プロパスト Research Memo（6）：2025年5月期中間期は、減収減益ながら計画どおりの利益を確保

*13:16JST プロパスト Research Memo（6）：2025年5月期中間期は、減収減益ながら計画どおりの利益を確保 ■プロパスト<3236>の業績動向

1. 2025年5月期中間期の業績概要
2025年5月期中間期の日本経済は、一部に足踏みも見られるが、緩やかに回復している。ただ、同社が属する不動産業界においては、弱含みの動きが見られる。先行指標となる新設住宅着工戸数の季節調整済み年率換算値は2024年10月が779,000戸（前月比2.7%減）と、4ヶ月ぶりの減少に転じた。また、首都圏マンションの初月契約率は11月には61.5%となり、好不況の分かれ目とされる70%を大幅に下回っている。

このような状況のなか、同社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却を進めてきた。この結果、2025年5月期中間期の売上高は15,902百万円（前年同期比9.7%減）、営業利益は1,796百万円（同33.0%減）、経常利益は1,509百万円（同37.8%減）、中間純利益は1,044百万円（同38.4%減）の減収減益決算となった。前年同期には、賃貸開発事業のプロジェクトの中に想定以上の利益が生じた物件もあり、高い利益率を達成した反動により当期の利益率が低下したためであるが、おおむね同社の計画どおりの利益を達成している。同社では、当中間期の利益率が適正水準であると考えている。同社では収益が上期に偏重する傾向があるものの、各段階の利益は通期業績予想の90%超に達しており、通期の業績予想達成に向けて順調に推移していると評価できよう。

セグメント別では、分譲開発事業は、売上計上する引渡物件がなく、売上高はゼロ（前年同期は3,755百万円）、営業利益（全社費用控除前、以下同様）もゼロ（前年同期は443百万円）であった。同事業では、首都圏市場全体で地価や建築費が上昇し販売価格が高くなり、土地の取得が困難になったことや、高水準の収益確保が難しくなったことから、近年は同社全体に占める売上高・営業利益のウェイトは低下している。

賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンション建築・販売まで行っており、本町プロジェクト、西蒲田5プロジェクト及び緑2プロジェクト等の13物件を売却した。収益性の高いエリアでの物件売却を進めたものの、販売棟数が前年同期の15棟から13棟へ減少し、さらに建築コストの増加により原価が増加した結果、売上高は10,629百万円（同8.6%減）、営業利益は1,656百万円（同34.1%減）と減収減益となった。資材コストは落ち着いてきたが、人手不足が続いている状況だ。前年同期には、プロジェクトの中に想定以上の利益が生じた物件もあり、高い利益率を達成した反動により、営業利益率は前年同期の21.6%から当中間期は15.6%に低下したが、同社では現在の利益率がおおむね適正水準であると見ている。また、同事業の会社全体に占める比率は、売上高で66.9%、営業利益で70.1%であり、引き続き同社の業績を支える事業である。

バリューアップ事業では、中古のマンションを購入し、外観や設備が経年劣化した不動産に対して効率的に改修を行ったり、賃料の見直しや居住率のアップを目的としてリーシング活動を行ったりすることにより収益性を向上させて、既存の建物の付加価値を高めたうえで売却している。他社物件をリーシングして売却するケースが多く、建築コストは売価に反映させており、最近の建築コスト上昇の影響は受けていない。八雲2プロジェクト、浅草橋8プロジェクト及び下目黒3プロジェクト等の10物件を売却した。販売棟数が前年同期の5棟から10棟へ増加した結果、売上高は5,264百万円（同135.5%増）、営業利益は704百万円（同137.1%増）と大幅な増収増益となった。営業利益率は前年同期の13.3%から当中間期は13.4%と安定して推移している。同事業の会社全体に占める比率は、売上高で33.1%、営業利益で29.8%に拡大した。

2. 財務状態及びキャッシュ・フローの状況
2025年5月期中間期末の資産合計は、前期末比1,086百万円増の32,974百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に進めた結果、販売用不動産と仕掛販売用不動産が合わせて673百万円減少したものの、現金及び預金が1,982百万円増加したことによるものである。負債合計については、前期末比271百万円増の21,711百万円となった。これは主に、保有物件の売却を積極的に実施したが、新規に物件の仕入も行ったことから、借入金（長期借入金と短期借入金の合計）が158百万円純増したことによる。純資産合計については、前期末比815百万円増の11,262百万円となった。これは主に、自己株式の取得等により94百万円減少したものの、利益剰余金が908百万円増加したことによる。

利益の積み上げにより、自己資本比率は33.9%（前期比1.4ポイント上昇）と、中期的目標である30%台を維持している。その結果、2024年3月期のプライム・スタンダード・グロース市場に上場する不動産業平均の33.3%を僅かに上回り、同社の財務の安全性はさらに改善している。同社では、今後も自己資本30%台を確固たるものにし、厳しい経営環境下でも生き残れる会社となることを目指している。また、D/Eレシオ（負債資本倍率）は1.83倍（同0.13低下）、流動比率も231.9%（同29.6ポイント低下）で、短期的な資金繰りに困らない十分な支払い能力を確保している。こうした強固な財務内容は、不動産の仕入などの事業面や金融機関からの借入において有利に働くと考えられる。

現金及び現金同等物の2025年5月期中間期末残高は、前期末より1,932百万円増加し、4,878百万円となった。各キャッシュ・フローの状況について見ると、営業活動により獲得した資金は2,063百万円となった。これは、主に保有物件の積極的な売却をしたものの、同時に新規物件の取得も行ったことにより棚卸資産の減少が675百万円に留まったことや、税引前中間純利益を1,509百万円計上したことによる。投資活動により使用した資金は49百万円となった。これは、主に定期預金の払戻しにより57百万円を獲得する一方で、定期預金を107百万円預入れしたことによる。財務活動により使用した資金は80百万円となった。これは、主に新規物件の取得等に伴う10,299百万円の借入を実行した一方で、保有物件の売却等により借入金を10,139百万円返済したことによるものである。

以上から、企業が生み出した利益の中で、自由に使える資金を示すフリー・キャッシュ・フローは、前年同期より3,107百万円減少して2,014百万円となった。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）

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