エイシアンスタ Research Memo（2）：日中で投資家や入居者にサービスを提供する総合不動産サービス企業

■事業概要

1. 事業内容
ASIAN STAR<8946>の事業セグメントは、不動産販売事業、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業、投資事業の5つの事業セグメントで開示されている。2022年12月期第2四半期累計の売上高構成比（セグメント間の内部売上高又は振替高を含む）で見ると、不動産販売事業が35.1%を占める主力事業となっており、次いで不動産管理事業が28.0%、不動産賃貸事業が19.9%、不動産仲介事業が17.0%を占めている。売上高に占める割合が最大の不動産販売事業は、期によって物件売却の有無により売上変動が大きくなる傾向にあるが、不動産管理事業、不動産賃貸事業、不動産仲介事業の3事業で連結業績の約7割を占めており、不動産販売事業の売上変動が連結業績に過度に影響を及ぼしにくいバランス型のセグメント構造である。同社が、継続的かつ安定的に成長できる事業基盤の構築を目指し、不動産管理事業等の「ストック型フィービジネス」を強化してきた結果と言えよう。各セグメントの内容は以下のとおり。

(1) 不動産販売事業
不動産販売事業の主力は、新築戸建てと収益マンションの販売事業である。同社は、「お客様へ新たな価値を提供できる喜びと感謝の気持ちを忘れずに、人と社会の幸せに貢献する」という企業理念のもと、横浜・川崎エリアを中心に「A's Terre（アステール）」ブランドで新築戸建てを販売している。また、自社ブランド「グリフィンシリーズ」で横浜・川崎エリアに集中して収益マンション及び居住用マンションの販売を行っており、2021年12月31日までに合計4,731戸を分譲してきた※。加えて、リゾート開発事業にも着手しており、和歌山県南紀白浜や静岡県熱海市など各リゾート地で戸建の開発販売を目指し、2019年に全国に約24,000平方メートルの土地を取得のうえ開発を開始している。

※分譲の多くはASIAN STARが手掛けており、過去に分譲した物件については、同社の連結子会社である(株)グリフィン・パートナーズが主に売買仲介と賃貸仲介を行っている。


(2) 不動産管理事業
不動産管理事業の主力は、「グリフィンシリーズ」マンションを含む約4,000戸の賃貸マンションの管理事業である。同社は、横浜・川崎エリアに集中して「グリフィンシリーズ」ブランドを中心とする収益マンションを延べ104棟4,731戸（2021年12月31日現在）供給してきた経緯があり、集金代行、更新事務代行、設備の点検・清掃・修繕など賃貸管理業務を受託するとともに、管理物件の入居者が退去する際には原状回復工事やバリューアップを目的としたリフォーム工事を受注している。契約不動産オーナーの資産価値の「維持・継続」と「さらなる向上」を念頭に置いた管理業務が評価され、横浜・川崎エリアのマンション管理会社のなかで高い顧客満足度を得ている。中国の上海においては連結子会社である柏雅酒店管理（上海）有限公司が駐在員向けのサービスアパートメント運営管理事業を行っている。また、同じく連結子会社であるU-HOMEと特庫伊投資が中古の建物を借上げ、簡易内装を施し、家具を配置した後に顧客へ賃貸するマンション管理事業を展開している。

(3) 不動産賃貸事業
同社は、マンション、事務所及び駐車場等を所有または賃借し、これらを賃貸または転貸する不動産賃貸事業を行っている。ただし、中国において中古の建物を借上げ、ワンルームマンションにコンバージョンを施し賃貸するワンルーム賃貸事業を行っていた連結子会社の陽光智寓（香港）公寓管理有限公司及び上海陽光智寓公寓管理有限公司は、2021年12月期中に株式持分を譲渡したため、現在は連結の範囲から除外している。

(4) 不動産仲介事業
連結子会社であるグリフィン・パートナーズは、横浜・川崎エリアで知名度のある自社グリフィンブランドと全国ネットワークのアパマンショップブランドで不動産売買及び不動産賃貸借に関わる仲介事業を行っている。また、連結子会社である徳威不動産と特庫伊投資は、中国で不動産売買及び不動産賃貸借に関わる仲介事業を行っている。

(5) 投資事業
連結子会社である(株)ASIAN STAR INVESTMENTSは、上記事業とのシナジー効果が見込める事業や今後の成長が見込まれる新たな事業への投資事業を行っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　清水陽一郎）

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