明豊エンター Research Memo（1）：2025年7月期中間期は通期予想達成に向け不動産分譲事業が順調に進捗

*14:01JST 明豊エンター Research Memo（1）：2025年7月期中間期は通期予想達成に向け不動産分譲事業が順調に進捗 ■要約

明豊エンタープライズ<8927>は、投資用賃貸不動産の開発・販売を中核とする総合不動産デベロッパーであり、東京23区を中心に、200棟を超える新築1棟投資用賃貸住宅を供給している。賃貸マンション「EL FARO（エルファーロ）」、賃貸アパートメント「MIJAS（ミハス）」の投資用不動産開発を主力に、開発用事業用地の販売などを手掛ける。不動産分譲事業については、資産価値の下がりにくい城南・城西地区を中心に、駅から徒歩10分以内と利便性に優れた立地条件で展開している。スペインの地中海をコンセプトとした魅力的なデザインのほか、最新のトレンドを押さえた上質な設備・仕様で高稼働・長期間稼働で、両シリーズとも平均稼働率約97%（2025年1月時点）を実現しており、資産防衛や相続税対策に有効な安定的投資用商品として支持されている。不動産賃貸事業では、販売した賃貸マンションの建物管理やサブリースなどを手掛ける。建設事業では、自社の投資用不動産物件のほかグループ外物件の工事請負・リフォーム工事などを行う。

1. 2025年7月期中間期の業績概要
2025年7月期中間期の連結業績は、売上高11,752百万円（前年同期比8.1%増）、営業利益1,051百万円（同23.5%減）、経常利益720百万円（同39.6%減）、親会社株主に帰属する中間純利益460百万円（同44.9%減）となった。中間期業績予想比では、売上高は3.7%未達、営業利益は14.3%超、経常利益は18.1%超、親会社株主に帰属する中間純利益は7.1%超と、売上げ面はわずかに未達ながら利益面は予想を達成と順調に進捗している。2025年7月期中間期は前年同期の一時的要因の反動を見込み、段階利益は前年同期比で減益予想であったが、いずれも大きく上回った。売上げ面では不動産分譲事業において、主要ブランド「EL FARO」や「MIJAS」の販売が好調で前年同期比3.4%増収と、全体の業績をけん引した。建設事業は子会社である(株)協栄組が手掛けたグループ外物件の施工数が増加して前年同期比80.2%増と大きく伸びた。利益面では、不動産分譲事業の増収効果のほか、建設事業で増収によりセグメント損失幅が前年同期比101百万円改善したことが大きい。なお、経常利益及び親会社株主に帰属する中間純利益の減益幅が大きいが、これは前年同期にあった損害賠償収入（18百万円）、営業補償金収入（40百万円）がなくなったことの反動及び支払利息の増加（73百万円）に伴うものである。

2. 2025年7月期の業績見通し
2025年7月期の通期連結業績予想は、売上高29,000百万円（前期比41.0%増）、営業利益2,600百万円（同11.0%増）、経常利益2,000百万円（同5.5%増）、親会社株主に帰属する当期純利益1,400百万円（同1.8%増）を見込んでいる。中間期時点の達成率は40%程度となるが、同社の業績は下期偏重の傾向があり、2025年7月期も売上高の6割程度を下期が占める見通しで、通期業績予想を変更していない。主力の不動産分譲事業においては下期竣工予定の物件のほとんどが販売契約済で、計画どおりの工事及び引き渡しにより予想達成が見えているようだ。さらに物件販売時の利益率も上振れが見込まれ、利益面での達成確度もかなり高いと弊社では見ている。なお、通期では「EL FARO」31棟、「MIJAS」2棟等の引き渡しを予定している。メインターゲットである都内城南・城西地区において引き続き事業化に適した用地を積極的に仕入れる活動を展開しており、用地を仕入れた後は早期の施工と販売活動を進めることで業績の上積みを狙う考えである。

3. 強み
同社は東京23区内でも特に立地の良い城南・城西地区を中心に不動産投資戦略をプランニングしている。同社にて土地取得から開発と販売を担当し、グループ会社において、(株)明豊エンジニアリングと協栄組が設計企画、建設を、(株)明豊プロパティーズが入居者管理、建物管理、アフターサービス、マーケティングに基づく入居者入れ替え時の募集条件提案を担うことで、資産価値が高く安心できるアパートメント・マンション経営をワンストップでフルサポートできる点が強みとなる。円安傾向の継続を背景にアジア圏の投資家の安全・安心な東京の不動産に対する投資への関心は引き続き高い状態が続いており、2024年12月には台湾に現地法人を設立し、海外投資家との強固なパイプづくりに注力している。ほかにも、1棟投資用賃貸マンションの新シリーズとして、新ブランド「LOS ARCOS（ロスアルコス）」を2026年3月に竣工する計画で、投資家の多様なニーズに対応する。強みである土地取得から開発・販売・設計企画・施工・管理までをグループ会社で担う一貫体制によって、これら海外投資家や国内富裕層のニーズに合った商品の安定した供給を可能としている。

■Key Points
・2025年7月期中間期は増収となるも前年同期の営業外収益の反動で減益。堅調な不動産投資需要に応え、多数の物件供給を実施
・2025年7月期も堅調な需要を背景に順調な業況を見込み、業績予想の上積みを目指す
・台湾に現地法人を設立。海外投資家への販売強化に向けて、アジア圏での拠点拡大を実施中

（執筆：フィスコアナリスト　村瀬智一）

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