イノベHD Research Memo（3）：店舗転貸借事業、家賃保証事業、不動産売買事業を展開

*12:03JST イノベHD Research Memo（3）：店舗転貸借事業、家賃保証事業、不動産売買事業を展開 ■イノベーションホールディングス<3484>の事業概要

1. 報告セグメント区分
同社は2023年3月期から連結決算に移行し、報告セグメント区分は、飲食店向けの居抜き店舗物件を転貸借する店舗転貸借事業（家賃保証事業を含む）、及び不動産売買事業としている。持株会社体制へ移行後の事業会社は、店舗転貸借事業を行うテンポイノベーション、不動産売買事業を行うアセットイノベーション、家賃保証事業を行うセーフティーイノベーションである。

セグメント別売上高（外部顧客への売上高）、営業利益、構成比及び営業利益率の過去5期（2020年3月期〜2024年3月期）及び2025年3月期中間期の推移を見ると、2021年3月期はコロナ禍の影響で主力の店舗転貸借事業が伸び悩む形となったが、基調として店舗転貸借事業はストック型のランニング収入（賃料・更新料収入）が安定的に拡大し、不動産売買事業（売買物件保有期間における賃料収益を含む）も寄与している。また、2022年3月期、並びに2023年3月期には売上高、営業利益とも再び拡大基調となり、さらに2023年3月期以降は利益率の高い家賃保証事業の拡大も寄与している。なお不動産売買事業は売却物件によって変動する可能性がある。

2025年3月期第2四半期累計（中間期）の売上高は店舗転貸借事業が7,305百万円（売上高構成比88.1%）で不動産売買事業が983百万円（同11.9%）、営業利益は店舗転貸借事業が567百万円（営業利益構成比82.9%）で不動産売買事業が116百万円（同17.1%）、営業利益率は店舗転貸借事業が7.8%、不動産売買事業が11.9%だった。


店舗転貸借事業は「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化

2. 店舗転貸借事業
子会社のテンポイノベーションが展開する店舗転貸借事業は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を飲食店テナントに転貸借する事業である。テンポイノベーションはターゲットを「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化して事業展開している。ターゲットエリアは飲食店舗が集中して需要が見込める東京23区を中心とする首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）、ターゲット顧客は低コストでの飲食業の出店・起業を希望する小規模事業者、ターゲット店舗は出店費用を抑えることができるため出店・起業希望者が多い飲食店の居抜き店舗である。賃借する店舗物件は不動産業者・提携先・既存出店者等の紹介や「店舗買取り.com」を通じて仕入れ、転貸借する出店希望者は不動産業者の紹介や「居抜き店舗.com」を通じて獲得している。


店舗のプロが関わることで安心安全な店舗経営と賃貸経営をともに実現

(1) ビジネスモデル
持株会社体制への以降により子会社のテンポイノベーションが事業を承継した店舗転貸借事業は各方面それぞれにメリットがあるビジネスモデルである。不動産オーナーにとっては賃貸料収入の安定や店舗出店者管理からの解放、不動産仲介にとっては店舗物件紹介や出店希望者仲介による収益獲得機会の増加、店舗出店者にとっては居抜き物件を利用することによる出店費用の負担軽減や物件開発活動工数の削減、店舗撤退者にとっては原状回復工事等の閉店費用・業務の負担軽減というメリットがある。店舗物件の関係者が多岐にわたり内装設備や法規制など専門性も必要なため、同社のような店舗物件専門のプロが関わることで安心安全な店舗経営と賃貸経営をともに実現できるビジネスモデルとなっている。


飲食店は開業・廃業による入れ替わりが激しくビジネスチャンスが豊富

(2) 飲食店はビジネスチャンスが豊富
日本の外食産業の市場規模は2020年～2021年にコロナ禍の影響で縮小したものの、それ以前は25～26兆円で安定的に推移していた巨大マーケットであり、2022年以降はコロナ禍の影響が和らいで回復基調となっている。そして飲食店数は、同社がターゲットエリアとしている東京都で約6.7万件、首都圏1都3県合計で約13.2万件に上り、東京都の飲食店の従業員数別事業者数で見ると、同社が主な顧客ターゲットとする従業員数1～9人の小規模事業者（個人経営、法人経営）が約74.3%を占めている。また、飲食店は他の産業と比較して開業・廃業による入れ替わりが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとってビジネスチャンスは豊富である。同社が保有する転貸借物件数は2025年3月期第2四半期末時点で2,545件まで拡大し、大手飲食チェーンを凌駕する規模に成長しているが、ターゲットエリアとしている東京都だけでもさらなる市場開拓余地が大きい。


ランニング収益が積み上がるサブスク（ストック）型収益モデル

(3) ストック型収益モデル
同社の店舗転貸借事業においては、不動産オーナー・不動産仲介に対して賃料・仲介手数料等を支払い、店舗出店者から賃料・手数料等を得て、その差額（転貸差益額）が同社の収益となる。店舗出店者との成約時に得るイニシャル収入（礼金・手数料等）は成約件数等によって変動するが、ランニング収入（賃料・更新料収入等）は成約以降、退店に伴う解約まで継続的に計上される。そのため、転貸借物件（賃借した物件のうち店舗出店者と転貸借契約を締結している店舗物件）数の増加に伴って収益を積み上げるストック型のビジネスモデル（転貸借物件数×転貸差益額）となる。転貸借物件数が増加基調であり、高いストック収益の割合を維持しながら売上・利益を伸ばしていけるビジネスモデルである。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）

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