注目トピックス　日本株

日産東京販売ホールディングス---統合報告書をコーポレートサイトに公開

配信日時：2024/10/04 18:53 配信元：FISCO
*18:53JST 日産東京販売ホールディングス---統合報告書をコーポレートサイトに公開 日産東京販売ホールディングス<8291>は9月30日、統合報告書「Integrated Report 2024」を同社コーポレートサイトに公開したことを発表。

同社の統合報告書は、業績などの財務情報、経営方針、成長戦略、サステナビリティへの取り組みなどの非財務情報をまとめている。

今回の「Integrated Report 2024」は、三回目の発行となる。「人的資本の充実」に焦点を当て、多角的・包括的な観点からその取り組みを詳述し、各領域でいきいきと働く社員を数多く紹介している。また、2023年4月に開始した中期経営計画の取り組みの現状や株価・PBRに対する課題認識と今後の方策、TCFD提言に沿ったリスク分析結果なども盛り込まれている。なお、11月には同報告書の英語版を公開する予定である。

同社は、統合報告書をすべてのステークホルダーとの対話促進のツールとして積極的に活用し、今後も同社の取り組みの理解につながる情報の発信に、よりいっそう努めていく。

＜AK＞

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注目トピックス　日本株 出来高変化率ランキング（14時台）～ソフト99、さくらなどがランクイン *15:13JST 出来高変化率ランキング（14時台）～ソフト99、さくらなどがランクイン ※出来高変化率ランキングでは、直近5日平均の出来高と配信当日の出来高を比較することで、物色の傾向など市場参加者の関心を知ることができます。■出来高変化率上位　[9月18日　14:32　現在]（直近5日平均出来高比較）銘柄コード 　 銘柄名 　 出来高 　 5日平均出来高 　 出来高変化率 　 株価変化率<4464> ソフト99　　　　 1341500　　117715.84　　367.13%　0.1904%<5856> エルアイイエイチ　　9082500　　18394.88　　320.61%　-0.0952%<7451> 三菱食品　　　　　　85300　　55035.8　　242.25%　-0.0015%<3823> WHYHOWDO　　12489000　　170172.7　　227.4%　0.0555%<5998> アドバネクス　　　　141000　　38418.24　　216.33%　0.1581%<7603> ジーイエット　　　　3391400　　200164.5　　204.25%　-0.2254%<9644> タナベコンサル　　　265700　　31974.98　　200.05%　0.011%<1456> iF225ベア　　　516777　　171582.353　　195.49%　-0.0156%<3569> セーレン　　　　　　379500　　243303.3　　181.62%　-0.016%<3778> さくら　　　　　　　2501800　　1492889.3　　174.3%　0.1787%<9386> 日コンセプト　　　　20300　　12302.2　　164.85%　-0.0016%<6125> 岡本工　　　　　　　51400　　55853.2　　161.34%　0.0576%<5216> 倉元　　　　　　　　1552700　　66203.08　　160.11%　-0.0198%<2635> NF500スコア　　26140　　46947.946　　159.38%　0.0087%<3850> NTTDIM　　　　59200　　49374.2　　156.76%　0.0681%<3323> レカム　　　　　　　102266800　　3883561.04　　153.54%　0.258%<6231> 木村工機　　　　　　15800　　69335　　152.3%　-0.0157%<7806> MTG　　　　　　　630800　　842861.4　　152.26%　0.0875%<378A> ヒット　　　　　　　119100　　67295.24　　148%　0.014%<288A> ラクサス　　　　　　570700　　29644.62　　139.89%　0%<4316> ビーマップ　　　　　833500　　383445.18　　139.39%　0.177%<7717> Vテクノロジー　　　284300　　250832　　135.62%　0.0945%<366A> ウェルネスC　　　　237600　　205558.88　　132.94%　0.0694%<3683> サイバリンクス　　　122800　　57324.08　　131.95%　0.0453%<4812> 電通総研　　　　　　219600　　449960　　130.14%　0.0503%<3449> テクノフレックス　　57700　　27873.96　　126.51%　0.0217%<4564> OTS　　　　　　　38312700　　286452.06　　125.64%　0%<7864> フジシール　　　　　346000　　316292.64　　117.7%　0.0779%<5527> propetec　　266900　　50711.32　　115.67%　0.011%<7605> フジコーポ　　　　　47800　　40347.42　　115.31%　0%（*）はランキングに新規で入ってきた銘柄20日移動平均売買代金が5000万円以下のものは除外 ＜CS＞ 2025/09/18 15:13 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（8）：中期経営計画では中核事業・ケーナイン拡大、ソリューション事業強化を推進 *15:08JST アーバネット Research Memo（8）：中期経営計画では中核事業・ケーナイン拡大、ソリューション事業強化を推進 ■中期経営計画の方向性アーバネットコーポレーション<3242>は、2025年5月13日付で中期経営計画「CHALLENGE 2028　価値ある空間創造」を策定・公表した。この計画は、将来に向けたビジョンと「株価と資本コストを意識した経営」を社内外に伝えることを目的としている。ここ数年で「持続的な成長」と「企業価値の向上」を最重要項目に掲げ、M&Aや資本の充実、サステナビリティへの取り組み、人的資本への投資などを進めてきた。その結果、売上高や社員数も拡大し、次の成長フェーズへの準備が整ったことが、今回の計画策定の背景にある。1. 事業環境の認識と3大テーマ同社は、国内人口が減少する一方、都心集中の加速、快適な居住空間へのニーズの高まり、富裕層ニーズへの対応、インバウンドの増加、シルバー層市場の拡大など、事業環境の変化を見据えている。「外国人投資家による不動産投資の拡大」「都心部での空間開発ニーズの多様化」「国内外の富裕層向け空間開発ニーズの増加」を中期経営計画にて対応すべき課題（3大テーマ）に掲げた。そのうえで、今後の成長をけん引するドライバーを、1) 都市型賃貸マンション開発事業、2) ケーナインによるBtoC事業等、3) ソリューション事業等の3つの事業に定義し、それぞれに事業の方向性と売上高目標を設定した。2. 各事業の方向性(1) 都市型賃貸マンション開発事業引き続き用地購入や設計要員の増強によって、好立地プロジェクトを拡大する方針だ。また、外国人投資家やファンド投資家への売却を強化することで、総資産回転率の向上を目指す。特に、立地やコンセプトに応じて部屋の広さやグレードを高めたハイグレードブランドに挑戦する一方、小型プロジェクトの開発にも柔軟に対応していく。さらに、独自の防災プログラムやZEHマンションの開発等を通じて、防災機能や環境性能を強化し、持続可能な街づくりに貢献する方針である。(2) ケーナインによるBtoC事業等多様化する都心居住ニーズに対応するため、戸建・テラスハウス分譲事業、アパート開発事業、建築事業を展開し、グループシナジーの最大化を追求する方針である。なかでも軸となるテラスハウスについては、都心・駅近人気エリアでの小型開発を推進する一方、テラスハウスそのものの認知拡大にも取り組む。(3) ソリューション事業等中期経営計画において、最も成長性が期待される新領域を中心に構成される。具体的には、土地の最適な活用の提案、ホテル開発の継続、シルバー層・富裕層向け事業、賃貸管理、権利調整ビジネスの拡大などがメインとなる。前期に取り組んだ介護付き有料老人ホームやアパートメントホテルの開発、リゾート地での富裕層向け空間開発などは、その一環である。今後は、一定の賃貸資産ストック化を図るとともに、他社との提携やソリューションビジネスの強化にもつなげていく。また、不動産小口化商品提供への参入も検討している。3. 数値目標最終年度（2028年6月期）の目標（連結）として、売上高50,000百万円、営業利益4,590百万円、ROE12%以上等を掲げている。売上高50,000百万円の事業別内訳は、都心型賃貸マンション開発事業で32,000百万円、ケーナインによるBtoC事業等で9,000百万円、ソリューション事業等で9,000百万円を想定している。中核事業を伸ばしつつ、ケーナインとソリューション事業の成長により業績拡大を目指す想定である。4. 資本コスト経営の考え方同社のROEは10%以上で推移しており、資本コスト8%（同社推定値）を上回っている。足元のPBRは1倍以上を確保しているが、さらなる改善に向けてROEの向上と資本コストの引き下げによるエクイティスプレッドの拡大を図る考えだ。特に、中期経営計画に基づく利益成長に加え、ソリューション事業を通じた新たな収益構造の実現（資本効率の向上）やD/Eレシオのコントロールによる財務健全性の確保、株主還元とIRの充実により、資本市場から評価される会社として時価総額の拡大を目指す。5. 中長期的な注目点弊社では、東京都心における都市型賃貸マンションは、景気変動を繰り返しながらも、周辺エリアへの波及を含めて持続的な成長が可能な市場だと見ている。特に、国際都市として発展を続ける東京の居住環境の改善及び進化には大きな可能性が残されている。また、外国人投資家をはじめ、ファンドやリート、クラウドファンディングなど、投資対象（金融商品）としての不動産（特に、安定したキャッシュ・フローを生み出す賃貸収益物件）に注目が集まるなかで、優良物件の開発に定評のある同社の役割はますます重要になるだろう。一方で、新たな軸の育成による事業ポートフォリオの拡充と収益源の分散は、同社にとって重要な中長期的テーマである。したがって、今回の中期経営計画で掲げた方向性は、説得力があると評価できる。今回が初の公表となる中期経営計画からは、不確実性が高まる市場環境の下で、持続可能な成長を目指す同社の決意がうかがえる。事業拡大のカギを握るのは、同社の「ものづくり」における強みと、様々な分野でノウハウを持つ他社との連携である。特に、新たな成長の軸として期待される新領域のソリューション事業は注目される。ヘルスケアアセットの開発やリゾート地での複合的な空間開発などは、日本が抱える高齢化社会及び地方創生といった課題解決にもつながる分野であり、事業としてのポテンシャルも大きい。今後の成否は、事業リスクを抑え、収益源を分散しながら最大化を図り、国内外の富裕層やファンド投資家などとのネットワークを構築することにかかっていると分析される。そういった視点から今後の動向をフォローする必要がある。■株主還元配当性向40%を基準に2026年6月期も1株当たり22.0円配当を予定同社は、基本的な配当方針として、配当性向40%（税効果会計による影響を除く）を基準としている。2025年6月期の年間配当は、好調な業績と株主への利益還元を重視する観点から、前期比1円増配となる1株当たり22.0円（中間配当10.0円、期末配当12.0円、配当性向39.1%）に決定した。2026年6月期の年間配当についても1株当たり22.0円（中間配当11.0円、期末配当11.0円、配当性向40.5%）を予定している。同社の中期経営計画の実現を前提にすれば、今後も利益成長に伴う増配の余地は十分に期待できる。また、投資魅力を一段と高めるために毎年12月末及び6月末を基準日とする株主優待を導入している※。※ 基準日（12月末及び6月末）現在の株主名簿に記載・記録された株主に対してQUOカードを贈呈する（500株以上を保有する株主に対して2,500円分、1,000株以上は5,000円分）。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:08 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（7）：多様化する空間開発ニーズに対応するため、新規事業にも取り組む *15:07JST アーバネット Research Memo（7）：多様化する空間開発ニーズに対応するため、新規事業にも取り組む ■主な活動実績1. ケーナインの販売状況アーバネットコーポレーション<3242>の2024年2月29日に連結化したケーナインの2025年6月期の業績は、売上高61億円、営業利益7億円となり、売上高予想（55億円）を大きく上回った。具体的な実績として、1棟販売で賃貸アパート（1棟11戸）、エンド向けに戸建（11戸）・テラスハウス（21戸）を販売した。売上高はこれまでも成長基調にあったが、同社グループに入ってからはその勢いが増している。ケーナインの子会社化は、開発エリアを横浜・川崎まで拡大し、BtoC分野の経営資源を獲得することで、事業領域の拡大に弾みをつけるところに狙いがあるが、PMI（経営統合プロセス）は順調に進み、すでにシナジーが表れていると評価できる。特に、与信面（金融機関からの資金調達など）での支援が、早期の成果に大きく貢献したと考えられる。今後は用地情報の共有や事業開発面での連携も期待される。2. 介護付き有料老人ホームの開発2024年11月6日付で、同社初となるヘルスケアアセット開発第1号「千歳烏山IIプロジェクト」への着手を発表した。同プロジェクトでは、同社が介護付有料老人ホーム（仮称「チャームスイート千歳烏山）を開発し、介護業界におけるリーディングカンパニーであるチャーム・ケア・コーポレーション<6062>が運営する（設計・施工は大和ハウス工業<1925>）。同社の強みである「ものづくり」のノウハウに、チャーム・ケア・コーポレーションの介護オペレーターとしての経験や工夫を組み合わせることで、新たな価値を生み出す方針である。竣工は2025年12月頃を予定しており、同社は今後もヘルスケアアセットの開発に取り組む。3. アパートメントホテルの開発ホテル開発を目的として、2025年4月25日に東京都中央区に事業用地を確保した。ホテル開発では、「ホテルアジール東京蒲田」に続く第2号プロジェクトである。旺盛なインバウンド需要を意識し、多人数、連泊を想定したアパートメントホテルとして開発する。開発は、商品企画力に強を持つ(株)プロフィッツと、インバウンド向けホテルオペレーションで実績がある(株)ティーエーティーとの協業により進めている。4. 国内外富裕層向け不動産ソリューション事業2025年6月26日に新規事業として、北海道ニセコの中心である「ひらふエリア」に事業用地を取得し、国内外富裕層向け不動産開発事業を開始した。同社は、宿泊施設や商業店舗、その周辺環境を含めた複合的な空間開発に取り組む計画だ。観光庁の「訪日外国人消費動向調査」でも、ウィンタースポーツによる消費額の押し上げが確認されており、高付加価値な宿泊施設や関連空間に対する開発ニーズは高まっている。本事業を皮切りにリゾートアセットの開発を推進するため、同社はREAX International(株)との業務提携契約を締結した。REAX Internationalはニセコ及び軽井沢等に支店を持ち、アジアを中心とした海外投資家との連携に強みがある。5. 私募ファンド運用会社との業務提携2025年7月14日付で国内有数の不動産アセットマネジメント会社である三井不動産投資顧問(株)とパイプライン・サポート基本協定を締結した。中核事業である都市型賃貸マンションの開発促進及び安定的なパイプラインの確保を目的とする。同社の開発した「アジールコート」シリーズは、三井不動産投資顧問の運用する私募ファンドにおいて既に運用されており、安定的なリターンを求める投資家から高い評価を得ている。本協定により、同社開発の都市型賃貸マンションを三井不動産投資顧問が組成または運用するファンドに対して年間一定数を優先的に供給することになった。■業績見通し2026年6月期も増収増益基調が継続する見通し1. 2026年6月期の業績見通し2026年6月期の連結業績予想についても、売上高を前期比9.2%増の37,044百万円、営業利益を同4.1%増の3,623百万円、経常利益を同2.2%増の2,850百万円、親会社株主に帰属する当期純利益を同2.7%増の1,900百万円と増収増益を見込んでいる。引き続き不動産開発を軸とする「不動産事業」の伸びが増収に寄与する見込みである。都市型賃貸マンションの販売戸数は12棟552戸（そのうち525戸は既に契約済）を予定している。戸建・テラスハウス分譲等39戸、数件のアパート開発販売、用地転売なども計画している。利益面でも、増収効果により増益を確保するものの、コスト増を慎重に見積もっている。用地・建設資材価格の高止まりや工事関連人件費の増加といった原価増に加え、事業拡大に向けた販管費増など増加も加わるため、営業利益率は9.8%（前期は10.3%）と若干低下する想定としている。2. 弊社の見方弊社でも、計画の前提となっている販売戸数はおおむね契約済みであることや、ケーナインの好調な業績、順調なパイプラインの積み上げ、旺盛な投資家ニーズなどを勘案すれば、同社の業績予想は十分に達成可能であると判断している。特に利益面では、想定されるコスト要因を保守的に見積もった水準となっており、結果的に上振れる可能性にも注意が必要だ。また、介護付き老人ホームやアパートメントホテルの開発、リゾート地での複合的な空間開発など、新たな軸となり得る新規事業の進捗にも引き続き注目される。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:07 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（6）：2025年6月期は増収増益。過去最高業績を更新 *15:06JST アーバネット Research Memo（6）：2025年6月期は増収増益。過去最高業績を更新 ■業績動向2. 2025年6月期の業績概要アーバネットコーポレーション<3242>の2025年6月期の連結業績は、売上高は前期比21.3%増の33,933百万円、営業利益は同27.7%増の3,481百万円、経常利益は同14.9%増の2,787百万円、親会社株主に帰属する当期純利益は同8.8%増の1,850百万円と、計画を上回る増収増益となり、2期連続で過去最高業績を更新した。「不動産事業」については、主力の都市型賃貸マンションが販売戸数減により減収となったが、その点は想定内である。テラスハウス分譲が好調であったケーナインの通年寄与（8ヶ月分の上乗せ）や用地売却※などが、業績の底上げに大きく貢献した。「ホテル事業」も、好調なインバウンド需要などに支えられ、稼働率・客室単価がともに上昇した。なお、計画を上回ったのは、計画になかった都市型賃貸マンションのプロジェクト1件の販売が第4四半期に実現したことに加え、ケーナインの業績が想定よりも好調に推移し、ホテル事業が堅調であったためだ。※ 開発用地に対して好条件でのオファー（買取意向）があった場合、プロジェクト継続による採算性と、売却による利益や早期資金回収のメリット等を比較検討のうえ、用地売却も選択肢の1としている。利益面では、用地価格や建設資材価格の高止まり、工事関連人件費の増加といった厳しい収益環境が続くなかで、採算性を重視したプロジェクト推進により高い粗利益率水準を確保した。販管費は、ケーナイン連結化に伴う費用増に加え、人的資本強化を目的とした採用増や給与引き上げ、本社オフィスの移転※費用などにより大きく増加した。さらに、有利子負債残高の拡大や緩やかな金利上昇に伴って支払金利も増加傾向にある。しかし、増収による収益の押し上げや粗利益率の改善によりカバーし、大幅な営業及び経常増益が実現した。※ 2024年7月8日付で本社オフィスを霞が関ビルディング（35階）に移転した。M&Aを含む、さらなる人員拡充を見据えたオフィス面積の増床（約2倍）、優秀な人財の確保、より働きやすい環境の構築などが目的である。財政状態については、順調な用地取得やプロジェクトの進行により棚卸資産が大きく増加し、総資産は前期末比32.7%増の62,322百万円に拡大した。自己資本は内部留保の積み増しや新株予約権の行使※に伴う新株発行により前期末比15.2%増の17,347百万円に増えたが、自己資本比率は27.8%（前期は32.1%）とわずかに低下した。有利子負債残高（リース債務を除く）は長短合わせて前期末比42.6%増の41,582百万円に拡大したものの、短期の支払い能力を示す流動比率は366.4%、有利子負債全体に占める長期有利子負債の比率は71.6%と高い水準にあり、財務の安全性に懸念はない。※ 2023年9月11日付で発行した新株予約権（合計62,000個）のうち、2025年6月末までに42,000個（合計約16.5億円の資金調達）が行使された。なお、そのうち2025年6月期における行使分は28,000個（約11億円の資金調達）となった。キャッシュ・フローの状況についても、営業キャッシュ・フローが順調な棚卸資産の積み上げに伴い大幅なマイナスとなったほか、投資キャッシュ・フローも本社移転に伴う有形固定資産の取得等によりマイナスとなった。一方、財務キャッシュ・フローはプロジェクト資金の調達及びシンジケーション契約締結に基づく長期借入金、新株予約権の行使に伴う新株発行等により大幅なプラスを確保し、それらの結果、期末の現金及び現金同等物残高は前期末比34.0%増の11,398百万円に増加した。3. パイプラインの状況2025年6月期末時点のパイプライン（都市型賃貸マンション）の状況は、順調な用地取得に伴い、2026年6月期の販売予定分（12棟552戸）を含めて約1,747戸を確保した。これにより、少なくても2028年6月期までは高い業績水準を維持できる見通しである。厳しい仕入環境が続くなか、ここ数年取り組んできた人財育成が軌道に乗り、キャリア採用との相互作用が機能していることが、この成果につながっている。仕入物件の中には、同社にとって2件目となる千葉エリアにおける大型プロジェクト「船橋プロジェクト」も含まれている。また、都市型賃貸マンション以外でも、「千歳烏山IIプロジェクト」（介護付き老人ホームの開発）や「ニセコひらふプロジェクト」（リゾート地での複合的な空間開発）、「八丁堀IIプロジェクト」（アパートメントホテル開発）といったプロジェクトも進行中である。さらに、ケーナインが展開するテラスハウスや戸建、アパートの開発用地も順調に取得している。4. 2025年6月期の総括2025年6月期を総括すると、計画を上回る大幅な増収増益となった業績面や順調なパイプラインの積み上げに加え、今後に向けた活動でも大きな成果上げた。特に、今後の持続可能な成長に向けた新たな軸や方向性が示されたところは注目される。具体的には、同社の信用力を後ろ盾とするケーナインの順調な事業の拡大、開発エリアの拡大（千葉エリア）、開発アセットの多様化（介護付き老人ホームやアパートメントホテルの開発、人気リゾート地での複合的な空間開発等）が挙げられる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:06 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（5）：堅調な販売環境の継続を背景に高い業績水準を維持 *15:05JST アーバネット Research Memo（5）：堅調な販売環境の継続を背景に高い業績水準を維持 ■業績動向1. 過去の業績推移過去の業績推移を振り返ると、アーバネットコーポレーション<3242>の業績は主力である都市型賃貸マンションの販売戸数拡大がけん引してきた。2008年のリーマンショックによる金融引き締めを背景に、2011年6月期に底を打ったものの、金融緩和の動きとともに開発物件が増加し、業績は回復した。以降は拡大基調をたどり、2020年6月期は2期連続で過去最高業績を更新した。2021年6月期以降は業績の伸びがやや鈍化したものの、成長路線を打ち出した2024年6月期以降はM&A効果もあり、高い伸び率を実現している。再び過去最高業績を連続更新中である。利益面も売上高に連動して成長してきた。しかし、現状では建設資材や人件費の高騰を背景とする工事原価の上昇により、経常利益率はこれまで10%前後で推移してきたが、低下傾向にある。一方、資本収益性を示すROEは10%超を維持している。財務面では、開発物件の積み上げなどに伴い有利子負債残高も増加傾向にある。特に直近の2025年6月期は棚卸資産（販売用不動産と仕掛販売用不動産の合計）の拡大により、有利子負債残高も大きく増加した。しかし、内部留保の蓄積に加え、2015年6月や2019年12月の公募増資等（それぞれ約13億円、約20億円）、2023年9月の新株予約権などによる資本増強により、2025年6月期末時点での自己資本比率は30%近くの水準となった。また、2014年6月期以降の固定資産は拡大傾向にある。安定収益源の確保や融資担保となる賃貸収益物件の取得、研究開発として開始したホテル事業によるものだ。また、近年の用地取得の困難な状況が続くものの、物件厳選の方針による棚卸資産の積み上げや固定資産の増加により資産残高も拡大傾向で推移している。2024年6月期はケーナインの連結化が棚卸資産及び固定資産の増加に寄与すると、2025年6月期は積極的な用地取得により棚卸資産が大きく拡大した。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:05 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（4）：都心における賃貸需要や投資意欲は堅調に推移 *15:04JST アーバネット Research Memo（4）：都心における賃貸需要や投資意欲は堅調に推移 ■業界環境1. 業界を取り巻く環境アーバネットコーポレーション<3242>の中核事業である都内の都市型賃貸マンションは、入居者及び投資家双方の需要に支えられて堅調に推移している。東京都総務局「東京都の人口（推計）」によると、同社が供給エリアとしている東京23区の人口は、東京都への転入超過等を背景に増え続けている。特に、若年層の流入や、晩婚化・離婚率の上昇に伴う単身世帯の増加が、都市型賃貸マンションの賃貸需要を支えている。2020年はコロナ禍で都心への転入超過が一時的に止まったものの、2022年にはプラスに転じており、一過性との見方ができる。一方、投資家からの需要も活発になっている。将来の年金受給や老後の生活不安を抱えた20～30代の個人投資家からの需要の増加に加え、比較的安定したキャッシュ・フローが期待できる投資対象として賃貸収益物件が再評価されている。最近では都心・駅近の好立地物件は販売価格が上昇し、利回りは低下傾向にあるものの、相続税対策物件を求める富裕層や将来に不安を抱く若年層等による購入意欲は堅調である。さらに、円安を背景とした海外からの資金流入等を含め、潤沢な資金を集めたファンドやリートが、安定稼働を期待できる収益物件に投資を拡大していることも、都市型賃貸マンションの品薄感を強める要因となっている。首都圏における投資用マンションの供給戸数は2007年の9,210戸をピークに減少傾向をたどった。リーマンショックによる金融の引き締め、事業者の倒産・撤退、自治体のワンルームマンション建築規制（最低面積の規定、付帯設備の設置等）の強化などが背景にある。しかし、2010年に底を打ち、その後は金融機関の融資姿勢の変化や根強い需要に支えられて好調に推移してきた。一方、現状では都心における用地取得が困難なため、供給戸数の減少や品薄感による販売価格の上昇傾向も見られる。また、川崎市や横浜市における供給戸数が高いシェアを占めるようになってきた。業界の事業者については、販売のみを手掛ける企業が多数存在するものの、同社のように設計・開発に特化する相当規模の同業他社（特に上場会社）は少ない。2. 業界における課題開発環境については、都心人気エリアの駅近物件は、引き続き厳しい仕入環境が続くと見られる。また、土地価格や工事原価の上昇による利益率の低下、2024年問題※による建設工期の長期化、建設資材の供給不安といった問題もある。加えて、金利上昇や景気減速に伴い、金融機関による不動産融資厳格化の動きにも注意する必要がある。しかし、これらの厳しい状況は、業界の淘汰を促し、実績のある同社にとっては残存者利益を享受できる好機となり得る。※ 働き方改革関連法によって従業員の時間外労働に上限が設けられることで、労働力不足や工期の長期化といった問題が生じること。販売環境に目を向けると、外国人投資家による不動産投資は円安の影響も手伝って年々拡大傾向にある。特に、同社の事業領域であるマンションやホテルへの投資金額も高水準が続いており、安定的な収益が期待できる都心の優良物件への人気が高い。そのため、年金支給開始年齢の引き上げや支給額の減額などへの不安を抱える個人、相続税対策を目的とする富裕層に加えて、外国人投資家やファンド投資家の存在感がより高まっている。また、都心部では、単身者数の増加、インバウンドの増加、高齢者数の増加により、空間開発ニーズが多様化しており、さまざまなニーズに対応した価値ある空間の提供が求められている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:04 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（3）：若い世代に向けデザイン性や機能、気候変動対策などの商品価値向上を追求 *15:03JST アーバネット Research Memo（3）：若い世代に向けデザイン性や機能、気候変動対策などの商品価値向上を追求 ■会社概要3. 企業特長アーバネットコーポレーション<3242>は、優れたデザイン性、機能性、好立地の追求といった製品面の強みを持つ。さらに、気候変動対策や社会貢献活動を通じて、商品の付加価値向上を図っている。また、経営面では、アウトソーシングを最大限に活用した少人数体制により、固定費を圧縮する効率的な経営も特長である。(1) 優れたデザイン性、機能性、好立地の追求同社は、設計事務所からスタートしたデベロッパーとして、得意分野である設計・開発に経営資源を集中している。デザイン性や機能性に優れた「ものづくり」による差別化をはじめ、用地取得の可否を短時間で決定できる自社内プラン設計体制に強みがある。特に「6つ」のこだわりとして、1) 立地（都内23区内で駅から徒歩10分以内）、2) 外観デザイン（「モノトーンでインパクトのある外観」）、3) ユーザーニーズ（アンケートによる徹底分析）、4) 収納（「空間を最大限に生かした収納スペース」）、5) 快適（「自社開発のファシリティ「ユノバース」」）※1、6) アート（「アートのある居住空間」）を掲げている。これらが一体となった価値提供により、ターゲットである若い世代から支持を獲得している。また、「ものづくり」を通じて生まれた技術やアイデアを知的財産権への登録により保護している※2。※1 足を伸ばせるユニットバス。※2 実用新案権（アッパーキャビネット）や意匠権（ユノバース）、特許権（建物の外壁照明構造、側壁構造及びエントランス）などを保有している。同社開発物件の優位性は、(一社)全国住宅産業協会（全住協）※の優良事業賞で数多くの受賞実績があることでも証明されている。2024年4月に11回目の受賞となった「メイクス氷川台アジールコート」は、首都圏では初となるZEH-M Oriented仕様の都市型賃貸マンションである。※ 中堅企業を中心に上場企業を含む全国1,700社を擁する団体で、会員はマンション及び戸建住宅の供給、住宅をはじめとする不動産流通事業等を行っている。優良事業賞は2010年に創設され、同協会協会員が企画・開発したプロジェクトの中から、特に優秀なプロジェクト（事業及び企画・開発）を表彰する。(2) 気候変動対策や社会貢献活動を通じた商品価値の向上同社は、経営理念である「人々の安全で快適な『くらし』の提案を行い、豊かで健全な社会の実現を目指す」取り組みを進めている。2020年1月には、自社開発の都市型賃貸マンションに台風対策を取り入れた「アーバネット防災プログラム」※を導入した。気候変動リスクに対応し、SDGs（持続可能な開発目標）達成への貢献や商品価値の向上を目指すものである。また、環境に配慮したZEH仕様マンションについても、「メイクス氷川台アジールコート」を皮切りに、複数のプロジェクト開発を継続している。※ 防災倉庫の設置や電気室の地上階設置など設計面に加え、強風・豪雨・停電対策など設備面での対策を施す。なお、地球温暖化に伴う気候変動による大規模な水災害リスクの増大を踏まえ、豪雨対策を一層強化するよう改定した。また、アートと住空間の融合による社会貢献活動（CSR）の一環として、学生を対象とした立体アートコンペティション「アート・ミーツ・アーキテクチャー・コンペティション（AAC）」を2001年より毎年開催している。若手アーティストの発掘・支援・育成を目的としており※1、(公社)企業メセナ協議会※2からメセナ（芸術文化支援）として認定された。さらに、同協議会が主催する「メセナアワード2017」にて優秀賞「アートの玄関賞」を受賞した。※1 霞が関ビルディング（35階）に本社を移転したことを契機に、エントランスホールに若手アーティストの作品を展示する「アーバネットアートギャラリー」を設置した。3～4ヶ月を目安に展示作品を入れ替え、同社主催の学生立体アートコンペティションAACの入賞者を中心に新たな才能を紹介し、その活動を支援している。※2 企業による芸術文化支援活動の活性化を目的とした中間支援機関。(3) アウトソーシングを活用した効率的な経営同社は、都市型賃貸マンションの開発・1棟販売（卸売り：BtoB）をビジネスの核とし、アウトソーシングを最大限に利用した少人数体制による効率的な経営を行っている。2025年6月期末の同社単体の社員数（契約社員等を含む）は、今後の事業拡大を見据えて59名（前期末比＋10名）に増やしたが、1人当たりの売上高は約435百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が約24百万円と、高い生産性を維持している※。特に固定費を低く抑えることで、高い収益性を確保し、景気変動にも柔軟に対応できる体制を堅持している。加えて、1棟での卸売りは売れ残りリスクが少なく、竣工から短期間での資金回収を可能としており、不動産業界にあって安定性の高い事業構造と言える。※ 2025年6月期（単体ベース）の売上高・親会社株主に帰属する当期純利益を期末の単体社員数（契約社員等を含む）で割り算した指標。人財育成や魅力ある職場づくりにも積極的である。2019年度の新卒採用再開を契機に、役員を含めた階層別研修、コンプライアンス研修・IT/DX研修などを実施し、生産性の向上やリスキリングにも取り組んでいる。プロジェクト責任者への若手登用や用地仕入れにおける新卒採用など、人財育成の成果も着実に出始めている。今後は、M&Aを含む社員数の増強や新人事制度の導入、各種手当新設、株式給付信託制度導入などを通じた人的資本の強化により、さらなる事業成長につなげる方針だ。また、同社は2025年3月には6年連続で「健康経営優良法人2025」※に認定された。※ 地域の健康課題や日本健康会議が推進する健康増進の取り組みに基づき、特に優良な健康経営を実践している大企業や中小企業等の法人を顕彰する制度。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:03 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（2）：都心エリアの都市型賃貸マンション開発・1棟販売に特化 *15:02JST アーバネット Research Memo（2）：都心エリアの都市型賃貸マンション開発・1棟販売に特化 ■会社概要1. 会社概要アーバネットコーポレーション<3242>の事業セグメントは、「不動産事業」と「ホテル事業」の2つで構成される。「不動産事業」は、不動産開発販売・不動産仕入販売・その他、の3つのサブセグメントに分類される。創業来の主力である不動産開発販売は、都市型賃貸マンションを開発の中心としている。現在は中断しているが分譲用ファミリーマンションも手掛けている※1。また、ケーナインの連結化※2に伴い、アパートや戸建・テラスハウス、建築請負などが加わり、事業の幅が拡大した。不動産仕入販売は、他社中古分譲マンションの戸別買取再販や不動産仕入販売等を行っている。その他は、不動産仲介及び不動産賃貸業等である。安定収益源の確保を目的としてストックビジネスの強化にも取り組んでおり、自社保有の賃貸収益物件が安定稼働している。「ホテル事業」については、ホテル開発プロジェクト第1号「ホテルアジール東京蒲田」を2020年10月に開業した。第2号プロジェクト（八丁堀II）にも着手した。※1 分譲用ファミリーマンションの販売は(株)アーバネットリビングで行っている。※2 2024年2月29日付で全株式取得（完全子会社化）を完了した。都市型賃貸マンションの販売は、マンション販売会社への1棟販売を基本としており、信頼性が高い販売会社を厳選したうえで緊密な関係を築いている。また、販売手法の多様化を図るため、相続税対策などを目的とする国内外の富裕層や、優良物件への引き合いが強い不動産ファンド、事業会社などに対する1棟一括直接販売にも積極的に取り組んでいる。2. 会社沿革同社は、一級建築士である現 代表取締役会長兼CEOの服部信治（はっとり しんじ）氏によって1997年7月に設立された。服部氏はマンション専門の設計事務所で共同経営者として勤務後、自らのデザインによるマンションの企画・開発を目的として独立した。設立当初は企画や設計、コンサルティングを中心に実績を重ねた。2000年12月には当初の計画どおりにマンション開発販売事業として投資用ワンルームマンションを開始した。この時期はJリートや不動産ファンドによる賃貸収益物件への投資事業の拡大に加え、自社開発物件を販売専門会社へ任せる製販分離型の業界構造が、少人数の経営を目指す同社の参入を後押しした。同社の得意分野である設計・開発に特化したことで、入居者ニーズに応えた物件を開発し、成長の基盤を築いた。加えて、都内のワンルームマンションに対する需給ギャップ（需要が供給を上回る状況）や個人投資家からのニーズ拡大といった外部環境も同社の成長を後押し、2007年3月には東証JASDAQ市場への上場を果たした。2022年4月には東証による新市場区分再編に伴い、東証スタンダード市場へ移行している。2008年のリーマンショックによる金融引き締め時には開発物件の凍結を余儀なくされた。これに対し、損失を1期に集中させることと、金融機関やゼネコンとの関係を維持することを前提に、徹底した資産縮小経営計画を実行した。また、資本増強やそれまで保有していなかった販売部門の新設、他社物件の買取再販事業への全社的な参入を通じて、厳しい環境を乗り越えた。この時期に培われた販売ノウハウは、現在の中古分譲マンションの買取再販事業や分譲用ファミリーマンションの販売等に生かしている。さらに2021年12月には、オリックス銀行(株)、(株)メイクスとの協働により、首都圏初（同社調べ）となるZEH仕様マンション※の開発に着手し、2023年2月に1号物件が完成した。その後もZEH仕様マンションの開発を継続しており、脱炭素社会への貢献と新たな事業機会の創出に取り組んでいる。※ 経済産業省によると、ZEHとは「外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現したうえで、再生可能エネルギーを導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支をゼロとすることを目指した住宅」のこと。同社は、オリックス銀行及びメイクス（ワンルームマンション販売会社）との協働により独自の事業スキームを構築し、「ZEH-M Oriented」認証のサステナビルな都市型賃貸マンション開発を推進している。2024年2月には、東京都南西部及び神奈川県北部で、エンドユーザー向けに戸建・テラスハウス等の分譲事業や建築工事を手掛けるケーナインを完全子会社化した。同年7月には人的資本強化を含む事業拡大を目的として、本社オフィスを霞が関ビルディングへ移転した。（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:02 注目トピックス　日本株 アーバネット Research Memo（1）：2025年6月期は過去最高業績を連続更新。初めて中期経営計画を公表 *15:01JST アーバネット Research Memo（1）：2025年6月期は過去最高業績を連続更新。初めて中期経営計画を公表 ■要約アーバネットコーポレーション<3242>は、東京23区、駅から徒歩10分以内の立地に特化した都市型賃貸マンションの開発・1棟販売（卸売り：BtoB）を中核事業としている。用地取得から設計・開発を行い、マンション販売会社・ファンド・富裕層等への1棟販売を手掛けており、「ものづくり」に特化している点に特長がある。また、ストックビジネスの強化にも取り組んでおり、賃貸収益物件の取得に加えて「ホテル事業」へも参入した。2024年2月に連結化した(株)ケーナインとのシナジー創出のほか、開発エリアの拡大（都心隣接地）や新規事業（開発アセットの多様化、富裕層向け事業等）でも具体的な動きが出てきた。2025年5月には次の成長フェーズを見据え、将来ビジョン及び資本コスト経営を踏まえた、中期経営計画「CHALLENGE 2028」を公表した。1. 2025年6月期の業績概要2025年6月期の連結業績は、売上高は前期比21.3%増の33,933百万円、営業利益は同27.7%増の3,481百万円と、計画を上回る増収増益となり、2期連続の過去最高業績の更新並びに3期連続の増配となった。主力の都市型賃貸マンションが販売戸数減により減収となったものの、その点は想定内である。テラスハウス分譲等が好調であったケーナインの通年寄与（8ヶ月分の上乗せ）などが業績の底上げに大きく貢献した。「ホテル事業」についても、旺盛なインバウンド需要等に支えられ、稼働率・客室単価がともに上昇した。利益面では、用地価格や建設資材価格の高止まり、工事関連人件費の増加などに加え、オフィス移転費用などのコスト要因があったものの、増収効果や採算性を重視したプロジェクト推進により増益を確保した。活動面でも、今後に向けたパイプラインの積み上げや新規事業の取り組みなどにおいて注目すべき成果をあげることができた。2. 2026年6月期の業績見通し2026年6月期の連結業績予想についても、売上高を前期比9.2%増の37,044百万円、営業利益を同4.1%増の3,623百万円と増収増益を見込んでいる。引き続き不動産開発を軸とする「不動産事業」の伸びが増収に寄与する。都市型賃貸マンションの販売戸数は12棟552戸を予定しているほか、戸建・テラスハウス分譲等39戸、数件のアパート開発販売、用地転売なども計画に入っている。利益面では、増収効果により増益を確保するものの、厳しい収益環境を踏まえた原価増や事業拡大に向けた費用増を慎重に見積もり、営業利益率は9.8%（前期は10.3%）に若干低下する想定となっている。3. 中期経営計画の概要同社は初めて中期経営計画を公表した。中核事業を伸ばしつつ、ケーナインによるBtoC事業の拡大、ソリューション事業等（シルバー向けマンション開発やホテル開発、富裕層向け事業など）の強化により、多様化する空間開発ニーズを取り込み、持続可能な成長基盤を構築する。最終年度の2028年6月期の目標（連結）として、売上高50,000百万円、営業利益4,590百万円、ROE12%以上を目指すとともに、株価と資本コストを意識した経営により時価総額の拡大を実現する方針だ。■Key Points・2025年6月期は増収増益。過去最高業績を更新し、3期連続で増配・2026年6月期も増収増益基調が継続する見通し・中期経営計画では中核事業・ケーナイン拡大、ソリューション事業強化を推進（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫） ＜HN＞ 2025/09/18 15:01
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