ＡＤワークスグループ Research Memo（4）：好調な販売に合わせて仕入活動も積極推進、優良大型物件を獲得

*14:04JST ＡＤワークスグループ Research Memo（4）：好調な販売に合わせて仕入活動も積極推進、優良大型物件を獲得 ■ADワークスグループ<2982>の業績動向

2. 事業セグメント別動向
(1) 収益不動産販売事業
収益不動産販売事業の売上高は前年同期比66.4%増の30,138百万円、営業利益は同56.4%増の3,407百万円と大幅増収増益となり、中間期として過去最高を更新した。

国内不動産市況は住宅・オフィスともに、都心部で旺盛な需要が継続し活況を呈している。こうしたなか、ここ数年同エリアでマンションやオフィスビルの仕入活動を積極的に行ってきた結果、不動産小口化商品販売事業で同72.0%増の10,932百万円、一棟再販事業で同65.9%増の18,520百万円と大きく伸ばすことができた。不動産小口化商品ではシリーズ最大規模となる「ARISTO青山III」（築浅店舗ビル、販売総額58.1億円、以下同様）のほか、「ARISTO吉祥寺」（築浅事務所・店舗ビル、21.4億円）、「ARISTO港三田」（築浅事務所・店舗ビル、26.2億円）などを完売した。

国内の販売件数は前年同期の13件から15件と2件の増加となり、1件当たりの平均販売単価は同1,348百万円から1,963百万円に上昇した。マンションが中心だった4年前からすると約3倍上昇したことになる。高単価物件でも小口化商品とし幅広い投資家に短期間で販売する手法を確立したことが大きい。

国内の仕入高も前年同期比41.8%増の24,785百万円と過去最高を更新した。仕入部門の体制を拡充し、都心部だけでなく関西・福岡エリアでの取り組みを強化した結果、福岡ではホテル物件、関西では30億円を超える大型複合ビル（オフィス・商業ビル）の仕入に成功するなど、着々と実績を積み重ねている。仕入件数は前年同期の13件から17件に増加し、平均仕入単価も同12.0%増の1,458百万円に上昇した（関西の大型案件を除けば、仕入単価は前年同期とほぼ同水準だった）。なお、ホテルは中小規模の物件で自社で保有しストック型ビジネスとして運営する予定となっている。現在改装中で、2026年にリニューアルオープンする予定だ。

営業利益率が前年同期の12.0%から11.3%と若干低下したが、国内事業で売上総利益率が低下したことや、海外事業で棚卸資産評価損を計上したことが要因だ。国内事業の売上総利益率を小口化商品と一棟再販事業で分けると、小口化商品は27.0%から23.6%に、一棟再販は16.0%から15.6%に低下した。ただ、金額ベースでは小口化商品が前年同期比50.1%増の2,578百万円、一棟再販が同60.9%増の2,882百万円といずれも大幅増益だったことに変わりない。利益率の低下要因について見ると、小口化商品では前年同期に販売した3件のうち2件※が利益率の高い自社開発の新築物件で、当中間期は自社開発物件が無かったことが挙げられる。ただ、販売期間はいずれも短期間で終了しており、需要が旺盛であることに変わりない。一方、一棟再販事業は賃貸マンションで1件、バリューアップが上手くいかず収支均衡水準で売却した案件が出たのが要因だ。

※ 前年同期は新築で「ARISTO札幌」（賃貸マンション、7.77億円）、「ARISTO青山II」（店舗・事務所ビル、17.7億円）を完売した。

(2) ストック型フィービジネス
ストック型フィービジネスは、売上高で前年同期比4.1%増の3,073百万円、営業利益で同12.0%増の619百万円と2期ぶりに増収増益に転じた。売上高は賃料収入が同0.5%増の875百万円と、その他（不動産管理・工事等）が同5.6%増の2,198百万円とそれぞれ堅調に推移した。

賃料収入は保有物件残高との相関が高いが、改修工事の有無や空室率の増減によっても影響を受ける。前年同期は改修工事で賃料が得られない物件が増えたことで保有物件残高は積み上がったものの、賃料収入が減収となった。当中間期は逆に保有物件残高は減少したが、改修工事によるマイナス影響が少なかったことが若干ながら増収要因となった。


有利子負債は増加するも自己資本比率は32.2%と財務の健全性を維持

3. 財務状況と経営指標
2025年12月期中間期末の財務状況は、資産合計が前期末比1,586百万円増加の61,396百万円となった。流動資産では、現金及び預金が443百万円減少した一方で、販売用・仕掛販売用不動産が1,528百万円増加した。固定資産では、主に有形固定資産が328百万円、繰延税金資産が120百万円それぞれ増加した。

負債合計は同545百万円増加の41,594百万円となった。有利子負債が540百万円増加した純資産合計は同1,041百万円増加の19,802百万円となった。利益剰余金が1,337百万円増加した一方で、円高進行に伴い為替換算調整勘定が366百万円減少した。

同社は借入金等を活用しながら収益不動産の仕入れを積極的に進め、結果として収益の拡大とROEの向上、並びにWACCを上回るROICを維持することで企業価値の向上を目指している。一方で、経営の安全性を確保するという観点から、自己資本比率30%を目安に有利子負債の水準をコントロールする方針を示している。2025年12月期中間期末の有利子負債は若干増加したものの、自己資本比率は32.2%と同社が目安とする30%を超えており、財務の健全性は維持されているものと評価される。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤 譲）

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