霞ヶ関キャピタル Research Memo（4）：十分な安全性と収益性を確保

■霞ヶ関キャピタル<3498>の業績動向

2. 財務状況と経営指標
2022年8月期末における資産合計は、前期末比15,397百万円増の30,437百万円と倍増した。流動資産は同15,054百万円増の25,759百万円であった。これは主に販売用不動産が13,176百万円、現金及び預金が1,786百万円増加したことによる。なお、販売用不動産が大幅に増加した要因は、2021年12月の公募増資により調達した約35億円を活用して、積極的な用地取得を加速したことによる。販売用不動産の大部分は物流施設開発事業、ホテル開発事業、ヘルスケア関連施設開発事業の開発用地であり、開発ファンドへ売却する計画だ。一方、固定資産は同345百万円増の4,666百万円となった。これは主に投資有価証券の増加等により投資その他の資産が387百万円増加したことによる。

負債合計は、前期末比10,943百万円増の21,077百万円となった。流動負債は同9,750百万円増の13,889百万円であった。これは主に短期借入金等（短期借入金及び1年内返済予定の長期借入金）が9,132百万円増加したことによる。固定負債は同1,192百万円増の7,187百万円であった。これは主に長期借入金が1,807百万円増加したことによる。以上から、有利子負債（長短借入金）は同10,939百万円増の17,924百万円となった。また、純資産合計は、同4,453百万円増の9,360百万円となった。これは主に新株発行に伴い資本金が1,870百万円、資本剰余金が1,877百万円、好決算に伴い利益剰余金が885百万円それぞれ増加したことによる。

同社のビジネスモデルは、高収益と財務の健全性を同時に実現するものである。2022年8月期は、公募増資と借入金をベースに今後の収益拡大につながる販売用不動産の積極的な用地取得を進めた結果、自己資本比率は30.2%（前期末は32.1%）に低下した。しかしながら、2022年3月期の東証1部上場の不動産業平均の32.9%に近い水準を維持し、十分な安全性を確保している。また、収益性についても、ROAは7.6%、ROEも14.5%と、2022年3月期の東証1部上場不動産業平均の3.9%、8.1%を大きく上回っており、高い収益性を確保していると評価できる。

同社ではバランスシートを使って開発するのではなく、SPC（特別目的会社）を活用してオフバランスした状態で開発及び運用を行っているため、バランスシートからは現在どれくらいの物件が開発中・運用中かを把握しづらい。しかしながら、物流施設開発事業の進捗とレジデンスファンド組成により、2022年8月期末のプロジェクトパイプラインは1,958億円（前期末比1,015億円増）と急速に拡大しており、着実なAUMの増加につながっている。物流施設開発事業と新規事業の寄与に加え、コロナ禍が収束しホテル市場が回復した際にはホテル開発事業のさらなる積み上げが見込まれることから、プロジェクトパイプラインの拡大スピードはさらに上昇すると弊社では見ている。

2022年8月期末の現金及び現金同等物の残高は前期末比1,786百万円増の5,390百万円となった。営業活動によるキャッシュ・フローは11,689百万円の支出となった。これは主に、棚卸資産の増加による支出が13,134百万円増加したことなどによる。投資活動によるキャッシュ・フローは436百万円の支出となった。これは主に、有形固定資産の取得による支出が1,460百万円減少したことなどによる。財務活動によるキャッシュ・フローは13,901百万円の収入となった。これは主に長期借入れによる収入が14,390百万円増加したことなどによる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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