テンポイノベ Research Memo（3）：店舗転貸借事業が主力

■テンポイノベーション<3484>の事業概要

1. 報告セグメント区分
報告セグメント区分は、飲食店向けの居抜き店舗物件を転貸借する店舗転貸借事業、及び不動産売買事業（2020年3月期第2四半期から報告セグメント追加、売上高及び利益には売買物件保有期間における賃料収益を含む）としている。

セグメント別売上高・営業利益と構成比の推移（2019年3月期～2022年3月期第2四半期）は以下のとおりである。主力の店舗転貸借事業はコロナ禍の影響で2021年3月期にやや伸び悩む形になったが、ストック型のランニング収入（賃料・更新料収入）が安定的に拡大している。不動産売買事業は物件売却増加に伴って金額・構成比とも上昇傾向だが、期ごとに変動する可能性がある。なお2022年3月期第2四半期の売上高は店舗転貸借事業が4,996百万円（売上構成比88.2%）で不動産売買事業が670百万円（同11.8%）、営業利益は店舗転貸借事業が339百万円（営業利益構成比76.9%）で不動産売買事業が102百万円（同23.1%）となった。


店舗転貸借事業は「東京・飲食店・居抜き」店舗に特化
2. 店舗転貸借事業
(1) 店舗転貸借事業の概要
店舗転貸借事業は、不動産オーナーから賃借した店舗物件を店舗出店者に転貸借する事業である。出店・起業希望者が多く、出店費用を抑えることができる飲食店の居抜き店舗の転貸借に特化して事業展開している。

ターゲットエリアは、飲食店舗が集中して需要が見込める東京23区を中心とする首都圏1都3県（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）である。主要顧客は低コストでの飲食業の出店・起業を希望する小規模事業者である。

賃借する店舗物件は不動産業者・提携先・既存出店者等の紹介や「店舗買取り.com」を通じて仕入れ、転貸借する出店希望者は不動産業者の紹介や「居抜き店舗.com」を通じて獲得する。なお「居抜き店舗.com」の累計会員数は2021年3月期末時点で71,745名となっている。


店舗のプロが関わることでALL Win
(2) ALL Winのビジネスモデル
店舗転貸借事業には各方面それぞれにメリットがあるビジネスモデルである。不動産オーナーにとっては賃貸料収入の安定や店舗出店者管理からの解放、不動産業者にとっては店舗物件紹介や出店希望者仲介による収益獲得機会の増加、店舗出店者にとっては居抜き店舗を利用することによる出店費用の負担軽減や物件開発活動工数の削減、店舗撤退者にとっては原状回復工事等の閉店費用・業務の負担軽減というメリットがある。店舗物件に関わる登場人物が多岐にわたり、利害内容も複雑なため、同社のような店舗物件専門のプロが関わることでALL Winが可能なビジネスモデルとなる。


飲食店は市場機会が豊富
(3) 飲食店は開業・廃業による入れ替わりが激しく市場機会が豊富
日本の外食産業の市場規模は、同社資料によるとおおむね25～26兆円となっており、安定した巨大マーケットである。そして飲食店数は、同社がターゲットエリアとしている東京都で約8万件、首都圏1都3県合計で約16万件に達している。さらに東京都の飲食店の従業員数別事業者数で見ると、同社が主な顧客ターゲットとする従業員数1～9人の小規模事業者が約72.6%を占めている。

また、飲食店は他の産業との比較で開業・廃業による入れ替わりが激しいため、同社の店舗転貸借事業にとって市場機会は豊富である。同社が保有する転貸借物件数は2022年3月期第2四半期末時点で1,812店まで拡大し、大手飲食チェーンに匹敵する規模に成長しているが、ターゲットエリアとしている東京都だけでもさらなる市場開拓余地が大きい。


ランニング収入が積み上がるサブスク（ストック）型ビジネス
(4) サブスク（ストック）型ビジネス
店舗転貸借事業の収益モデルは、不動産オーナー・不動産業者に対して賃料・仲介料等を支払い、店舗出店者から賃料・手数料等を得る。この差額（転貸差益額）が同社の収益となる。

店舗出店者との成約時に得るイニシャル収入は成約件数等によって変動するが、ランニング収入は成約以降、退店に伴う解約まで継続的に計上される。そのため、転貸借物件数の増加に伴って収益を積み上げるサブスク（ストック）型ビジネスモデル（転貸借物件数×転貸差益額）となる。後述（次項）するように転貸借物件数は増加基調であり、高いストック収益の割合を維持しながら確実に売上を伸ばしていける真のストック型収益モデルである。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）


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