注目トピックス　日本株

平和ＲＥ Research Memo（3）：東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT（2）

配信日時：2024/02/15 13:53 配信元：FISCO
*13:53JST 平和ＲＥ Research Memo（3）：東京都区部中心のオフィス・レジデンス複合型REIT（2） ■特長・優位性

4. 潤沢な分配原資と成長資金
平和不動産リート投資法人<8966>では、資産入替に伴う譲渡損益の一部を分配金に、残りを内部留保の蓄積に充てることで、長期にわたる安定した分配原資及び成長資金を確保している。2023年11月期末には、内部留保残高57億円、含み益額は575億円を擁している。内部留保は、将来の安定的な分配金支払いを可能にする。すなわち、物件売却に伴い減損損失を計上した際にも、内部留保の取り崩しによって実力ベースの分配金支払いが可能であるからだ。また、同REITでは設立時の合併に伴い、受入資産に税会不一致が発生しており、物件譲渡により発生した譲渡益については税会不一致を活用した内部留保拡大が可能であることも強みである。一般的に、REITは利益のほとんどすべてを分配金として支払うため内部留保を積むことができないが、同REITは、過去の合併の経緯からこれらを積み上げるツールを有している。さらに、資産入替によって含み益の一部を顕在化することで、分配金を継続的に増加している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

＜SO＞

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注目トピックス　日本株 ビーロット---系統用蓄電所用地と電力接続権を取得 *18:20JST ビーロット---系統用蓄電所用地と電力接続権を取得 ビーロット<3452>は24日、グループ会社を通じて、系統用蓄電所用地および電力接続権を3件取得したと発表した。取得主体はビーロット・キャピタルリンクで、エネルギー事業への参入と併せ、系統用蓄電事業を新たに開始する。同社グループは2018年以降、太陽光発電設備の保有・運用を通じて再生可能エネルギー分野に取り組んできた。太陽光発電は、地球環境負荷低減に寄与する一方、天候による発電量変動が課題とされており、その平準化と電力供給の安定化を担うインフラとして、系統用蓄電所の重要性が高まっている。取得した用地は、熊本県阿蘇市黒川の2件と鹿児島県姶良市加治木の1件で、九州地域に立地する。最大受電電力は阿蘇市の2件が各1,999kW、姶良市の1件が1,850kWとなっており、接続先はいずれも九州電力<9508>のグループ会社の九州電力送配電である。敷地面積は合計で5,136平方メートルに及び、太陽光発電設備の普及が進む九州エリアにおいて、電力需給の調整機能を担う拠点としての活用が見込まれている。同社は、これらの蓄電所を通じて需給調整市場や容量市場への参画を視野に入れ、新たな価値創出につなげるとしており、系統用蓄電事業への参入を進める。 ＜AK＞ 2025/12/26 18:20 注目トピックス　日本株 フジ・メディア・ホールディングスを巡る資本攻防 *17:14JST フジ・メディア・ホールディングスを巡る資本攻防 フジ・メディア・ホールディングス<4676>を巡る資本攻防が、年末にかけて一段と緊張感を強めている。旧村上系投資家グループは、不動産事業の再編などで折り合えなければ議決権比率を最大33.3％まで引き上げる意向を示し、追加取得についてはTOB（1株4000円、30営業日）で行う方針をフジ・メディア・ホールディングス（以下、フジ・メディアHD）側に通知したようだ。これに対しフジ・メディアHDは、買付目的や将来の経営関与の方針などについて説明を求めるとともに、他の株主との意思連絡の有無についても情報提供を要請した。背景には、買収防衛の是非だけでなく、資本市場法制上の「共同保有（いわゆるウルフパック）」に該当する可能性を含め、実質的な支配・意思決定の所在を早期に可視化したいとの狙いがあるとみられる。■議決権比率33.3％という水準が持つ意味旧村上系が明示した33.3％という比率は、会社法上の特別決議（一般に議決権の3分の2以上）を単独で阻止し得る水準にあたる。経営の主導権を直ちに握るラインではないが、資本政策や組織再編、重要な定款変更といった局面で「決めさせない力」を恒常的に持つことを意味する。取得手段としてTOBの条件（価格・期間）まで示した点は、単なる保有比率の引き上げにとどまらず、フジ・メディアHDの取締役会および市場に対して、交渉を前提とした現実的な圧力をかけるシグナルと受け止められる。ただ、村上氏側は不動産事業（都市開発・観光事業）のスピンオフに向けた具体的な準備を開始すること、又は不動産事業の完全売却に向けて具体的に動くことのいずれかの方針、及び DOE（自己資本配当率）4％を下限とする配当方針を含む株主還元方針を公表した場合には、TOBを撤回することも示している。■フジ・メディアHDの対応フジ・メディアHDは2025年7月に「大規模買付行為等への対応方針」を公表し、独立委員会の関与を前提に、必要に応じて株主意思確認総会を通じて買付け受容の是非を判断する枠組みを明確にした。対抗措置（具体的には新株予約権の無償割当て）を講じる場合でも、株主意思確認総会での可決を経ることで、取締役会の恣意性を排し、株主の合理的判断に依拠する設計としている。さらに足元でフジ・メディアHDは、2026年1月18日を基準日とする臨時株主総会招集の基準日設定を決議しており、迅速な意思確認を可能とする布石を打った。こうした動きは、対抗措置そのものよりも、将来の司法判断（差止仮処分）を見据えた手続的正当性の積み上げに主眼があると考えられる。過去の裁判例では、買収者側・会社側関係者を除く一般株主の意思（MOM：Majority of Minority）を組み込んだ防衛策が、差止請求に対して一定の耐性を持つと評価された事例もあり、フジ・メディアHDの設計はそうした実務の延長線上に位置付けられる。■世論と資本市場は別物だが「切り離せない」現実今回の資本攻防を理解する上で重要なのは、二つの異なる圧力が同時に存在している点である。第一は、SNSや一部メディアを通じて拡散する、フジテレビを巡るコンプライアンスやガバナンスに関する批判である。これは企業の評判（レピュテーション）や世論形成の問題であり、原理的には資本市場のルールとは別次元に位置づけられる。第二は、アクティビスト投資家による株式取得やTOBといった、資本市場の制度に則った行動である。株式を買い、経営改善や資本政策の見直しを求めること自体は、違法でも例外的でもない。原理的には、この二つは明確に区別されるべき領域である。しかし現実には、世論によって形成された「改革が必要だ」という空気が、株主行動を事後的に正当化・補強する役割を果たし得る。世論と資本市場は別物でありながら、結果として同じ方向を向いた圧力として企業に作用する。■「共同保有」の論点さらに今回の局面では、もう一つの要素が加わる。それが、資本市場の内部における協調の問題である。一部報道では、米国のアクティビスト投資家であるDalton Investmentsが、旧村上系の提案を「100%支持」したと伝えられている。ただし、金融商品取引法上の大量保有報告制度（いわゆる5％ルール）における「共同保有者」の判断は、同じ意見や評価を持つこと自体では足りず、株式の取得・譲渡や議決権行使について共同して行動する合意があるかどうかが核心となる。現時点で公表情報から確認できるのは、あくまで「支持」の表明にとどまり、直ちに共同保有と断定できる状況ではない。一方で、複数の投資家が同時期に類似の問題意識を示し、結果として企業に対して一体的な圧力を及ぼす構図は、実質的に「ウルフパック的」と受け止められやすい。今後、TOBへの応募確約（ロックアップ）や議決権行使の取り決め、買い増し時期や手法の役割分担など、行動を約する具体的事実が積み上がれば、共同保有認定のリスクは高まる。Dalton Investments は関連会社も含めて株式の7.51%を保有するとみられるほか、SBI系の運用会社レオス・キャピタルワークスも5.1%を握っているもようだ。重要なのは、これらに明確な違法性がなくとも、企業行動が強く制約されるという点である。世論による批判、資本市場での株式集積、そして資本市場内部での「協調に見える動き」が重なった場合、企業はそのいずれか一つだけを切り離して対応することが難しくなる。フジ・メディアHDが情報提供要請の中で、他株主との意思連絡まで踏み込んで説明を求めているのは、こうした「支持が行動合意へ転化する可能性」を早期に把握し、説明責任の枠組みに乗せる狙いがあるとみられる。■この手法が成立するなら、どの企業も狙われ得る今回の事例が投げかける問いは、フジ・メディアHD固有の問題にとどまらない。不祥事や過去の経営課題を抱え、資産価値に比して株価が割安と見られる企業は少なくない。今話題となっているニデック<6594>にもつながる話となろうが、今回はフジ・メディアHDのみに焦点を当てる。そうした企業に対して、（1）世論やメディアを通じたガバナンス批判が高まり（2）同時にアクティビストが株式を集積し（3）さらに複数の投資家が明示・黙示に同じ方向性を示すという構図が成立すれば、原理的にはどの企業も同様の圧力にさらされ得る。この点で重要なのは、必ずしも「共同保有」と法的に断定されなくとも、企業側から見れば実質的な協調圧力として機能してしまう現実である。いわゆるウルフパックは、法令上は立証が難しい一方、実務上は「存在しないものとして扱う」ことが困難なグレーゾーンに位置する。結果として企業は、世論とも、個々の株主とも、そして「協調しているように見える資本市場の動き」とも同時に向き合わざるを得なくなる。これが、今回の資本攻防が示す構造的な難しさであり、合法であるがゆえに抑止しにくいリスクでもある。だからこそフジ・メディアHDは、世論と直接対峙するのではなく、株主意思確認や情報開示、司法判断といった制度の枠組みに戦場を移す戦略を選んでいるとみられる。それは個別企業の防衛にとどまらず、「どの企業でも起こり得る状況」に対する、一つの合理的な対応モデルとも言える。■放送持株会社としての特殊性と「透明性」の論点フジ・メディアHDは認定放送持株会社であり、外資比率（議決権ベース）について制度上の制約が存在する。フジ・メディアHDは外国人等の議決権割合を定期的に公告しており、2025年3月末時点では「19.99％」としている。この水準は、放送法上の規律との関係で、単なる数値以上の意味を持つ。仮に株式の集積が、名義の分散や連携を通じて実質的な影響力行使につながるとの疑義が生じれば、資本市場の問題にとどまらず、情報インフラとしての放送の透明性やガバナンスという観点からも注目を集める可能性がある。■今後の注目点今後の焦点は、（1）フジ・メディアHDが株主意思確認を軸とする防衛設計をどこまで具体化するか、（2）旧村上系と他株主との関係が「支持」から「行動合意」に近づく兆候が現れるか、（3）放送事業者特有の規律が資本市場の攻防にどのように影響するか、の3点に集約される。現段階では、共同保有（ウルフパック）と断定できる状況にはないものの、断定できないこと自体が、企業行動や防衛設計を困難にしている点に、この攻防の本質があると言えそうだ。今年も残すところ数日となったが、来年早々から資本市場をめぐる大きな攻防がどう進展していくか、注目していきたい。 ＜FA＞ 2025/12/26 17:14 注目トピックス　日本株 日経平均寄与度ランキング（大引け）～日経平均は続伸、アドバンテストやファーストリテが2銘柄で約215円分押し上げ *16:54JST 日経平均寄与度ランキング（大引け）～日経平均は続伸、アドバンテストやファーストリテが2銘柄で約215円分押し上げ 26日大引け時点の日経平均構成銘柄の騰落数は、値上がり104銘柄、値下がり117銘柄、変わらず4銘柄となった。前日25日の主要欧米株式市場は休場。昨日の主要欧米株式市場が休場で手掛かり材料に乏しい中、26日の日経平均は続伸して取引を開始した。その後も買い優勢の展開となり上げ幅を大きく広げ、50900円を超えた。ただ、後場からはじりじりと上げ幅を縮小しており、プラス圏で推移も上値の重い展開となった。引き続き、年内の少額投資非課税制度（NISA）枠利用に伴う個人投資家の買いや12月決算銘柄の配当権利取り狙いの買いが株価下支え要因となった。また、年内の警戒材料はほぼ出尽くしたとして、「掉尾の一振」に期待する買いも指摘された。一方、年末が近づき市場参加者も減少するなか、積極的に買い進む動きは限定的となった。そのほか、日経平均は昨日までの4日間、50500円を超えた水準で売りに押される展開が続いていたため、51000円付近では再度上値の重さが意識される可能性もあった。大引けの日経平均は前営業日比342.60円高の50750.39円となった。東証プライム市場の売買高は16億2605万株、売買代金は3兆7289億円だった。業種別では、その他製品、情報・通信業、海運業などが上昇した一方で、非鉄金属、ガラス・土石製品、建設業などが下落した。東証プライム市場の値上がり銘柄は53.6％、対して値下がり銘柄は41.9％となっている。値上がり寄与トップはアドバンテスト<6857>となり1銘柄で日経平均を約120円押し上げた。同2位はファーストリテ<9983>となり、ソフトバンクG<9984>、東エレク<8035>、イビデン<4062>、KDDI<9433>、レーザーテック<6920>などがつづいた。一方、値下がり寄与トップはフジクラ<5803>となり1銘柄で日経平均を約15円押し下げた。同2位はファナック<6954>となり、住友電工<5802>、信越化<4063>、ホンダ<7267>、豊田通商<8015>、スズキ<7269>などがつづいた。*15:00現在日経平均株価 　 　50750.39(+342.60)値上がり銘柄数 　 104(寄与度+450.13)値下がり銘柄数 　 117(寄与度-107.53)変わらず銘柄数 　 　4○値上がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<6857>　アドバンテ　　　　　 20245　 　450　120.33<9983>　ファーストリテ　　　 57270　　1190　 95.46<9984>　ソフトバンクG　　　　17800　 　315　 63.17<8035>　東エレク　　　　　　 34330　 　540　 54.15<4062>　イビデン　　　　　　 13240　 　305　 10.19<9433>　KDDI　　　　　　2750.5　　24.5　　9.83<6920>　レーザーテック　　　 30000　 　640　　8.56<7974>　任天堂　　　　　　　 10795　 　245　　8.19<4519>　中外製薬　　　　　　　8410　 　 81　　8.12<6146>　ディスコ　　　　　　 48870　　1150　　7.69<3659>　ネクソン　　　　　　　3843　 　 58　　3.88<9766>　コナミG　　　　　　　21560　 　105　　3.51<6981>　村田製作所　　　　　　3207　 　 39　　3.13<4578>　大塚HD　　　　　　　　9199　 　 88　　2.94<4523>　エーザイ　　　　　　　4703　 　 73　　2.44<6971>　京セラ　　　　　　　　2203　 　8.5　　2.27<4568>　第一三共　　　　　　　3433　 　 22　　2.21<7735>　SCREEN　　　　　15100　 　165　　2.21<6988>　日東電工　　　　　　　3757　 　 12　　2.01<7453>　良品計画　　　　　　　2865　 　 28　　1.87○値下がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<5803>　フジクラ　　　　　　 17160　　-460　-15.38<6954>　ファナック　　　　　　5984　 　-61　-10.19<5802>　住友電気工業　　　　　6255　　-285　 -9.53<4063>　信越化　　　　　　　　4894　 　-48　 -8.02<7267>　ホンダ　　　　　　　1540.5　 　-19　 -3.81<8015>　豊田通商　　　　　　　5319　 　-27　 -2.71<7269>　スズキ　　　　　　　　2316　 　-20　 -2.67<2802>　味の素　　　　　　　　3374　 　-36　 -2.41<8830>　住友不動産　　　　　　7928　 　-62　 -2.07<8267>　イオン　　　　　　　　2456　 -20.5　 -2.06<5706>　三井金属鉱業　　　　 17325　　-535　 -1.79<6762>　TDK　　　　　　　2226.5　　-3.5　 -1.75<8053>　住友商事　　　　　　　5418　 　-52　 -1.74<4901>　富士フイルム　　　　　3371　 　-14　 -1.40<1801>　大成建設　　　　　　 14700　　-205　 -1.37<6645>　オムロン　　　　　　　3943　 　-40　 -1.34<6976>　太陽誘電　　　　　　　3537　 　-40　 -1.34<6861>　キーエンス　　　　　 56960　　-380　 -1.27<6479>　ミネベアミツミ　　　　3141　 　-37　 -1.24<6724>　セイコーエプソン　　　1990　 -18.5　 -1.24 ＜CS＞ 2025/12/26 16:54 注目トピックス　日本株 芙蓉総合リース---各種補助に依らない国内初の非常時地域開放型蓄電池事業を実施 *16:40JST 芙蓉総合リース---各種補助に依らない国内初の非常時地域開放型蓄電池事業を実施 芙蓉総合リース<8424>は25日、茨城県笠間市において非常時地域開放型蓄電池事業を実施すると発表した。これは、自治体の公共用地で大規模災害時のレジリエンス強化に貢献する各種補助・助成制度に依存しない国内初の取り組みであり、第1号案件として進められる。本事業は、笠間市および東電タウンプランニングと締結した協定に基づき、笠間市民体育館(拠点避難所)に隣接する公共用地に系統用蓄電池を設置するもので、出力2MW、容量8MWhの高圧設備が導入される予定。事業開始は2026年9月頃を予定している。通常時には、蓄電池事業者が電力市場での取引を通じて充放電を行い、災害などによる広域かつ長期の停電時には、蓄電池に蓄えられた電力を拠点避難所へ無償提供する。 ＜NH＞ 2025/12/26 16:40 注目トピックス　日本株 新興市場銘柄ダイジェスト：フィットクルーは続伸、FフォースGは大幅反落 *15:43JST 新興市場銘柄ダイジェスト：フィットクルーは続伸、FフォースGは大幅反落 <6072> 地盤ネットHD 194 -1もみ合い。25日に東京証券取引所の承認を受け、26年1月6日、東証グロース市場からスタンダード市場へ上場市場区分を変更する。同社は収益基盤の確立・ガバナンスの強化・健全な財務状態の維持など『持続的な成長に不可欠な組織基盤』の構築に努めており、東証の再編市場区分において、「上場企業として基本的なガバナンス水準を備えつつ、持続的な成長と中長期的な企業価値の向上にコミットする企業向けの市場」と定義されるスタンダード市場が最も適した市場であると考え、市場区分を変更するに至ったとしている。<3541> 農業総合研究所 614 ＋100ストップ高買い気配。SOMPOホールディングスの完全子会社SOMPO Light VortexによるTOBを発表した。公開買付者は同社株式を非公開化することを目的として、本公開買付けを実施する。同社は25日開催の取締役会において、同公開買付けに賛同の意見を表明するとともに、同公開買付けへの応募を推奨することを決議した。TOB価格は767円、買い付け予定数は1795万8229株(下限1068万8800株、上限設定なし)、買付期間は12月26日から26年2月16日までとしている。<7068> FフォースG 682 -80大幅反落。取得する株式の総数80万株(自己株式を除く発行済株式総数の3.27%)、取得価額の総額4.01億円を上限として、自社株買いを実施する。東京証券取引所の自己株式立会外取引(ToSTNeT-3)による買付けで、取得期間は26年1月6日～1月9日。同社では、株式の流動性向上のため、流通株式比率を50%以上とすることを目指しており、効率的な資本運用及び流通株式比率の向上を目的として、この度の自己株式の取得を実施する。また、取得した自社株式は1月31日付で全株消却する。<338A> Zenmu 5210 -10反落。同社は、新型コロナウィルスの流行以降に拡大、定着したリモートワークによる業務用PCの持ち出しに関するセキュリティ需要に対し、秘密分散技術を活用したセキュリティと利便性の両立や価格などの優位性による置き換え提案に取り組んでおり、このたび同社の主力サービスである「ZENMU Virtual Drive」に関し、2件合計2.54億円の受注を獲得したことを発表し、好材料視されている。なお、本件は25年12月期の業績予想に織り込み済みとしている。<469A> フィットクルー 2450 +100続伸。25日の取引終了後に、Ascendersが行うピラティス事業の譲受に向けた基本合意書を締結することを発表し、好材料視されている。Ascendersが運営するグループレッスン型ピラティススタジオ運営事業(4ブランド11店舗)を譲受の対象とする。現時点では基本合意書締結の段階であり、譲受事業の経営成績の詳細については精査中であるが、25年11月期の同社売上高の10%未満、経常利益の30%未満となる予定であり、いずれも軽微となる予定としている。<2334> イオレ 429 -8もみ合い。個人向け暗号金融資産レンディングサービス「らくらくちょコイン」の提供開始を発表し、好材料視されている。同サービスのリリースは、「Neo Crypto Bank 構想」の一環として、サービスの具体的な実装フェーズへ移行するものになる。また、当該サービス実装フェーズ移行に伴い、個人向けレンディングの早期収益化を目的として、同サービスの開始に先立ち予約受付を開始する。これにより、同社は暗号資産の活用機会を拡大するとともに、DALの収益基盤を段階的に拡張していくとしている。 ＜NH＞ 2025/12/26 15:43 注目トピックス　日本株 ポラリス・ホールディングス---2025年11月度の国内ホテル運営状況を発表 *15:22JST ポラリス・ホールディングス---2025年11月度の国内ホテル運営状況を発表 ポラリス・ホールディングス<3010>は25日、2025年11月度の国内ホテル運営状況および中国・香港からの渡航動向による影響について発表した。同社グループが運営する国内ホテル65ホテルにおいて、RevPARは全てのエリアで前年同月比で増加した。近畿エリアでは、11月のRevPARが前年同月比9.4％となった。中部エリアではRevPARが前年同月比23.7％増加し、国内全ホテルのインバウンド比率は前年同月比で4.7％上昇、RevPARは前年同月比11.3％増加した。2025年11月の国内全ホテルの延販売客室数に占める中国および香港からの宿泊客の割合は11.1％であった。中国・香港を含む全ての海外からの団体客が全宿泊客に占める割合は約1％であった。また、2025年11月の中国および香港からの訪日外客数は前年同月とほぼ同水準であった。 ＜NH＞ 2025/12/26 15:22 注目トピックス　日本株 アイビーシー---自社製品サポートにサポートチャットボットを導入 *15:20JST アイビーシー---自社製品サポートにサポートチャットボットを導入 アイビーシー<3920>は24日、自社製品サポートにサポートチャットボットを導入したと発表した。同社は、2025年12月24日より、自社製品のお客様サポートにサポートチャットボットを新たに導入し、各種問い合わせを24時間365日対応可能な形で提供する。本チャットボットは、よくある質問の選択肢から該当項目を選ぶことで素早く回答を得られる機能と、テキスト入力により製品公式マニュアルを基にした生成AIが回答する機能を備えている。これにより、目的の情報への円滑なアクセスが可能となり、サポート品質を維持しつつお客様の利便性を高める環境を整えたとしている。今後もAI等の活用によりサポート体制のさらなる向上を図るとしている。 ＜NH＞ 2025/12/26 15:20 注目トピックス　日本株 プロパスト---譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分の払込完了 *15:17JST プロパスト---譲渡制限付株式報酬としての自己株式処分の払込完了 プロパスト<3236>は25日、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分に関する払込手続きが完了したと発表した。今回の自己株式処分は、2025年12月8日開催の取締役会決議に基づくもので、処分期日は2025年12月25日である。処分した株式は普通株式39,200株で、処分価額は1株287円、処分価額の総額は約1,125万円となる。処分先は、監査等委員である者を除く取締役7名で、このうち社外取締役4名に8,000株が割り当てられた。 ＜NH＞ 2025/12/26 15:17 注目トピックス　日本株 クロスキャット---社員交流の活性化と多様な働き方を促進のために、オフィスの一部をリニューアル *15:15JST クロスキャット---社員交流の活性化と多様な働き方を促進のために、オフィスの一部をリニューアル クロスキャット<2307>は25日、社員交流の活性化と多様な働き方を促進するため、本社オフィスの一部をリニューアルしたと発表した。今回のリニューアルでは、『社員が集い、つながり、広がる場』をコンセプトに、大会議室およびコラボレーションスペース、リフレッシュスペースを新設した。新設した大会議室は、社内外の打合せや採用イベントなどに利用可能な多目的スペースとし、隣接するエリアには12席のビッグテーブルを備えたコラボレーションスペースを整備した。また、社員同士の交流や休憩を目的とした「Refresh Room」を新設し、飲食カウンターやミーティングスペースを設置したほか、無人コンビニ「MINI STOP pocket」を導入した。このほか、本社オフィスには個人作業ブースを設置しており、2025年8月には品川エリアの2つの開発拠点にも個人作業ブースを新設している。これらの環境整備により、社員の業務効率性や快適性を高め、社員エンゲージメント向上につなげていく。 ＜NH＞ 2025/12/26 15:15
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