注目トピックス　日本株

メドピア---ストップ高買い気配、MBO実施発表でTOB価格にサヤ寄せ

配信日時：2025/05/15 10:33 配信元：FISCO
*10:33JST メドピア---ストップ高買い気配、MBO実施発表でTOB価格にサヤ寄せ メドピア<6095>はストップ高買い気配。MBOの実施を発表している。代表取締役を務める石見陽氏の資産管理会社であるKKHが全株式取得を目指してTOBを実施する。TOB価格は700円で、前日終値に対するプレミアムは49.6％の水準となる。同社ではTOBへの賛同の意見を表明するとともに応募を推奨としている。TOB価格への完全サヤ寄せを目指す動きに。TOB期間は5月15日から6月25日まで。
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注目トピックス　日本株 第一興商---反発、自社株買い発表で需給の改善期待が先行 *14:34JST 第一興商---反発、自社株買い発表で需給の改善期待が先行 第一興商<7458>は反発。発行済み株式数の1.13％に当たる118万株、20億円を上限とする自己株式の取得実施を発表している。取得期間は5月20日から8月31日まで。資本効率の向上、並びに、株主還元を取得目的としている。株価が安値圏にある中で、需給の改善を期待する動きが先行する形に。なお、同社の自社株買いは24年5月から10月にかけて、取得上限40億円を取得して以来となる。 ＜ST＞ 2025/05/20 14:34 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（7）：国内不動産への旺盛な投資意欲を背景に業績予想の上積みを目指す *14:07JST 明豊エンター Research Memo（7）：国内不動産への旺盛な投資意欲を背景に業績予想の上積みを目指す ■明豊エンタープライズ<8927>の今後の見通し● 2025年7月期の業績見通し2025年7月期の通期連結業績予想は、売上高29,000百万円（前期比41.0%増）、営業利益2,600百万円（同11.0%増）、経常利益2,000百万円（同5.5%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,400百万円（同1.8%増）を見込んでいる。中間期時点の達成率は40%程度となるが、同社の業績は下期偏重の傾向があり、2025年7月期も売上高の6割程度を下期が占める見通しで、通期業績予想を変更していない。主力の不動産分譲事業においては下期竣工予定の物件のほとんどが販売契約済で、計画どおりの工事及び引き渡しにより予想達成が見えているようだ。さらに物件販売時の利益率も上振れが見込まれ、利益面での達成確度もかなり高いと弊社では見ている。なお通期では「EL FARO」31棟、「MIJAS」2棟等の引き渡しを予定している。メインターゲットである都内城南・城西地区において引き続き事業化に適した用地を積極的に仕入れる活動を展開しており、用地を仕入れた後は早期の施工と販売活動を進めることで業績の上積みを狙う考えである。■成長戦略中期計画を検討中、2025年7月期は3つの重点施策を展開1. 成長戦略現時点では具体的な中長期の経営計画を策定していないが、社内的には今後数年間を見据えた中期的な経営方針を掲げており、時機を見て公表することも検討中である。骨子は、機動力のある経営戦略、個別案件の事業期間の短縮、個別案件の利益率向上である。機動力のある経営戦略では、事業運営上の機会やリスクを機敏に察知し、機動的に方針変更が可能な経営体制を確立する。不動産や金融等のマーケットの変動を素早く察知し、機会を事業推進に役立て、リスクを事前に回避することで、安定的に成長できる事業運営を目指す。個別案件の事業期間の短縮では、事業用地の仕入れから物件販売までのキャッシュ・コンバージョン・サイクル（CCC）を短縮する。具体的には従来比2〜3ヶ月の短縮を図ることにより、資金の回転期間を早めて売上げ規模の拡大を図る。個別案件の利益率向上では、物件販売時に得る利益だけでなく、IRR（内部収益率）等により目標利益をどれだけ短期間で計上できるかといった指標を各案件に組み込むことで、資金の時間的な価値を考慮した投資判断を下し、全体的な利益率向上につなげる。これらの方針により、毎期10〜15%程度の安定した成長を目指す。2. 重点施策2025年7月期については、特に以下の点を重点施策として推進している。(1) 物件仕入れの強化引き続き都内城南・城西地区を中心とした良好なロケーションのエリアでの事業用地仕入れに注力する。2025年7月期の用地仕入れ目標は41物件で、うち16物件を上期に仕入れ済である。同地域は人気エリアのため開発業者間で競争が激しいが、同社は、強みとする地場における情報収集力で事業用地を他に先んじて取得し、物件分譲に関する商品企画力や施工力の高さを武器に円滑な物件供給につなげる。なお、上記エリア以外でも、投資家にとって魅力的な、観光客に人気のエリアも今後は積極的に用地仕入れを行う方針である。(2) 販売チャネルの拡大海外投資家需要獲得と国内富裕層へのアプローチに向け、販売チャネルを拡大し、2025年7月期は36物件の供給を目標に掲げる（うち17物件を上期で供給済）。海外投資家に関しては、アジア圏を中心に需要を取り込むため、台湾での海外投資家セミナーの開催や、台湾・香港・シンガポールでの個別商談会を開催し、同社のブランドのアピールと投資家とのパイプづくりに注力してきた。これまでは現地の仲介業者を挟んだ契約形態であったが、2024年に台湾に現地法人を設立し優秀な現地スタッフを複数名雇用したことで、台湾投資家との直接取引が可能となった。中間マージンを省けるため利益率が向上し、今後の成長に期待がかかる。また海外投資家の多様なニーズに応え、新ブランド「LOS ARCOS」を2026年3月に竣工する。10億円超クラスの高価格帯1棟投資用マンションとして東京都内に展開予定で、投資家ニーズに個別対応する。国内富裕者層については、現在、富裕層顧客を抱える複数の税理士や弁護士等との間で、送客手数料支払いによる紹介制度の実施や各種セミナーへの参加により、結び付きを強めている。(3) 人財採用と育成2025年7月期も引き続き積極的な採用活動を実施する。採用22名（うち新卒5名）を目標に、上期までに7名（うち新卒5名）を採用済である。育成では、業務内容をマニュアル化した3～4ヶ月間の新卒研修により、先輩社員と同レベルまで育成する方針である。実際、2024年入社の新卒者それぞれが1件以上の物件用地仕入れの実務を情報収集から契約までこなすなど、早期に実戦投入され、かつ成果を上げている。さらに実戦経験の結果をマニュアルに反映することで今後の育成内容もレベルアップして人財育成が高度化され、業績寄与が進むと考えられる。■株主還元策2025年7月期は年間配当11.0円を予想。引き続き企業価値向上と安定配当の両立を目指す同社は配当方針として、企業価値の向上と株主に対する利益還元を経営上の最重要課題と位置付け、配当政策は株主に対する利益還元と継続的な成長に必要となる内部留保の充実を考慮しつつ、安定した配当を継続することを基本方針としている。この方針に基づき、2024年7月期から中間配当を実施しており、2024年7月期の年間配当額は1株当たり11.0円（中間：4.5円、期末6.5円）となった。2025年7月期は中間配当として1株当たり5.5円を計画し、年間配当額は1株当たり11.0円を予想している。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:07 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（6）：2025年7月期中間期は主力の不動産分譲事業が順調に進捗（2） *14:06JST 明豊エンター Research Memo（6）：2025年7月期中間期は主力の不動産分譲事業が順調に進捗（2） ■明豊エンタープライズ<8927>の業績動向2. 財務状況(1) 財政状態2025年7月期中間期末における資産合計は27,991百万円となり、前期末比113百万円減少した。主な要因は、現金及び預金が1,140百万円減少したほか、新規開発事業用地の取得や建築中の投資用不動産等により棚卸資産（仕掛含む販売用不動産）が1,323百万円増加したことである。一方、負債合計は19,734百万円となり、前期末比379百万円減少した。主な要因は、未払法人税が316百万円減少したほか、新規開発事業用地等の取得のための長期借入金（1年内返済予定の長期借入金を含む）が107百万円減少したこと等によるものである。純資産は8,257百万円となり、前期末比266百万円増加した。親会社株主に帰属する中間純利益の計上による利益剰余金の増加268百万円によるものである。2025年7月期中間期末の自己資本比率は29.5%（前期末比1.1pp増）と大手同業他社と同水準にあり、妥当なものと考えられる。流動比率は249.0%（同11.1pp増）となり、開発用事業用地取得のための必要資金を主に長期借入金により調達している状況で、総じて資金繰り面は安定していると見受けられる。(2) キャッシュ・フロー2025年7月期中間期末の現金及び現金同等物（資金）は1,720百万円となり、前年同期末比1,232百万円減少した。営業活動によるキャッシュ・フローについては1,078百万円の支出（前年同期は783百万円の支出）となった。主に税金等調整前中間純利益719百万円、棚卸資産の増加1,492百万円、仕入債務の減少210百万円等によるものである。投資活動によるキャッシュ・フローについては142百万円の支出（前年同期は173百万円の収入）となった。主に預金の預入・払い戻しによる支出92百万円、投資有価証券の取得による支出14百万円によるものである。財務活動によるキャッシュ・フローについては10百万円の支出（前年同期は519百万円の収入）となった。主に短期借入金の増加額289百万円、長期借入れによる収入4,401百万円、長期借入金の返済による支出4,508百万円、配当金の支払額191百万円によるものである。業容拡大のために積極的に開発事業用地を取得していることから棚卸資産の増加によるキャッシュ流出が大きく、営業活動によるキャッシュ・フローがマイナス傾向にあり、不足する資金を主に長期借入金により調達している。ビジネスモデルが投資物件の1棟売りという性格から資金回収も他の分譲形態に比較して早いほうではあるが、今後も同社の営業活動状況を注視しつつ、キャッシュ・フローの動向、並びに棚卸資産や借入金の動向には留意すべきと考えられる。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:06 注目トピックス　日本株 アーレスティ---25年3月期増収・経常利益まで増益、ダイカスト事業日本・アジアの利益が好調に推移 *14:05JST アーレスティ---25年3月期増収・経常利益まで増益、ダイカスト事業日本・アジアの利益が好調に推移 アーレスティ<5852>は16日、2025年3月期連結決算を発表した。売上高が前期比3.0%増の1,629.29億円、営業利益が同47.2%増の33.71億円、経常利益が同18.3%増の30.44億円、親会社株主に帰属する当期純損失が28.92億円（同76.99億円の損失）となった。ダイカスト事業（日本）の売上高は前期比4.2%増の645.91億円、セグメント利益は同289.5%増の23.20億円となった。日本自動車市場では、中間連結会計期間までの国内自動車生産の落ち込み等の影響により受注量が減少したが、その後受注量が回復し売上高は増収となった。収益面においては、原材料価格の高騰による調達コスト等の増加があったが、取引価格適正化の一部進展と上期実施した人員規模適正化による固定費の圧縮により、セグメント利益は大幅な増益となった。ダイカスト事業（北米）の売上高は前期比3.6%増の497.04億円、セグメント損失は16.17億円（前期は12.42億円の利益）となった。北米自動車市場では、底堅い北米自動車生産による受注量の増加と為替相場の影響により、売上高は増収となった。収益面においては、米国工場における人材の定着率悪化に伴う生産性の悪化と原材料価格、人件費等の製造コストの上昇により、損失となった。ダイカスト事業（アジア）の売上高は前期比4.1%増の365.34億円、セグメント利益は18.10億円（同6.50億円の損失）となった。アジア自動車市場では、中国工場において主要顧客の販売不振により受注量が減少したが、インド工場においては新規製品の量産が開始したことによる受注量の増加と為替相場の影響により、売上高は増収となった。収益面においては、インド工場における受注量増加と上期課題であった生産性が安定化してきたことに加え、中国工場における生産体制の合理化による固定費の圧縮、前期減損損失計上による減価償却費の減少等により、黒字化した。アルミニウム事業においては、販売重量は前年比9.8%減となったが、販売単価が上昇したことにより、売上高は前期比2.2%増の72.12億円、セグメント利益は同60.2%増の2.26億円となった。完成品事業売上高は前期比20.2%減の48.86億円、セグメント利益は同10.7%減の7.96億円となった。前期と比較すると半導体関連企業の期中の大型物件の引き渡しが減少したことにより、売上高は減収となった。収益面においては、売上高の減少影響により、セグメント利益は減益となった。2026年3月期通期の連結業績予想については、売上高が前期比1.1%減の1,612.00億円、営業利益が同6.8%増の36.00億円、経常利益が同1.8%増の31.00億円、親会社株主に帰属する当期純利益が23.00億円を見込んでいる。 ＜AK＞ 2025/05/20 14:05 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（5）：2025年7月期中間期は主力の不動産分譲事業が順調に進捗（1） *14:05JST 明豊エンター Research Memo（5）：2025年7月期中間期は主力の不動産分譲事業が順調に進捗（1） ■明豊エンタープライズ<8927>の業績動向1. 2025年7月期中間期の業績概要2025年7月期中間期の連結業績は、売上高11,752百万円（前年同期比8.1%増）、営業利益1,051百万円（同23.5%減）、経常利益720百万円（同39.6%減）、親会社株主に帰属する中間純利益460百万円（同44.9%減）となった。中間期業績予想比では、売上高は3.7%未達、営業利益は14.3%超、経常利益は18.1%超、親会社株主に帰属する中間純利益は7.1%超と、売上げ面はわずかに未達ながら利益面は予想達成と順調に進捗している。2025年7月期中間期は、前年同期における物件の繰り上げ販売や、物件販売時の高利益率確保の推進といった一時的要因の反動を見込み、利益面は前年同期比で減益予想であったが、いずれも大きく上回った。不動産市場においては、国内の低金利環境や円安傾向を背景として、特に住居系不動産を中心とする投資用不動産への海外投資家の投資意欲が引き続き旺盛で、同社は2024年12月に台湾に現地法人である東京明豊開發股フン有限公司を設立するなど、アジア圏（台湾・香港・シンガポール等）の投資家の日本国内不動産に対する投資需要の取り込みに注力している。売上げ面では、主力である不動産分譲事業においては、主要ブランドの「EL FARO」や「MIJAS」が前年同期を上回る販売実績を上げるなどにより前年同期比3.4%増収と、全体の業績を大きくけん引した。不動産賃貸事業は減収ながらオーナーの利益最大化を目指した賃料設定や不動産仲介会社とのネットワークを活用したリーシング戦略の提案を行い、引き続き高い稼働率を維持した。建設事業は「EL FARO」シリーズの施工に加え、子会社である協栄組が手掛けたグループ外物件の施工数が増加して前年同期比80.2%増と大きく伸びた。利益面では、不動産分譲事業の増収効果のほか、建設事業で増収によりセグメント損失幅が前年同期比101百万円改善したことが大きく寄与した。建設事業では不動産分譲事業で販売する物件の施工が大半で、連結決算ベースでは建設事業の売上げと不動産分譲事業の原価が相殺されてしまうため、建設事業の売上高が過少となりセグメント損失が膨らむ。しかし、協栄組のM&Aによりグループ外取引が売上高に加わり、セグメント損失の幅が縮小したことなどにより全体利益の押し上げが進んだ。なお経常利益及び親会社株主に帰属する中間純利益の減益幅が営業利益に比較して大きいが、これは前年同期にあった損害賠償収入（18百万円）、営業補償金収入（40百万円）がなくなったことの反動及び支払利息の増加（73百万円）に伴うものである。(1) 不動産分譲事業2025年7月期中間期は、売上高9,197百万円（前年同期比3.4%増）、セグメント利益は1,211百万円（同25.3%減）と増収ながら減益となった。中間期累計では、主要ブランドである「EL FARO」及び「MIJAS」シリーズで合計15棟（前年同期比2棟増）の引き渡しを完了したほか、開発用事業用地3件（同1物件増）を売却した。従来方針に従い、東京都内の城南・城西地区をターゲットに好立地エリアで用地を取得し、計画どおり引き渡しを完了した。これら地域での不動産流通は活況で、開発業者間の競争は厳しいが、同社は東京23区を中心に過去200棟以上の収益物件用地の取得実績があり、地場業者からの情報入手においても優位性を保っている。強固な地盤で高い稼働率と収益が見込める物件を常にウォッチし、相応しい物件が見つかった際は迅速に事業化可能性を分析のうえ、早期に良質な物件を低コストで調達している。また、建物の設計・施工から物件管理等のアフターサービスまで一気通貫で顧客に提供できることが同社の強みで、関連する収益を独占できる。販売面では、アジア圏の不動産投資家向けの現地商談会の実施や、国内の富裕層を顧客として抱えるファイナンシャルアドバイザー、税理士、アート事業者、弁護士等の開拓を進めている。物件調達から販売に至るまでルートを確立し、安定した事業運営を実現している。(2) 不動産賃貸事業2025年7月期中間期は、売上高816百万円（前年同期比18.3%減）、セグメント利益は2百万円（同85.8%減）と減収減益となった。主な収入源は、不動産分譲事業において投資家等に売却した物件の管理を中心としたプロパティマネジメントからの報酬である。2025年7月中間期の物件稼働率は、明豊プロパティーズ管理分、ハウスセゾンエンタープライズ管理分ともに約97%と引き続き高い水準を維持している。一方、管理戸数は2024年7月期の5,910戸から2025年7月期中間期は5,841戸と減少傾向にある。要因はオーナー都合による物件売却や管理契約の解約で、新たな契約で補いきれなかった。従来のオーナーや入居者毎の顧客対応から、物件毎に担当者がワンストップ対応する体制に変更し、顧客利便性を高める等の改善策を進めている。(3) 建設事業2025年7月期中間期は、売上高が1,714百万円（前年同期比80.2%増）、セグメント損失は78百万円（前年同期は180百万円の損失）と増収ながら損失となった。同セグメントでは、主にグループ会社である明豊エンジニアリング及び協栄組が受け持つ建築・施工の実績が計上され、不動産分譲事業で販売する「EL FARO」及び「MIJAS」シリーズに関する新築請負工事や、協栄組によるグループ外物件に関する建設請負工事が対象となる。2025年7月期中間期において前者は8棟、後者は2棟の竣工・引き渡しが完了した。セグメント損益については、グループ外物件の建設請負増加により損失幅が縮小した。協栄組は都内城南・城西地区の地場の建設会社で、同社グループとの技術提携や設計支援のほか、「EL FARO」シリーズの安定受注に向けた営業先の紹介等での協業が進んでいる。協業関係がさらに進むことでセグメント損失の減少が期待される。(4) 不動産仲介事業・その他2025年7月期中間期は、不動産仲介事業では不動産媒介報酬等を計上し、売上高35百万円、セグメント利益35百万円（前年同期は売上高・利益ともに未計上）となった。その他のセグメントは、主に保険代理業等により、売上高4百万円（前年同期比85.2%減）、セグメント利益4百万円（同85.7%減）となった。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:05 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（4）：城南・城西地区を中心に海外投資家のニーズに合わせた安定供給が可能 *14:04JST 明豊エンター Research Memo（4）：城南・城西地区を中心に海外投資家のニーズに合わせた安定供給が可能 ■明豊エンタープライズ<8927>の事業概要5. 強み同社は東京23区内でも特に立地の良い城南地区（港区、品川区、目黒区、大田区）と城西地区（新宿区、世田谷区、渋谷区、中野区、杉並区、練馬区）を中心に不動産投資戦略をプランニングしている。同社にて土地取得から開発と販売を担当し、グループ会社の明豊エンジニアリングと協栄組が設計・建設を、明豊プロパティーズが入居者管理、建物管理、アフターサービス、マーケティングに基づく入居者入れ替え時の募集条件提案を責任もって担うことで、資産価値が高く安心できるアパートメント・マンション経営をワンストップでフルサポートできる点が強みとなる。相続税額算出において、賃貸用不動産は、現金や株式（有価証券）などより相続税評価を圧縮できるため、大幅削減が期待できる。含み益のある事業用不動産を売却し、賃貸事業用不動産を購入する顧客に対しては、一部課税の繰り延べ対象となる物件（敷地規模300m2以上）を用意している。マンション・アパートメント経営だけでなく相続税対策をはじめとした節税対策についても有益な提案を行っている。不動産分譲事業においては、「土地取得」「商品企画」「建設」「賃貸管理」ないし「販売」といったステップを踏むが、同社はそれぞれのステップにおいて付加価値を生み出すポイントを有している。例えば「土地取得」では、過去200棟以上の土地購入実績から、マンション・アパート用地の情報を同業他社よりも早く入手できるため、業界内では「1棟収益レジデンスと言えば明豊」と認知・評価されている。「商品企画」についても、一般的に敬遠されることが多い用地、具体的には袋小路用地、不整形地、路地状敷地など、建設コストが上昇しやすく、建築基準法上の制限が生じる可能性が高い取り扱いの難しい用地でも適正価格で仕入れ、地形の個性を生かして巧みに商品企画をすることで、資産価値・収益性を高めて販売できている。「建設」面では、協栄組と明豊エンジニアリングという2つの施工会社をグループに持ち、商品企画チームとの連携が非常にスムーズであるため、綿密かつスピード感を持った施工計画の立案が可能である。これにより、例えば前面道路が細く、工事車両が進入できないような土地でも商品化できる体制を構築している。竣工後の建物を「リーシング」する場合でも、東京23区内かつ駅徒歩10分以内と賃貸需要の旺盛な好立地を仕入れる方針のため、竣工後、平均3.4ヶ月という短期間で満室稼働になる。一方、「販売」する場合についても、開発用地購入から売却まで、約12～18ヶ月という短いサイクルでの資金回収を可能としている※。※ 一般的な分譲マンション開発の場合、資金回収まで3年程度を要する。都内の城南・城西地区が用地取り扱いの中心となるため、一般的には同業者間の用地獲得競争が厳しいものと考えられる。しかし同社はこれらの地域において競合他社を圧倒する競争力を有している。その源泉となる1点目は地域における情報収集力である。当該地域においてはこれまで200棟以上の事業用地購入の実績を誇ることで、「1棟収益レジデンスと言えば明豊」といったステイタスを築いている。そのため、地場の不動産業者からの情報も他社より早く入手できる。2点目は事業化に向けた組織的な取り組みである。事業用地の情報が入手できた後は、建物の企画設計を担当する技術者、事業推進の担当者、及び販売担当者がチームを形成して事業化の検討を行う。その結果事業化の可能性が確認できた場合はいち早く購入の意思表示を行い、事業化を進めるといった形でプロジェクトを進めるため、地場の業者からの信頼も厚く、また同社で蓄積した商品企画力をこのような事業推進方法のなかで十分生かせる体制が確立されている点が強みとなっている。さらに事業用地の情報収集においては人財育成の一環として若手社員を活用している。具体的には、新卒の社員については、おおむね3～4ヶ月間、集中的に研修したうえで7月、8月頃からは実際に先輩社員について仕入れ活動を始めるが、早ければ1年目でプロジェクト進行の中心的存在として活躍する。積極的に新卒を採用し始めたのは2021年4月以降入社の社員からであるが、退職者はゼロである（2023年7月時点）。仕入れに対してのインセンティブ制度等も充実させているが、早い段階でプロジェクトを任され、成長を非常に強く感じられるという点が、若手社員のモチベーションアップにつながっていると同社では考えている。こうした若手人財の早期活躍による会社全体としての活動量増加も効果を発揮し、最近では同業他社よりも仕入れ力がより高まっている。本社を構える目黒区は城南地区であるため、城南・城西地区を中心として実績を積み上げ、ノウハウを蓄積してきたことで、情報分析力・事業企画力なども培われた。不動産ビジネスを一気通貫で行う「明豊」であれば早期に判断・対応してくれるといった、同業他社からの信頼感はこれまでにも増して高まっているだろう。加えて、昨今の円安傾向を背景にアジア圏の投資家の安全・安心な東京の不動産に対する投資への関心が高まるなか、同社は2023年3月より、海外投資家への積極販売を始めた。2016年より、出張ベースによる台湾・現地不動産会社と連携した「不動産投資共同セミナー」を継続開催し、台北市での商品資料展示や日本投資用不動産Webサイトへの商品掲載サービスを積極活用し、「台湾富裕層向、日本不動産投資セミナー」を2023年3月に実施した。台湾をはじめとする中華圏の投資家ニーズに応えるため、ホームページの中国語対応を行うとともに、協業会社を通じ、海外在住の顧客に対して、一部商品を国内販売に先駆けて早期提供している。さらに2024年12月には台湾に現地法人である東京明豊開發股フン有限公司を設立し、台湾を中心とした中華圏投資家とのパイプをさらに強化する計画である。2024年3月にはシンガポールにて個別商談会を実施した。台湾をはじめとするアジア圏での販売ルートを順次拡大するなか、インバウンド需要の回復や円安加速の影響により日本の不動産投資に対する需要が増加傾向にあるシンガポールに初進出した。同社の海外販売戦略において同国は重要な国の1つになるだろう。なお、日本国内における金利動向は2024年以降利上げ基調にあり、「金利のある世界」が戻ってきている。しかしながら2025年に入ってからの世界経済の不透明感もあり、今後についての予想は困難な状況にある。同社としては不動産・金融マーケットの状況や、投資家の動向に目を配りつつ、適切な対応を採ることで強みを生かした事業運営をしていくことになろう。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:04 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（3）：「EL FARO」などの開発から売却まで行う不動産分譲事業が主軸 *14:03JST 明豊エンター Research Memo（3）：「EL FARO」などの開発から売却まで行う不動産分譲事業が主軸 ■明豊エンタープライズ<8927>の事業概要不動産分譲事業を主軸に、不動産賃貸事業、不動産仲介事業、建設事業を展開している。主要ブランド「EL FARO」「MIJAS」の開発から売却まで行う不動産分譲事業が、2025年7月期中間期売上高の78.1%を占める収益の柱であり、そのほか不動産賃貸事業は同6.9%、建設事業が同14.6%、不動産仲介事業とその他は合わせて同0.3%となる。集合住宅・共同住宅の開発を通じ、それを売却することで個人投資家あるいは機関投資家と同社の双方でシナジーを得られる事業を展開している。投資用不動産については、継続する低金利環境や円安等を背景に、海外投資家の国内不動産に対する注目度は高く、供給・需要とも堅調に推移している。でき上がりが「EL FARO」の場合は3億円から10億円前後の規模、「MIJAS」については2億円から5億円程度までのレンジとなる。1. 不動産分譲事業(1) 「EL FARO」事業40坪〜80坪程度の土地を取得し、そこに柱や梁を設けず、基本的に壁だけで荷重を支えるような鉄筋コンクリート構造「壁式RC造」の賃貸マンションを開発する。柱・梁がないため、建物の内部空間が広く使用できるというメリットがある。スペイン建築の街並みと、重厚な外壁と華やかな色使い、ロートアイアン調（錬鉄風の飾り）をはじめとする素材により、スペイン建築の風格を演出する。また、標準設備として各戸別Wi-Fiをマルチメディアコンセントに内蔵するなど、数多くのマンションプロデュース実績に基づく上質な仕様・設備を採用することで、分譲マンションレベルの設備・仕様による差別化を図っている。これらのコンセプトで開発した賃貸マンションをリーシング（賃貸物件の借主募集から契約・入居までのサポート業務）したうえで、収益物件として投資家に販売する。2025年4月には同シリーズ通算70棟目となる「EL FARO 南麻布」を竣工した。「EL FARO 南麻布」には全戸にホームIoTを導入し、入居時からエアコンの自動起動のほか、アプリを通した給湯器や照明の操作等を可能とし、利便性向上を図っている。(2) 「MIJAS」事業梁や柱などの骨組みに鉄骨を用いた「S造：鉄骨造」の建物を展開する。スペインの観光地ミハスに由来した、新築1棟投資用賃貸住宅のアパートメントで、建物の漆喰の白と青い海と空が美しいコントラストを織りなすミハスの景色をイメージしている。共用部の照明にもスペインのデザインを取り入れて空気感を統一しているほか、カラフルな配色のなか明度は統一性を持たせることで、落ち着いた雰囲気を醸し出している。鉄骨造による2〜3階建の低層タウンハウスであるため、住戸構成はシングル向けタイプ（1K）〜ファミリー向けタイプ（1LDK〜2LDK）となり、標準設備として各戸別Wi-Fiをマルチメディアコンセントに内蔵しているほか、メゾネット空間により差別化を図っている。用地として路地状敷地・不整形地・袋小路敷地・敷地延長などに対応し、デザイン性を強く意識したアパートの開発であるため、リーシングしたうえで投資家などに販売する。2. 不動産賃貸事業既存オーナーの利益を最大化するため、エリアマーケティングに加え、AI査定システム及び成約事例に基づいたベストな賃料設定、首都圏仲介会社とのネットワークを生かしたリーシング戦略の提案によって空室解消に注力し、同社グループの管理物件における高稼働率を実現している。利回りは開発したロケーションにより変わるが、開発エリアやその沿線・駅により狙える賃料や募集期間に関するデータについては、入居者募集から申込、賃貸借の契約手続き、入居者対応、解約清算、原状回復工事の手配まで、一気通貫で賃貸経営のサポートを行う明豊プロパティーズが蓄積しているため、賃料の出し値を間違うことなく、計画の立案が可能となっている。またオーナーとの情報交換アプリを導入し、CS（顧客満足）アンケートを実施するなど継続的な情報共有・情報交換を図っている。主要ブランドである「EL FARO」「MIJAS」シリーズについては、商品創りから管理まで同社グループにてワンストップで提供することにより高品質・高稼働率を維持し、収益性の高い投資用不動産商品として評価を得ている。これにより、1棟投資用不動産シリーズのリピート購入につながるなど、グループ内の相乗効果を発揮している。また、子会社(株)ハウスセゾンエンタープライズは、京都や滋賀の地域に密着し、賃貸マンション探しの相談、内見、契約、入居、解約までワンストップで提供する。3. 建設事業明豊プロパティーズの建築工事請負部門を分割承継し、明豊エンタープライズの建築設計部門が合流して誕生した総合建設会社である明豊エンジニアリングにおいて、同社グループの主力商品である投資用賃貸マンション「EL FARO」や投資用賃貸アパート「MIJAS」の設計企画・施工工事を行うほか、グループ工事外も担当する。また、2022年8月に子会社化した協栄組は、高い技術力が求められる特殊型枠を使った工事を得意とし、マンションから公共施設まで、鉄筋コンクリート（RC）造建築に関する企画・提案・設計・施工をトータルで行う。4. 不動産仲介事業・その他不動産分譲事業など他事業を含めた独自の情報網を活用し、顧客ニーズに合わせて物件紹介を行う。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:03 注目トピックス　日本株 明豊エンター Research Memo（2）：投資用賃貸不動産の開発・販売を中核とする総合不動産デベロッパー *14:02JST 明豊エンター Research Memo（2）：投資用賃貸不動産の開発・販売を中核とする総合不動産デベロッパー ■会社概要明豊エンタープライズ<8927>は投資用賃貸不動産の開発・販売を中核とする総合不動産デベロッパーであり、東京23区を中心に、200棟を超える新築1棟投資用賃貸住宅を供給している。賃貸マンション「EL FARO」、賃貸アパートメント「MIJAS」の投資用不動産開発を主力に、開発用事業用地の販売などを手掛ける。不動産分譲事業については、資産価値の下がりにくい城南・城西地区を中心に、駅から徒歩10分以内と利便性に優れた立地条件で展開している。スペインの地中海をコンセプトとした魅力的なデザインのほか、最新のトレンドをおさえた上質な設備・仕様で高稼働・長期間稼働で、両シリーズとも平均稼働率約97%（2025年1月時点）を実現しており、資産防衛や相続税対策に有効な安定的投資用商品として支持されている。不動産賃貸事業では、自社保有のマンション・ビルなどの賃貸、販売した賃貸マンションの建物管理やサブリースなどを手掛ける。建設事業では、主に自社の投資用不動産物件の工事請負、リフォーム工事などのほか、子会社の協栄組ではグループ外施工も行う。同社は1968年に創業し、物造りにこだわったデベロッパーとして物件を提供してきた。2012年以降は、賃貸住宅開発をコア事業とし、2014年から賃貸アパートメントブランド「MIJAS」シリーズ、2019年から新築1棟投資用賃貸住宅シリーズ「EL FARO」シリーズの物件を、地盤が強く資産価値の下がりにくい城南・城西地区を中心に供給、顧客のニーズに合った物件を提供している。2022年には東京都世田谷区に本店を置く総合建設会社の協栄組を子会社化し、建設事業の拡大及び垂直統合戦略を推進している。（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一） ＜HN＞ 2025/05/20 14:02 注目トピックス　日本株 ファンペップ---アレルギーワクチンの物質特許が日本で成立 *14:01JST ファンペップ---アレルギーワクチンの物質特許が日本で成立 ファンペップ<4881>は19日、同社が開発中のアレルギーワクチン「FPP004X」に関する物質特許が日本で成立し、特許庁から特許公報が発行されたと発表した。本特許は、花粉症をはじめとするアレルギー疾患に対応する「FPP004X」の物質そのものを広く保護するもので、用途に関わらず広範な独占的実施権を担保する内容となっている。特許番号は第7678465号で、出願人は国立大学法人大阪大学およびファンペップ。同社は大阪大学から本特許に関する独占的実施権の許諾を受けている。FPP004Xは、IgEに対する抗体産生を誘導する作用を有し、免疫細胞によりIgE抗体を一定期間産生させることで、アレルギー反応を持続的に抑えることが期待されている。特に花粉症を第一の適応症とし、花粉飛散前の投与による長期的な症状緩和を目指す治療法として開発が進められている。また、2024年3月には塩野義製薬<4507>とオプション契約を締結しており、同社はFPP004Xに関する全世界・全疾患対象での独占的研究開発および商業化権取得に関するオプション権を保有している。今回の特許成立は、FPP004X開発プロジェクトの推進に向けた重要な成果とされている。 ＜AK＞ 2025/05/20 14:01
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