ククレブ Research Memo（4）：コンパクトCRE市場を対象にソリューションサービスを提供（2）

*13:04JST ククレブ Research Memo（4）：コンパクトCRE市場を対象にソリューションサービスを提供（2） ■会社概要

（2） CREソリューションビジネスの概要
企業のCRE戦略をサポートするため、ククレブ・アドバイザーズ<276A>は顧客（企業・不動産プレイヤー）のニーズに合わせ、CREアドバイザリー、CREファンド組成、プロジェクトマネジメント、B/Sを活用した不動産投資・賃貸、不動産仲介といったソリューションサービスを提供している。2025年8月期の売上構成比は、B/Sを活用した不動産投資が64.6%と最も高く、B/Sを活用した不動産賃貸が12.3%、不動産仲介が11.3%と続く。3つのソリューションで9割弱を占めている。そのほか、CREアドバイザリーが8.5%、CREファンド組成が3.3%となり、プロジェクトマネジメントは売上は発生しなかった。

CREアドバイザリーでは、企業に対してCREの有効活用（売買・賃貸・その他取引）に関するソリューションの提案・助言に加え、不動産プレイヤーに対してCRE営業戦略の助言なども行っている。これらのコンサルティングに関する固定報酬やアドバイザリー報酬を売上に計上しているため、売上総利益率は9割程度と高い。なお、この売上総利益率はあくまで目安であり、個別案件によって変動する可能性がある。

CREファンド組成は、資産の売却意向を持つ企業に対し、SPC※などを活用してほかの不動産プレイヤーとともにファンドを組成し、ファンドの資産取得から運用・売却までをマネジメントするサービスである。同社単独で固定資産を取得するケースもあるが、20億円以上の大型案件は資金負担が大きくなるため、ファンド組成（パートナー企業との共同投資を含む）により顧客ニーズに応えている。サービス対価として、ファンド運営に伴うアセットマネジメント報酬やプロパティマネジメント報酬、出資金に応じた配当収入を売上として計上している。売上総利益率は7～8割程度となる。なお、大型物件に関しては大手不動産会社に紹介することで、仲介手数料を獲得するケースもある。

※ 企業が保有する資産の流動化や資金調達などを目的に設立される特別目的会社。

プロジェクトマネジメントでは、資産の保有意向を有する企業に対して、CREの有効利用に関する提案及び実施、テナント誘致・建物プラン策定・ゼネコン選定などのコンサルティングサービスを提供し、その報酬などを売上に計上している。プロジェクトごとの期間は比較的長く、売上総利益率は7割程度となる。

B/Sを活用した不動産投資・賃貸は、売却意向を持つ企業の資産を同社が取得し、賃貸収入や売却収入を得るビジネスである。売却時の売上総利益率は3～5割となり、賃貸収入に関しては修繕工事や維持費用などが発生するため2割程度である。売却に伴う利益率は、入札ではなく直接取引先から相対取引で物件を取得できるため、一般的な不動産売却における利益率よりも高い水準にある。

不動産仲介は「CCReB CREMa」を利用した不動産売買・賃貸の仲介サービスである。媒介手数料収入を売上に計上し、売上総利益率は9割程度である。「CCReB CREMa」は、物流施設や工場など事業用不動産に特化したマッチングシステムであり、秘匿性を保ちながら全国のユーザー（企業、不動産会社、金融機関、設計・建築会社）との物件情報のマッチングを行っている。物件の所在地（市町村レベル）、用途地域（工業地域・住居専用地域など）、資産の規模などいくつかのデータを登録し、マッチングエンジンを使ってスコアリングし、マッチング確率のランキング表示を行っている。スコアが一定以上の案件についてアプローチするため、成約までの期間短縮を実現している。

（3） 不動産テックビジネスの概要
不動産テックビジネスでは、自社で開発し社内でも利用している「CCReB AI」や「CCReB CREMa」を、サブスクリプション型の外部販売サービスとして提供している。

a） CCReB AI
「CCReB AI」は、不動産会社・資産運用会社・金融機関・建設会社・不動産調査会社など、CREに関わる幅広い企業に導入されている。CRE営業を効率化するための支援ツールとしてだけでなく、企業分析などにも活用されている。サービス提供にあたり、分析対象範囲や利用可能機能により複数のサービスプランを用意しており、月額利用料を収受している。導入企業数は非開示だが、数十社程度と見られ、契約継続率は98.9%（2020年3月～2024年8月）と高水準で推移している。同ツールを外部に販売した場合でも、同社が注力している市場で競合することはほとんどないため、CREソリューションビジネスへのマイナス影響は生じない。

b） CCReB CREMa
「CCReB CREMa」は、工場や倉庫などの事業用不動産の売却・購入、あるいは有効活用施策を検討している企業、不動産プレイヤーや金融機関など、BtoB向けの不動産情報・ニーズのマッチングを提供するシステムである。2020年10月に成功報酬型のサービスとして運用を開始したが、2023年9月からは月額料金型のサブスクリプションサービスとして、自らが登録した不動産情報・ニーズへのマッチング状況を自身で把握できる「CCReB CREMa+（ククレブクレマプラス）」や、不特定の外部とのマッチングを制限し、利用ユーザー社内専用の情報管理・マッチング機能に特化した「CCReB MB（ククレブマッチングボックス）」を展開している。

「CCReB CREMa」は、CREソリューションビジネスの案件獲得につなげるために、重要なデータベースの役割を果たしている。同システムに多くの不動産情報やニーズの登録が進むにつれて、受注件数の増加につながるためである。利用ユーザー数（無料会員を含むアカウント数）や情報登録数は、サブスクリプションサービス開始以降、順調に拡大しており、2025年8月末時点でユーザー数は502アカウント、情報登録数は6,867件※となっている。2025年8月期は、年間の紹介件数が1,688件、このうち93件が商談に結び付き、20件が成約に至った。商談件数に対する成約率は21.5%となる。

※ 情報登録から2年経過した物件/ニーズは対象外としている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤 譲）

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