注目トピックス　日本株

DyDo---反発、8-10月期営業減益率は縮小へ

配信日時：2025/11/28 11:34 配信元：FISCO
*11:34JST DyDo---反発、8-10月期営業減益率は縮小へ DyDo<2590>は反発。前日に第3四半期の決算を発表、累計営業利益は52.2億円で前年同期比18.3％減となっているが、8-10月期は38.4億円で同6.5％減と減益率は縮小している。超インフレ会計による調整の影響額として、営業利益は15億円ほどの影響を見込んでいるが、据え置きの通期計画18億円、前期比62.4％減は大きく超過する状況となっている。トルコ飲料事業を中心とした海外飲料事業が好調に推移しているもよう。 ＜ST＞

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注目トピックス　日本株 アイホンResearch Memo ：インターホン専業メーカーからグローバル展開を進めるセキュリティ機器企業 *13:00JST アイホンResearch Memo ：インターホン専業メーカーからグローバル展開を進めるセキュリティ機器企業 アイホン<6718>は「インターホン専業メーカー」としての地位を確立し、国内市場でトップシェアを誇る企業である。同社は戸建住宅や集合住宅向けのテレビドアホンを主力とし、医療・福祉施設向けのナースコールシステムやオフィス・学校など公共施設向けのセキュリティ機器まで幅広く展開する。事業は日本を中心に北米、欧州、アジア（タイ・ベトナム）に生産・販売拠点を持ち、約70か国に製品を供給するグローバルネットワークを構築している。過去数年間は、集合住宅のリニューアル需要の増加や海外市場での販売拡大を背景に売上高を伸ばしている。1. 競合優位性同社の強みは、第一に国内市場での圧倒的シェアである。インターホン工業会データによれば、2024年度の国内シェアは約61%と業界トップを占めており、安定した需要を背景に長期的な収益基盤を築いている。インターホンは常に屋外の環境に晒されるため高レベルの耐久性やアフターサービスが求められる。そうした要素が参入障壁となり、同社のシェアを確固たるものとしている。第二に、商品力である。集合住宅向けの「PATMOα」や荷物認証宅配システム「Pabbit」など、新しい生活ニーズに対応した製品を積極的に投入しており、セキュリティ性と利便性を両立させる製品群は国内外で高く評価されている。特に品質面の高さは米国市場で高く評価されており、公的施設を中心に導入が進んでいる。第三に、堅固な財務基盤である。自己資本比率は80%台後半と極めて高く、景気変動や為替リスクに対しても強靭な耐性を備えている。2. 直近の業績2026年3月期第1四半期（2025年4-6月期）の業績は、売上高14,332百万円（前年同期比9.8%減）、営業利益192百万円（同87.9%減）と減収減益になった。しかし下期偏重の業績予想をしており、第1四半期の売上は概ね順調に推移している。減益の要因としては、海外売上の約8割を占める北米市場において、関税影響によって販売代理店が一時的に在庫過多となっていることが大きい。ただし、戸建住宅市場では主力製品の価格改定前需要やリニューアル向けワイヤレステレビドアホンの販売が好調で大幅増収となるなど明るい材料も見られる。通期計画は売上高65,400百万円（前期比3.3%増）、営業利益4,500百万円（同18.0%増）を据え置いており、北米市場の回復と国内集合住宅のリニューアル需要の拡大を背景に、下期以降の回復を見込んでいる。3. 今後の成長戦略今後の成長見通しとしては、第8次中期経営計画で掲げる長期経営戦略「2032年ROE10%以上」の実現を目指し、海外市場を成長の軸とする方針が示されている。特に市場として最もポテンシャルの高い北米で現地開発体制の強化を目指す。北米では治安への危機感などからインターホンに求められるセキュリティのレベルが高く、同社製品の品質が高く評価されており、ホワイトハウスなどにも導入されている。関税影響は依然として不透明感が残るが、市場としての拡大余地は大きく、同社の拡大戦略の主軸となる。一方、国内では既製品の経年劣化による買い替え需要や治安悪化への警戒感による録画・カメラ機能への需要の高まりに対応する形で拡販を進める。また、宅配便増加に対応した「Pabbit」機能の拡張や、医療・介護分野での「CareRings Contact」導入により、新規需要の開拓も進めている。これらの施策により、高付加価値商品の拡販とサービス領域の拡大を通じて持続的な成長が期待される。4. 株主還元株主還元については、安定配当を基本方針とし、2024年3月期には年間130円（前期比50円増配）と大幅増配を実施した。2025年3月期・今期も130円を維持する計画であり、安定的な還元姿勢を示しており、配当利回りも4%超と高い。自己資本比率の高さを背景に、成長投資と株主還元の両立を志向している点も安心材料といえ、PBRが0.7倍であることも考慮すると投資妙味も高い。Key Points・国内インターホン市場で約61%のシェアを占め、自己資本比率は80%台後半と極めて高く、安定した収益基盤を維持・2026年3月期は売上高65,400百万円（前期比3.3%増）、営業利益4,500百万円（同18.0%増）を計画し、北米市場の回復とリニューアル需要拡大が成長を支える・年間配当130円を維持し配当 ＜HM＞ 2025/11/28 13:00 注目トピックス　日本株 日経平均寄与度ランキング（前引け）～日経平均は小幅に4日ぶり反落、東エレクが1銘柄で約53円分押し下げ *12:38JST 日経平均寄与度ランキング（前引け）～日経平均は小幅に4日ぶり反落、東エレクが1銘柄で約53円分押し下げ 28日前引け時点の日経平均構成銘柄の騰落数は、値上がり128銘柄、値下がり93銘柄、変わらず4銘柄となった。日経平均は小反落。22.34円安の50144.76円（出来高概算8億4435万株）で前場の取引を終えている。前日27日の米国市場は感謝祭の祝日で休場。欧州主要市場は、英FTSETM100が0.02％高、独DAXが0.18％高、仏CAC40が0.04％高と小幅高となった。手掛かり材料に乏しい中、28日の日経平均は51.86円高の50218.96円と4日続伸して取引を開始した。ただ、買いは続かず、日経平均株価は寄付き直後からマイナス圏に転落。下げ幅を広げる動きは限定的だったが、その後もマイナス圏で軟調もみあい展開となった。半導体関連株の一角に売りが優勢となり指数の重荷となったほか、日経平均は昨日までの3日続伸で1500円を超す上げとなったことから目先的な利益確定売りや戻り待ちの売りが出やすかった。個別では、ソフトバンクG<9984>、アドバンテ<6857>、任天堂<7974>、アサヒ<2502>、ファナック<6954>、ホンダ<7267>、TOPPAN<7911>、ベイカレント<6532>、電通グループ<4324>、富士フイルム<4901>、オークマ<6103>、コナミG<9766>、ミネベア<6479>、日製鋼<5631>、テルモ<4543>、信越化<4063>などの銘柄が上昇。一方、東エレク<8035>、ファーストリテ<9983>、中外薬<4519>、良品計画<7453>、フジクラ<5803>、ソニーG<6758>、スクリン<7735>、エムスリー<2413>、三井物<8031>、アステラス製薬<4503>、セコム<9735>、リクルートHD<6098>、大塚HD<4578>、村田製<6981>などの銘柄が下落。業種別では、陸運業、不動産業、電気機器などが下落した一方で、鉄鋼、パルプ・紙、その他製品、海運業などが上昇した。値下がり寄与トップは東エレク<8035>となり1銘柄で日経平均を約53円押し下げた。同2位はファーストリテ<9983>となり、中外薬<4519>、良品計画<7453>、スクリーンHD<7735>、セコム<9735>、アステラス薬<4503>などがつづいた。一方、値上がり寄与トップはソフトバンクG<9984>となり1銘柄で日経平均を約22円押し上げた。同2位はアドバンテスト<6857>となり、任天堂<7974>、信越化<4063>、ファナック<6954>、ベイカレント<6532>、コナミG<9766>などがつづいた。*11:30現在日経平均株価 　 　50144.76(-22.34)値上がり銘柄数 　 128(寄与度+137.20)値下がり銘柄数 　　93(寄与度-159.54)変わらず銘柄数 　 　4○値上がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<9984>　ソフトバンクG　　　　16950　 　110　 22.06<6857>　アドバンテ　　　　　 20455　 　 45　 12.03<7974>　任天堂　　　　　　　 13380　 　210　　7.02<4063>　信越化　　　　　　　　4670　 　 26　　4.35<6954>　ファナック　　　　　　4994　 　 25　　4.18<6532>　ベイカレント　　　　　6818　 　116　　3.88<9766>　コナミG　　　　　　　24095　 　110　　3.68<2502>　アサヒGHD　　　　　 　1821　　34.5　　3.46<9433>　KDDI　　　　　　　2705　 　　7　　2.81<4901>　富士フイルム　　　　　3358　 　 25　　2.51<4568>　第一三共　　　　　　　3833　 　 25　　2.51<6103>　オークマ　　　　　　　3715　 　185　　2.47<5802>　住友電気工業　　　　　6157　 　 68　　2.27<7267>　ホンダ　　　　　　　1568.5　 　 11　　2.21<6479>　ミネベアミツミ　　　　3100　 　 64　　2.14<4324>　電通グループ　　　　　3512　 　 58　　1.94<5631>　日本製鋼所　　　　　　9256　 　283　　1.89<7011>　三菱重工業　　　　　　3934　 　 52　　1.74<2914>　JT　　　　　　　　　　5930　 　 47　　1.57<6273>　SMC　　　　　　　 54190　 　460　　1.54○値下がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<8035>　東エレク　　　　　　 31650　　-530　-53.15<9983>　ファーストリテ　　　 56800　　-460　-36.90<4519>　中外製薬　　　　　　　8335　 　-91　 -9.13<7453>　良品計画　　　　　　　3114　 　-49　 -3.28<7735>　SCREEN　　　　　12755　　-225　 -3.01<9735>　セコム　　　　　　　　5321　 　-40　 -2.67<4503>　アステラス製薬　　　　1952　 -14.5　 -2.42<5803>　フジクラ　　　　　　 18035　 　-65　 -2.17<4578>　大塚HD　　　　　　　　8777　 　-64　 -2.14<6146>　ディスコ　　　　　　 43440　　-320　 -2.14<4307>　野村総合研究所　　　　6227　 　-60　 -2.01<2413>　エムスリー　　　　　　2589　 -24.5　 -1.97<8031>　三井物産　　　　　　　4102　 　-29　 -1.94<6981>　村田製作所　　　　　　3205　 　-24　 -1.93<6702>　富士通　　　　　　　　4173　 　-55　 -1.84<8801>　三井不動産　　　　　　1837　 　-18　 -1.80<6861>　キーエンス　　　　　 52900　　-430　 -1.44<8830>　住友不動産　　　　　　7531　 　-43　 -1.44<8253>　クレディセゾン　　　　3885　 　-42　 -1.40<6701>　日本電気　　　　　　　5907　 　-82　 -1.37 ＜CS＞ 2025/11/28 12:38 注目トピックス　日本株 クリアル---クラウドファンディングにて組成したファンドに係る販売用不動産の売却 *12:29JST クリアル---クラウドファンディングにて組成したファンドに係る販売用不動産の売却 クリアル<2998>は27日、クラウドファンディングプラットフォーム「CREAL」を通じて組成したファンドに係る販売用不動産「CREAL ロジスティクス伊奈町」の売却を決議したと発表した。対象物件は埼玉県北足立郡に所在し、竣工は2000年6月、用途は倉庫・事務所、構造は鉄骨造地上3階、延床面積6,572.96平方メートル。売却先法人および売却価格については、契約上の守秘義務を理由に公表を差し控えるが、売却価格は、同社の2025年3月期末連結純資産額52.73億円の30％相当額以上となる見込みである。なお、売却先法人との間に特記すべき資本関係や人的関係はない。契約締結および引き渡しは共に2025年11月28日を予定している。当該販売用不動産の売却による2026年3月期の業績に与える影響については、2025年2026年3月期連結業績予想に織り込み済みである。 ＜AK＞ 2025/11/28 12:29 注目トピックス　日本株 ククレブ・アドバイザーズ---販売用不動産を資本業務提携先である地主に売却 *12:27JST ククレブ・アドバイザーズ---販売用不動産を資本業務提携先である地主に売却 ククレブ・アドバイザーズ<276A>は27日、神奈川県横浜市鶴見区所在の販売用不動産を、資本業務提携先である地主に売却すると発表した。対象不動産は底地であり、契約締結日および決済日は2025年11月28日を予定している。売却先となる地主は、不動産投資事業・不動産賃貸事業・資産運用事業を展開している企業であり、同社との間で不動産売買に関する取引関係がある。また、地主は同社株式108,400株を保有しており、資本関係も有している。なお、売却価格は同社の2025年8月期の連結売上高の10%以上に相当する額となる。 ＜AK＞ 2025/11/28 12:27 注目トピックス　日本株 ダイトケミクス---大幅続伸、株主優待制度の導入を発表 *11:54JST ダイトケミクス---大幅続伸、株主優待制度の導入を発表 ダイトケミクス<4366>は大幅続伸。株主優待制度の導入を発表している。3月末1000株以上の保有株主が対象、1000円分の図書カードNEXTを贈呈する。1年以上継続保有株主には3000円分を贈呈するようだ。初回となる26年3月末株主に限り、継続保有期間にかかわらず、3000円分のNEXT贈呈となるもよう。株式の投資魅力向上、株主へ長期保有を促すことなどが優待制度導入の目的。優待利回り妙味が高まる状況となっている。 ＜ST＞ 2025/11/28 11:54 注目トピックス　日本株 エスクローAJ---急伸、相続支援システムが富士通のサービスに採用 *11:54JST エスクローAJ---急伸、相続支援システムが富士通のサービスに採用 エスクローAJ<6093>は急伸。AI相続ミツローくんが、富士通の金融機関向け相続支援サービス「FinSnaviCloud」のオプションサービスに採用されたと発表している。AI相続サービスミツローくんは、子会社のサムポローニアが開発した相続支援システム。富士通の同サービスは、全国の銀行をはじめとする金融機関で広く活用されており、同社業績への寄与が強く期待される状況となっているもよう。 ＜ST＞ 2025/11/28 11:54 注目トピックス　日本株 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9） *11:39JST 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9） アーバネットコーポレーション<3242>●DAIBOUCHOUありがとうございます。先ほどのグラフを見ると、営業利益に比べて経常利益がやや控えめに見えました。これは金利の上昇による融資コスト増などが影響しているのかなと思うのですが、金利上昇の影響についてはどのように見ていらっしゃいますか。■アーバネットコーポレーション　服部様確かに金利上昇はマイナス要因ではありますが、現時点で当社業績に大きな影響を与えるほどのものではないと考えています。ご存じの通り、金利が一気に5％などへ上昇するわけではなく、0.25％や0.5％といった緩やかなペースでの上昇が想定されます。その程度であれば、十分に吸収できる範囲だと見ています。実際、都心の賃貸市場では家賃が上昇傾向にあります。分譲マンション価格が高騰しているため、賃貸需要が高まり、賃料も上がっています。たとえば当社の25平米前後の都市型賃貸マンションでは、以前は月額10万円前後だった家賃が、現在では12万円程度に上昇しています。このように賃料収入の増加が見込めるため、金利上昇による負担は十分カバーできると考えています。●DAIBOUCHOUなるほど。家賃の上昇に伴って、売却時の物件価格も上がる。その結果、営業利益も増加し、融資コストの上昇分を吸収できるというイメージですね。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。ただ、ここ5年ほどの間に土地代が非常に上昇しており、加えて建築費も大幅に上がっています。そのため、1プロジェクトあたりの利益率は10年前と比べるとやや低下しているのが実情です。これはある程度やむを得ない部分だと考えています。とはいえ、販売状況についてはまったく心配しておりません。安定した優良顧客層に支えられており、多少利幅が減少しても、全体の開発ボリュームを増やすことで収益を拡大することが十分可能だと考えています。●DAIBOUCHOUありがとうございます。不動産株は、どうしても財務や資金繰りに対して不安を感じる投資家が多い印象があります。御社としては、どのような財務戦略をお考えでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。不動産事業というのは、金融機関からの融資がなければ成り立たないビジネスだと考えています。当社では、現在ほぼ100％、もしくはそれ以上のプロジェクト資金を金融機関からの借入で賄えており、これが事業運営の基盤になっています。ただし、建築費や設計費などの支出も多いため、一定のキャッシュポジションを常に確保しておくことが極めて重要です。そのため、銀行融資（間接金融）に加えて、必要に応じて市場からの直接金融による資金調達も行っています。具体的には、調達した資金を土地取得やM&A戦略の実行に活用しており、今後も直接金融と間接金融の両輪で柔軟に資金を確保していく方針です。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。今後の御社の成長に注目させていただきます。今日はどうもありがとうございました。■アーバネットコーポレーション　服部様ありがとうございます。終わりのあいさつ▲フィスコ　高井服部様、DAIBOUCHOU様、本日はありがとうございました。最後に、服部様とDAIBOUCHOU様からご挨拶をいただきたいと思います。それでは、まず服部様、お願いいたします。■アーバネットコーポレーション　服部様はい。これからも「堅実な経営」と「挑戦する姿勢」の両立を何よりも大切にしながら、確実な成長を目指してまいります。3年後には売上高500億円を必ず達成し、さらにその先の700億円、そして1000億円規模へと事業を拡大していきたいと考えております。そして、社会から必要とされる企業グループとして、今後も誠実に事業を推進してまいります。DAIBOUCHOUさん、そしてご視聴いただいている皆さまには、今後ともアーバネットグループへのご期待を賜れれば幸いです。全力で頑張ってまいります。どうぞよろしくお願いいたします。▲フィスコ　高井ありがとうございます。DAIBOUCHOU様、本日の対談はいかがでしたでしょうか。●DAIBOUCHOUそうですね。マンションデベロッパーは上場企業も数多くありますが、本日お話を伺って、リーマンショックを乗り越えた堅実なリスク管理と財務戦略、そしてものづくりへの強いこだわりが非常に印象的でした。特に6つのこだわりをお聞きして、住む人が安心して暮らせるマンションづくりを徹底されていること、そしてお客様や施工会社との信頼関係の深さが伝わってきました。今日のお話を通じて、マンション開発にもさまざまな工夫や思想があることを改めて実感しましたし、深く知ることの大切さにも気づかされました。本日は貴重なお話をありがとうございました。▲フィスコ　高井ありがとうございました。これにて対談は終了とさせていただきます。皆様、ご視聴いただき誠にありがとうございました。 ＜KM＞ 2025/11/28 11:39 注目トピックス　日本株 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7） *11:37JST 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7） アーバネットコーポレーション<3242>●DAIBOUCHOUなるほど。そうした土地仕入れや施工コストの工夫が奏功しているわけですね。それでは、前期決算を拝見すると都心部のテラスハウス事業が大きく伸びているように見受けられます。こちらが販売好調な理由について教えていただけますでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様テラスハウスというのは、例えば土地があっても、建物を1棟しか建てられないという原則のもとで成り立つ建物です。建築可能な土地の中でも、いわゆる敷地延長（旗竿地）と呼ばれるような、道路との接点が少なく奥まった形状の土地があります。こうした土地には、マンションのような共同住宅は建てられず、戸建て1棟か、あるいは長屋（テラスハウス）形式の建物しか建築できないのです。つまり、3LDKほどの戸建てが3棟、4棟、5棟と連なって建つようなスタイルがテラスハウスです。このような土地は建築の制約が多く、建てにくいために比較的安く仕入れることができるという特徴があります。一方で、施工面では規模が小さく、3〜5棟程度では利益が限られるため、ゼネコンがなかなか請け負ってくれないという課題がありました。また、敷地が狭く工事も複雑なため、施工効率が悪く、敬遠されがちです。そのような中で、当社のグループ会社であるケーナインは、木造や鉄骨の施工部門を自社内に持っている点が強みです。この施工部門が自社で直接工事を行うことで、他社が手を出しづらい都心部の旗竿地なども、安定的かつ低コストで開発できる体制を整えています。結果として、土地を安く仕入れ、施工費も抑えることで、販売価格を大幅に下げることが可能になっています。例えば、先日販売した三軒茶屋駅・駒沢大学駅から徒歩圏内のテラスハウスは、延床約85m2、2LDK＋S（実質3LDK）タイプで、8,000万円台で販売しました。このエリアでは、分譲マンションでも1億5,000万円前後、戸建てでは2億円を超えるのが一般的です。そうした中で8,000万円台という価格は非常に競争力があり、発売後すぐに完売しました。このように、土地仕入れから施工、販売までをグループ内で一貫して行える体制が整っていることが、テラスハウス事業の販売好調につながっています。グループの総合力を活かすことで、他社には難しい条件の土地でも事業化できる、これが当社の大きな強みだと考えています。●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、土地を安く仕入れられることに加えて、テラスハウスを自社で施工できる体制（ケーナインによる内製化）があることで、マンションでは実現できない価格帯で、品質の高い物件を供給できているということですね。立地が良ければ、旗竿地のような制約があっても気にしない方は多いでしょうし、価格面での優位性が販売好調の要因というわけですね。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。その通りです。●DAIBOUCHOUよく分かりました。ありがとうございます。では、テラスハウスを「作りたい」というよりも、そうした土地の条件に合わせて最適な形としてテラスハウスを建てている、という流れなのでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様はい、まさにそうです。そういった土地の特性を最大限に活かしていくということですね。他社がなかなか手を出せない土地であっても、当社グループであれば有効活用できる。そして、そこに大きなビジネスチャンスがあると考えています。●DAIBOUCHOUよく分かりました。ありがとうございます。それでは次に、新たな事業として展開を始められているアパートメントホテル開発について伺いたいと思います。なぜこの分野への参入を決められたのでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。先日の日経新聞にも出ていましたが、インバウンドの訪日客がますます増加しています。特に、最近は家族連れで来日し、長期滞在するケースが増えており、これは一時的なブームではなく、今後も拡大が見込まれると考えています。こうした市場環境の変化を踏まえて、当社としてもアパートメントホテル事業に本格的に取り組もうということで、現在プロジェクトを進めています。もともと当社では、蒲田駅前にアパートメントホテルを開発・運営しており、これは一般的なビジネスホテルではなく、3〜6人で宿泊できる長期滞在型のホテルです。この1棟目の実績を踏まえ、現在は八丁堀で新たな物件を着工中で、さらに溜池山王駅徒歩1分の一等地にも大きな土地を取得し、同様にアパートメントホテルとして開発を進めています。今後は北海道など地方主要都市でも展開していきたいと考えており、この分野にはまだ十分な成長余地があると見ています。●DAIBOUCHOUそうですね。単身者向けの賃貸マンションとアパートメントホテルは、居住性や空間設計の面で共通点も多く、御社の“ものづくり”へのこだわりがホテル開発にも活かせそうですね。■アーバネットコーポレーション　服部様おっしゃる通りです。当社のアパートメントホテル事業も、基本的なビジネスモデルはマンションと同じく「1棟販売」です。自社で長期運営していくというよりは、開発してファンドやリート、富裕層投資家などに販売する形で事業を展開していく考えです。1棟目の蒲田のホテルは、初期の学習目的で自社運営していますが、2棟目以降についてはマンションと同様、開発後に販売するモデルで進めていく方針です。●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、基本的には開発に特化し、運営や管理は行わないという方針なんですね。■アーバネットコーポレーション　服部様はい、その通りです。●DAIBOUCHOUありがとうございます。ニセコひらふでのリゾート開発を予定されているとのことですが、ニセコ以外でもリゾート開発の計画はおありでしょうか。株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）に続く ＜KM＞ 2025/11/28 11:37 注目トピックス　日本株 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6） *11:36JST 株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6） アーバネットコーポレーション<3242>●DAIBOUCHOU では、もう竣工前に販売契約をしているっていうことですかね。■アーバネットコーポレーション　服部様竣工前というよりも、着工のタイミングでほとんどの物件が契約済みになります。当社には長年にわたり取引のある優良な法人投資家やファンドのお客様が多く、当社の物件を高く評価してくださっているため、「ぜひ早く売ってほしい」というお声を多くいただきます。そのため、着工段階で既に販売契約を締結するケースが大半です。確かに、竣工後に入居者を付けてから販売すれば、もう少し高く売却できる可能性はあります。しかし、わずかな利益の上積みのために期間リスクを取ることは避けたいと考えています。不動産市況は常に変動しますので、リスクを抑えて確実に利益を確保する早期売却型のビジネスモデルを当社は貫いています。●DAIBOUCHOUなるほど。竣工前の段階でほとんど契約が決まっているということは、売れ残りリスクがほぼないということですね。非常に堅実なリスク管理だと思います。では次に、最近は立地の良い開発用地をめぐって競争が激化していると言われますが、土地仕入れの工夫について教えていただけますでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。当社では、大手の仲介会社や中小の不動産会社からの情報提供を受けるほか、社員が直接地主のもとを訪ねて交渉するという形でも土地の仕入れを行っています。都心部には、まだまだ借地権付きの土地や、古い木造住宅が立ち並ぶエリアが多く残っています。そこでは、地主が「いずれは建て替えたい」と考えている一方で、借地人は「（借地権を譲渡する際に地主に支払う）譲渡承諾料が高くて動けない」というケースが多く、土地の有効活用が進んでいない状況です。そうした場所に当社の営業スタッフが出向き、「この土地をマンションに再開発すると、こういう形になります」という具体的なプランを提示します。地主には現金や新築建物の一部を等価交換で提供し、借地人にも新たな住戸や条件を提示することで、両者にとって納得のいく形で再開発を進めていきます。こうして時間をかけて土地全体をマンション用地として整備していくのが当社の特徴です。現在、デベロッパーにとって最も大きな課題は「土地の仕入れが難しいこと」です。多くの会社が仕入れに苦戦している中で、当社が比較的順調に進められているのは、こうした地道で丁寧な提案活動と、社員育成の成果によるものです。当社では、新卒社員を一から育成しており、最初の2〜3年はなかなか土地を買えないのが普通です。しかし、3年ほど経つと次第に成果を上げるようになり、現在は若手社員が着実に実績を積んでいます。また、他社で経験を積んだ優秀な中途社員も加わり、若手と協力しながらチームとして動いている点も強みです。社内の雰囲気も良く、風通しの良い組織文化の中で、協調的に土地の仕入れを進めています。さらに、当社は自社内に設計部門を擁しているため、設計担当者と仕入れ担当者が連携し、現地の土地条件を踏まえて迅速にプラン図を作成することができます。必要に応じて設計スタッフが自ら図面を引き、仕入れ担当者が地主に具体的な再開発提案を行う体制が整っています。このように意思決定が早く、現場と本社が一体となって動けるのが当社の強みです。また、昨年グループ入りした子会社ケーナインとの情報共有・協業も活発化しており、戸建・アパート開発など異なる分野のノウハウも共有されています。これにより、仕入れの幅が広がり、シナジー効果も生まれています。このような仕組みのもと、当社では他社に負けないスピードと精度で土地を確保できており、引き続き「良質な立地をいかに確保するか」を最優先課題として、仕入れ体制をさらに強化していきたいと考えています。●DAIBOUCHOUなるほど。土地の仕入れ力が奏功して、土地の転売事業でも業績が伸びている印象を受けますが、そうした転売による高収益という側面もあるのでしょうか。■アーバネットコーポレーション　服部様転売は一部で行っていますが、あくまで例外的な取り組みにすぎません。当社の基本方針は、土地を取得したら必ず建物を建て、土地と建物を一棟で販売することです。したがって、土地だけでの転売は全体から見ればごく限られたケースとなります。●DAIBOUCHOUなるほど。よく分かりました。ありがとうございます。では次に、最近よく話題になる建築費の高騰について伺います。建築費を抑えるための工夫があればお聞かせください。■アーバネットコーポレーション　服部様そうですね。先ほども少し触れましたが、現在はゼネコンの現場監督や職人の数が減少しており、人手不足が深刻化しています。さらに、昨年4月から導入された「4週8閉所制（週休2日制）」の影響で、建設現場の稼働日数が減少し、工期が大幅に延びているという現実もあります。その結果、建築費の上昇に加えて、ゼネコン各社の施工キャパシティが減少しているのです。このため現在、多くのデベロッパーが「せっかく良い土地を仕入れても、施工を請け負ってくれるゼネコンが見つからない」という状況に直面しています。最終的には、土地を転売せざるを得ないケースも増えており、業界全体で深刻な問題になっています。そうした中で、当社はゼネコンとの長年の信頼関係とパートナーシップを大切にしています。私はもともと設計畑の出身で、長年ゼネコンの方々と現場で協働してきました。その経験から、発注者の立場を振りかざすことなく、「同じ目線で協力し合う」という姿勢を貫いてきました。その結果、現在のようにゼネコンが新規案件を受けにくい時期でも、当社に対しては「アーバネットさんの案件ならぜひ受けたい」と前向きに引き受けてくださるパートナーが多い状況です。おかげさまで、施工会社が見つからずに土地を手放すようなケースは一切ありません。まさに「お互いに厳しい時期こそ支え合う」という精神が、今日の安定した事業基盤につながっていると感じています。また、建築費を抑える工夫として、当社では企画段階から効率的な体制を整えています。一般的には、企画図面を作成した後に実施設計・確認申請を経て、最終図面が完成してから見積りを依頼しますが、当社の場合は少し異なります。長年にわたって多くの類似案件を手がけてきたため、ゼネコン各社も当社の企画設計に精通しており、企画図面の段階で見積りを出すことが可能なのです。このため、土地を取得した段階で早期にゼネコンを決定することが多く、着工の半年から10か月前に発注先を決めることも珍しくありません。施工会社としても、あらかじめ工事時期がわかることで監督や職人の配置計画を立てやすくなります。また、早期発注によって下請け業者や資材を先行確保できる点も大きな利点です。建築資材の価格が上昇し続ける中、早めに抑えることでコストを安定化させることができるわけです。このような取り組みによって、当社の物件は比較的安定した価格で高品質な施工を実現できていると考えています。最終的には、土地代と建築コストの抑制が投資家の利回り向上につながります。当社の事業は、賃料想定と利回りによって評価されるビジネスモデルですので、土地と建物をいかに効率よく、適正価格で作り上げるかが極めて重要だと考えています。株式会社アーバネットコーポレーション×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く ＜KM＞ 2025/11/28 11:36
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