注目トピックス 日本株ニュース一覧
注目トピックス 日本株
プロディライト---2025年4月度の主要KPI
*13:59JST プロディライト---2025年4月度の主要KPI
プロディライト<5580>は19日、2025年4月度の主要KPIを発表した。同社は、月次で主要KPIである「INNOVERA PBXのアカウント数」、「IP-Lineのチャネル数」の過去12カ月分における進捗状況を公開している。今回は、2025年4月度月次決算を反映している。2025年4月度の「INNOVERA PBXのアカウント数」は46,808件、「IP-Lineのチャネル数」は75,806件となった。
＜AK＞
2025/05/20 13:59
注目トピックス 日本株
三機サービス---株主優待制度(新制度)の継続保有年数
*13:57JST 三機サービス---株主優待制度(新制度)の継続保有年数
三機サービス<6044>は19日、2024年12月13日に発表した株主優待制度の改定に関して、継続保有年数の取り扱いについて株主からの質問を受け、改めて詳細を案内した。新制度では、2026年5月31日以降、毎年5月末日現在で株主名簿に記載された100株以上の保有株主を対象に、継続保有年数と保有株数に応じたQUOカードの贈呈を行う。たとえば、100株以上200株未満を1年以上3年未満保有の場合は1,000円分、3年以上で2,000円分、500株以上を3年以上保有する場合は8,000円分のQUOカードが贈呈される。継続保有年数は、過去の株主名簿記載回数に基づき、1年以上は3回以上連続、3年以上は7回以上連続して同一株主番号で記載されていることが条件とされる。また、2026年制度適用開始以前の保有実績も遡って適用される。なお、2025年5月31日時点の株主については、現行制度に基づきQUOカード1,000円分が贈呈される予定。
＜AK＞
2025/05/20 13:57
注目トピックス 日本株
三機サービス---上場10周年記念配当の実施に伴い配当予想を修正
*13:55JST 三機サービス---上場10周年記念配当の実施に伴い配当予想を修正
三機サービス<6044>は19日、2025年5月期の期末配当予想について、上場10周年を記念した特別配当を実施することに伴い、配当予想を修正したと発表した。修正前の期末配当予想は普通配当22円00銭であったが、今回の修正により、記念配当3円00銭を加えた1株当たり25円00銭とする。なお、これにより年間配当も同額となる見込みである。前期(2024年5月期)の実績は20円00銭であり、今期はそれを上回る水準となる。同社は2015年4月24日に東京証券取引所JASDAQへ上場し、その後2017年に第一部、2022年にスタンダード市場へ移行。2025年に上場10周年を迎えることから、株主への感謝の意を込めた記念配当の実施を決定した。今後も同社は、株主への安定的かつ継続的な利益還元を重視した経営を継続する方針を示している。
＜AK＞
2025/05/20 13:55
注目トピックス 日本株
メドピア---大幅続伸、牧氏の大量保有を受けてTOB価格上回る株価推移に
*13:43JST メドピア---大幅続伸、牧氏の大量保有を受けてTOB価格上回る株価推移に
メドピア<6095>は大幅続伸。14日にMBOの実施を発表、その後はTOB価格700円にサヤ寄せする動きとなっていたが、本日は同水準を上回る株価推移となってきている。前日に提出された大量保有報告書によると、バッファローの牧寛之社長の保有割合が5.42％となり、新たに大株主になったことが明らかになっている。前日に市場内で株式を取得しているもよう。これを受け、一段のTOB価格上昇など思惑的な動きが強まる格好に。
＜ST＞
2025/05/20 13:43
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TKP Research Memo（9）：配当については見送る一方、資本効率性の向上を目的とする自己株式取得を実施
*13:09JST TKP Research Memo（9）：配当については見送る一方、資本効率性の向上を目的とする自己株式取得を実施
■株主還元策ティーケーピー<3479>は現在、先行投資の段階にあり、事業展開のスピードを高め、規模の拡大に伴って必要な資金を確保する観点から利益配当を見送ってきた。現在推進している中期経営計画においても、成長に向けた事業投資を優先させる方針としており、2025年2月期に引き続き2026年2月期についても現時点で利益配当の予定はない。一方、自己株式取得については2025年1月14日付の決議により、合計2,140千株（発行済株数の5.05%）を総額3,419百万円で取得した（2025年3月19日に終了）。さらに2025年4月14日にはさらなる自己株式取得を決議した※。※ 取得株式総数は最大3,000千株（取得価額総額は最大3,500百万円）、取得期間は2025年4月1日～6月30日。同社は成長投資を本格化しているが、バランスシートやキャッシュ・フローの状況等を見つめ直した結果、余剰分については自己株式取得により株主に還元し、資本効率性の向上を図っている。特に、2020年2月期に実施した公募増資分（4,895千株）を一旦買い戻し、バランスシートの最適化並びに株式市場の需給を調整するという考えが根底にあるようだ。また、現在の株価に対して割安という経営サイドのシグナルとも受け止められるだろう。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:09
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TKP Research Memo（8）：貸会議室事業と宿泊事業を2本柱として、本格的に成長軌道に回帰させていく計画
*13:08JST TKP Research Memo（8）：貸会議室事業と宿泊事業を2本柱として、本格的に成長軌道に回帰させていく計画
■ティーケーピー<3479>の中期経営計画同社は、2023年2月にリージャス事業の売却に踏み切ったことや貸会議室・宿泊需要の回復が進んできたこと、仕入れ環境も追い風に向かっていることを踏まえ、アフターコロナを見据えた中期経営計画（3ヶ年）を2023年4月に公表し2年が経過した。1. 基本方針1) 貸会議室の床面積を積極拡大しながら周辺事業を取り込み、シェア拡大と対象市場の拡張を図る、2) 経営効率の最適化を推進し、過去最高の利益を達成する、3) 積極性と合理性のバランスがとれた成長投資を柔軟に実施し、中長期的な企業価値向上への投資機会を逃さない、を基本方針に掲げ、貸会議室事業と宿泊事業を2本柱として本格的に成長軌道に回帰させる計画だ。2. 計数目標（当初計画）最終年度である2026年2月期の数値目標（当初計画）については、売上高57,500百万円（年平均成長率25.4%）、営業利益9,400百万円（営業利益率16.3%）、経常利益9,100百万円、ROE10%を目指してきた。ただ、リリカラ及びノバレーゼの連結化に伴い、最終的な着地見込みについては精査中としている。3. これまでの進捗2026年2月期の業績予想（2025年4月14日公表）から判断すると、利益面での計数目標（当初計画）については現時点で未達の見通しである。ただ、既述のとおり、業績予想を上振れる要因もいくつか想定されるため、今後グループシナジーの早期実現等によりどこまで当初計画に近づけるかがポイントだろう。一方、活動面に目を向けると、1) 貸会議室事業ではKPIである「有効会議室面積」及び「坪当たり売上高」がともに着実に積み上がり、fabbitという新たなドライバーの獲得も今後に向けた大きな成果と言える。2) 宿泊事業でも順調に施設数が増えており、インバウンド需要の取り込みにも成功している。3) 新規事業については、地方創生に向けたPFI事業への参画をはじめ、相次ぐM&A（リリカラ、ノバレーゼ）及び業務提携（エスクリ、識学、APAMAN、ハークスレイ）により新たな事業領域の創出に向けた体制を整備できた。4. 今後の方向性同社では、最終年度の着地見込みの精査とともに、次期中期経営計画の方向性を検討中であるが、これまで種まきしてきた施策（事業基盤）を本格的に軌道に乗せることで、空間再生、事業再生、業界再編、地方創生という「再生」を軸とした重層的な施策を展開し、指数関数的な事業拡大を目指す構想を掲げている。もっとも、fabbitとの連携を含むフレキシブルスペース事業の拡大や宿泊事業のさらなる発展がコアな成長ドライバーであることに変わりはなく、そこには十分に伸びしろがあるという認識である。また、エスクリやノバレーゼとの連携によるブライダル業界の活性化にも取り組む。ブライダル市場はコロナ禍の影響で大きく縮小し、そのまま回復できていない状況が続いているが、平日においてもスペースや機能を有効活用できる同社のビジネスモデルや3万社に上る顧客基盤の活用等により、同社にしかできない事業再生（業界再編）も視野に入れているようだ。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:08
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TKP Research Memo（7）：2026年2月期も増収増益基調が継続。グループシナジーの実現にも取り組む
*13:07JST TKP Research Memo（7）：2026年2月期も増収増益基調が継続。グループシナジーの実現にも取り組む
■ティーケーピー<3479>の業績見通し1. 2026年2月期の業績見通し2026年2月期の連結業績については、売上高を前期比74.0%増の103,000百万円、営業利益を同18.3%増の7,000百万円、経常利益を同3.0%増の6,000百万円、親会社株主に帰属する当期純利益（以下、最終利益）を同15.6%減の3,200百万円と、引き続き大幅な増収・営業増益を見込んでいる。最終利益が減益となるのは、前期同様、税効果のはく落によるものである。売上高は、好調な外部環境を背景に同社本体が順調に伸びるほか、リリカラ及びノバレーゼの通年寄与が増収に大きく寄与する※。特に、貸会議室・フレキシブルスペース事業の伸びや前期出店した宿泊施設の通年寄与、新規出店等が業績を押し上げる想定だ。なお、新規出店・増床については、既述のとおり、約7,200坪と前期（約6,000坪）を上回る水準を予定しており、既に約4,000坪が決定済である。※ なお、リリカラの2025年12月期の業績予想は売上高が36,800百万円、営業利益が1,000百万円（2025年2月13日公表）。ノバレーゼの2025年12月期の業績予想（IFRS）は売上高が20,505百万円、営業利益が1,878百万円（2025年2月14日公表）である。利益面では、新規出店・増床に伴う初期費用やのれん償却費など先行費用の拡大が見込まれるものの、増収によりカバーし営業増益の確保を目指す。ただ、営業利率は6.8%（前期は10.0%）に低下する見通しとなっている。2. 弊社の見方先行き不透明な経済情勢の影響には注意が必要であるが、貸会議室・宿泊需要がともに好調であることや2025年2月期及び2026年2月期の新規出店・増床分の寄与が期待できること、リリカラ及びノバレーゼの通年寄与による上乗せ分を勘案すれば、売上高予想は明らかに保守的な水準であると弊社では見ている。また、利益予想についても、のれん償却費や出店費用等のコスト要因が想定されるが、費用を大きく見積もり収益を固めに見た水準であると判断している。したがって、2025年2月期に苦戦したリリカラの業績の回復や計画には織り込んでいない。グループシナジーなどが早期に実現すれば、業績の上振れ要因となる可能性も十分にあるだろう。いずれにしても、拡大する需要の取り込みやダイナミックプライシングの導入などにより、貸会議室・宿泊がともに足元好調に推移しているようであり、第1四半期の業績の出方に注目したい。また、fabbitを活用したフレキシブルな出店戦略が、今後の出店ペースや「坪当たり売上高」に及ぼす影響をはじめ、中長期的にどのように発展を遂げるのか、シェアオフィス・コワーキングスペース市場自体がこれまで混沌としてきただけに、M&Aの可能性も念頭に入れながらフォローする必要があろう。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:07
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TKP Research Memo（6）：相次ぐM&Aや業務提携等により新たな事業領域の創出に向けた体制を整備
*13:06JST TKP Research Memo（6）：相次ぐM&Aや業務提携等により新たな事業領域の創出に向けた体制を整備
■ティーケーピー<3479>の主な活動実績1. 出退店及び増床の実績2025年2月期は契約満了等に伴い16施設が退店となった一方、23施設を新規出店し、既存施設の増床を含め、13,868坪増となった（アパホテル6棟を含む）。そのうち、貸会議室（フレキシブルスペース）に限ると約6,000坪の新規出店・増床を達成したことになる。また、2026年2月期については前期を上回る約7,200坪の新規出店・増床を予定しており、既に約4,000坪が決定済である（2025年4月14日時点）。特に、新たに譲り受けたfabbit（レンタルオフィス、コワーキングスペース等）を活用した合同出店に取り組み、市況・オーナー事情に応じて貸会議室・シェアオフィスともに、様々な出店形態を通じてフレキシブルスペースの店舗拡大を計画している。2. 政策投資・事業提携（2025年2月期下期以降の実績）2025年2月期上期においては、インテリア事業やスペースソリューション事業を展開するリリカラの連結子会社化（2024年6月20日付）、賃貸関連サービス等を手掛けるAPAMANとの業務提携（2024年8月2日付）などを行った。下期以降については、以下のような実績をあげており、新たな事業領域の創出やグループシナジー実現に向けた体制を整えた。(1) ノバレーゼの連結子会社化2024年6月21日付で、ブライダル事業・レストラン特化型事業を展開するノバレーゼとの資本業務提携を締結し、持分法適用関連会社とすると、2024年12月19日には株式の追加取得より連結子会社とした（保有比率60%）。取得価額は総額5,700百万円となり、のれんとして5,379百万円、商標権として5,571百万円が計上された（いずれも15年間の均等償却）。主な目的として、1) 出店ペースの加速を目的とした物件情報連携、2) 地域創生・空間再生事業における協業、3) 積極的なM&A戦略における協調、4) ノバレーゼ施設の平日稼働の促進、5) ノバレーゼ施設の厨房機能の最大活用、6) インバウンド事業注力のための協業などがあげられる。特に4) については、利便性の高い地方都市部を中心に36のブライダル施設※を運営しており、地方中核都市でのスペース確保（厨房機能を含む）や拠点づくりに向けた足掛かりができた。※ 同じくブライダル事業（24施設）を展開する業務提携先のエスクリは都内が中心のため、エリアでの棲み分けができている。(2) fabbitの事業譲受2025年2月28日には、業務提携先のAPAMAN及びその持分法適用関連会社のシステムソフト等より、fabbit事業（レンタルオフィス、コワーキングスペース等）を譲り受けた※1。取得価額は967百万円であり、のれんとして329百万円が計上された（10年間の均等償却）。同社のコア事業であるスペースの時間貸しサービス（会議、研修、セミナー、株主総会、懇親会等）に、月貸し・年貸しサービス（本社・支店機能、サテライト、プロジェクトオフィス、スポットオフィス等）を組み合わせることで、状況や需要に応じた同社ならではの柔軟性を十分に発揮し、期間・用途※2にとらわれない真の意味でのフレキシブルなスペースを提供する考えだ。早速、既存物件の増床・合同出店による「TKP fabbit渋谷」（2025年5月7日出店）、新規物件の仕入れ・fabbit単独出店による「fabbit梅田」（2025年7月15日出店予定）、新規物件の仕入れ・合同出店による「TKP fabbit高松」（2025年夏頃出店予定）が進行中であるが、今後も共同出店・fabbit単独出店に加えて、貸会議室の稼働状況に応じてフレキシブルにfabbitに転換する施策や、同社施設の共有部をfabbitラウンジとして活用するなど、多角的な取り組みを進めていく。これにより、2027年までに100拠点の出店を目指しているようだ。※1 全国主要都市に18拠点を展開している。※2 例えば、本社登記が可能なところにも特徴がある。(3) インターメディアの完全子会社化2025年3月31日には音響・照明・映像演出の設計・施工を手掛ける(株)インターメディアを完全子会社化した。1) グループ各社施設の照明等の工事、メンテナンス、2) グループ各社施設の照明等のプロデュース、3) 同社のイベントプロデュース事業との連携、4) 同社の音響レンタル事業との連携、5) リリカラのスペースソリューション事業との連携などに狙いがある。(4) ハークスレイとの業務提携2025年4月14日に「ほっかほっか亭」などを展開するハークスレイ<7561>と業務提携を締結すると、その一環として、4月24日には、その子会社である(株)味工房スイセン※の発行済株式の35%を取得した。ハークスレイとの業務提携の目的には、1) 同社の顧客基盤を活用した味工房スイセンの販路拡大、2) 同社の懇親会対応キャパシティの拡大、3) 同社の顧客への弁当等のハークスレイグループの製品提供、4) 共同仕入れなどによるコスト削減などがあげられる。※ ケータリング、お弁当製造、慶事料理、法事・法要料理製造、出張料理、パーティ・イベント企画などを展開している。3. グループシナジーの実現に向けた取り組み同社では、連結化したリリカラ及びノバレーゼとのグループシナジーを早期に実現し、グループ価値の増大につなげていく考えだ。リリカラとのシナジー実現に向けては、同社の施設を利用したサテライトショールーム、インテリア販売会を準備中である。また、リリカラとAPAMANの連携を強化し、アパマン管理物件におけるリリカラ商材の活用推進、アパマンFC加盟店及び協力業者への販売促進により、販売数量が増加中のようだ。一方、ノバレーゼとは、広島エリアでノバレーゼ施設厨房から同社施設へのケータリング提供を2025年6月より開始予定である。また、グループ間の役員派遣などを通じた人事交流にも積極的に取り組んでいる。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:06
注目トピックス 日本株
TKP Research Memo（5）：2025年2月期はM&A効果も加わり大幅増収。売上高と経常利益は過去最高を更新
*13:05JST TKP Research Memo（5）：2025年2月期はM&A効果も加わり大幅増収。売上高と経常利益は過去最高を更新
■ティーケーピー<3479>の決算概要2. 2025年2月期の業績2025年2月期の連結業績は、売上高が前期比62.0%増の59,208百万円、営業利益が同28.4%増の5,915百万円、経常利益が同19.8%増の5,825百万円、親会社株主に帰属する当期純利益（以下、最終利益）が同48.2%減の3,789百万円と増収増益（最終利益を除く）となり、売上高及び経常利益は過去最高を更新した。なお、最終利益のみ減益となったのは税効果のはく落によるものであり、想定内であった。売上高は、貸会議室需要の回復やホテル稼働の好調（高稼働及び高単価）継続により、同社本体の売上高が過去最高を更新したことに加え、第3四半期からはリリカラ連結効果※が上乗せされたことで大きく拡大した。KPIのなかでも特に重視している「坪当たり売上高」が稼働率の向上や料飲売上高の伸びなどで高水準を確保し、収益の底上げに寄与した。とりわけ回復が遅れていた料飲売上高もコロナ禍前の水準まで戻ってきた。宿泊売上高についても、好調なインバウンドの取り込みや新規ホテルのオープンなどにより通期で100億円を突破し、過去最高を継続更新した。主なサービス別売上高構成比は「会議室料」が37.2%、「オプション」が12.9%、「料飲」が15.0%、「宿泊」が24.9%となっているが、「料飲」及び「宿泊」の伸びが大きく、さらなる伸びしろとして期待できる。※ 2024年6月20日付で、それまで持分法適用関連会社であったリリカラの株式を追加取得（TOB）し、連結子会社とした（保有比率は53.01%）。一方、利益面では、リリカラ連結化の影響等により売上総利益率は若干悪化した。ただ、同社本体で見ると、「坪当たり売上高」の増加（付加価値の拡大）や「料飲」の再内製化（外注費削減）の進展等により売上総利益率は改善傾向にある。販管費は戦略的な人件費増やM&A関連費用などが拡大したものの、増収によりカバーし営業増益となった。財政状態については、リリカラ及びノバレーゼ※1連結化やfabbit事業の譲り受け※2、政策投資（資本業務提携を含む）※3等により大きく変動した。特徴的なのは、リリカラ連結化により売掛金や商品等が増加したことや、ノバレーゼ連結化により商標権及びのれんが計上されたことで、総資産は前期末比52.4%増の121,394百万円に拡大した。一方、自己資本については利益剰余金の積み上げ等により同2.9%増の41,339百万円に留まり、自己資本比率は34.1%（前期末は50.4%）に低下した。※1 ノバレーゼについてはB/Sのみ連結しており、P/Lへの影響は2025年3月1日からである（詳細は後述）。※2 2024年8月2日に業務提携したAPAMANの持分法適用関連会社であるシステムソフト<7527>が手掛けてきたfabbit事業（レンタルオフィス、コワーキングスペース）を譲り受けたもの（詳細は後述）。※3 スペースマーケットの株式取得（持分法適用関連会社化）やエスクリのA種種類株式の取得などを含む。3. 2025年2月期の総括2025年2月期を総括すると、連結化により第3四半期より反映されたリリカラの業績が物価高や外注費増などにより下振れた影響などを受けたものの、同社本体の貸会議室及び宿泊事業は好調に推移し、重視する「坪当たり売上高」も着実に増加した点は、同社ビジネスモデルの優位性や戦略の進捗を確認するうえで評価できる。特に、2本目の柱である宿泊事業の売上高が100億円を突破し、業績の底上げに大きく貢献しており、複合的な収益構造が盤石となってきた。また、活動面でも、リリカラ及びノバレーゼの連結化、APAMANとの業務提携、fabbit事業（レンタルオフィス、コワーキングスペース）の譲り受けといった注目すべき成果をあげ、新たな事業領域の創出やグループシナジー実現に向けても体制を整えた（詳細は後述）。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:05
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TKP Research Memo（4）：コロナ禍の影響で業績は一旦後退するも、足元業績はコロナ禍前を上回る水準へ
*13:04JST TKP Research Memo（4）：コロナ禍の影響で業績は一旦後退するも、足元業績はコロナ禍前を上回る水準へ
■ティーケーピー<3479>の決算概要1. 過去の業績推移コロナ禍前の2020年2月期までの業績を振り返ると、会議室数の拡大が同社の成長をけん引し、年間20%以上の増収を継続してきた。また、連結決算に移行した2015年2月期以降は、上位グレードの貸会議室の出店拡大とともに、料飲及び宿泊、各種オプションなどの周辺サービスによる単価向上が業績の底上げに貢献した。さらに、2020年2月期には、日本及び台湾リージャスの連結子会社化により事業規模が大きく拡大した。2021年2月期以降は、コロナ禍の影響により業績は一旦後退し、新規出店等も抑えてきた。また、2023年2月には需要回復を見据えた経営資源の集中及び高収益モデルをさらに進化させるべくリージャス事業の売却にも踏み切った。ただ、2024年2月期からは新規出店の再開や大型増床など成長回帰に向けた動きが本格化すると、2025年2月期はM&A効果も重なったことでコロナ禍前の水準を上回り、過去最高売上高を更新した。利益面では、事業拡大に伴う費用（減価償却費や人件費等）に加え、日本及び台湾リージャス買収に伴い発生した費用（のれん償却費等）の増加などがあったものの、2020年2月期までは増収に伴って増益基調をたどってきた。2021年2月期以降は、コロナ禍の影響により利益面も低調に推移していたが、2024年2月期は売上高の回復とともに経常利益はほぼコロナ禍前の水準に回復すると、2025年2月期は過去最高経常利益を更新した。財務面に目を向けると、自己資本比率はしばらく右肩下がりで推移していたが、2017年3月の株式上場に伴う公募増資（約16億円）により、2018年2月期末には24.9%に改善した。また、公募増資等（約234億円の資金調達）による財務基盤の強化を図ったことで、2020年2月期の自己資本比率は30.4%に改善した。さらに2021年2月期には新株予約権による資金調達（約83億円）を実現したこと、2023年2月期にはリージャス事業の売却により資産圧縮を図ったことにより、2024年2月期末の自己資本比率は50.2%の水準に一旦上昇したものの、2025年2月期末はM&Aに伴う有利子負債の増加等により自己資本比率は34.1%に低下した。一方、資本効率を示すROEについては、「持たざる経営」を基本方針としていることに加え、利益率の高い事業モデルであることから高水準で推移してきた。ただ、2020年2月期以降、ROEが低下傾向をたどったのは、ホテル事業の進展や日本リージャスの買収などに伴う先行投資に加え、コロナ禍の影響も重なったことが理由である。特に2021年2月期及び2022年2月期については、コロナ禍の影響により最終損失を計上したこと、さらに2023年2月期はリージャス事業の売却に伴う事業整理損の計上などにより、ROEは3期連続でマイナスとなった。2024年2月期以降は収益力の回復により大幅に改善している。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:04
注目トピックス 日本株
TKP Research Memo（3）：「持たざる経営」を基本として早期収益化が可能な事業モデル
*13:03JST TKP Research Memo（3）：「持たざる経営」を基本として早期収益化が可能な事業モデル
■事業概要等1. 空間シェアリングによる市場創造型の事業展開ティーケーピー<3479>が主力としてきた「貸会議室ビジネス」は、不動産オーナーから遊休資産・低収益物件・不採算資産を割安で借り上げ、会議室や宴会場、レンタルオフィスなどに「空間」を「再生」し、シェアリングエコノミーとして付加価値を提供するというものである。不動産オーナーから不動産を賃貸などにより大口取引（割安）で仕入れ、貸会議室などに利用できるように照明・カーペット・壁紙などリノベーションを行うとともに、ケータリングや宿泊、各種オプションなど周辺サービスを付加する。顧客は主に会議室利用を求める法人であり、顧客側にとっては自社で会議室を保有するのに比べ、費用の削減、業務の集約化、多目的の利用が可能になるなどのメリットが多い。したがって、同社の事業は、大口取引を望む供給側と小口販売・シェアリングを望む需要側をうまくつないでいると言える。さらには、スペースにコンテンツサービス（運営オペレーションやシステム、研修パッケージ等）を付加したソリューション提供により、その時々の需要に機動的に対応していくことで、スペース当たりの収益性を向上させる方向性も描いている。さらに「持たざる経営」にも特徴がある。仕入れは賃貸契約を主軸としているうえ、変動家賃（売上・利益歩合等）が50%超を占めるため、不動産価格や景気変動による業績への影響は比較的小さく、通常の不動産会社が有するリスクとは異なる点に注目したい。ただ、安定的に高稼働率が期待できるホテル事業については、あえて一部を自社所有することにより高収益性を確保するとともに、いつでも流動化できるような準備をしている。2. 収益モデルの特徴「貸会議室ビジネス」は、時間貸しによるフロー型の収益モデルである。TKP貸会議室の利用用途は多種多様であり、基本的な会議室の稼働に加え、料飲や企画、備品レンタル等の周辺サービスをどれだけ付加できるかが成長のポイントとなるため、同事業は稼働率ではなく「坪当たり売上高」をKPI（重要業績評価指標）としている。料飲の需要回復に加え、ソフト領域（イベントプロデュース等）の拡充により、「坪当たり売上高」の拡大を目指す。オープンより平均3ヶ月で損益分岐点に到達し、12ヶ月で巡航速度に達することから、比較的早期に収益化が可能な収益モデルと言える。3. 拠点ネットワーク同社は国内の主要都市を中心に275拠点・2,186室（16.5万坪）の法人向け貸会議室を展開している（2025年2月期末時点）。利用目的や規模・予算などに合わせた6つのグレードに分かれており、単価の高いものから、エスクリ<2196>との共同ブランドである「CIRQ（シルク）」60施設・219室※1、ガーデンシティPREMIUM（GCP）33施設・356室、ガーデンシティ（GC）42施設・510室、カンファレンスセンター（CC）57施設・709室、ビジネスセンター（BC）23施設・180室、スター貸会議室25施設・59室で構成される。また、「レクトーレ」や「石のや」、フランチャイズで運営する「アパホテル」等の宿泊施設内には35施設・153室※2を有している。※1 2020年7月に全国で結婚施設を運営するエスクリとの資本業務提携により開始した。平日をメインにエスクリの遊休施設を共同ブランド「CIRQ」に転換し、顧客企業のパーティや懇親会の会場として活用するものである。なお、「CIRQ」の施設数には、2024年6月に業務提携したノバレーゼのブライダル施設（36施設）も含まれている。※2 このうち、直営施設は30施設（開業前を含む）である。4. 周辺事業貸会議室ビジネスを行っている他の企業との差別化要因の1つに周辺サービスの展開が挙げられる。同社は、料飲、オプション、宿泊などの提供を通じて、顧客の幅広いニーズに応えている。料飲については、ケータリング、弁当、カフェ、レストランからなり、特にケータリングや弁当は貸会議室での懇親会など食事を伴う用途展開に欠かせない周辺サービスとなってきた。なお、コロナ禍の影響により苦戦した料飲部門（ケータリング）については一旦縮小（外注化）したが、需要回復に伴い再度内製化を進めており、足元業績の底上げに寄与している。また、同社は幅広いオプションも提供している。一例を挙げると、同時通訳システム・テレビ会議システムの提供、研修コーディネート、映像・音響・照明機材の設置・運用、オフィス家具や機材レンタルのほか、コロナ対策用備品などがあり、顧客の利便性を高めている。ここ数年は、コロナ禍をきっかけにオンラインイベント需要が増加したことで、ウェビナー案件が伸びてきたようだ。また、リアルイベントの再開とともに、エンターテインメント性の高いイベントをプロデュースする機会も増えており、スペースの販売からスペースでのコンテンツを提供する会社への進化に向け、周辺サービスによる付加価値提供の重要性が高まっている。さらには、顧客からの要望により宿泊研修施設（直営30施設。開業前含む）も提供しており、研修旅行や社員旅行の際などに使用されている。直営施設として、リゾート型セミナーホテル「レクトーレ」（7施設）※1、ハイクラスなリゾート型セミナー旅館「石のや」（伊豆長岡・熱海の2施設）、都市型リゾート宿泊施設「ベイサイドホテル アジュール竹芝」のほか、新たに開始した自社ブランドの「TKPサンライフホテル」などを運営している。また、フランチャイズ運営施設としては、会議室併設型のハイブリッドホテルとして「アパホテル」（17施設）を展開している（2025年2月期末時点）※2。※1 2025年2月5日にリニューアルオープンした新ブランド「グランレクトーレ湯河原」を含む。本施設は、宿泊料金に食事やドリンク、アクティビリティなど様々な館内サービスが含まれるオールインクルーシブ（無料提供）となっており、法人の宿泊研修需要のほか、インバウンドを含む個人宿泊需要の取り込みも目指す。※2 以降の出店計画として、新業態である「レクトーレ羽生TERRACE」（貸切のヴィラで、完全プライベートな空間を提供。9種類の客室があり、法人顧客の宿泊研修やオフサイトミーティングにも最適である。2025年4月24日開業済）のほか、「ISHINOYA別府 SHONIN PARK」（同社初となるPark PFI事業。空間再生流通事業の一環として公園整備に取り組む。地方創生とさらなる地域の価値向上を進める。2025年7月開業予定）がある。また、2027年開業予定の「箱根強羅プロジェクト」も進行中である。昨今は大企業であっても、宿泊施設を自社で保有していることは少なく、また保有していてもコスト上、運営が難しいことが多い。同社はそのような企業ニーズを取り込み、リピート率の向上を狙う。また、高級旅館として有名な「石亭」は稼働率の低さから経営不振に陥っていたが、同社が「石のや」としてリブランディングし、平日の法人需要を取り込むことで経営を改善するなど、資産の有効活用の観点からもメリットが多い。加えて、貸会議室だけでなく、食事・機器・宿泊場所・交通手配までワンストップで一連のサービスを提供しており、顧客にとって利便性の高い内容であることが、同社が幅広い顧客に支持されているゆえんと言える。足元では宿泊研修を通じたコミュニケーションの活性化や、ワーケーションによる働き方改革を進める企業も出てきており、需要は拡大傾向にあるようだ。今後はアジア各国で需要が高まるインバウンドMICE※の取り込みも見据える。※ 企業等の会議（Meeting）、企業等の行う報奨・研修旅行（Incentive Travel）、国際機関・団体、学会等が行う国際会議（Convention）、展示会・見本市、イベント（Exhibition/Event）の頭文字のことであり、多くの集客交流が見込まれるビジネスイベントなどの総称。（国土交通省観光庁のホームページより引用）（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:03
注目トピックス 日本株
TKP Research Memo（2）：貸会議室ビジネスを起点とする「空間再生流通事業」を展開し、高い成長性を実現
*13:02JST TKP Research Memo（2）：貸会議室ビジネスを起点とする「空間再生流通事業」を展開し、高い成長性を実現
■会社概要1. 会社概要ティーケーピー<3479>は、貸会議室ビジネスを起点とする「空間再生流通事業」を展開している。独自のビジネスモデルにより、遊休不動産の有効活用を図りたい不動産オーナーと、低コストで効率的に会議室を利用したい法人のニーズを結び付けるところに新たな市場を創出し、高い成長性を実現してきた。2021年2月期以降、コロナ禍の影響により業績は一旦後退し、新規出店等も抑えてきた。また、2023年2月には需要回復を見据えた経営資源の集中及び高収益モデルをさらに進化させるべくリージャス事業の売却※にも踏み切った。ただ、足元業績はコロナ禍前を上回る水準に回復するとともに、今後の事業拡大に向けた新規出店や増床に加え、M&Aや業務提携にも積極的に取り組んでおり、成長回帰に向けて本格的に動き始めている。※ 2019年5月にレンタルオフィス「Regus」等を展開する日本リージャスを買収し、貸会議室ビジネスとの親和性の高い短中期オフィス事業へも本格参入したが、ビジネスモデルをLight Capex（資本的支出の軽減）及びHigh Margin（高収益）へとさらに進化させるために売却に踏み切った。事業領域は5つに区分されるが、「フレキシブルスペース事業」（貸会議室・ホテル宴会場・レンタルオフィス）をコア事業として、「ホテル・宿泊研修事業」「料飲・バンケット事業」「イベントプロデュース事業」「BPO事業」の周辺サービスを提供している。コロナ禍による影響を勘案し、周辺サービスについては一旦選択と集中を進めたものの、今後はアフターコロナを見据え、新技術との組み合わせを含めた多様なラインナップの提供により、回復・拡大基調にある需要を全方面から取り込む方針だ。2. 沿革2005年に(株)ティーケーピーを設立、ポータルサイト「貸会議室ネット」と「貸オフィスネット」を運営開始し、1号店である「TKP六本木会議室」をオープンした。2006年～2007年には早くも、北海道・関西・九州・東北・東海に進出した。2008年には、(株)コンビニステーション（現 (株)コンステ）を設立し、低価格帯貸会議室の運営事業化を開始したほか、会議・研修のトータルサービスを提供開始し、単なる貸会議室だけでなく周辺事業にも展開を開始した。その後もビル管理事業、コールセンター事業、企業向けレンタル事業に参入した。2011年には、「TKPガーデンシティ品川」をオープンし、ホテル内宴会場の運営を開始した。2013年には(株)常盤軒フーズを立ち上げ、飲食サービスの内製化を強化した。また、同年には「レクトーレ」をオープンし宿泊型研修会場の提供を開始したほか、海外初施設をニューヨークに出店している。2014年に法人向け旅行事業のワンストップサービスの充実をさらに推し進め、札幌に「アパホテル〈TKP札幌駅前〉」をフランチャイズ出店し、会議室併設型ハイブリッドホテルの運営を開始した。2015年には伊豆長岡の「石のや」で旅館事業に参入、同社のブランドで最上級となる「ガーデンシティPREMIUM」を新設し、イベント・コンテンツ事業に参入するなど快進撃が続いた。2016年には(株)ファーストキャビンと資本業務提携契約を締結、簡易宿泊事業に参入した。2017年に入ると、東京証券取引所マザーズ市場へ上場し、スペースマッチングサービスである「クラウドスペース」の運営開始（2022年8月にサービス終了。代替サービスとして「TKP貸会議室ネット」を運営）、(株)メジャースの子会社化（100%株式取得。現在は吸収合併済）によるイベントプロデュース事業への本格参入など、積極的な事業展開を進めた。また、(株)日経CNBCの「今年の優秀IPO企業」最優秀賞を受賞するとともに、「EYアントレプレナー・オブ・ザ・イヤー2017ジャパン」において、同社代表取締役社長の河野貴輝（かわのたかてる）氏が日本代表※に選出された。2018年には直営会議室2,000室を突破した。2019年5月にはレンタルオフィス最大手の日本リージャスを買収し、短中期オフィス事業へも本格参入したものの、リージャス事業については2023年2月に売却した。※ 2018年6月にモナコにて開催された約60ヶ国の代表起業家たちが集う世界大会へ日本代表として出場した。（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:02
注目トピックス 日本株
TKP Research Memo（1）：2025年2月期は貸会議室と宿泊が好調で、M&A効果も加わり過去最高業績を更新
*13:01JST TKP Research Memo（1）：2025年2月期は貸会議室と宿泊が好調で、M&A効果も加わり過去最高業績を更新
■要約ティーケーピー<3479>は、貸会議室ビジネスを起点とした「空間再生流通事業」を展開している。不動産オーナーから遊休不動産等を大口（割安）で仕入れ、会議室や宴会場などに「空間」を「再生」し、それを法人に小口で販売・シェアリングを行う独自のビジネスモデルに特徴がある。遊休不動産の有効活用を図りたい不動産オーナーと、低コストで効率的に会議室を利用したい法人のニーズを結び付けるところに新たな市場を創出し、高い成長性を実現してきた。国内の主要都市に275拠点・2,186室（16.5万坪）と幅広く展開し、顧客基盤は3万社に上る（2025年2月期末時点）。2021年2月期以降、コロナ禍の影響により業績は一旦後退し、新規出店等も抑えてきたが、足元業績はコロナ禍前を上回る水準に回復しており、事業拡大に向けた新規出店・大型増床に加え、M&Aや業務提携による基盤強化など、成長回帰に向けた動きが本格化してきた。1. 2025年2月期の業績2025年2月期の連結業績は、売上高が前期比62.0%増の59,208百万円、営業利益が同28.4%増の5,915百万円と増収増益となった。売上高は、貸会議室需要の回復やホテル稼働の好調継続により、同社本体が過去最高を更新したことに加え、第3四半期からはリリカラ連結効果が上乗せされたことで大きく拡大した。重視するKPIである「坪当たり売上高」は稼働率の向上や料飲売上高の伸びなどで高水準を確保し、収益の底上げに寄与した。また、宿泊売上高についても、好調なインバウンドの取り込みや新規ホテルのオープンなどにより100億円を突破した。一方、利益面では、戦略的な人件費増やM&A関連費用などが拡大したものの、増収によりカバーし営業増益となった。活動面では、リリカラ<9827>（内装工事等）及びノバレーゼ<9160>（ブライダル事業）の連結化、APAMAN(株)（賃貸関連サービス）との業務提携、fabbit事業（レンタルオフィス、コワーキングスペース）の譲り受けなどを相次いで実現し、新たな事業領域の創出に向けて体制を整えた。2. 2026年2月期の業績見通し2026年2月期の連結業績については、売上高を前期比74.0%増の103,000百万円、営業利益を同18.3%増の7,000百万円と引き続き大幅な増収及び営業増益を見込んでいる。売上高は、好調な外部環境を背景に同社本体が順調に伸びるほか、リリカラ及びノバレーゼの通年寄与が増収に大きく寄与する。利益面では、新規出店・増床に伴う初期費用やのれん償却費など先行費用の拡大が見込まれるものの、増収によりカバーし営業増益を確保する見通しだ。また、2025年1月14日に続き、4月14日にもさらなる自己株式取得を公表した。3. 中期経営計画同社は、2023年2月にリージャス事業の売却に踏み切ったことや貸会議室及び懇親会需要の回復が進んできたこと、仕入れ環境も追い風になってきたことを踏まえ、アフターコロナを見据えた中期経営計画（3ヶ年）を推進し2年が経過した。貸会議室の床面積を積極的に拡大しながら周辺事業を取り込み、シェアの拡大と対象領域の拡張を図るとともに、経営効率の最適化にも注力している。最終年度である2026年2月期の利益面での計数目標（当初計画）は現時点では未達の見通しだが、これまでの種まきを通じて、「再生」を軸とした重層的な施策展開を目指す構想であり、次期中期経営計画の公表が待たれる。■Key Points・2025年2月期は貸会議室・宿泊が好調だったほか、M&A効果も加わり過去最高業績を更新・リリカラ及びノバレーゼの連結化、fabbit事業（レンタルオフィス等）の譲り受けなど、新たな事業領域の創出に向けた体制を整備・2026年2月期も新規出店効果やM&Aの通年寄与により大幅な増収増益を見込むほか、自己株式取得にも取り組む・フレキシブルスペースの提供や宿泊事業の拡大に加え、「再生」を軸とする重層的な施策展開を目指す（執筆：フィスコ客員アナリスト 柴田郁夫）
＜HN＞
2025/05/20 13:01
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（12）
*12:42JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（12）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUそうですね。グロース市場で時価総額100億円というのは、ややハードルが高い印象を受けますが、東証スタンダード市場への移行や、場合によっては名称変更なども含めて、上場維持のための選択肢を検討されている、という理解でよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様まず、スタンダード市場を目指すという点については、現実的に手が届く目標だと考えています。ただ、スタンダードに移行できたとしても、今後その維持基準が見直される可能性もありますので、そこだけで満足するわけにはいかないと考えています。現在、トランクルーム業界で上場している企業は、エリアリンクさん、パルマさん、そして当社の3社になりますが、今後は新たに上場を目指す企業も出てくるかと思います。そういった企業と何らかの協業や連携の可能性があるかもしれません。ただし、これは相手のある話でもあるため、現時点で具体的に申し上げることはできません。また、より広い視点では、不動産業界全体におけるM&Aの選択肢も視野に入れており、今後も幅広くさまざまな可能性を検討していきたいと考えています。●DAIBOUCHOU確かに、パルマさんとは提携されているという話がありましたね。■ストレージ王 荒川様パルマさんと当社との関係についてですが、現在も事業のうえで取引があり、協力関係にあることは間違いありません。ただ、トランクルーム業界全体を見渡すと、特に受付業務などにおいて、まだまだ初めてトランクルームを利用されるお客様が多いため、各社が自前でコールセンターを設けて対応しているのが現状です。そういった業務の性質から考えても、業界としてある程度の規模を持つことによるメリットは大きく、効率化や収益性の向上にもつながります。そういう意味では、今後上場を目指している他のトランクルーム企業との連携や協業といった可能性も、業界全体の収益構造を踏まえたうえで、十分にあり得ると考えています。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。今後の御社の成長に注目させていただきます。▲フィスコ 高井最後に、荒川様、DAIBOUCHOUさんからご挨拶をいただきたいと思います。それでは、荒川様からお願いいたします。■ストレージ王 荒川様本日はさまざまな鋭いご質問をいただき、うまくお答えできたか少し不安なところもありますが、トランクルーム事業自体は、住まいをすっきりさせ、快適な暮らしを実現するという点で、非常に意義のあるサービスだと考えています。まだまだアメリカなどに比べて国内での普及率は低い状況ではありますが、今後はさまざまなサービスを組み合わせながら、より多くの方にご利用いただけるよう、消費者の皆さまにも一層ご理解を深めていただけるよう努めてまいります。投資家の皆さま、そしてご利用いただく皆さまには、今後ともぜひご支援のほどよろしくお願いいたします。本日は誠にありがとうございました。▲フィスコ 高井ありがとうございます。DAIBOUCHOUさんは本日の対談はいかがでしたか。●DAIBOUCHOUそうですね。ストレージ王さんは、現時点では時価総額がまだ小さく、小粒な印象もありますが、事業そのものには非常に大きな将来性を感じます。ストレージやコンテナといったサービスは、一度利用を始めるとなかなかやめにくい面があり、定着率の高さからも、安定した不動産アセットとして非常に魅力的だと思いました。また、節税効果も期待できる点は、投資対象として非常に興味深いと感じています。今回のご説明を通じて、ストレージやコンテナ事業についてさらに理解を深めることができ、非常に勉強になりました。大変有意義な時間をありがとうございました。▲フィスコ 高井ありがとうございました。それでは、これにて対談を終了いたします。皆様、ご視聴いただきありがとうございました。
＜MY＞
2025/05/20 12:42
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（11）
*12:41JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（11）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUなるほど、よく分かりました。そうすると、今後の利益を見ていくうえで、稼働率というのは非常に重要なポイントになりますね。特に、固定賃料で貸している物件については、稼働率が上がれば上がるほど、御社の収益もそれに応じて大きく伸びていく構造だということですね。一方で、コンテナ型のように変動賃料の契約になっている場合には、たしかに稼働率が上がれば御社の取り分である10%も増えますが、固定賃料ほど利益が一気に増えるというわけではない、という理解でよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様おっしゃるとおりです。利用料自体は、物件の立地などによって「この場所なら大体このくらい」とある程度決まっています。その中で、当社に入ってくる収入が100%なのか、それとも10%だけなのかという違いがありますので、変動賃料型の場合は、利益の額としては将来的にそこまで大きな貢献にはならないという構造です。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。東証グロース市場の上場維持基準を満たすため、流通株式時価総額を5億円以上にする必要がありますが、対策を教えてください。■ストレージ王 荒川様はい。実は一度、当社は上場維持基準に関して対応を迫られた経緯がありました。もともと筆頭株主である親会社のデベロップが当社株式の約50%を保有していましたが、それを段階的に売却いただき、現在では保有比率が34%程度まで下がっています。この結果として、流通株式数が増加し、株式の流動性を確保できるようになりました。さらに、昨年6月には株主優待制度を導入しました。その影響もあって、当時は株価が500円前後だったものが、一時900円近くまで上昇し、現在は800円台で推移しています。また、個人株主数も大きく増えたことで、今年1月の時点では無事に上場維持基準をクリアすることができました。このように、株主優待の導入によって個人投資家の皆さまにとっての利回りが一定程度確保され、それが株価上昇にもつながったと考えています。ただし、一方でご指摘のとおり、今後は上場維持基準のルールが見直され、時価総額が100億円以上必要となる予定です。現在の当社の時価総額は約16億円にとどまっているため、残された5年間でこの基準を満たすための根本的な対応策を講じていく必要があると認識しています。●DAIBOUCHOUこの中長期的な成長戦略についてですが、利益面ではどの程度の水準を目指していくイメージなのでしょうか。■ストレージ王 荒川様ここ2〜3年で、現在の最終利益が1億円弱の水準から1億円超までは引き上げることができました。ただし、この成長だけで時価総額を100億円に乗せるのは、現実的にはかなり難しいと考えています。現在、売上高はおおよそ46〜47億円、最終利益は1億3,000万〜1億6,000万円程度を確保しており、これが既存事業を着実に積み上げた結果の水準です。今後のプラスアルファについては、新規事業などを通じて成長を加速させていきたいと考えています。とはいえ、このような取り組みだけで現在の20億円弱から、いきなり100億円に持っていくのは難しい面もありますので、将来的にはM&Aなども含めたスケールアップの工夫が必要になるのではと考えています。●DAIBOUCHOU去年6月18日に、株主優待新設を発表されましたが、株主優待を新設された理由を教えてください。■ストレージ王 荒川様やはり、当社は時価総額自体が10億〜15億円程度と小規模な企業であり、以前は大株主である親会社が全体の50%近くを保有していたこともありました。そのため、投資家の皆様への還元策としては、配当と株主優待の2つの手段がある中で、まずは個人投資家の方々に当社株を手に取っていただくことが重要だと考えました。そういった背景もあり、当社としては配当よりも株主優待を優先した、というのが実際の判断です。その結果、株主数が増加し、株価も一定程度上昇したことから、優待施策として一定の効果は得られたと考えています。もちろん今後は、業績をさらに伸ばし、配当による還元も充実させていく必要があると認識していますが、まずは株主数の拡大を優先するという意図で、優待に注力してまいりました。●DAIBOUCHOU現在、配当が無配ですが、配当はいつ頃になりそうでしょうか。■ストレージ王 荒川様そうですね。現時点ではまだ確約できる段階には至っておりませんが、2～3年のうちには配当を出せる水準の利益をしっかり積み上げていきたいと考えています。●DAIBOUCHOU確かに資金需要は結構ありますからね。■ストレージ王 荒川様はい。まだまだ会社としては、事業規模をさらに拡大していきたいという思いがあります。一方で、株主の皆様への還元も非常に重要なポイントだと認識しています。バランスを見極めながら、社内でしっかり議論を重ねて、適切な結論を出していきたいと考えています。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（12）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:41
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）
*12:40JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUコンテナの投資家とビル型トランクルームの投資家、結構目的が違うんですね。土地を借りて、コンテナをそこに設置して、そのコンテナ群を買う投資家がいるってことですね。■ストレージ王 荒川様はい。コンテナ型のトランクルームについては、土地建物で売るケースもあります。基本的に、借地上に建てられた物件についても、事前に土地オーナー様の了承をしっかり得たうえで事業を行っているケースが多くなっています。そのため、土地を所有せずに「上物（建物部分）のみ」を購入する投資家の方もいらっしゃいます。この場合、物件を購入された投資家の方が、その後の借地料もご自身で負担する形となりますが、土地を購入する必要がない分、初期投資額が抑えられるため、結果的に利回りが高くなりやすいというメリットがあります。●DAIBOUCHOUなるほど、そういうことなんですね。つまり、変動賃料型の場合には、埋まった分の一定割合を収入として得るという形なんですね。よく分かりました。そうすると、投資家側から見れば、借り上げ賃料は原価のような位置付けになるかと思います。そのうえで、トランクルームやコンテナ型それぞれについて、その賃料構造に基づいて利回りなどを計算していくという形になりますね。また、今後コンテナ型の物件が増えていくと、変動賃料が多いことから、初期段階では赤字になるリスクもあるのかなと思いますがいかがでしょうか。■ストレージ王 荒川様変動賃料であれば、そもそもストレージ王としては固定コストを負わない分、赤字にはならないですね。実際の契約上は、一旦当社が転貸する形にはなっていますが、賃料の決め方としては「実際に利用者が支払った金額の10%を当社がいただく」といった仕組みになっています。そのため、変動賃料の契約においては、当社から外に出ていく固定コストが発生しない構造になっており、収益が発生した分から手数料をいただく形になります。結果として、こうした変動賃料型のお客様に関しては、当社側に赤字が生じることはありません。●DAIBOUCHOU仮に利用者から100万円の収入があったら、そのうち10万円がストレージ王さんの取り分で、残りの90万円がオーナーさんへの賃料ということですね。そうすると、変動賃料のコンテナについては、ストレージ王さん側に赤字の要素はほとんどないということですね。わかりました。ありがとうございます。ストレージ売却後に貴社が借り上げる仕組みのようですが、投資家が得られる利回りは何%程度なのでしょうか？■ストレージ王 荒川様投資家の方には、NOIベースでおおよそ4〜5%の利回りを想定していただいています。そのうち、都心の物件については利回りが4%前半となるケースが多く、逆に都内でもやや周辺のエリアだと4%後半くらいまで上がるような水準感になっています。●DAIBOUCHOU固定利回りで4～5パーセントって結構高いイメージですね。ローンだと今は2パーセントですよね。■ストレージ王 荒川様そういう意味では、当社としても本当は十分な資金力さえあれば、もっと柔軟に対応できる部分があるんですけども。●DAIBOUCHOUそういうことなんですね。それでも稼働率が7割以上になれば十分できるっていうことなんですね。■ストレージ王 荒川様その分、逆に言えば、当社がリスクを負っているという点もありますので、固定賃料型の場合には、変動型と比べて、あらかじめ想定される賃料水準を少し低めに設定していただいています。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。物件の所有者が受け取る借り上げ賃料と、利用者からの実際の賃料の差額についてですが、これが御社にとってのストック収入となっているという理解でよろしいでしょうか。稼働率が70%の水準にあるというお話がありましたが、これが80%、90%と上がっていくことで、徐々に収益性が高まっていくという流れになりますか？また、実際に70%程度の稼働率では、どの程度の黒字になるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様そうですね。実際、その物件の損益分岐点はおおよそ60〜65%程度の稼働率だと見込んでいます。ですので、それを超えた部分については、たとえば固定賃料契約で60%稼働相当の金額を設定していた場合、70%まで稼働率が上がれば、その差分10%分が当社の利益になる、というイメージで収益設計をしています。また、変動賃料の場合であれば、利用者からの賃料収入のうち10%を当社がそのまま手数料として受け取る形になります。なお、2020年ごろから稼働している梶ヶ谷の物件や上石神井の物件など、一部のビル型物件についてはすでに5年が経過しており、当社にとって黒字化しています。こうした物件では、現在すでに稼働率が8割を超えているものも多く、当社としては固定家賃を支払っているだけで、それ以上の稼働分はそのまま利益に直結しています。このように、一定年数が経過して稼働が安定している物件については、すでにキャッシュカウ化しており、当社の収益にしっかりと貢献している状況です。●DAIBOUCHOUなるほど。では、実際のところ、稼働率が65%と80%であっても、運営コスト自体はそれほど大きく変わらないということでしょうか。稼働率が15%、25%と徐々に上がっていく中で、デイリーの管理や維持管理、あるいは維持管理や光熱費が多少増えるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様光熱費が多少増えるといったことはあります。ただし、店舗全体としての運営コストという意味では、大きくは変わりません。コストとして一番かかるのは空調関連の費用です。照明については、利用者が来た時だけセンサーで点灯する仕組みになっているため、電気代はそれほどかかりません。空調が一番かかりますね。●DAIBOUCHOUでは、稼働率が上がれば、その分がほぼそのまま売上にも、そして利益にもつながる、そういったイメージでよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様運営にかかるコストは、ほとんど固定費に近い形になっています。気温が高くなれば空調費が多少増えるといった変動はありますが、基本的には稼働率の変動によって運営コストが大きく変わることはほとんどありません。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（11）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:40
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9）
*12:39JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUなるほど。トランクルームを投資する投資家も増えていけば、流動性も出てくる、投資するリスクも減ってくるというニュアンスですかね。■ストレージ王 荒川様はい。今後市場での実績が積み上がっていけば、流動性が高まり、より低い利回りで購入していただけるようになることも期待しています。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。コンテナやストレージの新規出店で、どの程度の需要が見込めるか、立地の良し悪しを判断する工夫を教えてください。■ストレージ王 荒川様基本的に、当社がトランクルームを出店している場所は、幹線道路沿いが多くなっています。これは、トランクルームという業態においては「目立つこと」が非常に重要で、実際にそこに新しくできたことを周囲の方々に気づいてもらわないと、稼働が伸びにくいためです。特に都心型の物件では、商圏としては物件から半径2キロ程度と比較的狭いため、その限られたエリア内でしっかり認知を取れるかどうかが非常に重要な要素となります。また、トランクルームはお客様が荷物を車で運ぶケースが多いため、車でのアクセス性も重視しています。そのため、自然と車とおりの多い道路沿いへの出店が中心になっており、これは都心・地方いずれの物件でも共通です。さらに細かい点では、同じ道路沿いでも信号との距離が影響することがあります。信号に近すぎると車が入りにくくなり、逆に離れすぎていると車の速度が出てしまい、入りにくいという課題もあります。そうした交通動線や視認性、車の停めやすさなどを考慮しながら、周辺のマーケット相場を見て、出店候補地を選定しています。加えて、周辺住民の年齢層や平均所得といった属性もリサーチし、地域に合った価格帯でサービスを提供できるよう出店戦略を組み立てています。●DAIBOUCHOUそうなんですね。同じロードサイドでも、信号の位置などで集客に差が出るというのはとても興味深いです。新規に出店したが、あてが外れて利用者が全然集まらなかった時の対策はありますか？空室リスクは誰がどのように負うのでしょうか？■ストレージ王 荒川様空室リスクについては、契約形態によって異なります。変動家賃型の契約であれば、オーナー様が空室リスクを負い、当社は実際の収入に対して一定割合（たとえば10%）を頂く形になります。この場合、不動産を所有されているオーナー様が、稼働状況に応じたリスクを負うことになります。一方、当社が固定家賃で物件を借り上げる契約となっている場合は、空室が多くても家賃を一定でお支払いする必要がありますので、当社がリスクを負うことになります。したがって、リスクの所在は契約次第というのが実態です。なお、当社が固定家賃で借りている物件において稼働の立ち上がりが遅い場合には、当社がさまざまな施策を講じます。たとえば、現地での見学会の開催、借り手獲得に向けた販促活動の強化、あるいはウェブ経由の契約数を増やすために、オンライン広告などの宣伝費を増やすといった工夫を行っています。現在は、ウェブからの流入も多いため、そうした施策にも力を入れているところです。●DAIBOUCHOUありがとうございます。完成直後で全部空室の時より、ある程度テナントが埋まって安定的な賃料が見込める方がストレージを高く売れそうです。ただ、販売までの時間が長くなります。完成したストレージをより高く、より早く売る工夫を教えてください。■ストレージ王 荒川様おっしゃるとおり、本来であれば物件完成後1〜2年が経過し、稼働率が70%を超えて「これは安心して運用できる」といった状態になった段階で販売する方が、当然ながら不動産投資家の方にも高く評価していただきやすく、結果として売却価格も高くなることは間違いありません。しかし現実には、そこまで運転資金に余裕があるわけではなく、すべての物件でそうした運用が可能というわけではないのが実態です。ただ、コンテナ型の案件については、建物型と比べて比較的少額かつ柔軟な運用ができるため、一定期間稼働状況を見てから売却するという選択肢も取りやすく、今後はそのような工夫を進めていきたいと考えています。また、これはまだ検討段階ではありますが、たとえば「ブリッヂスキーム」のように、物件完成後すぐには売却せず、信託やファンドといった器を一時的に活用して2年間保有し、その後稼働率が安定してから売却して売却益を最大化するようなファイナンスの工夫も、今後の課題として取り組んでいきたいと考えています。そのためには、そうした仕組みに関心を持ってくださる不動産投資家の方や金融機関との連携が重要になりますので、今後の検討を深めていきたいと思っています。●DAIBOUCHOUなるほど。逆にそういったブリッヂとか、販売までのつなぎで資金を用意してくれる、一時的に保有してくれるような投資家が現れたら、御社としても非常に助かるでしょうし、それ自体が収益源になる可能性もあるということですね。■ストレージ王 荒川様そうですね、そこはやりたいところの1つですね。●DAIBOUCHOU確かに、ファンドなどに移して、その後売却して売却益を折半するという話もよくありますからね。ありがとうございます。借り上げ賃料について、固定と変動賃料があるという話でしたが、固定と変動賃料の比率はどのような形なのでしょうか。■ストレージ王 荒川様ビル型、いわゆる屋内型のトランクルーム物件については、固定賃料での契約が比較的多くなっています。現在の比率で言うと、おおよそ6割%程度が固定賃料となっています。一方、コンテナ型の案件では、変動型賃料の割合が非常に高く、全体の8割以上が変動型の契約です。コンテナ型の場合、部屋数が少なく比較的早く埋まる傾向にあるため、稼働が進んだタイミングでの利益をオーナー様が享受しやすいという理由から、変動型賃料が好まれやすい状況です。また、節税目的で投資される方の中には、当初の赤字をむしろ前向きに捉えて変動賃料を選択されるケースもあります。ビル型については、大口の不動産投資家が投資対象とされることが多く、彼らは安定した収益を重視される傾向があります。そのため、固定賃料を希望されるケースが多いという特徴があります。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:39
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）
*12:38JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、ストレージといっても、「すぐに取り出せる利便性の高い保管」と「長期間・低コストで預けられる保管」とで、それぞれ用途や使い勝手が異なっているということですね。そうした違いに応じて、ユーザーの保管ニーズや利用シーンに合わせて、各サービスが役割を分担しながら展開されているという理解でよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様おっしゃるとおりです。●DAIBOUCHOUありがとうございます。ストレージの売却についてですが、地主の土地活用の場合と、貴社が土地を仕入れてストレージを開発する場合の2種類があると思います。貴社のストレージ開発ではそれぞれどのような比率でしょうか？■ストレージ王 荒川様建物型の場合は基本的に当社がすべて土地を購入し、その上に建物を建設するかたちで展開しています。一方、コンテナ型は先ほどもご説明したとおり、移設が可能であることから、土地の利用形態にも柔軟性があります。具体的には、土地を賃借する「借地」パターンと、当社が土地を購入するパターンがあり、現在の比率としては借地が約75%、自社所有が約25%となっています。この割合については、主に土地オーナー様のご意向による部分が大きく、たとえば「土地を現金化したいので売却したい」という方もいれば、「空いている土地を活用してお金が入ってきたほうが良い」「先祖代々の土地なので売りたくはないが、貸し出すのは構わない」という方もいらっしゃいます。当社としては、そうした土地オーナー様のご希望に合わせるかたちで事業を進めており、結果として借地の割合が多くなっているというのが現在の状況です。なお、土地オーナー様自らが新たな資金を投じてトランクルーム事業に参入されるケースはごく少数にとどまっています。多くの場合は、すでに所有されている土地を有効活用したいというご意向から、当社に貸し出されるという形をとられています。●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、土地のオーナーさんがご自身で建物を建てたり、コンテナを購入されたりするわけではなく、あくまで地主として土地を貸すだけということなんですね。■ストレージ王 荒川様そうですね。当社の場合は、そのような形態が比較的多くなっています。他社様では、土地オーナーがご自身でアパートを建てて賃貸事業を行うように、トランクルームを自ら建てて貸し出すというケースも見受けられます。しかし、当社は基本的に「自社ブランドで事業を展開する」という方針のもと、自ら設計・開発したいという意向がありますので、どちらかと言えば、土地のみを借りる、あるいは当社が土地を購入して自社で事業を行うケースが多いです。●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、75%が借地ということは、それだけ先祖代々の土地を「売却せずに活用したい」という地主の方が多いということなんですね。その際の地代についてですが、どのようなかたちで条件が決まるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様実際のところ、都内など都市部では、借地の地代については元々の土地の評価額に対して、利回りでおよそ3%程度と比較的高めに設定されるケースが多いです。一方で、地方においては、たとえば100坪〜200坪といったやや中途半端な広さの土地に関しては、活用ニーズが限定的であるため、利回りがそこまで高くならないケースも多く見受けられます。このような土地については、実際には数%程度の利回りで貸し出されることが一般的です。それでも、「空き地のままにしておくよりは良い」といったお考えで、貸していただいているケースが多いのが実情です。●DAIBOUCHOUそうすると、そんなに高くは貸せないというか、利回り1～2%、都心でもおおよそ3%程度ということですね。■ストレージ王 荒川様そうですね。実際の契約形態としては、当社が借地権を取得するわけではなく、定期借家契約として15年や20年といった期間で土地をお借りするかたちをとっています。また、コンテナ型のトランクルームは建物とみなされないため、たとえば30年超の建物を建てるような場合に発生する借地権的な権利は生じません。当社としても「契約期間が満了すれば、きちんと撤去して退去します」という前提でお借りしているため、地主様との間で発生する権利関係は比較的シンプルで、強い権利を主張するものではありません。●DAIBOUCHOUそういう事情もあるんですね。わかりました。ありがとうございます。売却するストレージの価格設定はどのように行われるのでしょうか？想定する稼働率、賃料から、利回り何%という設定で投資家に売却できるのでしょうか？■ストレージ王 荒川様はい。当社では、実際に土地を購入し、建物を建ててトランクルームとして運営可能な状態に整えたうえで、ほぼ完成と同時に不動産投資家の方へ売却するというスキームを採用しています。その際、投資家の方が信託受益権化されるケースもあり、当社はその物件を借り上げて運営するという形です。このような取引においては、NOI（ネット・オペレーティング・インカム）ベースでおおよそ4〜5%程度の利回りとなるケースが多いです。不動産鑑定などの評価においても、収益力から見た妥当な水準として、この利回り帯での取引が成立しています。ただし、同じ立地にあるマンションやオフィスと比較すると、0.5〜1%程度、やや高めの利回りで見られる傾向があります。これは、トランクルームというアセットクラスがまだ不動産売買において事例数が少なく、流動性が相対的に低いと見なされているためです。そのため、収益性自体は一定水準で評価されつつも、市場参加者からは若干高めの利回りを要求される。そういった取引慣行が、現時点での不動産市場における実態となっています。●DAIBOUCHOUなるほど。ただ、最近はマンションなどでかなり利回りが下がってきていて、家賃に比べて物件価格がかなり上がっていると思います。特に都心ではそういった傾向が強いかと思うんですが、そういう影響で、トランクルームを売るときの利回りについても、そこまで高く要求されなくなるといったことはないのでしょうか？■ストレージ王 荒川様はい。やはり私どももここ2、3年の中では少しずつ下がっていってます。●DAIBOUCHOUでは、ちょっと利回りに比べると高めで売れるような状況になってきているので、結果的に利益も出やすくなっている、ということなんでしょうか。■ストレージ王 荒川様そうです。一部は建築費の高騰による影響もありますが、物件自体に対する投資家からの「要求利回り」については、以前と比べてじわじわと下がってきているのは間違いありません。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:38
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）
*12:37JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUなるほど。つまり、木造であれば建築費が比較的まだ高騰しておらず、コストを抑えられるという点で、価格面での優位性があるという理解でよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様はい、おっしゃるとおりです。現在、開発を進めている石神井台や川崎、元住吉の案件は木造での建設を予定しており、現在はその図面を作成している段階です。木造は、より住宅に近いエリアでも小規模に出店しやすいというメリットがあります。ただ一方で、大口の不動産投資家の方々は、基本的に木造案件には投資されない傾向があり、どちらかというと鉄骨造など規模の大きい案件を好まれます。そのため、木造案件については今後、売却先や出口戦略をどう設計するか、少し工夫が必要になると考えています。●DAIBOUCHOUありがとうございます。こういった出店数が増加に反して、開発分譲の売り上げが減少する予定です。これは単価が下がるのか、売り上計上が来期にずれ込むかだと思いますが、出店数に比例して売り上げが増えない理由を教えていただけますでしょうか。■ストレージ王 荒川様はい。現在、1件あたりの大型案件がやや減少傾向にあります。西新宿の案件だけは店舗都合により大型で、売上高も10億円を超える見込みの規模となっていますが、それ以外の案件については小型化が進んでおり、結果として全体の売上規模としては大きく伸びづらい状況です。一方で、利益率の面ではコンテナ型の案件の方が高いため、利益の確保という観点では前年並みを維持できる見通しです。ただし、売上高の構成を見ると、利益率の低かった鉄骨造の案件が減っていることで、売上そのものの伸びは限定的になっており、事業計画上も売上が大きく伸びない構造となっています。これは、いわゆる「品種構成の変化」によるものであり、売上高よりも収益性の確保を優先した戦略とご理解いただければと思います。●DAIBOUCHOU売り上げは単価の低下で下がってしまうけど、利益は利益率が上がるので増えるという感じですね。都心オフィスビル出店の稼働率が好調ですが、なぜ4ヶ月で7割超もの高稼働を達成されていますが、今後も出店が増える見込みでしょうか？また、都心オフィスビル出店を増やすうえで、課題や障害などはありますでしょうか？■ストレージ王 荒川様はい、おかげさまで、新宿フロントタワーの案件については、現時点で稼働率がすでに9割に達しており、オープンから半年でこの水準となっています。部屋数自体が33室と比較的少なかったこともあり、立ち上がりが早かったという要因もございますが、需要の高さを実感しております。ご利用いただいているお客様は、近隣にお住まいの方が最も多いのはもちろんですが、もう1つの特徴として、同ビル内に勤務されているオフィスワーカーの方々や、テナント企業様によるご利用も見受けられます。具体的には、テナント企業様が社内で保管しきれない書類などの一時保管場所としてご利用されているケースがあり、従来の「自宅近くに設置されたトランクルームに家庭の荷物を預ける」という用途に加え、「オフィス近くで業務や生活に関連する荷物を預ける」といったニーズも生まれています。実際の利用目的までは把握しておりませんが、たとえば出張用のスーツケースやフィットネス用の荷物など、オフィス周辺に置いておくと利便性が高い物を保管されているのではないかと想像しています。このように、今後は自宅近隣に限らず、オフィス周辺での保管需要も増えていくことが見込まれるため、オフィスビル内での出店についても今後さらに拡大していきたいと考えています。最近では、石川台の案件において、もともとコンビニエンスストアとして営業されていた区画を、閉店後に当社が借り受け、トランクルームとして活用する取り組みを行っています。このように、既存のビルの一部をリノベーションしてトランクルームに転用する形態は、今後も積極的に増やしていきたいと考えております。●DAIBOUCHOUオフィスの空室も増えている状況だと思いますので、そうしたスペースを有効活用するかたちで、ロッカータイプのトランクルームが広がっていくと良いですね。■ストレージ王 荒川様例えば、弁護士の方など、文書の保管義務があるご職業の方にとっては、普段は年に数回しか見ないような書類であっても、一定期間は保管しておく必要があります。そういった背景から、トランクルームを文書保管用としてご利用いただける可能性もあるのではないかと考えています。●DAIBOUCHOU頻繁には使用しない書類や荷物などを保管するスペースとして、トランクルームは潜在的な需要が高いと感じました。サマリーポケットやトーハンと営業提携されていますが、今後どの程度の業績貢献が期待できますでしょうか？■ストレージ王 荒川様はい。現時点では、提携による実際の契約件数はまだそれほど多くはありませんが、今後の展開には期待しています。サマリーポケット様は、段ボールに荷物を詰めて預けるタイプのストレージサービスで、寺田倉庫様が展開している「ミニクラ」などと同様のモデルとなります。ちょうど今回の新宿フロントタワーの開発主体が三菱地所様であったこともあり、サマリーポケット様も三菱地所様及び三菱倉庫様が出資されている企業というご縁から、良好な関係を築かせていただいております。利用者の視点から見ますと、サマリーポケット様のような段ボール保管型サービスは、保管場所が遠方にあるため即時に荷物を取り出すことは難しいものの、長期保管やクリーニング付きのサービスには非常に適しています。一方で、ゴルフバッグやスーツケースのように、「明日すぐに使いたい」といった即時性が求められる荷物については、私どものストレージ（街中・住宅地近くに設置されたトランクルーム）との親和性が高くなります。つまり、これらは単なる競合ではなく、ユーザーの用途に応じて賢く使い分けられるサービスであり、両方を組み合わせて利用することで利便性が高まると考えています。今後も、こうした連携を通じて、利用者の利便性向上とサービスの補完的な提供を目指していきたいと考えています。トーハン様につきましては、本を多く所有されている一方で、ご自宅のスペースが限られており、新しく本を購入しづらいというお客様に向けた保管サービスを開始されています。当社としても、こうしたニーズに対応した取り組みは非常に親和性が高いと考えており、今後トーハン様と連携しながら、さらなるサービスの拡充や新たな展開を図っていきたいと考えております。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:37
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
*12:36JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOU新しく出店したところが必ずしもすぐ埋まるわけじゃないんですね。■ストレージ王 荒川様はい。ただ、借り上げ賃料は稼働率に関わらず一定なんですね。多少傾斜はついていますが、やはり当初2〜3年は赤字になりがちです。●DAIBOUCHOU逆に言えば、設置してから2〜3年が経過し、ある程度採算が取れる水準まで稼働率が上がってくれば、徐々に黒字化していくということですね。稼働が安定していけば、黒字化した物件の割合が増えていき、全体としての黒字幅も拡大していくイメージでしょうか。■ストレージ王 荒川様おっしゃるとおりです。おおよそ稼働率65%が損益分岐点となっており、そこを超えると黒字に転じる構造になっています。例えば、毎月3%ずつ稼働率が上昇していけば、2年後には約72%に達する計算になりますので、自然と黒字化していくというイメージです。●DAIBOUCHOUでは、逆に言いますと、出店が多ければ多いほど新しい物件が増えることになり、その分、運営管理事業が赤字になりやすい構造になっているということですね。■ストレージ王 荒川様はい、ご指摘のとおりです。ただし、契約の形態によっても異なりまして、売上連動型の契約で運営している物件もあれば、固定家賃型で運営している物件もあります。現状では、固定家賃型の契約が比較的多くを占めているため赤字が出やすい構造になってしまっている、というのが実態です。●DAIBOUCHOUなるほど。確かに、先ほどのお話にあったような節税目的のオーナーさんの場合だと、空室リスクはあまり負いたくないという方も多そうですね。そういった方だと、やはり固定賃料の契約を選ばれるケースが多くなり、結果として、開業当初の稼働が低い時期は、運営側にとっては赤字が出やすい構造になるという理解でよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様投資家の方は、むしろ先ほども言った償却目的の方は、どっちかというと変動賃料が好まれます。●DAIBOUCHOUそうなんですか。■ストレージ王 荒川様はい、稼働率が上がっていない時期は、その分が赤字として出てしまいます。ですので、変動賃料を好まれる方も多いです。●DAIBOUCHOUなるほど！低稼働による赤字と償却による赤字の両方を活用し、本業の利益圧縮を目的として投資される方がいらっしゃるんですね。それは思っていませんでした。ありがとうございます。今回、コンテナ型店舗の出店を、前期24店舗から今期40店舗に増加される予定ですが、投資家需要の高まりや、出店体制の充実など、出店を増加される理由や背景を教えていただけますでしょうか。■ストレージ王 荒川様まず1つには、建設費が非常に高騰していることが背景にあります。これにより、既存の屋内型、いわゆる建物型のトランクルームでは利益が出にくい構造になってきており、経済合理性の観点からも課題が出てきています。現在ご覧いただいているスライドにありますように、2022年・2023年は年間10件程度の出店にとどまっていましたが、昨年度（2024年）は24件まで増加し、今期（2025年）は40件まで拡大する計画としています。2022年・2023年当時は、主に屋内型の開発案件にマンパワーを重点的に割いており、コンテナ型については情報が入ったタイミングで対応するという受動的な姿勢でした。しかし2024年度からは、コンテナ型の出店を積極的に推進する方針に転換し、開発体制も強化しました。具体的には、コンビニエンスストアの店舗開発経験を持つ人材を新たに採用するなど、人的リソースを拡充しています。この結果、2024年度の24件という出店実績に加え、今期計画の40件についても、すでに半数以上で契約の目処が立っており、達成可能な見込みを持っています。また、冒頭でも触れましたとおり、建設費の上昇により、現在はコンテナ型の方が相対的に利益を生みやすい状況にあります。加えて、事業計画に組み込んでいる屋内型案件についても、前年度に比べてやや小型化しているため、売上高をしっかり確保するうえでも、コンテナ型トランクルームの売却を強化していく方針です。また、もう1点補足させていただきますと、先ほどお話にあったように、最近では当社のコンテナ型商品を「購入したい」という投資家の方が着実に増えてきています。例えば、以前は航空機リースなどで節税対策を行っていた投資家の方々が、為替リスクやカントリーリスクの高まりを背景に、航空機リースへの投資に慎重になってきているという動きも見受けられます。そうした中で、当社のコンテナ型トランクルームは、為替リスクを伴わず、国内で安定した収益が見込める商品であることから、投資対象としての魅力が高まってきていると感じています。●DAIBOUCHOUなるほど。航空機リースのお客さんがコンテナの投資家にもなるということなんですね。確かに節税ルール的には同じですからね。それで需要が高まって、なおかつ人材も採用して充実してきたから40店舗にということですね。建物型は減らしていくということでしょうか？■ストレージ王 荒川様そうですね。実は現在、建物型トランクルームに関しても、建築コストの上昇を背景に対応を進めています。これまでは鉄骨造が中心でしたが、昨年度に試験的に1件、木造での開発を実施しました。今年度についても、3件程度は木造を取り入れる方向で検討しています。利用者の視点から見ると、鉄骨造か木造かは、内装を施してしまえばほとんど判別がつかないため、建物としての使用感には大きな差はありません。また、木造の場合、建物のサイズがややコンパクトになるため、より住宅に近い立地で開発しやすいというメリットもあります。1件あたりの売上規模は鉄骨造に比べてやや小さくなるものの、木造のほうが建設コストの上昇幅が抑えられる傾向にあります。こうした背景から、今後は屋内型についても鉄骨造に加え、木造の活用も進めていきたいと考えています。コンテナ型の建築も含め、より利益を確保しやすい形での開発手法を柔軟に取り入れていく方針です。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:36
注目トピックス 日本株
日経平均寄与度ランキング（前引け）～日経平均は5日ぶり反発、アドバンテが1銘柄で約43円分押し上げ
*12:35JST 日経平均寄与度ランキング（前引け）～日経平均は5日ぶり反発、アドバンテが1銘柄で約43円分押し上げ
20日前引け時点の日経平均構成銘柄の騰落数は、値上がり104銘柄、値下がり119銘柄、変わらず2銘柄となった。日経平均は5日ぶりに反発。前日比192.93円高（＋0.51％）の37691.56円（出来高概算8億1000万株）で前場の取引を終えている。19日の米国株は上昇。ダウ平均は137.33ドル高の42792.07ドル、ナスダックは4.36ポイント高の19215.46で取引を終了した。格付け会社ムーディーズによる信用格付け引き下げを嫌気し、寄り付き後は下落。その後、国債相場が反発し金利が低下に転じると安心感から買いが強まり、相場はプラス圏を回復し終了した。米国株の上昇や、足元の調整に対する反動などが材料視されて、東京市場は買い優勢で取引を開始。日経平均は5日ぶり反発でスタートした後は、値がさ半導体株の上昇なども材料に37900円台まで上げ幅を広げる場面も見られた。G7財務相会議開催を受けて、38000円手前で上値は重くなったが、日経平均は前日比プラス圏を維持した。日経平均採用銘柄では、証券会社のポジティブなレポートが材料視されてファナック<6954>、安川電機<6506>が上昇したほか、豊田自動織機<6201>がトヨタ自<7203>による非公開化を受け入れるとの報道が伝わりトヨタ自が買われ、豊田自動織機も大幅高。また、東京エレクトロン<8035>、アドバンテスト<6857>、ソシオネクスト<6526>、レーザーテック<6920>など半導体株が上昇。このほか、SMC<6273>、古河電工<5801>、荏原製作所<6361>、マツダ<7261>などが買われた。一方、年初来高値水準で推移していた清水建設<1803>は、外部環境を材料視した輸出関連株上昇の反動で売り優勢となった。また、サッポロホールディングス<2501>、日本ハム<2282>、協和キリン<4151>、イオン<8267>、ニッスイ<1332>など内需株も弱い。このほか、東レ<3402>、住友ファーマ<4506>、京成電鉄<9009>、太平洋セメント<5233>、コニカミノルタ<4902>などが下落した。業種別では、非鉄金属、輸送用機器、サービス、銀行、電気機器などが上昇した一方、繊維、金属、電気・ガス、水産・農林、小売などが下落した。値上がり寄与トップはアドバンテ<6857>となり1銘柄で日経平均を約43円押し上げた。同2位は東エレク<8035>となり、リクルートHD<6098>、ソフトバンクG<9984>、ソニーG<6758>、ファナック<6954>、フジクラ<5803>などがつづいた。一方、値下がり寄与トップはファーストリテ<9983>となり1銘柄で日経平均を約11円押し下げた。同2位はコナミG<9766>となり、京セラ<6971>、任天堂<7974>、7＆iHD<3382>、富士通<6702>、アサヒGHD<2502>などがつづいた。*11:30現在日経平均株価 37691.56(+192.93)値上がり銘柄数 104(寄与度+303.46)値下がり銘柄数 119(寄与度-110.53)変わらず銘柄数 2○値上がり上位銘柄コード 銘柄 直近価格 前日比 寄与度<6857> アドバンテ 7229 163 43.37<8035> 東エレク 23460 395 39.42<6098> リクルートHD 8570 272 27.14<9984> ソフトバンクG 7701 122 24.35<6758> ソニーG 3733 123 20.46<6954> ファナック 3886 92 15.30<5803> フジクラ 6104 310 10.31<6273> SMC 55390 3080 10.24<6762> TDK 1570.5 15.5 7.73<4063> 信越化 4618 45 7.48<6506> 安川電機 3455 197 6.55<4507> 塩野義製薬 2302 65 6.49<4704> トレンドマイクロ 10855 165 5.49<7203> トヨタ自動車 2692.5 27.5 4.57<4021> 日産化学 4304 129 4.29<4543> テルモ 2719.5 14.5 3.86<4523> エーザイ 3912 116 3.86<6920> レーザーテック 14340 285 3.79<4568> 第一三共 3734 36 3.59<6146> ディスコ 35140 530 3.53○値下がり上位銘柄コード 銘柄 直近価格 前日比 寄与度<9983> ファーストリテ 48320 -150 -11.97<9766> コナミG 19205 -235 -7.82<6971> 京セラ 1768 -21 -5.59<7974> 任天堂 11500 -120 -3.99<3382> 7＆iHD 2216.5 -38 -3.79<6702> 富士通 3227 -98 -3.26<2502> アサヒGHD 1899.5 -32.5 -3.24<4307> 野村総合研究所 5860 -96 -3.19<7453> 良品計画 5174 -91 -3.03<8267> イオン 4291 -79 -2.63<2801> キッコーマン 1396.5 -15 -2.49<8766> 東京海上HD 5800 -50 -2.49<2282> 日本ハム 5192 -132 -2.20<4151> 協和キリン 2194 -60.5 -2.01<3099> 三越伊勢丹HD 2137.5 -58 -1.93<3086> Jフロント 2069 -113.5 -1.89<1925> 大和ハウス工業 4970 -55 -1.83<6988> 日東電工 2623.5 -10.5 -1.75<9009> 京成電鉄 1567.5 -31 -1.55<8830> 住友不動産 5306 -46 -1.53
＜CS＞
2025/05/20 12:35
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
*12:35JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
ストレージ王<2997>●DAIBOUCHOUということは、売却のタイミングを意図的にコントロールしているというよりは、土地の仕入れ時期が特定の時期に集中しているため、結果として売上の計上時期が第4四半期に偏りやすいということなのですね。そうなると逆に、例えば「本来は来期に売却した方がより高値で売れたかもしれない」といったケースでも、タイミング的に第4四半期で売らざるを得ず、やや前倒しで売却されるといったことも起こりうるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様そうですね。現在のところは、資金繰りの面もあり、例えば1件あたり、土地取得に約2億円、建物の建設に約2億円、そして売却価格が約5億円といった規模感の案件について、完成後は比較的すぐに売却しているというのが実態です。現時点では、こうした物件を自社で保有し続けるだけの財務的な余力が十分にあるわけではないため、完成後速やかに売却する必要がある状況にあります。ただし、今後さらに資金力がついてくれば、たとえばオープン後にある程度部屋が埋まってから売却することで、投資家の方にとっても購入しやすくなる可能性があると考えています。そのため、将来的には売却時期の調整も視野に入れながら、より柔軟な運用ができる体制を整えていきたいと考えています。●DAIBOUCHOU回転重視ということですね。わかりました。ありがとうございます。ストレージの減価償却で税金対策という話もよく聞きますが、節税目的での購入とかもあるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様はい。実は、建物型のトランクルームについては、法定の耐用年数にしたがって償却される形になりますが、コンテナ型の場合には、いわゆる短期償却を目的として購入されるオーナー様もいらっしゃいます。当社では、すべてのコンテナ型施設について建築確認を取得し、設計上も非常に堅固な構造で建設しています。ただし、コンテナ型は基礎とボルトで接続されているため、必要に応じて切り離して移設することが可能です。そのため、償却上の取り扱いとしては「償却資産」として認められることがあり、コンテナのサイズなどにもよりますが、3年あるいは7年で償却できたケースもございます。もちろん、最終的な償却年限については、オーナー様と所轄の税務署との間で調整されるものであり、当社として「必ず短期償却が可能」とお約束できるものではありません。ただし、これまでに短期償却の実績があることから、そうした税務的メリットを見込んで、コンテナ型トランクルームを購入される投資家の方も実際にいらっしゃるというのが現状です。●DAIBOUCHOU建物としては3から7年の焼却というのは相当短いですよね。■ストレージ王 荒川様厳密に申し上げますと、コンテナ型トランクルームは「建物」としてではなく、「償却資産」として扱われるケースがあります。移設が可能な箱型構造物として認識されることで、短期の償却年限が適用される場合があるということです。●DAIBOUCHOUでは、実際の利用としては建物と同様でありながらも、償却資産としては「移設可能な箱」として認識されることで、3年から7年といった短期での償却が可能になるということなのですね。■ストレージ王 荒川様行政の方から、「これは建物としての扱いにはならないのか」といったお問い合わせをいただくことも時折あります。実際、当社のコンテナ型トランクルームの多くは借地の上に設置されており、借地期間が終了した際には、ボルトを外して解体し、別の現場へ移設して再利用するケースも少なくありません。このように、実際に移設して再利用できるという実態があるため、行政のご担当者の方も現場をご覧になると、「確かにこれは建物というよりは移設可能な資産として、償却資産としての取り扱いが適切だ」と納得いただけることが多いです。そのため、現時点ではこうした経緯を踏まえ、償却資産としての扱いで短期償却が認められているケースが多数ございます。●DAIBOUCHOUなるほど、これは確かに投資家にとってすごいメリットですね。■ストレージ王 荒川様はい、その点については、確かにまだトランクルーム自体を投資対象として注目している方はそれほど多くはないのが現状です。ただし、実際にご購入・ご投資いただいた方の中には、物件の収益性や運用のしやすさを評価してくださり、繰り返しご購入いただくリピーターの方も多くいらっしゃると感じています。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。次の質問です。運営管理のセグメント利益がまだ赤字なんですが、どの程度の売上規模になったら黒字転換するのでしょうか。■ストレージ王 荒川様あと3年ほどで転換点を迎えるのではないかと考えています。現在ご覧いただいているスライドでは、開発分譲型の売上が全体の78%を占めており、運営管理事業の売上は21%となっています。金額ベースでは、今年度ようやく運営管理による売上が10億円に到達する見通しです。運営管理部門については、実際に運営や管理に従事している人員の人件費などを十分にカバーできる水準となっており、事業内容としてはすでに黒字化しています。しかし、なぜセグメントとして赤字が出ているのかというと、当社が建物型トランクルームをオーナー様に販売した後、それを借り上げる契約を結んでいるためです。この借り上げ契約にはさまざまな形態がありますが、たとえば「15年間固定賃料で借り上げる」といった内容の場合、事業開始当初の数年間はどうしても稼働率が低く、実際に利用者から得られる賃料収入が、オーナー様へ支払う賃料を下回るケースがあります。そのため、稼働率の構造と契約条件の関係上、一時的に運営上の赤字が発生する仕組みになっており、その損失を運営管理事業のセグメントで計上しているというのが実態です。今後、運営管理事業としての黒字化を本格的に実現するには、それを吸収できるだけの管理件数・スケールが必要だと考えています。そのためには、もう少し時間がかかる見込みで、おおよそあと3年程度を要すると見込んでいます。現在の赤字は、運営事業そのものの効率が悪いというわけではなく、むしろ建物型トランクルームを販売した後に当社が借り上げるという契約スキームの中で、立ち上げ初期の稼働率が低いことに起因した構造的な赤字が一時的に生じています。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:35
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）
*12:34JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）
ストレージ王<2997>■ストレージ王 荒川様スライドの右側にご覧いただいている、枠組みのあるコンテナについてご説明いたします。こちらは「ラーメン構造」と呼ばれるもので、語源はドイツ語で「枠組み」を意味します。柱と梁のみで構造体としての強度を持たせる設計になっており、これがコンテナ建築の基本となっています。本来は、この構造体に波板などを貼り付けることで、輸送用コンテナとして利用されますが、当社ではこの構造をうまく応用し、建築用途に転用しています。このようにして活用しているのが、現在当社がトランクルームとして使用しているコンテナです。このコンテナ建築の大きなメリットは、現場での工期が非常に短くて済むため、出店スピードを早められるという点にあります。また、ご指摘いただいたとおり、現在、在来工法による建築費が大きく上昇しており、加えて、エレベーターの確保が難しくなっているという問題もあります。こうした状況の中では、ビル型のトランクルーム、いわゆる屋内型の施設については、コスト面でもスケジュール面でも非常に進めにくくなっているのが実情です。そうした背景の中で、当社は今期、コンテナ型のトランクルームを40カ所まで増やす計画を進めています。この方針の理由としては、まず工期が短く、建築上の制約が少ない点が挙げられます。加えて、トランクルーム事業の収益性という観点からも、コンテナ型には複数のメリットがあります。具体的には、コンテナ型トランクルームは1カ所あたりの部屋数が平均して約40室程度であるのに対し、ビル型の施設では100～200室になることもあり、前者の方が比較的早く満室になる傾向があります。このため、収益化のスピードが速く、結果として収益性が高くなりやすいという特徴があります。さらに、土地についても多くの場合は借地で対応しているため、初期投資を抑えた高い投資効率が期待できます。こうした建築上の柔軟性や収益・投資効率の面での優位性から、今期は特にコンテナ型の出店を強化しています。●DAIBOUCHOUそういうメリットがあるんですね。わかりました。じゃあ、部屋数が少ないから早く埋まりやすくて、稼働率も100パーセント近くになる。稼動になるまでの時間も短くて済むということなんですね。■ストレージ王 荒川様また、土地のサイズについてですが、当社が都心部で展開している屋内型トランクルームでは、延床面積がおおよそ200坪程度となっています。一方、コンテナ型の施設については、主に郊外で展開しており、1カ所あたりの土地面積は100坪から200坪ほどです。この広さの敷地に、コンテナを10本から20本程度設置し、平均で約40室のトランクルームを作るという規模感になっています。実はこの「100坪から200坪のロードサイドの土地」というのは、一般的には活用しにくく、貸しにくいサイズであるため、土地オーナー側にとっても運用に悩むケースが多くあります。最近では、コンビニエンスストアも出店の際には300坪〜400坪といった規模の土地を求めるケースが多く、駐車場スペースを広く取る傾向があります。また、ドラッグストアやファミリーレストランといった業態も、200坪程度の土地では出店が難しいという実情があります。その点、当社の場合はそこまで大きな敷地を必要とせず、100坪程度の土地でも問題なく出店が可能です。したがって、100坪前後の土地をお持ちのオーナー様が、「貸したい」「売りたい」と考えても、他の用途ではなかなかニーズが見つかりにくい中で、当社のトランクルーム事業が選ばれるケースが増えてきています。このように、出店に適した土地のサイズが限られている中でも、当社の事業モデルは柔軟に対応できるため、現在の出店加速の背景には、こうした土地条件の追い風も大きく影響していると感じています。●DAIBOUCHOUそういう事情があるのですね。なるほど、100坪〜200坪と聞くと、都心の人間からすると十分広く感じますが、やはり駐車場が確保できないと店舗用途では使いにくいという背景があるのですね。よく分かりました。ありがとうございます。それでは、次のご質問に移らせていただきます。4つ目の質問になりますが、ストレージの売却が第4四半期（Q4）に集中することが要因かと思いますが、なぜ業績が11月から翌1月にかけての第4四半期に偏る傾向があるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様この点については、投資家の皆様からもよくご質問いただき、ご心配をおかけしてしまうこともあります。現在ご覧いただいているスライドは、天王町以外は今年1月に売却した案件の一覧ですが、ご指摘のとおり売却が第4四半期、特に1月に集中している点が特徴です。このような時期的な偏りが生じる背景には、いくつかの事情があります。まず、先ほどご説明したとおり、当社が扱う都心型のトランクルーム用地は延床面積でおおよそ200坪程度となりますが、たとえば容積率が400%のエリアであれば建築に必要な土地は約50坪、容積率200%のエリアでも約100坪の土地が必要な計算になります。このようなサイズの土地は、実際には中小企業の方や個人のオーナー様が所有しているケースが非常に多くあります。土地の売却を判断されるタイミングとしては、大きく分けて2つの時期があると考えています。1つは12月末の年末、もう1つは多くの企業で決算期を迎える3月末に向けての時期です。この時期になると、「今、遊休地として空いてしまっている土地を、そろそろ現金化しようか」といった判断をされる企業や個人オーナーの方が多くなり、特に当社が対象としている50～100坪程度の土地が動きやすくなります。そして、そういったタイミングで当社が土地を仕入れ、そこから約1年かけて開発・建築を進めていくと、完成・売却のタイミングがちょうど翌年の1月頃、すなわち第4四半期に重なることになります。例えば、天王町の物件については、前の年の夏に土地を取得していたため、1年後の秋にオープンしたという流れです。一方で、それ以外の4物件については、実際には前年度の2月〜3月頃に土地を仕入れており、開発期間を経て翌年の1月に売らざるを得なかったという土地の仕入れのタイミングの事情があります。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:34
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
*12:33JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
ストレージ王<2997>■質疑応答●DAIBOUCHOU親会社であるデベロップ様についてですが、コンテナホテルやレスキューホテル、コンテナ型モジュールなど、コンテナを活用した非常に興味深い事業を展開されている印象があります。こうした背景を踏まえ、ストレージ王様におかれましても、コンテナを活用したストレージ以外の事業を今後展開される予定はあるのでしょうか。■ストレージ王 荒川様はい。まず、当社はもともとコンテナ型のトランクルームからスタートし、そこから屋内型の施設へと事業を広げてきたという経緯があります。現時点では、いずれの形態においても「トランクルーム」という事業の枠内に留まっており、それ以外の用途でのコンテナ活用にはまだ踏み出していない状況です。ただし、当社のトランクルームは不動産投資家の方々にご購入いただくケースが多く、そうした背景もあって、トランクルーム以外の不動産を取り扱うことも一部ではございますが行っています。ただし、現時点ではそれが事業の柱というほどの規模ではなく、基本的にはトランクルーム専業の体制で運営しています。そんな中で、現在検討している新たな取り組みのひとつとして、「二地域居住」への対応があります。昨年度より法制化が進み、国土交通省を中心に全国的に推進されている「二地域居住」は、地方創生の一環として注目されており、今後のライフスタイルとしても広がりが期待されています。実際に、都市部と地方の2カ所に住む生活スタイルを検討する際、大きな課題となるのが「住まいの確保」と「移動にかかる費用」です。移動手段については、航空会社や鉄道会社がさまざまな取り組みを進めていますが、問題は「もう一方の住まいをどう確保するか」という点です。地方には空き家が多く存在しますが、すぐに住める状態でない物件も多く、例えば中に古いタンスや衣類などが残っていたり、清掃が必要な状態だったりと、利活用が進まない現状があります。そこで、トランクルームを活用し、空き家内に残る私物などを一時的に保管して、早期に貸し出せる状態に整える。そうした、新しい形でのトランクルームの使い方を模索し、現在準備を進めている段階です。これまでの事業の延長線上にありつつも、地域課題の解決に寄与する新しい取り組みとして、可能性を広げていきたいと考えています。●DAIBOUCHOUなるほど。キャンピングカーのコンテナ版みたいなイメージですかね。■ストレージ王 荒川様そうですね。コンテナを活用して荷物をお預かりするという従来の使い方に加えて、例えば空き家が10件ある場合、そのうち1件を倉庫代わりに活用し、残りの9件を居住用として開放するといった使い方も考えられると思っています。また、例えば廃校となった小学校の体育館など、場所によっては多様な用途に活用できる余地があると感じており、そういった施設を使わせていただけるような取り組みができればと考えています。このように、従来の「トランクルーム」という枠にとらわれず、「家財の管理」という広い視点から、地域や生活スタイルの変化に対して当社のサービスがお役に立てないか、可能性を探っているところです。●DAIBOUCHOUわかりました。ありがとうございます。2つ目の質問ですが、御社は親会社であるデベロップ様ではなく、子会社のストレージ王様が部分的に上場されました。この点について、その理由や背景を教えていただけますでしょうか。私の個人的な感覚では、デベロップ様の方が事業規模も大きく、投資家からの関心も高まり、株価にも好影響があるのではないかと感じております。そうした中で、なぜストレージ王様を上場主体とされたのか、その意図や狙いについてお聞かせいただければ幸いです。■ストレージ王 荒川様はい、ご指摘のとおりだと思います。デベロップにつきましては、私どもからは他社にあたるため詳細は申し上げられませんが、昨年株式会社エイチ・アイ・エス様からの出資を受けたり、現在、上場に向けた準備を進めていると伺っています。一方で、私どもストレージ王が先に上場した理由についてご説明します。デベロップでは、もともと建築事業及び太陽光発電事業を主軸に展開していましたが、ここ数年でホテル事業に参入し、事業ポートフォリオが大きく変化してきました。上場にあたっては、一定の事業の安定性や継続性が求められるため、そうした事業構造の変化がある中では、上場準備がやや進めづらかった面があるのではないかと考えています。当社はトランクルーム専業としてビジネスモデルが比較的一貫しており、事業のブレが少なかったことに加え、特に屋内型トランクルームの開発を進めるうえで、銀行からの資金調達を自社単体で行えるようになりたいという明確な資金ニーズがありました。そうした背景から、結果として2022年にグロース市場への上場を実現することができました。●DAIBOUCHOUそういう事情があったのですね。コロナ禍の影響によって、デベロップ様も「レスキューホテル」などの新たな事業に拡大されたというニュアンスで理解してよろしいでしょうか。■ストレージ王 荒川様そうですね。デベロップはコロナ渦が始まる前からホテル事業に進出しており、コロナ禍においては一時的に厳しい時期もあったと聞いています。しかし、ここ数年はホテルの稼働率も回復・上昇してきており、現在は上場に向けた機運が高まっている段階だと認識しています。●DAIBOUCHOUそういうことだったんですね。ありがとうございます。3つ目の質問として、コンテナ建築のトランクルーム出店強化とあります。親会社もコンテナ建築事業を行っており、コンテナ建築は、比較的工期が短く、最近の建築費上昇への対策にもなると思います。コンテナ建築によるトランクルームの価格競争力や競合優位性について教えてください。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:33
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（2）
*12:32JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（2）
ストレージ王<2997>■企業説明■ストレージ王 荒川様私ども株式会社ストレージ王は、千葉県市川市に本社を構えております。よく「なぜ市川に本社があるのか」とご質問いただくのですが、当社はもともとコンテナ型のトランクルーム事業からスタートした会社です。創業当初より、コンテナは輸入しており、当時（2007年〜2008年）は国際空港といえば成田空港が中心でした。そのため、お客様の多い東京エリアと成田空港の中間地点である市川市が、物流やアクセスの面で最適な場所と判断し、本社を構えることとなりました。もともとコンテナ型トランクルームの設置及び運営管理を行う会社として、2008年に設立されました。設立当初は、コンテナ建築を手がける株式会社デベロップの子会社としてスタートし、それ以来、長らくコンテナ型トランクルームの運営管理を中心に事業を展開してまいりました。近年では、空調が完備された建物型、いわゆる屋内型トランクルームのニーズが増加していることを背景に、当社でも2020年頃から屋内型施設の開発に取り組み始めました。第1号案件としては、川崎市・梶が谷の物件を開発し、投資家の方に所有いただき、当社が運営管理を担うというビジネスモデルを開始しています。こうした開発には一定の資金が必要となるため、資金調達手段として上場を目指すこととなり、2022年に東京証券取引所グロース市場へ上場いたしました。この間、順調に施設数を増やし、現在では約200カ所・11,000室のトランクルームを運営・管理している会社となっております。内訳としては、コンテナ型のトランクルームが約160カ所、屋内型が約40カ所となっており、合計で11,000室程度の規模となります。以上、簡単ではございますが、当社の概要となります。●DAIBOUCHOUありがとうございます。岡山の子会社は、アイトランク山陽でしょうか？■ストレージ王 荒川様はい、そうです。補足になりますが、岡山については少し背景がございます。もともと、岡山の百貨店である天満屋様がトランクルーム事業を運営されていましたが、本業に集中される方針となり、そのトランクルーム事業を「アイトランク山陽」という子会社に分離されました。その後、この事業を当社グループがM&Aにより取得し、現在は当社の岡山営業所として運営しております。この経緯により、全国約200カ所ある当社のトランクルーム拠点のうち、約40カ所が岡山エリアに所在する形となっています。●DAIBOUCHOUそういうことなんですね。わかりました。ありがとうございます。▲フィスコ 高井ありがとうございます。続いてはDAIBOUCHOUさんにストレージ王様に対する質問を行っていただきたいと思います。それでは、DAIBOUCHOUさん、お願いいたします。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:32
注目トピックス 日本株
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（1）
*12:31JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（1）
ストレージ王<2997>■冒頭のあいさつ▲フィスコ 高井皆様、こんにちは。フィスコマーケットレポーターの高井ひろえです。今回は、株式会社ストレージ王 代表取締役 荒川 滋郎（あらかわ じろう）様にご登壇いただき、著名投資家DAIBOUCHOUさんから気になる質問をぶつけていただきます。それでは、本日登壇いただく、荒川様、DAIBOUCHOUさんをご紹介させていただきます。まずは、株式会社ストレージ王 代表取締役 荒川 滋郎様です。よろしくお願い致します。■ストレージ王 荒川様よろしくお願いいたします。▲フィスコ 高井荒川様は、東京大学経済学部を卒業後、新日鉄、PARCO、寺田倉庫を経て2016年に現在のストレージ王の親会社である株式会社デベロップへ入社、その後株式会社ストレージ王代表取締役社長（現任）となり、2022年4月東証グロース市場にて上場を達成しました。続いて、著名投資家のDAIBOUCHOUさんです。よろしくお願いいたします。●DAIBOUCHOUこんにちは。よろしくお願いしたします。▲フィスコ 高井DAIBOUCHOUさんは、200万円の元手を一時10億円に乗せた実績を持つ著名な個人投資家です。2000年5月に株式投資開始し、ITバブル崩壊時の暴落を資産バリュー株で回避し、不動産株への逆張り投資で2004年10月に資産1.5億円を達成。専業投資家にとなり、X（twitter）のフォロワーは11万人を超えています。それでは、まずは荒川様に企業説明を実施いただきます。DAIBOUCHOUさんも適宜気になる点などございましたらお話しいただければ幸いです。よろしくお願いいたします。株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（2）に続く
＜MY＞
2025/05/20 12:31
注目トピックス 日本株
相模ゴム---大幅反落、前期営業損益は下振れで赤字転落へ
*11:29JST 相模ゴム---大幅反落、前期営業損益は下振れで赤字転落へ
相模ゴム<5194>は大幅反落。前日に25年3月期の決算を発表している。営業損益は0.3億円の赤字となり、前年同期比4.7億円の損益悪化となっている。従来計画の0.8億円の黒字も下振れている。26年3月期は2.4億円の黒字に転じる見通しとしているが、為替差益の減少が想定される中で、経常利益は前期比73.2％の大幅減益予想となっている。前日にかけて連日の株価上昇となっていたこともあり、前期営業損益の下振れ・赤字転落をマイナス視の動き優勢に。
＜ST＞
2025/05/20 11:29
注目トピックス 日本株
三井倉庫HD---大幅続伸、3Dインベストメントの買い買い増しを材料視
*11:27JST 三井倉庫HD---大幅続伸、3Dインベストメントの買い買い増しを材料視
三井倉庫HD<9302>は大幅続伸。前日に提出された変更報告書によると。、3Dインベストメントの保有比率が従来の5.07％から6.11％に上昇していることが明らかになっている。5月9日に提出の大量保有報告書において、大株主に浮上したことが明らかになったばかりであり、早い段階での買い増しに、思惑が強まる展開にもなっているもよう。なお、保有目的は純投資及び状況に応じて経営陣への助言、重要提案行為を行うこととしている。
＜ST＞
2025/05/20 11:27
注目トピックス 日本株
安川電---大幅反発、中国向け回復の可能性など考慮して国内証券が格上げ
*11:26JST 安川電---大幅反発、中国向け回復の可能性など考慮して国内証券が格上げ
安川電<6506>は大幅反発。大和証券では投資判断を「3」から「2」へ格上げ、目標株価も3400円から4000円に引き上げている。会社側が説明会で指摘した中国向け回復の可能性を考慮、業績予想を上方修正しているもよう。また、現在の中計の目標未達を背景とした次期中計での施策などにも注目としている。大和証券ではSMCの投資判断も格上げしており、本日はファナックを含めてFA関連銘柄の強い動きが目立っている。
＜ST＞
2025/05/20 11:26
注目トピックス 日本株
クレハ---大幅反発、配当計画正式発表で利回り妙味が高まる形に
*11:26JST クレハ---大幅反発、配当計画正式発表で利回り妙味が高まる形に
クレハ<4023>は大幅反発。未定としていた26年3月期の年間配当予想を公表している。今回から配当基準を、配当性向や総還元性向からDOEに変更しており、不確定要素が大きいとして配当予想の記載を見送っていたようだ。25年3月期の86.7円から129.3円増となる216円配当を計画している。前日終値をベースとした配当利回りは7.3％の水準となる。ただ、決算発表時において、配当金は前期比2.5倍程度になるとの見方は示されていた。
＜ST＞
2025/05/20 11:26