注目トピックス　日本株

日産自---大幅反落、米国での減産長期化報道を嫌気

配信日時：2024/11/26 11:23 配信元：FISCO
*11:23JST 日産自---大幅反落、米国での減産長期化報道を嫌気 日産自<7201>は大幅反落。25年3月末まで米国生産を前年比17％減らすことが分かったと報じられている。ミシシッピ州とテネシー州の工場が対象となるようだ。これまで年末までの減産を決めていたが、販売不振で在庫調整を続ける必要があると判断したもよう。ちなみに、同社では業績不振で世界の生産能力を2割削減することを決定している。今回の報道を受けて、業績低迷期間の長期化が意識される形になっているようだ。 ＜ST＞

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注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（8）：2024年7月期は年配当金55.0円、総配当性向30%と大幅増配 *13:08JST LeTech Research Memo（8）：2024年7月期は年配当金55.0円、総配当性向30%と大幅増配 ■株主還元策LeTech<3497>は株主に対する利益還元を経営上の重要課題と認識しており、収益力の強化や事業基盤の整備を実施しつつ、内部留保の状況及び企業を取り巻く事業環境、経営成績等を総合的に勘案したうえで、株主に対して安定的かつ継続的な配当を実施することを基本方針としている。中期経営計画では、総配当性向20〜30%を指針として打ち出している。2019年7月期の配当開始から2期連続で増配を続けてきたが、2022年7月期はインバウンド向け大型開発案件による多額の売却損の影響を受け当期純損失を計上したことにより無配となった。2023年7月期は利益のV字回復により年配当金32.0円、配当性向12.8%と2期ぶりの復配を達成。2024年7月期は、順調な利益回復を背景に、年配当金55.0円（前期比23.0円増配）、A種種類株式の配当と合わせて、総配当性向は30%と大幅増配となった。2025年7月期は、総配当性向30%を維持し、普通株式にかかる年配当金は66.0円（前期比11.0円増配）を見込んでいる。なお、同社は2025年7月期より中間配当を実施し、中長期的な株式価値向上と、株主への利益還元の機会を充実させる方針である。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:08 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（7）：好立地物件を慎重なシミュレーションにより厳選 *13:07JST LeTech Research Memo（7）：好立地物件を慎重なシミュレーションにより厳選 ■LeTech<3497>の成長戦略・トピックス1. 金利上昇のインパクトは軽微2024年7月に、日銀は金融政策決定会合で、政策金利である短期金利（無担保コールレート）を0.25%程度に引き上げることを決定した。不動産業界にとって、金利は大きな影響をもたらす重要な要素ではあるが、これまでのところ利上げ幅は軽微であり、不動産の買い控えや不動産価格の低下などの大きな変化は見られない。同社においては、一定割合が固定金利借入であるため、金利上昇による借入コスト増大の影響は限定的である。同社では、将来さらなる利上げが実施されるリスクもあるため、不動産の流動性を重視し、好立地の物件の仕入れを優先する方針を徹底している。また、建築費の高騰が継続している面については、足元では賃料相場の上昇によってもたらされるキャッシュ・フローの増加により建築費増の影響を吸収できている。同社では、物件の仕入れ検討時にコスト面で複数シナリオを想定し慎重なシミュレーションを実施している。また、開発事業への依存度が高いことはリスクになることも踏まえ、バランスシートに依存しない収益の拡大を強化している。具体的には、不動産管理業務、富裕層向けを中心とした仲介プラットフォームの推進、不動産のオペレーション業務（ホテルのオペレーション等も対象）が中長期的な環境変化に対応するためのカギとなる。2. 資金調達状況が改善し、仕入れ好調。財務の健全性も維持同社では、仕入れが好調に進捗するなか、財務の健全性も維持している。2024年7月期末の販売用不動産（仕掛含む）の水準は、20,027百万円（前期末比3,619百万円増）と十分な先行投資を行った。この背景として、業績のV字回復により2年連続黒字を達成し、金融機関からの信頼が増したことに加え、業績回復により様々な仲介会社から積極的に案件が持ち込まれるようになったことが挙げられる。借入条件の面では、2023年7月期末の総借入の平均借入利率が2.57%であったのに対し、2024年7月期の新規借入の平均借入利率は2.30%と0.27ポイント改善した。また、大幅損失となった2022年7月期から、メガバンクを含めた借入金融機関が6行増加するなど、金融機関の取引姿勢が積極的になった点は、大きな改善と言える。有利子負債は前期末比1,243百万円増と増加したものの、財務の健全性は維持している。期末の現預金残高は2,572百万円となり、月商（2024年7月期は1,232百万円）の2倍超を確保する。自己資本比率は、2024年7月期末に21.3%（前期末比1.8ポイント上昇）と着実に改善している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:07 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（6）：2025年7月期は、経常利益10.0%増の12億円超予想 *13:06JST LeTech Research Memo（6）：2025年7月期は、経常利益10.0%増の12億円超予想 ■LeTech<3497>の今後の見通し2025年7月期の業績予想は、売上高21,630百万円（前期比46.2%増）、営業利益1,896百万円（同23.9%増）、経常利益1,221百万円（同10.0%増）、当期純利益1,256百万円（同16.3%増）と、経常利益での増益を見込んでいる。首都圏のマンション市場は、供給が減少するなか、平均価格は高水準を維持しており、足元では堅調に推移している。一方で、用地取得競争の激化、建築費の高騰、業界の人手不足などの影響を受けている。さらに、国内における金利上昇や海外経済の減速が不動産市況に大きな影響を与えるリスクも依然として存在する。このような環境のなか、同社では3ヶ年の中期経営計画の2年目が進行中である。2025年7月期は、初年度（前期）の好業績を踏まえて、営業利益、経常利益、当期純利益の業績目標を上方修正した。経常利益でいえば、当初計画値は1,100百万円であったが、1,221百万円（当初計画比121百万円増）とした。戦略としては、主力の「LEGALAND」「LEGALAND＋」などのレジデンス開発を核に、民泊マンション等の様々なタイプの物件をその土地特性に合わせて開発していく。不動産管理事業、ウェルスマネジメント事業の強化による多角化の取り組みも進展が期待される。少数精鋭による効率的な事業運営を徹底することで販管費の伸びを抑制する取り組みも継続する。2024年7月期末の販売用不動産（仕掛含む）の水準は、20,027百万円と十分確保した。なお、保有するホテル・民泊マンション物件は、観光需要が好調ななか賃貸収入で寄与しているが、良好なトラックレコードが蓄積されているため、売却の機会も狙うことになるだろう。弊社では、住居セクターの活況は継続すると見ており、東京都心での「LEGALAND」を中心とした開発・販売戦略による業績向上は確実性が高いと考えている。国内の急激な金利上昇やグローバルな景気後退など外部環境の激変がない限り、同社の事業計画の達成は十分に可能だろう。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:06 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（5）：2024年7月期は2期連続の黒字で、財務・営業ともに正常化 *13:05JST LeTech Research Memo（5）：2024年7月期は2期連続の黒字で、財務・営業ともに正常化 ■LeTech<3497>の業績動向1. 2024年7月期の業績概要同社の2024年7月期の業績は、売上高14,795百万円（前期比7.5%減）、営業利益1,530百万円（同9.9%増）、経常利益1,109百万円（同35.1%増）、当期純利益1,079百万円（同7.1%減）と、経常利益ベースで大幅な増益となった。国内経済は、コロナ禍による経済活動の停滞が終息、雇用環境や企業収益が改善し、訪日観光客数が2019年を大きく上回るなど、回復基調で推移した。1ヶ月当たりの海外からの入国者数が300万人を超える月もあった。同社の属する不動産業界においては、都市圏のマンションを中心に依然として不動産市況が底堅く推移した。一方で、金融政策の変更に伴う金利の上昇や海外における不動産需要の低下など不動産投資に対する環境が大きく変化する可能性も存在する。このような環境のなか、「LEGALAND」をはじめとしたレジデンス開発が好調に推移し、2022年7月期の大幅損失から2期連続の黒字となり、財務面、営業面での正常化が鮮明となった。売上高は若干の減収となったものの、主要KPIである経常利益に関しては、高収益開発案件の奏功及び金融コスト等の減少により、上場来最高益に匹敵する水準を達成した。販管費は、仕入伸長を背景に増加したが（前期比102百万円増）、営業外収支において、前期に資本調達にかかる諸経費を計上したため当期は金融関連費用等が減少した（前期比150百万円改善）。セグメント別では、不動産ソリューション事業が、売上高13,815百万円（前期比6.6%減）、営業利益2,084百万円（同21.1%増）となった。主力商品である「LEGALAND」の販売をはじめ、得意とするレジデンス開発物件の販売が好調であった。また、インバウンド需要の回復を背景に、同社が開発するホテル・民泊案件が高収益での売却となった。大型の売却案件の事例としては「CENTURION HOTEL」「LEGALIE道頓堀東」などがある。不動産賃貸事業は、売上高942百万円（同18.0%減）、営業利益227百万円（同8.2%減）となった。レジデンス物件及び大阪のホテル物件の販売に伴う賃貸収入の減少により減収減益となった。インバウンド需要の回復を背景として、保有する大阪の民泊マンション・京都のホテル物件の収支が大きく改善し利益率は向上した。その他事業は、売上高37百万円（同18.0%減）、営業利益37百万円（同5.4%減）となった。当期は、前期に大型の仲介案件があったため、その反動で減収減益となった。自己資本比率は目標の20%超に向上2. 財務状況と経営指標2024年7月期末の資産合計は、前期末比2,805百万円増の24,530百万円となった。このうち、流動資産は同2,464百万円増の23,119百万円となった。開発用不動産の増加に伴い仕掛販売用不動産が5,315百万円増加したことや現金及び預金が505百万円増加したことが主な要因である。固定資産は同340百万円増の1,410百万円となった。これは、長期前払費用等の「投資その他の資産」が385百万円増加したことが主な要因である。負債合計は、前期末比1,822百万円増の19,312百万円となった。このうち、流動負債は同1,005百万円増の11,903百万円となった。預り金の増加、短期借入金や1年内返済予定の長期借入金の増加が主な要因である。固定負債は同817百万円増の7,409百万円となった。不動産仕入に伴い長期借入金が増加したことが主な要因である。この結果、短期借入金・長期借入金等を合算した有利子負債は同1,243百万円増加し16,211百万円となった。純資産合計は、前期末比983百万円増の5,217百万円となった。これは、主に当期純利益1,079百万円を計上したことによる。この結果、自己資本比率が前期末の19.5%から21.3%に改善した。成長への投資を行いながら利益を蓄積し、目標である自己資本比率20～30%を達成、財務体質の健全化がさらに進んだと言える。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:05 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（4）：「LEGALAND」「LEGALAND＋」の開発実績は累計123棟 *13:04JST LeTech Research Memo（4）：「LEGALAND」「LEGALAND＋」の開発実績は累計123棟 ■LeTech<3497>の事業概要1. 賃貸住宅・マンション市場の概況東京23区の新築分譲マンションの平均価格は、2024年上半期は前年同期から低下してはいるものの、依然として1億円を超え、高値が続いている。供給戸数は2024年上半期が3千戸台と低かったものの、下半期は供給が増える予想である。東京及び大阪では賃貸住宅市場も堅調である。同社事業の主体となる都区部のマンションは、売却後に主に賃貸用として活用されるため、賃料や空室率がその価値に影響する。東京及び大阪のマンションの平均賃料は、過去5年間右肩上がりで推移している。これは需給がタイトに推移しているのに加え、建築費の高騰などの影響もあったと考えられる。空室率に関しては、両エリアにおいて低位安定で推移していると言えるだろう。新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）においてオフィスや商業不動産の空室率が上昇したのに対して、住宅においてはその影響がほぼ見られず、むしろ低下傾向にあった。東京や大阪は、そのほかの都市部と比較すると賃料が高く設定でき、空室率が低位安定という特長がある。同社では、特に高い賃料が期待できる東京都心、特に城南・城西エリアに集中して展開を行っている。2. 不動産ソリューション事業不動産ソリューション事業は、同社の主力事業である。様々なソースの物件情報から不動産を仕入れて、最適なバリューアップを実施し資産価値を高めたうえで、個人富裕層や資産保有目的の事業法人に対してニーズに即した物件を販売している。販売する収益不動産は、独自の営業ルートにより仕入れた物件を建物管理状態の改善やテナントの入れ替え、大規模修繕のほか、土地有効活用、住宅（マンション）開発、オフィス・ホテル・民泊マンションなどの商業開発、コンバージョン（既存の建物を全面的に改装して用途変更すること）、リノベーション（既存の建物に対して大規模な改装工事を行うことで建物を新築に近い状態に回復して価値を高めること）などによってバリューアップを図り、売却をしている。同社の主力商品「LEGALAND」は、敷地面積30～200坪程度、総戸数10～35戸、狭小な敷地や地域特有の制限下でも開発可能な少人数世帯向け低層賃貸マンションである。外観・ディテールにこだわり、地下フロアの設置、エレベーターや梁・柱をなくすなど企画開発ノウハウを詰め込んだ設計構造が特徴である。富裕層の相続税対策ニーズに対応しており、販売単価約3～8億円、販売利回り約4～6%で、1棟販売をしている。城南エリアや城西エリアを中心とした東京都心に112棟、関西エリアに11棟、累計123棟（2024年7月末現在の開発中物件を含む）の開発実績があり、2024年7月期には18棟の開発用地を取得し今後も拡大を目指す。また、新ブランドとして「LEGALAND＋」シリーズを展開している。大阪エリアでは既に2棟の開発実績があり、現在は大阪市都島区の「LEGALAND＋高倉町（「猫」と暮らす層向け）」を開発中のほか、東京でも「LEGALAND＋江古田（音楽・芸術大学生向け）」といったユニークなプロジェクトが進行中である。「LEGALAND」の良さは引き継ぎつつ、モダニズム建築の次の一手を担うべく、個性豊かな企画やIoTを含めた様々なプラスワンを取り込むことをコンセプトとしている。不動産ソリューション事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2020年7月期まで右肩上がりで推移してきた。2021年7月期からはコロナ禍によるマイナス影響が出始め、2022年7月期にもインバウンド向け大型開発案件の処分により大幅な損失を余儀なくされた。本来はセグメント利益率で10%前後を維持する収益性の高い事業である。2023年7月期の利益率は11.6%、2024年7月期は15.1%と回復し、財務健全化、順調な仕入れなど事業サイクルが正常化している。3. 不動産賃貸事業不動産賃貸事業は、同社保有の収益不動産や、販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入の確保を収益としている。ソリューション力を生かした効率の良い運用、情報力を生かした仕入れによる良質な資産、不動産開発のノウハウを駆使した幅広い用途への投資などが同社の強みである。保有物件の種別ポートフォリオは、住居用マンションを主体に、事務所ビルやホテル、民泊マンションなどがある。近年は戦略的に売却を積極化しているため、保有数は減少している。プロパティマネジメント事業とファシリティマネジメント事業も行っている。プロパティマネジメント事業では、2021年7月期より同分野の拡充を目指し、専門部門を立ち上げ、順調に管理受託件数を伸ばしてきた。ファシリティマネジメント事業では、物件の退去時の立会いや原状回復工事、リノベーション工事、補修工事などを行っている。これらの事業によって、開発物件を「売却して終了」ではなく、継続的な管理収入を獲得し「循環型事業」の構築に継続して取り組む計画である。不動産賃貸事業の業績は、セグメント業績を開示し始めた2017年7月期から2019年7月期まで堅調に推移してきたが、コロナ禍に入ってからは保有不動産を売却し財務体質を強化する戦略に転換している。そのため、売上高、セグメント利益ともに減少してきたが、2023年7月期以降はインバウンド需要が回復傾向にあり関西のホテル、民泊マンションが好調に推移し下げ止まり傾向である。4. その他事業その他事業は、不動産仲介事業及び国内外の富裕層ニーズに応えるウェルスマネジメント事業を行っている。法人・個人にかかわらず、顧客のニーズに合った不動産売買の仲介を主な対象としている。同社は祖業として、弁護士からの民事訴訟案件や金融機関等からのローン延滞案件に対して、任意売却の仲介及びコンサルティング等、課題解決法を提案するコンサルティング事業を営んでいた。現在では、法的案件整理以外でも同社が培った不動産コンサルティングのノウハウや情報網を生かして不動産仲介を行っている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:04 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（3）：大阪・東京の2大市場で事業を展開 *13:03JST LeTech Research Memo（3）：大阪・東京の2大市場で事業を展開 ■LeTech<3497>の特徴と強み1. 大手不動産会社との差別化領域同社の代名詞とも言える商品が、立地・デザインに拘った「LEGALAND」で、その開発実績は120棟を超える。壁式構造・狭小地での開発など大手が参入困難な市場で事業を拡大してきた。大手不動産会社が中高層の建築物で一般的に採用するラーメン構造は、柱と梁でつくったフレームによって建物を支えているため、壁の位置を動かしたり、取り払ったりなど、リフォーム・リノベーション時の間取り変更の自由度の高さが特徴であるものの、室内に柱や梁が張り出すというデメリットもある。一方「LEGALAND」の採用する壁式構造は、室内に柱や梁が出っ張らないのですっきりとした空間が確保され、入居者にとって使いやすい居住スペースとなる。壁式構造は低層マンションで採用されるのが一般的であり、狭小地に適し、工期や費用の面でも優位性がある。2. 大阪・東京での事業展開同社は大阪・東京という2大市場の双方に精通した稀有なデベロッパーである。大阪と東京では市場の動き方も不動産に対する消費者や投資家のスタンスも大きく異なるため、同社は両エリアにおいて、それぞれ最適の事業戦略を推進し、着実に業績を伸ばしている。東京都心（城南・城西）での「LEGALAND」の集中展開や大阪・京都エリアでの民泊・ホテル展開などが代表例である。3. 権利調整による多様な選択同社は、祖業より蓄積する法的整理関連ノウハウを駆使できる、大手が敬遠しがちな権利調整案件に強みを持つ。弁護士からの民事訴訟案件や、金融機関・保証会社からのローン延滞案件に関する任意売却の仲介で培った法律知識、問題解決力に基づいた企画・開発力を、仲介、賃貸、開発、売却と不動産に関わる幅広い事業領域に生かしてきた。また、権利調整案件は収益性が高く、結果として同社の仕入案件の選択肢の間口を広げる利点がある。4. 不動産管理事業展開による開発力向上同社は不動産管理機能を社内に有し、一気通貫で事業を展開する。賃貸管理に加え、原状回復工事なども手掛ける。特に、自社開発の「LEGALAND」の管理受託に力を入れており、自社物件のパフォーマンスデータの取得・分析、開発ノウハウの蓄積により、「LEGALAND」のキャッシュ・フロー創出力強化が期待できる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:03 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（2）：主力の富裕層向け低層賃貸マンション「LEGALAND」を東京エリア中心に *13:02JST LeTech Research Memo（2）：主力の富裕層向け低層賃貸マンション「LEGALAND」を東京エリア中心に ■会社概要1. 会社概要LeTech<3497>は、大阪府大阪市北区に本社を置き東京エリアでも積極的に事業拡大を続ける、独立系の総合不動産デベロッパーである。仲介・コンサルティングから土地の購入・開発まで展開し、土地活用における最適なソリューションを提供している。同社は2000年9月に創業し、「株式会社リーガル不動産」として不動産仲介コンサルティング事業を祖業としている。社名に“法律”を冠しているとおり、弁護士からの民事訴訟案件や、金融機関・保証会社からのローン延滞案件に関する任意売却の仲介、法律理解に基づく不動産コンサルティングを事業の柱としてスタートした。創業期は個人の能力に依存していたが、2012年に東京支店を開設してから、大阪・東京エリアを中心に全国的に不動産開発事業を展開するようになり、「個人商店」の時代から「チーム経営」の時代へと変化した。同社は、バブル崩壊やリーマンショック、金融円滑化法（中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律）など新法の施行及び失効といった事業そのものを揺るがす出来事を経験しながら、都度その変化に柔軟に対応して収縮と成長を繰り返してきた。そして、いかなる市況においても揺らぐことのない安定した経営基盤を築くため、任意売却事業をベースに不動産の開発、賃貸、分譲、リフォーム、介護サービスなど、多角的な事業を積極展開してきた。このような時代の潮流に合わせた機動的な経営戦略によって、総合不動産デベロッパーへと成長を遂げた。同社は、東京エリアを中心に展開する富裕層向け低層賃貸マンション「LEGALAND」を不動産開発の中心に位置付けており、123棟（2024年7月末現在の開発中物件含む）の実績がある。さらに、リーガル不動産として培った創業の精神を抱きながら未来に向けて進路を定め、“LEGAL”と“TECHNOLOGY”を融合することで新たな企業活動を創るため、2021年2月に社名を「株式会社LeTech（リテック）」に変更した。新社名には、自社の強みに今後重要性が増すDX（デジタルトランスフォーメーション）を積極的に取り組むことで、さらなる事業拡大と企業価値向上を目指すという、同社の思いが込められている。2023年10月には、創業時から同社を率いてきた平野哲司（ひらのてつじ）氏（現 取締役会長）に替わり、宮地直紀（みやじなおき）氏が代表取締役社長に就任した。2024年4月には、新体制のもと、Mission・Vision・Valuesからなる新「企業理念」が発表された。次の世代において、同社が歩むべき未来と同社が社会に対し提供したい価値を明確にするのが目的であり、役職も部署も社歴も関係無く全社員でディスカッションをして、ボトムアップにより手作りの新「企業理念」ができ上がった。Missionは、“「まだない」を見つけ、可能性の扉をひらく”であり、社内では「まだない」がキーワードとなり事業活動への浸透が図られている。Mission・Vision・Valuesのいずれにも“不動産”という言葉はなく、新しい体験価値を創造する企業として進化する強い意志が込められていることがわかる。学閥・企業閥によらず社員各自が異業種や他企業を経て培った不動産に関する各ドメインのトップレベルの知見を駆使することで、スピーディーな事業の推進を目指している。2018年10月に東証マザーズ市場に新規上場を果たし、2022年4月の東証再編においては、グロース市場に移行した。2. 事業内容同社は、業務内容を「不動産ソリューション事業」「不動産賃貸事業」「その他事業」の3つのセグメントに区分し、情報を開示している。不動産ソリューション事業は、不動産を仕入れてバリューアップを実施し資産価値を高めたうえで、主に個人富裕層や資産保有目的の事業法人に対して販売している。同事業は2024年7月期の売上構成比で93.4%、セグメント利益構成比で88.7%を占める同社の中核事業である。主力商品として低層賃貸マンションシリーズ「LEGALAND」を展開している。不動産賃貸事業は、保有の収益不動産や販売に至るまでの所有不動産からの賃貸収入を主益としている。また、マンション・ビルの継続管理などのプロパティマネジメント事業や、修繕・原状回復工事を主としたファシリティマネジメント事業も行っている。2024年7月期の売上構成比は6.4%、セグメント利益構成比で9.7%であり、宿泊施設を中心とした賃料収入が好調に推移し利益貢献をしている。その他事業では、祖業である法的案件整理や不動産コンサルティングのノウハウや情報網を活かして不動産仲介業務を行っている。法人・個人にかかわらず顧客のニーズに合った不動産売買の仲介を主な対象としている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:02 注目トピックス　日本株 LeTech Research Memo（1）：2024年7月期はレジデンス開発が好調に推移し大幅経常増益 *13:01JST LeTech Research Memo（1）：2024年7月期はレジデンス開発が好調に推移し大幅経常増益 ■要約LeTech（リテック）<3497>は、東京証券取引所（以下、東証）グロース市場に上場している独立系の総合不動産デベロッパーである。仲介・コンサルティングから土地の購入・開発まで展開し、土地活用における最適なソリューションを提供している。主力の不動産開発の中心として東京・大阪エリアに展開する富裕層向け低層賃貸マンション「LEGALAND」（リーガランド）を位置付けており、123棟（2024年7月末現在の開発中物件含む）の実績を上げている。同社の大きな強みである「LEGALAND」は、狭小地に適した壁式構造を採用することで、入居者の使いやすさや工期面・費用面での優位性を実現している。このほか、大阪・東京の両市場に精通していることや、祖業より権利調整案件を得意としてきたことによる仕入れの間口の広さも同社の特長である。1. 2024年7月期は2期連続の黒字で、財務・営業ともに正常化同社の2024年7月期の業績は、売上高14,795百万円（前期比7.5%減）、営業利益1,530百万円（同9.9%増）、経常利益1,109百万円（同35.1%増）、当期純利益1,079百万円（同7.1%減）と、経常利益ベースで大幅な増益となった。「LEGALAND」をはじめとしたレジデンス開発が好調に推移し、2022年7月期の大幅損失から2期連続の黒字となり、財務面、営業面での正常化が鮮明となった。売上高は若干の減収となったものの、主要KPIである経常利益に関しては、高収益開発案件の奏功及び金融コスト等の減少により、上場来最高益に匹敵する水準を達成した。2. 2025年7月期は経常利益10.0%増の12億円超予想2025年7月期の業績予想は、売上高21,630百万円（前期比46.2%増）、営業利益1,896百万円（同23.9%増）、経常利益1,221百万円（同10.0%増）、当期純利益1,256百万円（同16.3%増）と、増益予想を見込んでいる。同社では3ヶ年の中期経営計画（2024年7月期〜2026年7月期）の2年目が進行中である。2025年7月期は、初年度（前期）の好業績を踏まえて、営業利益、経常利益、当期純利益の業績目標を上方修正した。経常利益でいえば、当初計画値は1,100百万円であったが、1,221百万円（当初計画比121百万円増）となった。戦略としては、主力の「LEGALAND」「LEGALAND＋」（リーガランドプラス）などのレジデンス開発を核に、民泊マンション等の様々なタイプの物件をその土地特性に合わせて開発していく。3. 金利上昇のインパクトは軽微。資金調達状況が改善し、仕入れ好調同社では、仕入れが好調に進捗するなか、財務の健全性も維持している。2024年7月期末の販売用不動産（仕掛含む）の水準は、20,027百万円（前期末比3,619百万円増）と十分な先行投資を行った。この背景として、業績のV字回復により2年連続黒字を達成し、金融機関からの信頼が増したことに加え、業績回復により様々な仲介会社から積極的に案件が持ち込まれるようになったことが挙げられる。借入条件の面では、2023年7月期末の総借入の平均借入利率が2.57%であったのに対し、2024年7月期の新規借入の平均借入利率は2.30%と0.27ポイント改善した。また、大幅損失となった2022年7月期から、メガバンクを含めた借入金融機関が6行増加するなど、金融機関の取引姿勢が積極的になった点は、大きな改善と言える。有利子負債は前期末比1,243百万円増と増加したものの、財務の健全性は維持している。期末の現預金残高は2,572百万円となり、月商（2024年7月期は1,232百万円）の2倍超を確保する。自己資本比率は、2024年7月期末に21.3%（前期末比1.8ポイント上昇）と着実に改善している。■Key Points・2024年7月期はレジデンス開発が好調に推移し経常利益は大幅増益。3期前の大幅損失から2期連続の黒字で、財務・営業ともに正常化・成長投資を行いながらも収益性回復を主要因に財務基盤の健全化が進む。自己資本比率は目標の20%超に向上・2025年7月期は中期経営計画の利益計画を上方修正。経常利益12億円超予想・金利上昇のインパクトは足元軽微、好立地物件を慎重なシミュレーションにより厳選。資金調達状況の改善に加え、業績回復を背景に案件情報が増加し、仕入れ好調（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫） ＜HN＞ 2024/11/26 13:01 注目トピックス　日本株 プロパスト---東京都品川区西品川の販売用不動産を売却 *12:58JST プロパスト---東京都品川区西品川の販売用不動産を売却 プロパスト<3236>は22日、東京都品川区の販売用不動産の売却を発表した。物件概要（セグメント：賃貸開発事業）は東京都品川区西品川に所在し、地積は150.11平方メートル、建物の種類は共同住宅、構造・規模は鉄筋コンクリート造、地上6階建、延べ床面積は602.58平方メートル、総戸数は住宅15戸。引渡・決済日は2024年11月22日。売却先は海外の法人。売却価格は2024年5月期の純資産の30％以下となる。なお、同社と売却先との間には、記載すべき資本関係・人的関係はなく、属性についても問題はない。 ＜AK＞ 2024/11/26 12:58
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