70%を下回った。

このような状況のなか、同社では事業のリスク管理をより強化し、財務体質のさらなる健全化を図る。賃貸開発事業及びバリューアップ事業においては、より厳選した新規物件の取得を行うとともに、保有物件の積極的な売却を進めた。

セグメント別では、分譲開発事業は、売上計上する引渡物件がなく、売上高・営業利益ともにゼロ（前年同期もゼロ）となった。近年は首都圏市場全体で地価や建築費が上昇し、土地の取得や高水準の収益確保が困難になっていることから、同社全体に占める売上高・営業利益のウェイトは低下している。

賃貸開発事業は、売上高は13,782百万円（前年同期比29.7%増）、営業利益は2,713百万円（同63.8%増）と大幅な増収増益となった。首都圏を中心に用地取得から賃貸マンション建築・販売まで行っており、鷹番プロジェクト、幡ヶ谷3プロジェクト及び神田三崎町プロジェクト等の14物件を売却した。収益性の高いエリアでの物件売却を進め、販売棟数が前年同期の13棟から14棟へ1棟増加した。都心の好立地における仕入れや適切な企画が奏功し、利益率は計画を上回った。

バリューアップ事業は、売上高は1,848百万円（前年同期比64.9%減）、営業利益は227百万円（同67.8%減）と減収減益となった。西中延2プロジェクト、南大塚4プロジェクト及び猿江プロジェクトの3物件を売却したものの、販売棟数が前年同期の10棟から3棟へ減少したことが主因である。同社は不動産市場の過熱感から先行きを慎重に判断しており、物件の早期販売による在庫圧縮を優先した結果、中間期時点で2026年5月期の販売予定分をすべて売却した。

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
2026年5月期中間期末の資産合計は、前期末比2,069百万円減の28,113百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に進めた結果、現金及び預金が1,827百万円増加した一方で、仕入を抑制した結果、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて7,149百万円減少したことによるものである。また、関係会社株式の取得等により、投資その他の資産が4,075百万円増加した。負債合計については、同3,253百万円減の14,753百万円となった。これは主に、保有物件の売却と借入金の返済を積極的に進めたことに伴い、借入金（長期借入金と短期借入金等の合計）が3,083百万円減少したことによる。純資産合計については、同1,184百万円増の13,359百万円となった。これは主に、中間純利益の計上等により利益剰余金が1,284百万円増加したことによる。

資産合計は減少し、純資産合計が増加したことから、自己資本比率は47.3%（前期比7.2ポイント上昇）と、中期的目標としていた30%台を大きく上回った。2025年3月期の東証プライム・スタンダード・グロース市場における不動産業平均の33.2%を大幅に上回る高い安全性を確保している。同社では、今後は自己資本比率40%台を確固たるものとし、厳しい経営環境下でも生き残れる会社を目指すとしている。また、D/Eレシオ（負債資本倍率）は1.01倍（同0.35ポイント低下）、流動比率も272.5%（同22.5ポイント上昇）であり、短期的な資金繰りに困らない十分な支払い能力を確保している。こうした強固な財務内容は、不動産の仕入などの事業面や金融機関からの借入において有利に働くと期待される。

現金及び現金同等物（以下、資金）の2026年5月期中間期末残高は、前期末比1,851百万円増加し、8,419百万円となった。各キャッシュ・フローの状況については、営業活動により獲得した資金は、9,305百万円となった。これは、主に保有物件の積極的な売却により棚卸資産が7,150百万円減少し、税引前中間純利益を2,144百万円計上したことによる。投資活動により使用した資金は、4,064百万円となった。これは、主に関係会社株式の取得により4,088百万円を使用したことによる。財務活動により使用した資金は、3,382百万円となった。これは主に、新規物件の取得等に伴う5,275百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を8,357百万円返済したことによる。

以上から、企業が生み出した利益のなかで、自由に使える資金を示すフリー・キャッシュ・フローは、前年同期より3,227百万円増加して5,241百万円となった。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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