サンセイランディック：不動産権利調整を主軸に事業展開、数年でPBR1倍割れ改善に向けて推進

*14:52JST サンセイランディック：不動産権利調整を主軸に事業展開、数年でPBR1倍割れ改善に向けて推進 サンセイランディック<3277>は、「底地」や「居抜き物件」の権利調整に係る事業を行う。多くの不動産会社があまり取組まない底地・入居者のいる古アパートなどのコンサルティング・売買・管理といった「不動産権利調整」を主軸に全国の不動産問題に向き合っている。

「底地」とは、土地を「使う権利」（借地権）と「持つ権利」（土地所有権）が分かれている状態の土地のことで、物件の市場価値も低くなりがちとなる。それぞれの権利を別の人が所有することで様々な問題が発生するため、同社はこのような不動産を買取り、分かれている権利をひとつにすることによって不動産本来の価値を取り戻す事業を行っている。また、同社の定義する「居抜き物件」とは、借りている人はいるが建物が古く、収益性が低い状態の建物のことを指す。居抜き物件は築年数が古いため低賃料で空室も多く、収入よりも修繕費用の方が多くかかりがちである。こちらも入居者がいるためオーナー自身では自由に活用できず、権利調整が必要な不動産となる。このように「底地」や「居抜き物件」における問題を、同社が持つ30年以上積み上げてきた権利調整スキルや高い交渉・調整力で解決していく。上場企業では、「不動産権利調整」を主軸に事業展開している企業は存在しない。2011年～2023年の権利調整実績は、底地4,300件超・居抜き600件超、年間査定件数は2,300件超で、底地管理平米数160,000平方メートル、底地管理件数880件を超えている。

2024年12月期の売上高は25,620百万円（前期比10.1％増）、営業利益は1,882百万円（同12.6％減）で着地した。不動産市況の不確実性を鑑み、積極的に前倒しで販売してきたことに加えて、居抜きの大型物件も含まれていたことから過去最高の売上高を計上。下期の販売物件が3Qに偏ったことにより4Qの売上は減少したものの、底地と所有権の販売が順調に推移したことで利益率が上昇した。仕入も順調に推移し、下期に大型物件等の仕入もあったことから、仕入高は目標の158億円を大きく上回り192億円となった。また、年間の案件取得数は2,500件を超え、仕入契約件数も上昇した。

合わせて、2025年12月期業績予想も開示しており、売上高は25,650百万円（前期比0.1％増）、営業利益は1,910百万円（同1.4％増）を見込んでいる。足元の仕入は順調に推移しているものの、不動産市況の不確実性の高まりや一時的なコスト増を見込んでいることから緩やかな増収増益を計画。また、2022年及び23年に仕入れた大型物件の販売を予定していることから上期に販売が偏重する想定となる。

同社の中期経営計画では、2027年12月期の営業利益は2,000百万円、経常利益は1,650百万円、ROE9-12%を掲げている。コア事業（底地・居抜き事業）に再投資することで着実に安定的な成長を実現した上で、一定の収益を派生事業へと振り向けさらなる成長の実現を目指す。長期的には、全体収益の1割超を派生・新規事業等によって創出する想定となる。既存のコア事業の強化では、底地事業で強化エリアを定めた上で市場・顧客特性を踏まえた戦略を構築・実行し、件数・利益の拡大を図るほか、人口動態や顧客の意識変化を加味して査定方法・利益計上ロジックの精緻化を図り競争優位性を高めていく。また、居抜き事業では、市況の変化・競合環境の変化に柔軟に対応するため、査定方法の平準化・精緻化を推進する。将来的には、地方自治体の空き家等の問題解決などで全国の自治体からの引き合いを目指していく。

そのほか、足元のPBRは0.6-0.7倍の水準のため、資本コストや株価を意識した経営を本格化させるようで、営業キャッシュ・フローおよび外部からの資金調達を原資として成長投資・株主還元に戦略的に配分する。M＆Aなどの成長投資には、外部借入も活用し機動的に対応していく。3年間のキャッシュアロケーションは、成長投資に約20-30億円程度、株主還元に約15-25億円程度を想定している。具体的な株主還元策として、2025～2027年度は配当性向30％以上を目安として1株当たり40円を下限として段階的に引き上げていく方針。約5-15億円の自己株式取得も想定している。全国の権利調整を要する不動産に特化した業界唯一の東証上場企業として、今後の動向に注目しておきたい。

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