セレコーポレーション Research Memo（1）：賃貸開発事業の引き渡しずれ込みにより減収減益

*11:01JST セレコーポレーション Research Memo（1）：賃貸開発事業の引き渡しずれ込みにより減収減益 ■要約

1. 会社概要
セレコーポレーション<5078>は、土地有効活用のコンサルティング、自社開発物件から賃貸経営までワンストップで行うビジネスを強みとする「アパート専門メーカー」である。東京圏（東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県）・若者たち・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業を目指している。アパート経営に関するコンサルティング及びソリューション提供を行う賃貸住宅事業、不動産の開発・販売を行う賃貸開発事業、アパートの管理受託によるプロパティマネジメント業務などを行う賃貸経営事業を展開し、「アパート専門メーカー」として、各事業部門で高い専門性と技術力を発揮している。また、子会社の（株）セレレントパートナーズでは、賃貸アパートの入居者に対する不動産賃貸保証業務を行っている。

2. 2026年2月期中間期の業績概要
2026年2月期中間期の連結業績は、売上高10,799百万円（前年同期比6.8%減）、営業利益1,047百万円（同5.6%減）、経常利益1,050百万円（同7.0%減）、親会社株主に帰属する中間純利益685百万円（同12.9%減）となった。賃貸開発事業において、一部物件の販売・引き渡しがずれ込んだことにより、売上高・経常利益ともに前年同期比で減収減益となった。一方で、賃貸経営事業は売上高・セグメント利益の双方で増加し、ストック型収益の安定性が改めて示された。売上総利益率は前年同期比で2.6ポイント改善しており、収益構造は着実に強化されている。背景には、建築コスト上昇分を適切に価格へ転嫁したことや、原価管理の徹底があると見られる。主要指標では建築実績が堅調で、管理戸数は12,000戸を突破後も増加基調にある。上期業績は計画を下回ったが、通期見通しは据え置かれており、下期での巻き返しが期待されると弊社では見ている。

3. 2026年2月期の業績見通し
2026年2月期の連結業績は、売上高25,888百万円（前期比8.2%増）、営業利益2,258百万円（同11.9%増）、経常利益2,260百万円（同10.8%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,527百万円（同7.8%増）を予想している。長期経営ビジョン「ビジョン2030」の実現に向け、「選択と集中」による経営資源の絞り込みを通じたニッチ戦略の遂行と、差別化を通じた付加価値の提供を基本方針として取り組む。賃貸住宅事業では、旗艦ブランド「My Style vintage」の販売に一層注力するほか、新規紹介先の開拓と関係強化、自社集客力強化による反響受注拡大と収益性の向上、環境配慮型アパートの提案力の強化を図る。賃貸開発事業では、用地選定基準の遵守による付加価値最大化や、安定的な成長を目指し取引先との連携強化、賃貸経営事業では、賃貸住宅事業及び賃貸開発事業との協働強化により管理戸数の増加に注力する。また、次世代の経営者育成、働き方改革の推進、デジタル化推進など、人的資本経営と業務効率化に向けた投資を継続する。このような戦略的取り組みの成果として、特に賃貸開発事業において大幅な増収増益が見込まれており、全体としても堅調な成長を維持する見通しである。選択と集中による戦略とデジタル・人的資本・技術の三位一体改革が奏功しつつある状況であり、定量的成果により裏付けがなされていることから、通期計画達成の蓋然性は高いと弊社では見ている。

2026年2月期中間期においては、売上高・利益が期初予想を下回ったものの、下期に賃貸開発事業の物件引き渡しが集中することから、通期では計画達成を見込んでいる。特に賃貸住宅事業では着工スピードの向上と工期短縮による生産性改善が見込まれており、減収率の縮小と利益率の維持が期待される。また、原価上昇への対応、効率化投資、人財育成といった中期的テーマを同時に進めており、安定的かつ持続的な成長に向けた地盤強化が進行中である。中間期の業績が計画を下回った主な要因は賃貸開発事業の引き渡し案件のずれ込みにあるため、通期業績予想が据え置かれていることは、同社が下期での業績回復に確信を持っていることを示唆している。賃貸経営事業の安定的な成長と賃貸開発事業の確実な下期売上計上が、通期目標達成及び中長期ビジョン実現のカギとなるだろう。

■Key Points
・「アパート専門メーカー」として、東京圏・若者たち・鉄骨造アパートに絞り込み、圧倒的シェアを誇るニッチトップ企業
・2026年2月期中間期は賃貸開発事業の引き渡しずれ込みにより減収減益となるも主要指標は堅調に推移しており、収益性は着実に強化されている
・2026年2月期通期予想は据え置き。特に賃貸開発事業において下期での挽回を見込む

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木 稜司）

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