注目トピックス　日本株

インテリックス Research Memo（7）：在庫圧縮により有利子負債を削減、自己資本比率は30%弱まで回復

配信日時：2024/09/19 15:07 配信元：FISCO
*15:07JST インテリックス Research Memo（7）：在庫圧縮により有利子負債を削減、自己資本比率は30%弱まで回復 ■インテリックス<8940>の業績動向

3. 財務状況と経営指標
2024年5月期末の資産合計は前期末比4,919百万円減少の40,710百万円となった。主な増減要因を見ると、流動資産では現金及び預金が14百万円、前渡金が208百万円それぞれ増加した一方で、販売用不動産が5,442百万円減少した。固定資産では有形固定資産が405百万円、投資有価証券が237百万円それぞれ増加し、借地権が464百万円減少した。長期滞留物件の販売を促進したことにより、収益不動産物件（販売用不動産＋長期保有収益物件）の期末残高は同44億円減の314億円と3期ぶりの減少に転じた。

負債合計は前期末比5,017百万円減少の28,838百万円となった。収益不動産物件の売却資金を借入金の返済に充当したことにより、有利子負債が5,416百万円減少したことが主因だ。純資産合計は前期末比98百万円増加の11,872百万円となった。配当金支出150百万円、自己株式取得199百万円があった一方で、親会社株主に帰属する当期純利益414百万円を計上したことなどによる。

経営指標を見ると、収益不動産物件の売却による資産及び有利子負債の減少により、自己資本比率が前期末の25.8%から29.1%に上昇し、有利子負債比率が264.4%から216.5%に低下するなど、財務体質の改善が進んだと言える。財務体質が脆弱になれば、金融機関からの借入れも厳しくなるため、今後もこれら経営指標を意識しながら事業を展開する方針である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲）

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注目トピックス　日本株 日経平均寄与度ランキング（大引け）～日経平均は大幅続伸、ファーストリテや東エレクが2銘柄で約160円分押し上げ *16:56JST 日経平均寄与度ランキング（大引け）～日経平均は大幅続伸、ファーストリテや東エレクが2銘柄で約160円分押し上げ 19日大引け時点の日経平均構成銘柄の騰落数は、値上がり213銘柄、値下がり12銘柄、変わらず0銘柄となった。18日の米国市場は下落。ダウ平均は103.08ドル安(－0.25％)の41503.10ドル、ナスダックは54.76ポイント安（－0.31％）の17573.30、S&P500は16.32ポイント安（－0.29％）の5618.26で取引を終了した。連邦公開市場委員会（FOMC）結果を睨み寄り付き後、まちまち。連邦準備制度理事会（FRB）がFOMCで4年ぶり、0.5％利下げを決定すると、一時大幅上昇した。イベント通過で利益確定売りに加え、パウエル議長が会合後の会見で、特に今後の利下げを急ぐ必要はないと指摘すると、終盤にかけ金利上昇に伴い株式相場も下落に転じ終了。FOMC通過後、為替が1ドル142円台と円安ドル高に振れたことから、東京市場は買い優勢で取引を開始した。為替の円安推移が継続したことから、主力の輸出関連銘柄が総じて買われ、日経平均の上げ幅は一時1000円超まで拡大した。大引けにかけて、やや上げ幅を縮小したが、9月4日以来の37000円台を回復して取引を終了。大引けの日経平均は前日比775.16円高（＋2.13％）の37155.33円となった。東証プライム市場の売買高は17億2591万株。売買代金は4兆594億円。全業種が上昇したなか、海運業、保険業、輸送用機器、非鉄金属、サービス業の上げが目立った。東証プライム市場の値上がり銘柄は81.5％、対して値下がり銘柄は15.6％となっている。値上がり寄与トップはファーストリテ<9983>となり1銘柄で日経平均を約105円押し上げた。同2位は東エレク<8035>となり、リクルートHD<6098>、ソフトバンクG<9984>、TDK<6762>、アドバンテスト<6857>、信越化<4063>などがつづいた。一方、値下がり寄与トップは富士フイルムHD<4901>となり1銘柄で日経平均を約2円押し下げた。同2位はセコム<9735>となり、ニトリHD<9843>、三菱電<6503>、協和キリン<4151>、ニチレイ<2871>、日ハム<2282>などがつづいた。*15:00現在日経平均株価 　 　37155.33(+775.16)値上がり銘柄数 　 213(寄与度+785.51)値下がり銘柄数 　　12(寄与度-10.35)変わらず銘柄数 　 　0○値上がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<9983>　ファーストリテ　　 　45900　　1080　105.92<8035>　東エレク　　　　　　 23020　 　555　 54.43<6098>　リクルートHD　　　　　9208　 　534　 52.37<9984>　ソフトバンクG　　　　 8405　 　209　 40.99<6762>　TDK　　　　　　　　8898　 　283　 27.75<6857>　アドバンテ　　　　　　6216　 　 91　 23.80<4063>　信越化　　　　　　　　5750　 　135　 22.07<7203>　トヨタ自動車　　　　　2611　 　126　 20.51<9433>　KDDI　　　　　　　4813　 　 92　 18.05<6920>　レーザーテック　　　 23440　　1330　 17.39<6988>　日東電工　　　　　　 12060　 　490　 16.02<4543>　テルモ　　　　　　　　2687　 　 61　 15.95<9766>　コナミG　　　　　　　14225　 　390　 12.75<8766>　東京海上HD　　　　　　5188　 　251　 12.31<6971>　京セラ　　　　　　　　1718　 　 47　 12.16<6758>　ソニーG　　　　　　　13175　 　365　 11.93<8001>　伊藤忠商事　　　　　　7661　 　328　 10.72<6954>　ファナック　　　　　　3825　 　 63　 10.30<7267>　ホンダ　　　　　　　　1544　 　 50　　9.81<8015>　豊田通商　　　　　　　2642　 　 94　　9.22○値下がり上位銘柄コード　銘柄　　　　　　　直近価格　前日比　寄与度<4901>　富士フイルム　　　　　3766　 　-28　 -2.75<9735>　セコム　　　　　　　 10995　 　-70　 -2.29<9843>　ニトリHD　　　　　　 22080　　-125　 -2.04<6503>　三菱電機　　　　　　　2238　 　-52　 -1.70<4151>　協和キリン　　　　　　3230　 　-22　 -0.72<2871>　ニチレイ　　　　　　　4464　 　-16　 -0.26<2282>　日本ハム　　　　　　　5427　 　-15　 -0.25<2269>　明治HD　　　　　　　　3636　 　-10　 -0.13<9532>　大阪瓦斯　　　　　　　3283　 　-19　 -0.12<1801>　大成建設　　　　　　　6277　 　 -9　 -0.06<3436>　SUMCO　　　　　　1451　 　 -8　 -0.03<9008>　京王電鉄　　　　　　　3464　 　 -1　 -0.01 ＜CS＞ 2024/09/19 16:56 注目トピックス　日本株 新興市場銘柄ダイジェスト:メンタルヘルスT、エクサウィザーズが大幅反発 *15:20JST 新興市場銘柄ダイジェスト:メンタルヘルスT、エクサウィザーズが大幅反発 <3691> デジプラ　570　+10反発。アソビューと業務提携したことを発表し好材料視されている。グループ会社のデジタルフィンテックが運営するデジタルギフトにて、アソビューが提供する「アソビュ―！ギフト」を新たな交換先として追加する。アソビュー！ギフトとは、会員数1200万人を超える日本最大級の体験専門サイト「アソビュー！」に掲載されている620ジャンル、26,720プランの中から、モノではなくコトを贈る体験型カタログギフトで、最安値保証を実施しており、定価よりも安く体験することができるプランも多くある。<9218> メンタルヘルスT　784　+39大幅反発。18日の取引終了後にバリューHRと資本業務提携契約を締結したことを発表し、これを好材料視した買いが優勢となっている。産業保健のDXが急速に進行していくことが予想されるため、バリューHR及び同社グループの健康支援ソリューションにおけるIT・クラウド等を活用したサービスと、同社グループの専門性が高いDXスタッフと厳選された産業医・産業保健師・コンサルタントが融合することで「企業における従業員のウェルビーイングと生産性向上の実現」を支援するとしている。<4019> スタメン　736　+6もみ合い。エンゲージメントプラットフォームTUNAGの利用ユーザー数が100万人を突破、株価は上昇して始まったがその後もみ合いとなっている。TUNAGは人的資本経営における重要な要素である「従業員エンゲージメント」の向上を支援するツール。特に直近1年間でユーザー数が顕著に伸びており、その背景として労働組合向け「TUNAG for UNIO N」、物流企業向け「TUNAG for LOGISTICS」の好調、人的資本経営や働き方の多様化による社会全体の潮流変化などがあるという。<4259> エクサウィザーズ　315　+20大幅反発。18日の取引終了後に関西電力グループE-Flowの系統用蓄電池における運用事業でAIモデルが本格稼働したことを発表、好材料視した買いが先行している。同AIモデルは、系統用蓄電池の電力を最適に取引する条件を算出するもので、E-Flowのシステムが複数の電力市場を対象とする運用を開始し、最終的に3つの電力市場での運用を計画している。多種多様なビッグデータを考慮したうえで日々の市場への入札案を作成し、最適な条件で取引できることが期待されるという。<3300> アンビDX　1873　+60続伸、年初来高値更新。18日の取引終了後に子会社アンビション・ベンチャーズと最先端のIoTプラットフォーマーであるアクセルラボが資本業務提携を締結したことを発表し、これを好感した買いが優勢となっている。不動産管理業務の効率化を実現、不動産データの利活用によるサービス向上、不動産業界におけるDXの加速、物件の付加価値向上の実現など、両社の強みを活かし、不動産業界における革新的なサービスの創出を目指す。<4498> サイバートラスト　2021　+36反発。18日の取引終了後に、エフサステクノロジーズと日本国内企業におけるLinuxOSを利用したシステムのセキュアで安定した長期運用を実現するために協業することを発表し、好感されている。同協業により、エフサステクノロジーズが提供するPCサーバー「PRIMERGY」の保守サービスとAlmaLinuxOSにおける技術支援を包括的に提供するワンストップサポートを、2024年9月27日から提供開始する。 ＜ST＞ 2024/09/19 15:20 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（12）：2025年5月期は前期比15.0円増の1株当たり34.0円を予定 *15:12JST インテリックス Research Memo（12）：2025年5月期は前期比15.0円増の1株当たり34.0円を予定 ■株主還元策インテリックス<8940>は株主還元策として配当金による還元を基本に据えている。配当方針としては、財務体質の強化と内部留保の充実を図りつつ、業績連動型の配当政策を導入している。具体的には、配当性向（連結ベース）で30%以上を目安に配当を実施する方針だ。さらに2025年5月期より安定的に配当を行う意向であることを明確にするため、配当金の下限水準を20.0円にすることを新たな配当方針として盛り込んだ。2024年5月期の1株当たり配当金は利益が会社計画を超過したことから、前期比1.0円増配の19.0円（配当性向38.0%）とした。2025年5月期は創立30周年記念配当14.0円を含めて同15.0円増配の34.0円（同30.4%）と大幅増配することを発表した。また、同社は経営環境の変化に応じて機動的な資本政策を行うため、自己株式の取得についても適宜実施している。直近では2024年1月から4月にかけて取得株数352千株、取得総額199百万円の自己株式取得を実施しており、2024年5月末時点の発行済株式数に占める自己株式比率は10.3%に達している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:12 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（11）：FLIE事業の育成による収益の安定性向上を目指す *15:11JST インテリックス Research Memo（11）：FLIE事業の育成による収益の安定性向上を目指す ■インテリックス<8940>の今後の見通し3. リノベーションマンション市場の中長期見通し2023年の首都圏におけるマンションの市場動向について見ると、中古マンションの成約件数は前期比1.6%増の35,987件と2年振りに増加に転じた一方で、新築マンションの供給戸数は同9.1%減の26,873件と2期連続で減少した。建築コスト上昇による販売価格の上昇傾向が続いており、東京以外の3県で供給戸数が減少した。また、東京についても23区内は同10.3%増と増加に転じたが、それ以外は同3.9%減となっている。2024年の新築マンション供給戸数は2.8万戸と増加に転じる見通しだが、中古マンションの成約件数も1～6月で前年同期比6.4%増と堅調に推移していることから、引き続き首都圏マンション需要の過半を中古マンションで占めることになりそうだ。中長期的に見ても中古マンション市場はストックの積み上がりにより安定した市場が形成されていることから、リノベーションマンションの需要は着実な成長が見込まれる。国土交通省の調べによれば、全国のマンションストックは2021年時点で685.9万戸、このうちリノベーションが必要とされる築30年以上の物件は249.1万戸と全体の約36%を占めるが、20年後の2041年には約2.4倍の588.4万戸に拡大すると予想されている。2022年にマンション建替円滑化法が改正され、1棟建て替えに必要となる要件が緩和※されたことで、老朽化マンションの1棟建替えが従来よりも増加する可能性はあるが、中古マンション市場は今後も戸別でリノベーションを行い、販売する形態が主流であり続けると弊社では見ている。※ 従来は建替え要件として、所有者全員の5分の4以上の賛成が必要だったが、改正法では所在不明者を除く4分の3以上の賛成で可能となった。また、政府方針として脱炭素社会の実現を掲げるなかで、既存住宅の省エネ化促進に向けた施策（住宅ローン減税や補助金等）を今後も継続していく可能性は高い。省エネリノベーションマンションの普及拡大を業界に先駆けて取り組み、リノベーション内装工事でも豊富な実績を持つ同社にとって今後数年間は、「エコキューブ」を戦略商品として飛躍的な成長を遂げる好機になると弊社では見ている。さらに、ストック型ビジネスモデルに近いFLIE事業が収益化してくれば収益の安定性も一段と向上し、持続的な成長を実現する体制が整うことになるだけに今後の動向が注目される。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:11 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（10）：「体質強化による収益拡大」「人的資本経営の推進」等に取り組む（2） *15:10JST インテリックス Research Memo（10）：「体質強化による収益拡大」「人的資本経営の推進」等に取り組む（2） ■インテリックス<8940>の今後の見通し(3) 先行投資事業の拡充同社は中期的な成長戦略として、競争激化が続く中古マンション市場において、快適な住まいと電気代の節約、CO2削減といった環境への貢献を実現する省エネリノベーション「エコキューブ」を業界に先駆けて投入し、差別化商品とすることでシェア拡大を図るとともに、不動産流通市場のDXを支援するFLIE事業を新たな収益源として育成することで中長期的に持続的な成長を実現する経営基盤を構築していく。a) 「エコキューブ」の普及拡大に向けて住宅の省エネ化についての国の制度は新築住宅で進んでおり、2023年9月に改正建築物省エネ法に基づき省エネ性能表示制度のガイドラインが公表された。2024年4月から新築住宅において省エネ性能表示が開始され、2025年4月以降は省エネ基準に適合することが義務化されることになる。省エネ性能表示とは、住宅のエネルギー消費性能や断熱性能、年間の目安光熱費などを所定のラベルを用いて表示するものとなる。既存住宅についても検討委員会が開催されたが、同社はこれに先立って独自に省エネ性能を計算し、“見える”化した商品「エコキューブ」を販売している。同社の子会社である(株)TEI Japanが温熱計算などを行い、「省エネルギー性能レポート」として目安光熱費やCO2削減量などの性能を数値で可視化することで、省エネ性能値での住まいの比較検討を可能にした。こうした同社の取り組みが評価され、2023年12月には東京都住宅政策本部「東京リノベーションモデルハウス事業」運営事業者にも選定された。「エコキューブ」については、2021年1月の販売開始以降、商品の定義を変えながら販売している。当初は、断熱材施工と高効率換気システムを導入した商品を「エコキューブ」として販売していたが、2023年10月からは国の新築住宅に関するガイドラインに基づき、省エネ性能を“見える”化した商品を「エコキューブ」として販売している（断熱材施工や高効率換気システムが未導入な物件でもLED照明や高効率給湯システムの導入等で省エネ化を図り、省エネルギー性能レポートで省エネ性能を可視化した商品）。さらに、2025年5月期にはさらなる技術開発により省エネリノベーションの3つの性能（断熱性能、熱交換換気性能、消費エネルギー性能）を向上するとともに、施工コストの抑制と工期短縮化を図り、ZEH※水準も視野に入れたバージョンアップ版を投入する予定である。壁断熱では新工法を取り入れ、床断熱では素材メーカーと共同開発を進めており、特許も出願中だ。また、熱交換システムについても空調機メーカーとの共同開発により新バージョンを2024年内に投入する予定となっている。※ ZEH（ネット・ゼロ・エネルギーハウス）とは、外皮の断熱性能等を大幅に向上させるとともに、高効率な設備システムの導入により、室内環境の質を維持しつつ大幅な省エネルギーを実現した上で、再生可能エネルギー等を導入することにより、年間の一次エネルギー消費量の収支がゼロとすることを目指した住宅。なお、「エコキューブ」の販売比率は2024年5月期で約17%であったが、期末保有物件のうち2024年5月期第3四半期以降に仕入れた物件の83%が「エコキューブ」となっており、2025年5月期以降は「エコキューブ」が販売の大半を占めるものと予想される。また、「エコキューブ」のなかでも国の省エネ基準に適合している物件の比率は10%となっており、同比率を2025年5月期末時点で20%まで引き上げることを目標としている。省エネ基準適合物件は、快適性の向上や光熱費の削減といったメリットに加え、住宅ローン控除対象※となるため割高感も払しょくされることから、今後の需要拡大が期待される。※ 住宅ローン控除の適用対象となる物件は、1982年以降（新耐震基準）に建築された50平方メートル以上の物件となる。b) FLIE事業同社の子会社となるFLIEで、売主（不動産会社）と買主が自由に安心して直接取引ができる不動産売買プラットフォーム「FLIE」を運営しているほか、オンライン・オフライン一体型の不動産DXサービス「FLIE ONE」の提供を2023年10月より開始しており、今後安定収益源として成長するものと期待される。「FLIE」に関しては、売主直販となるため仲介手数料（取引物件価格の約3%）が無料となり、購入者は従来よりも低コストで住宅を取得できるメリットがある。中古マンションの掲載物件数は2024年5月末時点で自社及び他社物件あわせて首都圏で2千件、全国では3千件を突破するなど業界最大規模となっている（北関東・甲信エリアのみ今後開設予定）。「FLIE」を通じた販売実績も他社物件含めて月数十件ペースと徐々に増え始めており、手数料収入の増加につながっている。「FLIE ONE」は売主・不動産仲介会社の業務効率化を支援する各種サービスを統合したものとなる。主要サービスの1つである「フリエ de 物確」は物件情報をオンライン上で管理し、物件情報確認と内見予約を24時間受付可能としたもので、売主・仲介会社双方の業務を効率化するほかコミュニケーションコストの削減にも寄与する。また、セルフ内見サービス「Smaview（スマビュー）」は、Web上でいつでも内見予約が可能で、物件探しから現地での内見まですべてを顧客のスマートフォンで完結できるサービスとなる（部屋の解錠や共用部のオートロック解錠も可能）。既に複数の大手不動産仲介会社で導入が進んでいる。さらに「Smaview」に関してはその特徴を生かして、用途・業種の拡大が進む見通しとなっている。2024年5月にスマートロックの企画・製造・販売会社であるCANDY HOUSE JAPAN(株)と同社が資本業務提携を締結※しており、「Smaview」を改良してログが残る入退室管理システムとセットにして提供することで、セキュリティ性を高めたソリューションを提供する計画となっている。既に、マンスリーマンション大手企業への導入も決まっているようだ。マンスリーマンションでは、客が入れ替わるたびに鍵交換を行う必要があったが、「Smaview」を活用することで鍵交換が不要となりコスト削減につながるほか、セキュリティ対策も強化されるといったメリットがあり、今後の普及拡大が見込まれる。また、不動産業界以外でも物流業界や建築業界などで需要があると見ている。同社はFLIE事業で2025年5月期の収益化を目指している。※ 同社がCANDY HOUSE JAPANの第三者割当増資を引き受け、1.3億円を出資した。CANDY HOUSE JAPANは2017年の設立で、これまで国内外で60万台超のスマートロックの出荷実績を持つ。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:10 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（9）：「体質強化による収益拡大」「人的資本経営の推進」等に取り組む（1） *15:09JST インテリックス Research Memo（9）：「体質強化による収益拡大」「人的資本経営の推進」等に取り組む（1） ■インテリックス<8940>の今後の見通し2. 2025年5月期の重点方針同社は「既存主軸事業の収益化」と「先行投資事業の拡充」による『両利き経営』を推進することで経営基盤を強化し、中長期的な事業価値向上を目指している。創立30周年を迎える2025年5月期は、「Back to our core Value」を掲げ、現場力（価値ある物件を見出す営業力、物件をよみがえらせる設計力と現場管理力、顧客に引き渡したあとのアフターサービス等）こそが同社の強みであり、コアバリューであることを社員一人ひとりが再認識し、それを社内外に発信していくことで今後の飛躍的な成長につなげる考えだ。また、2025年5月期は「人的資本経営の推進」も重点施策として取り組み、従業員エンゲージメントを高めることで1人当たりの生産性向上を図り、持続的な成長を目指す。(1) 既存主軸事業の収益化a) リノベーション事業分野リノベーション事業分野では、リノヴェックスマンションの売上総利益率が2024年5月期を底に回復に転じる見通しとなっている。2025年5月期の仕入方針については、需給タイトな状況が続いている東京23区内においては相場上昇が続くなかで高価格帯物件についても積極的に仕入れることにしている。一方、それ以外のエリアについては業界全体でも在庫が積み上がっている状況にあるため、人気の高いエリアや築浅物件など厳選して仕入を行う方針に変わりない。一方、販売については不動産仲介会社のほか一部を同社のリレーション事業部や「FLIE」で販売していたが、2024年6月より直販についてはすべて「FLIE」を通じて販売することにし、これにより販売コストの低減が見込まれる。また、事業期間については前期下期の193日から150日まで短縮することを目指す。前期までは長期滞留物件が残っていたこともあり販売期間が従来の100日前後から140日と1ヶ月強長くなっていたが、これら物件の販売が一巡したことで販売期間は相当程度短縮できる見通しだ。また、施工期間についても仕入からリノベーションを行うまでの各プロセスを効率的に進めることで短縮可能と見られる。リノヴェックスマンションは、仕入れから販売までに物件の採寸や検査、設計、部材調達、施工（協力会社の手配）など多くの工程があり、工程間で発生するアイドリングタイムを見直すことで短縮可能となる。こうした取り組みによりリノヴェックスマンション事業の売上総利益率を12.7%とする計画だ。b) ソリューション事業分野ソリューション事業分野では、1棟もの収益不動産物件の売却により2025年5月期は増収増益が見込まれているが、今後についても不動産小口化商品「アセットシェアリング」シリーズの販売、ホテル事業の安定的高稼働率の維持に取り組むことで持続的成長を目指す。リースバック事業は仕入力を強化するため、認知度向上に向けたプロモーション強化（テレビCM、Webマーケティングの活用）と大手不動産会社等との連携強化によって仕入チャネルを拡充し、2025年5月期は保有物件数を積み上げる方針だ。(2) 人的資本経営の推進創立30周年を迎え、次なる成長を見据えた次世代人財の育成と体制づくりに取り組む。具体的な取り組みとして、次世代の人財を育成すべく2024年春より新卒採用を従来の年間数名程度から23名と大幅に増員し、2025年以降も20名以上を採用する予定にしている。従来、営業職は経験値が重要なため即戦力となる中途社員を中心に採用してきたが、中長期的な成長を実現するための人的リソースを拡充するためには、新卒を採用し社内でしっかりと育成することが重要であると判断した。このため、人財育成プログラムの抜本的な見直しを行い、宅建や一級建築士などの資格取得のための支援プログラムも充実させた（資格取得費用の補助等）。また、社員のモチベーション向上施策として譲渡制限付き株式の付与を実施するほか、拠点長の評価制度の見直し（各拠点の収支状況に応じたインセンティブ付与）、管理部門スタッフの賞与体系の見直しなどを2025年5月期より実施する。また、定期的なエンゲージメント調査による課題の抽出と、改善施策の立案・実施によるエンゲージメントの向上を図る。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:09 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（8）：2025年5月期は好採算物件の売却が寄与して連続増収増益へ *15:08JST インテリックス Research Memo（8）：2025年5月期は好採算物件の売却が寄与して連続増収増益へ ■インテリックス<8940>の今後の見通し1. 2025年5月期の業績見通し2025年5月期の連結業績は、売上高で前期比5.4%増の45,011百万円、営業利益で同74.0%増の1,619百万円、経常利益で同95.2%増の1,186百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同116.6%増の896百万円と連続増収増益となる見通し。売上高はリノベーション事業分野で前期比1.5%増の353億円、ソリューション事業分野で同21.2%増の96億円を見込む。リノベーション事業分野では、リノヴェックスマンションの販売件数が前期比2.6%減の1,100件にとどまるものの、販売単価が同4.1%増の2,914万円と上昇することで売上高は同1.4%増の320億円となる見通し。市場環境は都心部を中心に堅調に推移しているが、2025年5月期は好採算の1棟もの収益不動産物件の売却が決まっていることもあり、引き続き良質な物件を仕入れ、手持ち保有物件の積み上げを優先する戦略となっている。このため賃貸収入は増収となる見通しだ。その他収入については、リノベーション内装工事が前期比横ばいの21億円を見込むが、FLIE事業の伸長を見込んでいる。一方、ソリューション事業分野は1棟もの大型収益不動産物件の売却や、アセットシェアリングシリーズの売上高が前期の790百万円から1,000百万円に拡大することで2ケタ増収となる見通し。その他収入のうちホテル事業は高稼働が続くことを前提に前期比横ばい水準を見込んでいる。売上総利益は前期比22.4%増の7,137百万円となる見通し。売上総利益率では前期の13.7%から15.9%に上昇する。長期滞留物件の販売が一巡したことにより、リノヴェックスマンションの利益率が前期の10.6%から12.7%に回復するほか、好採算の1棟もの収益不動産物件の売却が利益率の上昇要因となる。同物件は8階建て（地下1階付）のビルで第1四半期に売上計上する予定となっている。利益額としては2019年5月期～2023年5月期の連結経常利益額の年平均額（1,069百万円）の30%以上に相当する額を見込んでいる。販管費は前期比12.6%増の5,518百万円、金額ベースで617百万円の増加を計画している。このうち、創立30周年記念費用として2億円程度を織り込んでおり（グループ役職員向け譲渡制限付き株式付与に係る費用含む）、そのほか人件費や教育研修費等の増加を想定している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:08 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（6）：ソリューション事業分野はホテル事業が大きくけん引 *15:06JST インテリックス Research Memo（6）：ソリューション事業分野はホテル事業が大きくけん引 ■インテリックス<8940>の業績動向2. 事業セグメント別動向(1) リノベーション事業分野リノベーション事業分野の売上高は前期比7.0%増の34,781百万円、売上総利益は同9.3%減の3,744百万円、営業利益は同26.6%減の550百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売はリノヴェックスマンションの販売件数減少（同2.0%減の1,129件）を平均販売単価の上昇（同6.5%増の2,799万円）でカバーし、同4.3%増の31,610百万円となり、賃貸収入は手持ち物件の減少により同21.0%減の115百万円となった。また、その他収入は同50.3%増の3,055百万円となった。リノベーション内装事業が法人からの受注増により同21.7%増の2,100百万円と好調に推移したほか、再生住宅パートナーによる買取再販支援事業が伸長した。また、規模はまだ小さいが中古マンション直販専門サイト「FLIE」を通じた他社物件の取扱手数料等も増収に寄与した。「FLIE」は2023年1月まで首都圏でサービス提供していたが、その後エリアを拡大し現在は北関東・甲信エリアを除くすべてのエリアで3,000件を超える物件を取り扱う規模にまで拡大している。売上総利益の内訳については、物件販売が同11.6%減の3,365百万円、賃貸収入が同22.0%減の79百万円とそれぞれ減少した一方で、その他収入は同36.4%増の299百万円となった。リノヴェックスマンションの売上総利益率は長期滞留物件の売却を優先し、販売価格の調整を行ったことから前期の12.6%から10.6%に低下したが、半期ベースでは上期の9.8%を底に、下期は11.9%と回復に転じている。長期滞留物件の販売がほぼ一巡したことに加えて、事業期間も上期の211日から下期は193日とやや改善したことが要因だ。販売期間については上期の139日に対して下期は140日とほぼ変わらなかったものの、施工期間が72日から53日に短縮した。配管なども含めた改修作業が多くなる築古物件の仕入を抑制したことや、仕入プロセスの効率化に取り組んだことが要因だ。四半期ベースの仕入・在庫件数と売上総利益率の動きを見ると、在庫件数については2023年5月期第3四半期末の782件がピークとなり、その後は仕入活動を抑制したことにより2024年5月期第2四半期末には452件まで絞り込んだ。在庫調整がほぼ完了したことを受けて第3四半期以降は仕入活動も積極化したことから第4四半期末の在庫件数は524件となり、現在の水準はほぼ適正水準と同社では見ている。売上総利益率は2024年5月期第1四半期に8.5%まで落ち込んでおり、この期間に長期滞留物件の販売促進に注力したことがうかがえる。第2四半期以降は徐々に売上総利益率も上向き、第4四半期には12.5%と同社が目標としている水準まで回復している。リノヴェックスマンションの販売件数を地域別で見ると、首都圏が前期比2.2%減の530件、地方エリアが同1.8%減の599件といずれも減少した。同期間（2023年6月～2024年5月）における首都圏の中古マンション成約件数は前年同期比5.4%増、地方エリアについては同4.9%増※となっており、市場全体が堅調に推移するなかで同社は仕入調整を政策的に実施したことにより、ややシェアを落とす格好となった。実際、仕入件数は同31.6%減の869件、うち首都圏で同28.0%減の389件、地方エリアで同34.3%減の480件といずれも大きく減少した。ただ、四半期ベースでは第1四半期の143件を底にして上向きに転じており、第4四半期は288件まで回復している。※ 同社が支店を置く都道府県の中古マンション成約件数(2) ソリューション事業分野ソリューション事業分野の売上高は前期比9.3%減の7,920百万円、売上総利益は同5.2%増の2,087百万円、営業利益は同34.9%増の1,223百万円となった。売上高の内訳を見ると、物件販売が同24.9%減の5,259百万円、賃貸収入が同7.0%減の942百万円、ホテル事業を中心としたその他収入が同137.6%増の1,718百万円となった。また、売上総利益は物件販売が同19.5%減の1,005百万円、賃貸収入が同6.7%減の495百万円、その他収入が同186.5%増の587百万円となり、ホテルの稼働率上昇による利益貢献が売上総利益及び営業利益の増益要因となった。物件販売については、リースバック物件の流動化で1,844百万円、不動産小口化商品の新シリーズとなる「アセットシェアリング＋」で790百万円の売上計上があったものの、1棟もの収益物件の販売減により減収減益となった。「アセットシェアリング＋」は、運用対象不動産を複数物件組み合わせた商品のことで、異なるタイプや種別、地域の物件を組み合わせることでリスクの軽減をはかっている。第1弾として、東京（両国）、川崎、札幌にある3つのレジデンスを組み入れた商品の第1期販売を実施し、2024年5月より運用を開始した（予定利回り約4.84%、運用期間10年）。その他収入のうち、ホテル事業の売上高は同88.2%増の10億円強となった。インバウンド需要の回復とともに「LANDABOUT（ランダバウト）」（東京都台東区）や「モンタン博多」（福岡県福岡市）の稼働率が約9割まで上昇したことに加え、宿泊料も上昇したことが大幅増収につながった。なお、ホテル施設については当面の間、自社保有を続ける方針のようだ。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:06 注目トピックス　日本株 インテリックス Research Memo（5）：2024年5月期はコスト削減効果により3期ぶりの増益に転じる *15:05JST インテリックス Research Memo（5）：2024年5月期はコスト削減効果により3期ぶりの増益に転じる ■インテリックス<8940>の業績動向1. 2024年5月期の業績概要2024年5月期の連結業績は売上高で前期比3.6%増の42,702百万円、営業利益で同31.1%増の931百万円、経常利益で同153.9%増の607百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同310.9%増の414百万円となった。売上高は2期連続増収、各利益は3期ぶりの増益に転じた。売上高はリノベーション事業分野で同7.0%増と伸長し、ソリューション事業分野の減収分をカバーした。主力のリノヴェックスマンションの販売高は同4.3%増の31,610百万円となった。2024年5月期は長期滞留物件の売却を優先して仕入活動を上期まで抑制していた影響もあって、販売件数が同2.0%減と伸び悩んだものの、平均販売単価が2,799万円と同6.5%上昇したことが増収要因となった。一方で、売上総利益はリノヴェックスマンションの販売価格調整を行った影響でリノベーション事業分野の利益率が低下し、同4.6%減の5,831百万円となったが、仲介手数料の減少やDX推進に伴う人件費、その他経費の圧縮によって、販管費が、同9.3%減の4,900百万円、金額ベースで501百万円の減少となり、営業利益ベースでは増益に転じた。また、営業外収支が同147百万円改善したが、主には販売用不動産の在庫圧縮で得たキャッシュを有利子負債の返済に充当したことによる金融収支の改善（38百万円）や補助金収入の増加（47百万円）、融資関連の支払手数料減少（40百万円）による。会社計画比で見ると、売上高はリノヴェックスマンション販売件数の下振れ（計画比9.7%減）を主因として、同12.0%下回ったものの、販管費の圧縮により営業利益は21.1%超過し、経常利益や親会社株主に帰属する当期純利益もそれぞれ上回って着地した。なお、新規事業分野の取り組み状況として省エネリノベーション「エコキューブ」については、2023年10月より業界に先駆けて「省エネルギー性能レポート」の提供を開始し、省エネ効果を可視化した。リノヴェックスマンション販売件数に占める「エコキューブ」の比率は前期の約13%から約17%に上昇したほか、期末保有物件のうち第3四半期以降に仕入れた物件の「エコキューブ」比率は83%に達している。また、不動産流通のDX支援パッケージ「FLIE ONE」の提供を2023年10月より開始し、三菱地所レジデンス等の大手不動産会社に導入を開始した。「FLIE ONE」は業界初のオンライン・オフラインサービス一体型のパッケージによって、物件確認、内見予約、販売支援までをオールインでサポートするサービスとなる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤　譲） ＜HN＞ 2024/09/19 15:05
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