注目トピックス　日本株

井関農機---連結子会社間の合併および商号変更

配信日時：2024/05/02 17:29 配信元：FISCO
*17:29JST 井関農機---連結子会社間の合併および商号変更 井関農機<6310>は26日、連結子会社である井関松山製造所と井関熊本製造所の合併および存続会社の商号変更を行うことを発表した。

本合併は、両社が保有する経営資源を集約及び有効活用することで、重複業務やコストを削減し、経営の効率化を図るとともに、シナジー効果を高めるものである。合併効力発生日は2024年7月1日、合併方法は、対等な合併ではあるが手続き上、井関松山製造所を存続会社とする。両社ともに井関農機の完全子会社であるため、合併比率の取り決めは行わない。

新商号は、ISEKI　M＆D、商号変更予定日は2024年7月1日、事業内容は農業機械器具の製造。資本金は0.9億円、決算期は12月31日、株主および持ち株比率は井関農機100％。

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注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（11）：配当性向30%の実現を目指して増配を計画 *15:11JST 和田興産 Research Memo（11）：配当性向30%の実現を目指して増配を計画 ■株主還元策和田興産<8931>は株主還元策として配当を実施している。配当の基本方針としては、株主の長期的な利益の維持拡大を重要な経営目標と位置づけ、株主への還元を第一と考えて事業領域拡大と効率的な経営による収益力の向上とガバナンスの強化を図りつつ、安定配当の継続に努めている。2024年2月期は、中間配当26.0円、期末配当34.0円（記念配当2.0円を含む）、合計60.0円と前期比10.0円の増配を実施し、配当性向は25.2%に上昇した。2025年2月期も、中間配当26.0円、期末配当39.0円、合計65.0円の同5.0円の増配を計画し、配当性向は26.7%に上昇する見込みである。一方、プライム・スタンダード・グロース市場に上場する不動産業の配当性向は2023年3月期で29.2%である。同社では、中期経営計画目標の配当性向30%の実現に向けて着実に前進していると評価できよう。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:11 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（10）：中期経営計画は「地域に根差した総合不動産業」への道筋を創るがテーマ（2） *15:10JST 和田興産 Research Memo（10）：中期経営計画は「地域に根差した総合不動産業」への道筋を創るがテーマ（2） ■和田興産<8931>の中長期の成長戦略3. サステナビリティガバナンスの強化として取締役会等の責務と人的資本投資を掲げる。具体的な取り組み方針としては、取締役会等の責務では、実効性評価の実施による取締役会における議論の活性化、取締役の報酬制度の見直し（退職慰労金廃止・業績連動報酬導入）、スキルマトリクスに基づく取締役会の機能強化、取締役メンバーの多様性確保（事業分野、専門性、性別、独立性）などを目指す。人的資本投資では、人材の多様性確保に向けた女性管理職の登用・拡充、社員の成長に資する新評価制度の定着化や研修制度の拡充などを掲げている。また、サステナビリティでは、サステナビリティ基本方針の策定、環境性能への対応、古民家再生事業への取り組み、SmaGO（スマートごみ箱）の設置などを挙げている。2024年2月期には、人的資本投資について、従業員エンゲージメント向上及び人材確保の観点から2年連続でのベースアップや、外向き志向への転換を意図した神戸市や首都圏の不動産会社への社員出向を実施した。また、サステナビリティについては、持続的な企業価値向上に向けた対応として、サステナビリティ経営をより積極的に推進するため、新たにサステナビリティ基本方針の策定と、基本方針に基づき実現したい未来に向けて重点的に取り組む9つのマテリアリティ（重要課題）を特定した。4. 利益配分方針会社の継続性及び収益性を確保するため、既存事業及び新規事業への再投資を中心としつつ、株主還元策の拡充及びESG、SDGsの観点も含めて利益の配分方針を明確化している。具体的には、事業再投資の水準を50%～70%とし、収益性、効率性及び市場動向の把握を通じ、成長性なども加味して既存事業への再投資を図る。配当性向の水準は20%～30%とし、株主への適正な還元が求められるなか、30%の配当性向を目指す。サステナブル関連の水準は10%～20%とし、新たな事業領域への投資も含めて環境面への対応、人的資本への投資に充当する。同社では2022年2月期以降、配当性向の引き上げに向けて増配を続けている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:10 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（9）：中期経営計画は「地域に根差した総合不動産業」への道筋を創るがテーマ（1） *15:09JST 和田興産 Research Memo（9）：中期経営計画は「地域に根差した総合不動産業」への道筋を創るがテーマ（1） ■中長期の成長戦略1. 中期経営計画の概要和田興産<8931>では、従来から3年を区切りとした中期経営計画を策定し、事業運営の基本方針や事業目標、収益計画などを定めてきたが、外部環境に大きく依存する業種であるため、方針の柔軟な見直しを迫られる場合もあることから、公表を差し控えていた。しかしながら、中長期的に企業価値を高めていくためには、積極的な情報開示を通じて株主・投資家との建設的な対話を図ることが重要であると考えて、2023年4月7日に中期経営計画（2024年2月期～2026年2月期）を公表した。同社は、国内経済の動向をはじめ、不動産業を取り巻く環境がより一層変化のスピードを速めるなか、重要課題が山積していると認識しており、2024年2月期からの3期間を、安定的な業績確保を前提としつつ、今後の事業を展望するうえで非常に重要な時期と位置づけている。より一層企業の成長を促し、持続可能な企業を目指すためには、新たな組織風土の構築が必要不可欠であるため、これらの基本となる考え方について、行動指針（Wada-Way）という形で新たに明確化を図った。すなわち、「自主自律」：主体的に物事を捉え、自らが責任感を持って行動する、「唯一無二」：一人ひとりの個性を生かし、価値ある独創で地域を彩る、「迅速果断」：スピード感を持った事業への取り組み、「相互信頼」：チームワークとコミュニケーション（建設的な議論）である。次に、全社基本方針を定めた。「テーマ（VISION）」として、将来を展望し、「地域に根差した総合不動産業」への道筋を創ることを掲げ、前3期間の実績合計の利益水準を上回るとともに、収益構造の転換による事業セグメントの最適化を「目標」としている。また、新たな地域、事業、分野等へ積極的に挑戦しつつ事業の柱づくりを進め、内向き志向から外向き志向への転換を図るために人材戦略やアライアンスを有効活用し、ESG、SDGsの目線から社会的課題の解決に向けたソリューション機能の充実と育成を目指すという「重点戦略」を掲げた。以上に基づいた中期経営計画（2024年2月期～2026年2月期）では、数値計画として3期間合計で売上高1,224億円（前3期間比1%減）、営業利益118億円（同7%増）、経常利益94億円（同8%増）、当期純利益64億円（同6%増）を計画し、売上よりも利益拡大を優先する。また、KPI（重要業績指標）として、ROE8%以上、D/Eレシオ2倍以内を目標としている。3年間で着実な利益成長を目指すが、計画初年度の2024年2月期実績の中期経営計画に対する進捗率は、売上高31.7%、営業利益38.1%、経常利益40.4%、当期純利益40.6%と、順調なスタートであった。また、2024年2月期実績と2025年2月期予想の合計では、進捗率は売上高63.6%、営業利益78.2%、経常利益81.1%、当期純利益83.4%に達する見通しである。同社の事業エリアである神戸・阪神間・北摂では世帯数は増加傾向にあるものの、神戸市では人口は減少傾向にある。当面は主力の分譲マンション事業は底堅いと見られるが、将来を見据えて新たな事業の育成を目指すことが、推進中の中期経営計画の大きな目的の1つである。中期経営計画の今後の進展状況に注目したい。2. セグメント別の事業展開(1) 分譲マンション販売同社の強みを生かしつつ、足元の環境を踏まえて成長機会を創造する。強みは、地元地域に精通しており、圧倒的な存在感・ブランド力や、常設マンションギャラリーを活用した販売力を有することだ。外部環境は、需給の安定化、世帯数の増加（世帯当たりの人員の減少）、建築コストの増加などが想定される。成長機会・事業戦略としては、地域拡充、共同事業（JV）への取り組み、再開発などを挙げている。引渡戸数目標として2,000戸目処（3期間合計）を掲げ、保有ランドバンクは約2,600戸（2023年2月末時点）である。2024年2月期には、新たに大阪府堺市での供給開始、また同社として初となる兵庫県加古川市での用地仕入などの実績をあげている。(2) 戸建て住宅販売ワコーレブランドを活用し、分譲マンション販売事業を補完する。事業戦略として、重点エリアの設定（神戸市以西の設定）、建築コスト上昇への対応、自由設計住宅の取り組みを挙げる。引渡戸数目標として、前3期間の実績に対して1.5倍増、第1段階として年間50戸体制の確立を目指す。2024年2月期には、2009年から開始した「ワコーレノイエ」が累計供給戸数700戸を突破し、購入者の安心につながるアフターサポートの充実を目指したリフォーム事業を開始している。(3) 不動産賃貸収入創業時から続く事業であり、レジデンス系を中心とした収益安定性の確保、中小型物件を中心としたリスク分散、恒常的に95%超の高稼働率を強みとしている。成長機会・事業戦略として、既存築古物件の建替え・他事業への転用、借地物件の取り組み、プロパティタイプの拡充などを掲げ、計画最終年度の保有戸数目標を約2,200戸としている。(4) その他不動産販売等ここ数年間における成長分野であり、インカム、キャピタルゲインで収益を安定確保している。これまで培った用地仕入・賃貸付けのネットワークを最大限活用し、マンションに不向きな土地でも開発できることを強みに、事業戦略として建築コストの上昇に鑑み最適用地を厳選し、保有年数の最適化（売却時期の検討）を推進している。引渡戸数目標は、販売戸数は600戸超（3期間合計）、保有戸数800戸前後、年間賃貸収入6億円としている。(5) その他の事業方針2023年4月の組織改正により、CS事業部を設置した。既存顧客からのニーズを汲み上げ、ビジネス機会の創造に着手している。また、従来のアライアンス先との関係を強化し、協業体制による新たなビジネスモデルの構築を図っている。2024年2月期には、新たな事業として、金融機関店舗の跡地での共同事業、蓄電池事業への投資、老人ホームの開発など、新規事業への取り組みが進展した。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:09 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（8）：主力の分譲マンション販売では、2025年2月期竣工物件の8割以上が契約済み *15:08JST 和田興産 Research Memo（8）：主力の分譲マンション販売では、2025年2月期竣工物件の8割以上が契約済み ■和田興産<8931>の今後の見通し2. 事業セグメント別見通し事業別には以下のように計画している。(1) 分譲マンション販売売上高について、前期比0.8%減の29,700百万円を計画している。2025年2月期の引渡戸数は同56戸減の630戸であるが、戸当たり平均価格は同3百万円増の47百万円の見通しだ。引渡戸数は減少するものの、販売単価の上昇により概ね前期並みの売上高を計画している。新規エリアとなる大阪府堺市に「ワコーレ北花田レジデンス」を2023年8月に発売。総戸数54戸、OsakaMetro御堂筋線「北花田」駅徒歩10分の好立地で、契約も好調に進捗しており、2025年3月引渡予定である。竣工予定物件は、棟数14棟、総戸数643戸であるが、2024年2月末時点の契約戸数は539戸、契約率は83.8%に達している。さらに、地域別の仕入済未発売プロジェクト数は、神戸市で20棟：915戸、阪神間で9棟：262戸、明石市～姫路市で7棟：391戸、大阪府で6棟：209戸に達しており、同事業が今後も同社の業績を牽引する見通しである。(2) 戸建て住宅販売売上高について、前期比9.1%増の2,200百万円を計画している。2025年2月期の引渡戸数は同6戸増の54戸を計画している。「ワコーレノイエ須磨妙法寺クラステラス」は、神戸市須磨区で、総区画数8区画、神戸市営地下鉄「妙法寺」駅徒歩7分の好立地で、開放的な立地条件を生かして「スカイバルコニー」を全邸に採用している。さらに、地震の揺れを軽減する木造住宅用制震装置「マモリー」も採用している。(3) その他不動産販売売上高について、前期比9.4%増の4,000百万円を計画している。販売用収益物件の売却が好調で、仕入・開発にも注力する。開発中物件は、木造収益物件が8プロジェクト：87戸、鉄骨収益物件が58プロジェクト：823戸、RC収益物件が2プロジェクト：94戸で、合計68プロジェクト：1,004戸である。また、2025年2月期の販売予定物件は、木造収益物件が1プロジェクト：3戸、鉄骨収益物件が14プロジェクト：234戸、合計15プロジェクト：237戸である。そのなかで、神戸市長田区の「ワコーレヴィータ蓮池町」は、総戸数9戸で、山陽電鉄「西代」駅徒歩4分の好立地である。全邸が日当たりの良い南向きであり、届け物の受取りに便利な宅配ボックスを設置している。(4) 不動産賃貸収入売上高について、前期比2.7%減の3,100百万円を計画している。引き続き高稼働率維持により、安定収益を確保する。前期実績では、賃貸収入構成比は、住居73.4%、店舗・事務所等21.6%、駐車場3.1%、トランクルーム他1.9%であった。また前期末時点の稼働率は住居97.8%、店舗・事務所等97.4%、駐車場89.8%であった。そのなかで、「ワコーレヴィータ森北町」は、神戸市東灘区にあり、総戸数27戸で、JR「甲南山手」駅徒歩9分の好立地である。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:08 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（7）：売上高は横ばいながら高利益率を維持し、営業利益の増益を見込む *15:07JST 和田興産 Research Memo（7）：売上高は横ばいながら高利益率を維持し、営業利益の増益を見込む ■和田興産<8931>の今後の見通し1. 2025年2月期の業績見通し2025年2月期の事業環境は、マクロ環境は長らく続いたデフレから、円安を契機に物価上昇や所得状況の改善によりインフレ基調に転換しており、感染症の収束によりサービス消費やインバウンド需要の回復もあり、企業業績も好調に推移しているものの、日銀がマイナス金利を解除するなど今後の金利動向などが懸念される。そうしたなか、不動産・住宅市況は、2024年3月公表の地価公示では全国全用途がバブル期以来の伸び率で、特に三大都市圏は上昇率が拡大している。また、住宅ローン金利の低位安定や政府による住宅取得支援策の継続もあり住宅需要は底堅く推移している一方、建築費は資材価格の高止まりや労務単価の高騰などの影響で依然として高い水準にある。同社が立地する近畿圏のマンション市場を見ると、2023年マンション供給戸数は15,385戸（前年比13.8%減）、2024年販売見込は約16,500戸、戸当たり平均価格は4,666万円（同0.7%増）、平方メートル単価は79.0万円（同2.1%増）であり、価格は上昇しているものの供給が減少していることから受注は好調で、契約率平均は71.4%（前期比1.3ポイント低下）と好不調の分岐点といわれる70%を上回っている。同社が地盤とする神戸市・阪神間では、2023年マンション供給戸数は神戸市971戸（同35.5%減）、兵庫県下1,695戸（同15.0%減）、戸当たり平均価格は神戸市4,958万円（同27.5%増）、兵庫県下5,243万円（同7.3%増）、平方メートル単価は神戸市85.8万円（同15.3%増）、兵庫県下72.3万円（同6.6%増）であり、特に神戸市では価格が大きく上昇していることから供給戸数は大幅減となっている。こうした事業環境踏まえて、同社では2025年2月期の業績は、売上高で前期比0.4%増の39,000百万円、営業利益で同3.8%増の4,700百万円、経常利益で同0.5%減の3,800百万円、当期純利益で同2.3%増の2,700百万円を計画している。売上高は横ばいであるものの、2025年2月期は利益率の高いプロジェクトを予定していることから、営業利益は増益を見込んでいる。同社の主力である分譲マンション販売では、2025年2月期に竣工予定のうち戸数ベースで8割強の販売契約を有していることもあり、同社では計画達成に自信を持っている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:07 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（6）：資産合計は増加したものの純資産も増加し、十分な安全性を確保 *15:06JST 和田興産 Research Memo（6）：資産合計は増加したものの純資産も増加し、十分な安全性を確保 ■業績動向3. 財務状況と経営指標和田興産<8931>の2024年2月期末の財務状況を見ると、資産合計は前期末比15,084百万円増加の101,228百万円となった。流動資産は同14,636百万円増加の72,380百万円となった。主な要因は、2025年2月期以降の事業用地取得や建築進捗などによる棚卸資産（販売用不動産及び仕掛販売用不動産）の増加9,668百万円、現金及び預金の増加5,589百万円などによる。仕掛販売用不動産は分譲マンション用地の仕入進捗に伴い増加したが、用地のままのものや建築中のものまで含まれることから、2025年2月期～2027年2月期に収益貢献する見通しだ。また、現金及び預金は、販売代金の回収により増加したものだ。固定資産は同448百万円増加の28,847百万円となった。主な要因は、賃貸物件の新築投資などにより、有形固定資産が321百万円増加したことによる。負債合計は前期末比13,005百万円増加の70,569百万円となった。流動負債は同5,661百万円増加の34,723百万円となった。主な要因は、前受金の増加2,797百万円、仕入債務の増加1,621百万円、短期借入金など（1年以内返済予定の長期借入金、社債を含む）の増加762百万円などによるものだ。前受金の増加は、販売代金の回収に伴うものだ。仕入債務の増加は、期末物件の建築費支払による増加であった。固定負債は同7,343百万円増加の35,846百万円となった。主な要因は、プロジェクト用地仕入の進捗により長期借入金（社債を含む）の増加7,305百万円による。また、純資産合計は前期末比2,079百万円増加の30,658百万円となった。主な要因は、利益処分に伴う利益配当金599百万円などに対し、当期純利益2,638百万円の計上などによるものである。以上から、有利子負債（長短借入金等）は前期末比8,067百万円増加の52,589百万円となった。安全性指標の自己資本比率は30.3%（同2.9ポイント低下）、D/Eレシオ（有利子負債資本倍率）は1.7倍（同0.1上昇）となった。自己資本比率は、2023年3月期プライム・スタンダード・グロース市場の不動産業平均32.9%と概ね同水準であり、十分な安全性を維持している。また、収益性指標でも、ROA（総資産経常利益率）4.1%（同0.2ポイント上昇）、ROE（自己資本当期純利益率）8.9%（同0.3ポイント上昇）で、2023年3月期プライム・スタンダード・グロース市場の不動産業平均4.1%、8.6%と概ね同水準で、十分な収益性も確保していると評価できる。4. キャッシュ・フローの状況2024年2月期末における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、前期末に比べ5,830百万円増加し、14,970百万円となった。営業活動の結果減少した資金は、1,176百万円（前期は2,153百万円の増加）となった。主な要因は、税引前当期純利益の計上3,822百万円、前受金の増加2,797百万円、建築代金支払などによる仕入債務の増加1,621百万円などによる資金の増加に対し、2025年2月期以降の事業用地取得などによる棚卸資産の増加9,907百万円などによる資金の減少によるものである。投資活動の結果減少した資金は、458百万円（前期は1,066百万円の減少）となった。主な要因は、賃貸物件取得などの設備投資742百万円などによる資金の減少によるものである。財務活動の結果増加した資金は、7,466百万円（前期は6,636百万円の減少）となった。主な要因は、分譲マンションなどの引渡完了に伴う長期借入金の返済による減少11,946百万円などの資金の減少に対し、分譲マンション用地購入などの資金調達による長期借入金の増加21,517百万円などによる資金の増加によるものである。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:06 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（5）：分譲マンション販売は減収減益ながら、好採算プロジェクトにより利益率は上昇 *15:05JST 和田興産 Research Memo（5）：分譲マンション販売は減収減益ながら、好採算プロジェクトにより利益率は上昇 ■業績動向2. 事業セグメント別動向(1) 分譲マンション販売主力の分譲マンション販売においては、開発基盤となる用地価格や建築コストが上昇しているものの、住宅ローン金利の低水準や住まいに利便性を求める傾向が強まっていることから、分譲マンション市場は比較的堅調に推移しており、和田興産<8931>では新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動及び引渡計画を推進した。その結果、2024年2月期の発売戸数は、神戸・明石・阪神間を中心に、11棟473戸（前期比29.6%減）で、契約については、584戸（同9.3%減）、29,045百万円（同3.9%減）となり、それにより期末時点の契約済未引渡戸数は690戸（同12.9%減）で、当該残高は33,579百万円（同2.6%減）となった。また、ワコーレシティ立花など14棟の竣工により、引渡戸数については686戸（同0.7%増）となった。以上から、売上高は29,927百万円（同20.0%減）、営業利益（全社費用控除前、以下同）は4,170百万円（同7.4%減）となった。以上の結果、利益率は13.9%（同1.9ポイント上昇）となった。2024年2月期は好採算プロジェクトが多く、仕入時に想定した価格より高く売れたためであり、毎年の販売物件により利益率は上下する。また、最近の建築費上昇については、販売価格に転嫁できている。(2) 戸建て住宅販売戸建て住宅販売においては、新規発売物件を中心に契約獲得に向けた販売活動に注力した。その結果、2024年2月期の戸建て住宅は48戸の引渡しにより、売上高は2,017百万円（前期比82.9%増）、営業利益は152百万円（前期は2百万円の利益）となり、利益率は前期の0.2%から7.6%に上昇した。前期は分譲マンション販売が好調だったことで、戸建て住宅販売を抑えた反動もあり、大幅な増収増益となった。(3) その他不動産販売その他不動産販売においては、賃貸マンション・宅地など20物件を販売し、2024年2月期の売上高は3,657百万円（前期比232.6%増）、営業利益は130百万円（同128.0%増）、利益率は3.6%（同1.6ポイント低下）となった。(4) 不動産賃貸収入不動産賃貸収入においては、同社が主力としている住居系は比較的安定した賃料水準を維持しており、入居率向上と滞納率の改善に努めると同時に、最適な賃貸不動産のポートフォリオ構築のため、新規物件の取得など賃貸収入の安定的な確保を目指した。その結果、2024年2月期の不動産賃貸収入は3,185百万円（前期比5.4%増）、営業利益は1,117百万円（同56.1%増）、利益率は35.1%（同11.4ポイント上昇）となった。前期には全体の利益が計画より上振れしたことから大規模修繕を前倒しで実施した反動によって、不動産賃貸収入は大幅増益であった。(5) その他2024年2月期の売上高は、解約手付金収入、保険代理店手数料収入及び仲介手数料などで38百万円（前期比58.2%減）、営業利益は35百万円（同57.6%減）、利益率は91.5%（同1.2ポイント上昇）となった。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:05 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（4）：期初の予想利益を大きく上回る好決算 *15:04JST 和田興産 Research Memo（4）：期初の予想利益を大きく上回る好決算 ■和田興産<8931>の業績動向1. 2024年2月期の業績概要2024年2月期におけるわが国経済は、雇用・所得環境の改善や感染症収束などで個人消費の持ち直し及びインバウンド需要の回復が見られ、サービス消費を中心に経済活動正常化の流れが活発化した。一方、不透明な海外情勢や円安長期化による物価上昇に伴う個人消費停滞懸念、金融資本市場の変動など、国内外の経済動向は先行き不透明な状況が続いている。不動産業界においては、政府の住宅取得支援策の継続や住宅ローン金利の低位安定などで、住宅需要は底堅く推移しているが、建築コストの高止まりによる販売価格への影響や日銀の金融政策による金利動向などが懸念される状況である。こうした事業環境のなか、同社は新たな用地取得や販売契約の獲得を目指し営業活動に取り組んできた。その結果、2024年2月期の業績は、売上高で前期比9.1%減の38,825百万円、営業利益で同3.2%増の4,528百万円、経常利益で同5.9%増の3,820百万円、当期純利益で同10.8%増の2,638百万円と、減収増益決算であった。2024年2月期第3四半期決算発表時の修正予想に対しては、売上高と営業利益はおおむね予想通り、また経常利益と当期純利益は小幅に上回って着地した。また、2023年2月期決算発表時の期初予想比では、売上高は予想通りであったが、営業利益は予想比25.8%増、経常利益は同36.4%増、当期純利益は同38.9%増と大幅に上回った。分譲マンションの販売が好調に推移し、広告宣伝費等も低減できたことが主因である。以上から、営業利益率は前期比1.4ポイント上昇の11.7%、経常利益率は同1.4ポイント上昇の9.8%、当期純利益率も同1.2ポイント上昇の6.8%と軒並み改善している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:04 注目トピックス　日本株 和田興産 Research Memo（3）：分譲マンション販売が同社事業の柱 *15:03JST 和田興産 Research Memo（3）：分譲マンション販売が同社事業の柱 ■事業概要和田興産<8931>では、セグメントを分譲マンション販売、戸建て住宅販売、その他不動産販売、不動産賃貸収入の4つに分けて開示している。2024年2月期の実績では、分譲マンション販売が売上高の77.1%、営業利益（全社費用控除前、以下同）の74.4%を占める同社の主力事業である。また、戸建て住宅販売が売上高の5.2%、営業利益の2.7%、その他不動産販売が売上高の9.4%、営業利益の2.3%、不動産賃貸収入が売上高の8.2%、営業利益の19.9%、その他が売上高の0.1%、営業利益の0.6%を占めている。不動産賃貸収入は、既存収益物件の賃貸では多額の原価が不要のこともあり、利益率が最も高くなっている。各事業の内容は以下のとおりである。1. 分譲マンション販売同社売上高の約8割を占める主力事業である。1991年から和田興産レジデンスに由来する「ワコーレ」のブランド名で、日本有数の住宅地である神戸市・阪神間やその周辺地域を主要エリアとして、主に中小型の分譲マンション開発を手掛けている。また他の事業でも、ブランド名に「ワコーレ」を冠して統一している。「プレミアムユニーク」をコンセプトに掲げ、「街の風物詩」として安心・安全を基本とした街並みに調和したマンションを目指すことに加え、機能性や快適性を重視し最新の住宅設備を取り入れるなど、企画力を追求した住まいづくりを行っている。同社では、品質重視のマンション開発を行っており、資産性及び安全性を重視し、開発時点から再販価値を考えたマンションづくりを目指している。従来から50戸前後の中規模分譲マンション開発が中心であるが、近年は100戸以上の大型マンションにも取り組んでいる。また、市街地駅近物件が増加し、大阪府、姫路市などへエリアを拡大している。さらに、営業エリア各地にマンションギャラリーを常設化することで、価格競争力、利益率の向上を目指している。なお、同社は自社で販売部門を持たず、販売をすべて外部に委託していることから、「売れるマンションづくり」をキーワードに、企画及びデザインなどの商品力で顧客に遡及する戦略をとっている。1991年3月の事業開始から、「ワコーレ」の累積供給実績は2024年2月末時点で552棟21,362戸（着工ベース）に達し、2023年には近畿圏供給棟数第3位、神戸市内供給棟数26年連続第1位（1998年〜2023年）、神戸市内供給戸数第1位（2023年）を誇る。仕入から竣工・引渡までは、50戸〜100戸の物件では、平均2年〜2.5年であるが、着工して1〜2ヵ月で発売し契約を進めることで、価格変動リスクを回避している。安定した市場環境が続いており、同社のマンションは多様な間取りを企画することから幅広い層のニーズを捉えているため、早期の契約に結び付いている。2024年2月期のプロジェクト事例としては、ワコーレ福島野田ザ・レジデンス（大阪市福島区、総戸数56戸）、ワコーレ武庫之荘ノースグラン（兵庫県尼崎市、総戸数84戸）、ワコーレシティ立花（兵庫県尼崎市、総戸数132戸）などがある。2. 戸建て住宅販売中小規模の宅地造成開発を行い、戸建て住宅を販売する事業である。2009年より新たなブランド名「ワコーレノイエ」で、主に神戸・阪神間を中心に北摂地域を含め、分譲マンション販売で培った用地仕入のネットワークを活用し、デザイン性や企画力など付加価値を重視している。他社との差別化を図るため、10戸程度の小規模な開発であっても、街並みづくりを基本としつつ、年間供給戸数の着実な積み上げを目標に事業展開を進めている。戸建て住宅では、仕入から竣工・引渡までは、半年～1年が平均的だ。最近のプロジェクト事例としては、ワコーレノイエ西宮樋ノ口町（兵庫県西宮市、総戸数17戸）、ワコーレノイエ鈴蘭台南町（神戸市北区、総戸数20戸）などがある。3. その他不動産販売主に小型収益マンションの企画開発及び販売を行う事業である。ブランド名は、RC（鉄筋コンクリート）・鉄骨収益マンションでは「ワコーレヴィータ」、また木造収益アパートでは「ワコーレヴィアーノ」としている。また、保有不動産の有効活用を推進していく過程において、販売によってその不動産の価値に増大が見込めるような場合には、マンションや戸建て用地の素地売却なども行っている。鉄骨収益マンション及び木造収益アパートでは、仕入から竣工まで約1年、竣工後2～3年ほど保有して賃貸収入を得たのち売却することが平均的だ。最近のプロジェクト事例としては、ワコーレヴィータ須磨海浜公園（神戸市須磨区、総戸数40戸）、ワコーレヴィアーノ須磨天神町（神戸市須磨区、総戸数15戸）などがある。4. 不動産賃貸収入創業時から続く安定収益事業であり、レジデンスを中心に、店舗・事務所、駐車場などを運営している。神戸市及び阪神エリアを中心に、主に駅より半径1km以内の交通利便性を重視した賃貸マンションを保有し、賃貸収入を得ている。設備、機能性を重視しており、ペット対応型マンションや、デザイナーズ・マンションなど、独自性のあるマンションを提供している。また新築物件を自社開発しており、将来的に分譲開発案件へ転換するケースも視野に入れている。新築に比べて建築コストの抑制と工期短縮が見込まれる、バリューアップ方式（既存賃貸物件を購入し、改修工事により資産価値増大を図ること）の賃貸マンション開発も行っている。稼働率95%以上の高水準を維持しており（駐車場を除く）、2024年2月末現在の保有資産構成は、レジデンス74.6%、店舗・事務所など18.6%、駐車場0.5%、トランクルーム他6.3%である。保有物件の事例としては、ワコーレヴィータ住吉東町（神戸市東灘区、総戸数12戸）、ワコーレ神戸三宮ビル（神戸市中央区、B1〜2Fは店舗、3〜9Fは事務所）などがある。5.その他「その他」には、報告セグメントには含まれない解約手数料収入、保険代理店手数料収入、仲介手数料などが含まれる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希） ＜HN＞ 2024/05/17 15:03
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