注目トピックス　日本株

オークファン Research Memo（7）：成長投資を優先すべき段階であることから、配当が実施される公算は小さい

配信日時：2021/09/09 15:07 配信元：FISCO
■株主還元

オークファン<3674>は、財務体質の強化並びに将来の事業展開に向けた投資等に備えるため、現在のところ配当の実績はない。2021年9月期についても配当を行う予定はない。ただ、株主に対する利益還元については経営の最重要課題の1つと位置付けており、継続的に検討を行っていく方針としている。

弊社でも、同社は新たな成長ステージを迎えており、配当よりも成長投資を優先すべき段階にあることから、しばらくは配当という形での株主還元はないものと見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）


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■株主還元策ストレージ王<2997>は、株主に対する利益還元を最重要課題の1つとして認識している。中長期的な視点に立ち、企業価値の向上を目指すとともに、利益の再投資を通じた経営基盤の強化を図る施策が採られている。現状では、剰余金の配当は行っておらず、今後の事業展開に向けた備えとして計画的に投入する方針だ。当面は事業投資に資金が必要な状況であることから、投下資金に対する将来のリターンに着目すべきと弊社では考えている。また、同社は株主優待制度を導入しており、毎年1月末時点で株主として記録された者を対象とし、保有株数及び保有期間に応じて、QUOカード及び自社トランクルームの利用料割引券が贈呈される。具体的には、100株以上の株式を保有する株主に対して、1年未満の保有であればQUOカード3,000円分及びトランクルーム割引2,000円相当、1年以上の保有であればQUOカード4,000円分とトランクルーム割引3,000円相当の優待が実施される。また、500株以上の保有の場合、1年未満であればQUOカード5,000円分及びトランクルーム割引4,000円相当、1年以上の場合はQUOカード6,000円分とトランクルーム割引5,000円相当が提供される。継続保有期間が1年以上と認められる条件として、2025年1月31日を初回とし、株主名簿基準日である1月31日及び7月31日に同一株主番号で連続して3回以上記載または記録されることが必要となる。これにより、一定期間以上にわたり当社株式を保有し続ける株主に対して、長期的な保有インセンティブが付与される仕組みが確立されている。同社の株主優待制度は、QUOカードと自社トランクルームの利用料割引という組み合わせにより、事業内容と連動した形で株主への具体的なメリットを提供しており、企業と株主との関係強化に寄与するものと弊社では見ている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:19 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（8）：2028年1月期に売上高4,750百万円、営業利益240百万円を目指す *11:18JST ストレージ王 Research Memo（8）：2028年1月期に売上高4,750百万円、営業利益240百万円を目指す ■中期戦略ストレージ王<2997>は2025年3月に、3カ年計画に基づく中期戦略を公表した。同戦略では売上伸長よりも利益率の向上を重視しており、特にコンテナ案件に関しては適切な時期に売却を実施することにより、全体の利益率を追求する。既存事業の安定的な成長を前提に、短期的な収益改善と中長期的な経営基盤の強化を同時に推進する方針だ。経営数値目標は、2028年1月期に売上高4,750百万円、売上総利益800百万円、営業利益240百万円、当期純利益160百万円を掲げている。● 成長戦略成長戦略としては、「プロフィットエンハンス2027」を実現の礎と位置付け、2028年1月期の目標売上高50億円を設定する。これを達成するために、3カ年の中期経営目標を策定し、経営基盤の強化と既存事業の成長、さらにはDXによる業務効率化の推進を図る。具体的には、トランクルーム開発分譲事業では、物件開発・売却の強化、開発スキームの多様化、投資家案件やアセットタイプの多様化、さらには投資家向けの開発継続を開発事業において重点的に実施する。一方、トランクルーム運営管理事業においてはトランクルーム運営とリーシングの強化を掲げている。さらに、二地域居住推進、空き家対策、並びにM&A等による新規事業の立ち上げにより、売上高5,000百万円規模まで事業を拡大することを視野に入れている。二地域居住の推進に関しては、国交省が地方創生の一環として取り組んでいる施策と連動しており、各自治体による住民の取り合いではなく、関係人口の取り込みを目指す。これに伴い、荷物の管理方法が課題となるため、解決策として専用のプラットフォームを開発中だ。また、空き家対策として、空き家にそのまま荷物が残って貸し出せないケースを、トランクルームとして貸し出す新たなパターンを模索している。また、M&Aについては継続的に検討している。候補としては、同業他社としてトランクルームを展開している企業が挙げられるが、建築上の遵法性を満たしているかが重要なポイントとなる。今後は、既存のトランクルームを拡大したいという要望があることから、建築関係やプロパティマネジメントを行う企業も対象として、M&Aの可能性を検討する。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:18 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（7）：都心部でのトランクルーム需要は引き続き堅調で、通期計画達成の可能性は高い *11:17JST ストレージ王 Research Memo（7）：都心部でのトランクルーム需要は引き続き堅調で、通期計画達成の可能性は高い ■ストレージ王<2997>の今後の見通し1. 2026年1月期の業績見通し2026年1月期の業績は、売上高4,400百万円（前期比3.2%増）、営業利益185百万円（同7.6%増）、経常利益173百万円（同1.2%増）、当期純利益130百万円（同72.4%増）を見込んでいる。2026年1月期においては、リーシング強化と出店形態の戦略的配分を引き続き重視する。従来の受注方法に加え、マーケティングによる販促強化や各店舗別の個別対策、さらに他事業者との連携による営業連携の強化が図られる。また、建設費用の高騰やエレベーター供給不足に対しては、コンテナ建築のトランクルーム出店を強化し、2025年1月期の24店舗から2026年1月期は40店舗出店する計画である。さらに、首都圏集中傾向が当面継続する見通しに基づき、東京都中心の屋内型物件の出店を継続し、建築価格高騰に対応した慎重な用地確保及び都心型木造案件への取り組みを実施する方針である。都心部におけるトランクルーム需要は引き続き堅調であり、不動産投資家においては、ホテル物件などの購入検討が難しくなる状況下で、ボラティリティの少ないトランクルーム案件へ積極的な姿勢を見せている。これらの要因から、物件投資需要は安定して推移することが見込まれ、通期予想達成の可能性は高いと弊社では見ている。2. 重点施策同社は、今後の市場環境を踏まえ、複数の重点施策を実行することで事業基盤の強化と収益拡大を図る方針である。リーシング強化、出店形態の戦略的配分、首都圏屋内型物件の出店継続という重点施策を通じ、競争優位性の確立と収益性の向上を目指している。これらの施策は、短期的な収益改善のみならず、長期的な企業価値の向上を実現するための堅実な戦略であり、今後の展開が期待される。各施策の詳細については以下のとおり。(1) リーシング強化リーシング強化策としては、データドリブンマーケティングを活用した販促施策の実施が挙げられる。従来の販促活動とは一線を画し、利用者層のターゲットを明確化することにより、これまで取り込めていなかった年代層やエリアへのアプローチを強化する。サービスサイトの改修や、コンテンツマーケティングを通じたGoogleビジネスプロフィールなどの流入促進、さらにオンラインとオフラインを融合したOMO戦略の推進により、ブランディングと新規顧客獲得を狙う。また、サービスサイトのリニューアルも実施されており、顧客インタビューを通して、実際にどのようにトランクルームが利用されているかを分かりやすく説明するほか、360度ツアーによってネット上で施設内を確認できるようになった。他事業者との営業連携企画においては、自家用車を持たない家庭でも利用しやすいサービス展開や相互送客キャンペーン、さらには推し活支援など、利用シーンに応じた施策が実施されることにより、リーシング強化が一層進展するものと考えられる。これらの施策は、リーシング力の強化によって利用率の向上と契約数の増加を目指すものであり、短期的な収益拡大と長期的な顧客基盤の強化につながると評価できる。(2) 出店形態の戦略的配分出店形態の戦略的配分においては、物件開発・売却、開発スキームの多様化、コンテナ案件の強化、さらにはアセットタイプの多様化に重点が置かれる。特に、1拠点当たりの部屋数が少なく稼働率が上がりやすいコンテナ型トランクルームの出店強化に注力し、建設費用の高騰やエレベーター供給不足といった市場環境に対応する方針だ。さらに、建築費の高騰に対しては、建築型案件の用地選定の厳密化と木造建築の検討を行い、同時に既存ビルを利用したビルイン型出店の強化にも取り組む。これにより、効率的な資源配分と収益性の高い出店形態の確立を図る。コンテナ型トランクルームの出店数は、2025年1月期における実績が24件であったのに対し、2026年1月期の目標は40件であり、そのうち19件は既に用地が確定している。この戦略は、出店における初期投資や運営コストの抑制とともに、稼働率向上による収益改善に直結するため、同社全体の業績向上に寄与するものと考えられる。(3) 首都圏屋内型物件の出店継続首都圏における出店は、引き続き同社の重点戦略の1つである。首都圏への人口集中の継続と、マンション価格の高止まりを背景として、東京都を中心とした屋内型案件の出店を継続することが計画されている。2026年1月期の出店予定としては、西新宿のオフィス立地出店、都立大学の城南エリア出店、石神井台の都心好アクセス・マンション需要の高い城西エリア出店、さらには川崎新町における出店が予定されている。また、建築価格高騰に対応するため、慎重な用地確保が求められる中、都心型木造案件への取り組みも進められている。都心型木造案件は、建築コストが安く工期が短いうえ、小規模であるため早期に稼働率の向上が見込めるというメリットがある。さらに、償却期間が短く投資規模が小さいため、従来の投資家層とは異なる新たな投資家層への展開も可能となり、首都圏への人口集中やマンション価格の高止まりといった市場環境を背景に、収納スペースの確保が困難な世帯の取り込みに成功する可能性が高い。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:17 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（6）：リーシング強化と出店形態の戦略的配分に注力。2期連続で最高売上更新（2） *11:16JST ストレージ王 Research Memo（6）：リーシング強化と出店形態の戦略的配分に注力。2期連続で最高売上更新（2） ■ストレージ王<2997>の業績動向3. 財務状況(1) 貸借対照表2025年1月期末の資産合計は、前期末比787百万円増の3,631百万円となった。流動資産は同608百万円増の2,770百万円であり、主な要因として、現金及び預金が414百万円減少した一方で、開発分譲事業の販売用不動産が845百万円増加した。固定資産は同178百万円増の861百万円であり、主な要因として、ソフトウエアが19百万円、敷金及び保証金が116百万円増加した。負債合計は前期末比700百万円増の2,512百万円となった。流動負債は同596百万円増の1,225百万円であり、主な要因として、短期借入金が376百万円、1年内返済予定の長期借入金が95百万円、未払金が117百万円増加した。固定負債は同103百万円増の1,286百万円であり、主な要因として、長期借入金が54百万円減少した一方で、長期未払金が145百万円、転貸損失引当金が50百万円増加した。転貸損失引当金については、稼働率の上昇が緩やかな物件に関して、将来的に損失が継続する可能性を見越して積み立てたものである。土地購入後にトランクルームを建設し不動産投資家に売却した後、リースバックを実施するが、初期は家賃が上回るケースがある。売却時の価格は満室時の賃料から算出した利回りに基づくため、稼働率が低いと引当金を積まざるを得ないという事情がある。純資産合計は前期末比87百万円増の1,119百万円となった。これは主に、利益剰余金75百万円増加したことによる。自己資本比率は同5.5ポイント低下の30.8%となったが、財務健全性において短期的な懸念事項はないものと弊社では見ている。(2) キャッシュ・フロー計算書2025年1月期の現金及び現金同等物の残高は、前期末比420百万円減の525百万円となった。営業活動によるキャッシュ・フローが632百万円の支出であった。これは主に、増加要因として税引前当期純利益95百万円があった一方で、減少要因として棚卸資産の増加額847百万円、法人税等の支払額71百万円があったことによる。投資活動によるキャッシュ・フローは151百万円の支出であった。これは主に、減少要因として有形固定資産の取得による支出5百万円、無形固定資産の取得による支出23百万円、敷金の差入による支出117百万円があったことによる。財務活動によるキャッシュ・フローは364百万円の収入であった。これは主に、長期借入れによる収入626百万円があったことによる。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:16 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（5）：リーシング強化と出店形態の戦略的配分に注力。2期連続で最高売上更新（1） *11:15JST ストレージ王 Research Memo（5）：リーシング強化と出店形態の戦略的配分に注力。2期連続で最高売上更新（1） ■ストレージ王<2997>の業績動向1. 2025年1月期の業績概要2025年1月期の業績は、売上高4,262百万円（前期比28.2%増）、営業利益171百万円（同13.9%増）、経常利益170百万円（同8.6%増）、当期純利益75百万円（同31.4%減）となった。2024年11月に取引金融機関オペレーターを騙る悪意ある第三者による虚偽の電子証明手続き指示を受けた結果、76百万円の資金流出が発生した。これにより、本業において当初の事業計画は達成したものの、当該特別損失をカバーするに至らず、当期純利益は同34百万円の減益となった。なお、本件については既に再発防止策が実施されている。トランクルーム運営管理事業では、売上高889百万円（前期比18.7%増）、セグメント損失53百万円（前期は75百万円の損失）となった。これは、自社保有物件の増加に伴う販管費の増加及び、運営面での電話受付オペレーターの人員増、さらにマスターリース時の初期費用が主な要因である。コンテナ型トランクルームは、全国で24店舗が新規にオープンした。静岡県、三重県、宮崎県、群馬県においては初出店であり、茨城県では5店舗、栃木県では4店舗、群馬県では4店舗、静岡県では3店舗、千葉県では3店舗、岡山県では2店舗、滋賀県、三重県、宮崎県ではそれぞれ1店舗ずつ開設された。これにより、地方エリアへのサービスが拡大し、今後の地域別需要に柔軟に対応できる体制が整備されたと評価できる。在来建築型に比べ、コンテナ型トランクルームはその規模の小ささから早期に埋まる傾向にある。円安の影響で多少の値上がりは見られるが、在来建築ほどの影響はなく、エレベーターの供給不足という課題にも対応できている。トランクルーム開発分譲事業では、売上高3,313百万円（前期比36.4%増）、セグメント利益447百万円（同11.5%増）となった。ビル型の大型案件が6件成約しており、世田谷池尻TRの木造3階建て75室、天王町TRの鉄骨造7階建て118室、幡ヶ谷TRの鉄骨造4階建て137室、亀戸TRの鉄骨造7階建て89室、南砂TRの鉄筋造7階建て101室、杉並宮前TRの鉄筋造4階建て134室といった物件がすべて売却済みとなった。これらの実績は、開発分譲事業が計画どおりに進捗し、各エリアにおける需要に応じた物件供給が順調に進んでいることを示している。また、杉並宮前TRではバイク専用ガレージを有しており、直接道路から出し入れ可能な設計となっている。大型バイクの盗難が多発するなかで、バイクの収納ニーズを捉えている。開発物件の仕入状況に関しては、建築費の上昇を受け、出店場所をなるべく都心に集中させる戦略だ。これは、郊外と都心で建築費が同程度であるにもかかわらず、都心では賃料が高く設定できるためである。また、一部物件については、木造建築へ切り替えることで建築費の高騰に対応した。四半期ごとの業績推移を見ると、売上高・営業利益ともに第4四半期に集中する傾向が見られる。これは、土地購入からトランクルームの完成までに約1年の期間を要することが原因である。また、仕入を行う土地の規模は、延床面積200坪、底地40～50坪程度が対象となるが、このサイズ感の土地の所有者は個人や中小企業が中心となるため、売買のタイミングが12月から2月に集中するためである。部屋数と稼働率に着目すると、部屋数は着実に増加しているが、2年以上の稼働率は79.7%と低下傾向にある。稼働率低下の要因としては、大型物件のトランクルームにおいては立ち上がりが遅くなる傾向があり、月々2～3%ずつのペースで埋まっていくため、稼働率が50%強に達するには2年程度の期間を要する点が挙げられる。これは、住居と比べてトランクルームの必然性は低く、実際に完成した物件を見かけてから顧客が行動を起こす傾向にあるためと考えられる。また、2024年末に借地で運営していた一部物件に対して、土地返還を求められたことも一因である。2. トピックス(1) (株)サマリーとの営業提携同社は、サマリーが運営する宅配収納サービス「サマリーポケット」との提携を通じ、新宿フロントタワー店舗オープンに伴い、2024年11月末日までの期間において、宅配便を活用した利便性の高い荷物配送と、必要な時に迅速に荷物を取り出すことが可能なセルフストレージを組み合わせたソリューションを提供した。(2) (株)トーハンとの営業提携同社は、トーハンとの提携により、2025年1月1日から2025年4月30日までの期間、店舗限定で共同キャンペーン「大好きな本を我慢しないキャンペーン」を実施する。トーハングループが運営する住吉書房宮崎台駅前店、メディアライン大山店、山下書店大塚店と、同社が運営管理するセルフストレージ式トランクルームが連携し、本を購入した顧客にキャンペーンチラシを配布する。チラシ内の合言葉を用いてトランクルームの6ヶ月以上の申し込みがあった場合、無料の貸し出し本棚の提供及び追加で1ヶ月分の賃料無料の特典が付与される。キャンペーンの背景として、書店に頻繁に足を運ぶが自宅の本棚が既に埋まっている顧客や、自分専用の空間を求める読者、さらには推し活を展開する読者のニーズが存在する点を踏まえており、これにより自宅本棚の空間確保と新たな本購入への誘引効果が期待される。(3) 都心オフィスビル出店同社は、都心部における需要の高まりに対応するため、三菱地所<8802>が開発した複合ビル「新宿フロントタワー2階」にオフィスビル内のビルイン型店舗を展開した。わずか4ヶ月で通常の2.5倍に相当する7割超の高稼働率を達成しており、都心ニーズに応じたロッカータイプの増設や、三菱地所による安全設計と安心のセキュリティがその背景にある。今回の出店は、オフィス需要のみならず、仕事後のジム利用など多様なライフスタイルに対応する狙いがあり、都心エリアでの実績は、今後のさらなる出店展開においてもプラス材料となると弊社では見ている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:15 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（4）：運営管理と開発分譲の2本柱でストックとフローの収益ミックスを最適化（2） *11:14JST ストレージ王 Research Memo（4）：運営管理と開発分譲の2本柱でストックとフローの収益ミックスを最適化（2） ■ストレージ王<2997>の事業概要4. 同社の強み同社は、運営力、仕入開発力、物件売却力という3つの強みにより、事業全体の競争優位性を確固たるものとしている。各要素は、同社がトランクルーム市場において持続的な収益拡大と安定的な資産運用を実現するための基盤となっており、これらの強みは顧客ニーズへの的確な対応と高い設備品質、さらに優れた不動産開発と売却能力に裏打ちされている。(1) 運営力同社は、トランクルームの適正な運営により稼働率を上昇させ、収益の拡大を実現している。安心・安全な設備の確保に注力しており、建築基準法に基づく構造強度、断熱性能、雨水浸入対策といった基本性能を充実させるとともに、すべての建物が建築確認を取得しているため、顧客は安心して荷物を保管できる。システムキーや監視カメラなどのセキュリティ対策により、顧客の目に触れることのない部分においても高い品質が維持されている点は、同社の大きな強みである。加えて、定期的な巡回と清掃、ビルイン型廊下のカーペット仕様やエアコン、除湿器といった充実した空調設備を整えることで、店舗全体の清潔感と快適性が保たれている。運営・リーシングの実績に裏付けられたノウハウにより、利用実績に基づいたレイアウト計画や価格設定を可能にするとともに、既存店舗においても柔軟なレイアウト変更が可能となっている。顧客への家財保管のアドバイスや、クローゼット感覚の内装設計、室内大型案件では窓からの自然光を取り入れる工夫、さらにはコンテナ案件において庫内照明を設けるなど、機能とデザイン性を両立させる点においても高い評価を得ている。これらの施策は、同社が顧客の多様なニーズに迅速かつ的確に応えるための運営力の高さを如実に示している。運営面での継続的な改善と実績の蓄積は、収益基盤の安定性を裏付ける要素であり、今後の市場拡大の面でも期待できると弊社では考えている。(2) 仕入開発力同社は、トランクルームに適した用地を適正な価格で取得、あるいは借地する能力においても競争優位性を有している。過去の土地購入や借地の実績により、土地所有者や仲介業者から有益な情報が得られると同時に、立地や形状に制約を受けない競争力のある取引が実現されている。さらに、静かな施設運営と手間のかからない運営体制により、利用頻度が低くトラブルが少ないことから、地主がリピートする仕組みが確立されている点も注目に値する。同社は、建築から修繕、改修に至るまでのすべての業務を一括して受託し、トランクルーム利用における土地の再転用が容易であることを強調している。さらに、不動産仲介業者、金融機関、設計事務所・ゼネコン、さらには不動産投資家と密接な関係を構築しており、これらの連携を通じて仕入、建築、売却の各プロセスにおいて効率的な取引を実現している。(3) 物件売却力完成したトランクルーム物件を投資家に対して継続的に売却する力も、同社の競争優位性の1つである。用地購入資金の調達や、ゼネコン・設計事務所との協業により年間30億円規模の物件供給体制を確立している。さらに、屋内大型案件における開発実績を背景に、不動産仲介業者や信託銀行などとの関係強化を図り、投資家に対して継続的かつ安定的な運用資産を供給している。さらに完成後の追加投資が少なく、運営管理の手間が少ないことから、不動産投資家がリピートする事例が多い点も売却の安定感につながっている。5. 市場環境同社では、首都圏におけるマンション価格の高止まりは継続し、テレワーク等の定着からトランクルーム利用については底堅い需要があると見ている。国立社会保障・人口問題研究所が2023年12月22日に発表した2050年までの「地域別将来推計人口」によると、2050年に日本の総人口は2020年比2,146万人減少の1億468万人となるが、東京都のみ2020年人口を上回ると予測されており、同社では東京エリアのトランクルーム需要は当面継続すると見込んでいる。総じて、トランクルーム市場は堅調な成長を続けており、都市部における居住環境の変化や家賃高騰がその需要拡大を後押ししている。今後も消費者のライフスタイルの変化に伴い、さらなる市場拡大が期待されると同時に、競争力のあるサービス提供や立地戦略を強化することが、持続的成長のカギとなると弊社では見ている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:14 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（3）：運営管理と開発分譲の2本柱でストックとフローの収益ミックスを最適化（1） *11:13JST ストレージ王 Research Memo（3）：運営管理と開発分譲の2本柱でストックとフローの収益ミックスを最適化（1） ■ストレージ王<2997>の事業概要同社の事業は、トランクルーム運営管理事業、トランクルーム開発分譲事業、その他不動産取引事業の3セグメントに大別される。トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームの自社開発を通じた収益不動産の投資家への売却による利益（開発分譲による利益）、トランクルーム運営管理事業では、開業後のトランクルーム運営による利益（運営管理の利益）、その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産取引による利益を、それぞれ上げている。なお、トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合、開業初期は部屋の稼働率の上昇が緩やかであるため、当該物件の運営管理利益が数年間はマイナスとなるリスクを同社が負担している。同社が手掛けるトランクルームの建築様式については、コンテナ型とビルイン型に大別される。コンテナ型は、駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置し、利用者が荷物を収納する方式である。建築用コンテナは、輸送の都合上貨物用コンテナと同じサイズであるが、柱と梁により強度を確保した建築用の部材を使用することで、日本の建築基準法に適合する建物として建築可能となっている。また、コンテナ同士の連結や内部の仕切りにより部屋サイズの調整が可能で、コンテナ自体は外気にさらされるが、雨風を通さない堅牢な扉の構造が採用されている。一方、ビルイン型は在来建築を基盤とし、場合によってはコンテナモジュールを一部使用するものの、建物自体が雨風を遮断する構造となっている。建物の入口は電子錠等で施錠され、トランクルーム利用者以外の入館が困難な設計であるため、利用者の安全性を確保しやすい。また、各利用者の部屋の入口や間仕切りはコンテナ型に比べ簡易で、開け閉めが容易であるという特徴がある。近年は、女性利用者の増加や衣類や家財保管に適した空調付施設への需要が高まっていることから、ビルイン型の導入比率は高い成長を示している。なお、2025年1月末時点ではコンテナ型及びビルイン型の店舗を合わせて195店舗に達している。1. トランクルーム運営管理事業トランクルーム運営管理事業は、利用者に対してトランクルームを貸し出すことにより利益を獲得し、利用者から受領する利用料金が収入となる。一方、原価には同社が所有または賃借するトランクルームにかかる不動産コスト、運営管理に必要な各種コストが挙げられる。同セグメントは、固定家賃型と変動家賃型に分かれる。固定家賃型では、同社が事業主体として物件を所有または固定家賃で賃借するため、不動産コストが固定的に発生し、トランクルームの稼働状況に応じた利用料金が同社の収益に直接影響する。一方、変動家賃型では、同社は不動産所有者または投資家からビルを賃借もしくは管理受託し、利用者から受領した利用料から一定の料率（おおむね10%程度）を控除した額を不動産所有者または投資家に支払う仕組みである。また、運営面ではインターネット広告に加え、セルフストレージ専用のポータルサイトやWEB決済システムを導入することで、集客の窓口を広げ、契約手続きの簡素化及び期間短縮を実現し、契約獲得の増加を図っている。2. トランクルーム開発分譲事業トランクルーム開発分譲事業は、トランクルームを企画・開発し、完成後に投資家へ売却することで利益を獲得する。事業は、用地購入・ビルイン型建築の場合と、土地賃借・コンテナ型建築の場合に大別される。具体的には、用地を購入しビルイン型建物を建設後、土地建物として売却する場合と、借地上にコンテナ型建物を建設後、建物部分を売却する場合がある。また、場合によっては、トランクルームの内装部分のみを売却するケースも存在する。特に、2019年以降は在来建築によるビルイン型トランクルームの開発に注力しており、トランクルームの企画・開発機能はデベロップから同社に引き継がれ、用地取得から建築業務まで同社が施主として取り組むことで、独立性を高めている。加えて、首都圏エリアを中心に旺盛な需要に応えるべく、借地上でのコンテナ型開発にも注力している。実際、2019年12月に神奈川県川崎市高津区で初のビルイン型店舗である梶が谷トランクルームを開店し、その後も各地域で上石神井、中板橋、中野沼袋、ときわ台、東浅草、江戸川橋、尾山台、新大塚、本八幡、那覇泉崎、下目黒、西大井、東長崎、天王町、杉並宮前、幡ヶ谷、亀戸、南砂と、店舗を順次開店している。ビルイン型トランクルームは、借地ではなく所有権のある土地上に建設する必要があるため、初期投資が土地と建物を合わせおおむね3〜6億円以上となるが、開発段階で大口投資家（法人）と情報共有し、価格目線をすり合わせており、銀行借入もスムーズに進む投資パイプラインが構築されている。3. その他不動産取引事業その他不動産取引事業は、トランクルーム開発以外の不動産に関して、コンサルティングフィーの受領、売買、賃料収入等を通じた利益獲得を目的としている。同社は不動産事業者やテナント候補との接点を多く有することから、トランクルーム以外の不動産に関する売買やコンサルティングの依頼を受ける可能性がある。なお、トランクルーム用地として購入した土地に対して引き合いがあった場合や、まれに開発スケジュールの遅延が生じた場合には、不動産事業者として土地のまま売買を行うケースも想定している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:13 注目トピックス　日本株 ストレージ王 Research Memo（2）：セルフストレージ方式のトランクルームの運営管理、開発分譲を展開 *11:12JST ストレージ王 Research Memo（2）：セルフストレージ方式のトランクルームの運営管理、開発分譲を展開 ■会社概要1. 会社概要ストレージ王<2997>は「顧客資産の持続的な価値向上を通じて、人々の暮らしや社会の未来を共創する」という経営理念の下、セルフストレージ方式のトランクルームの企画、開発、運営、管理を事業基盤として展開している。トランクルームはアパートや賃貸マンションに比べて面積当たりの区画数が多いうえ、居住施設やオフィスと比較して契約手続きの件数が増加し煩雑になりやすい性質を有する。したがって、地主や物件オーナーがこれらの運営・管理を自前で行うには多大な労力を必要とする。同社の運営・管理事業においては、その手間を一手に引き受けることで、オーナーに利便性を提供すると同時に、受託件数の増加による安定的な収益を確保している。開発分譲事業では、トランクルームの用地選定から建築管理を自社で一貫して行い、完成した店舗を収益不動産として投資家に売却する。また、売却後も運営管理を継続することで、受託物件の増加を実現している。近年は女性利用者の増加や衣類や家財の保管に適した空調付施設への需要が高まっており、従来のコンテナ型に加えて在来型建築の店舗開発も積極的に進めている。2025年1月期末時点の本社所在地は千葉県市川市、総資産は3,631百万円、資本金は261百万円、自己資本比率は30.8%、発行済株式数（自己株式含む）は1,847,500株である。2. 沿革同社は2008年5月に東京都中央区において、(株)デベロップの子会社として設立され、トランクルームの運営管理を主たる目的として事業を開始した。創業の背景には、2007年2月創業のデベロップが、コンテナ建築を祖業としていたことが挙げられる。借地案件の発掘から投資家への提案、建設、完成後の売却を通じた投資回収を行う事業モデルがあり、同社はその運営会社としての役割を担って事業を拡大した。その後、岡山県岡山市の(株)アイトランク山陽との合併により、関東地方のみならず岡山を中心とした西日本への事業展開を進めた。さらに、ソーラーエナジーインヴェストメント(株)との合併により財務基盤が強化され、2019年以降は在来建築型トランクルームの需要増加を受け、都心における企画・開発を積極的に推進した。この過程で、従来の運営受託型から企画、開発、運営の三位一体の事業体制へと変革し、トランクルーム開発分譲事業が全体利益に占める割合は年々増加している。さらに、2022年4月に東京証券取引所グロース市場に上場し、デベロップとの関係も再編されたことにより親会社への依存度が低下し、独立した企業体としての体制が確立された。これらの沿革は、同社が市場環境や顧客ニーズの変化に柔軟に対応しながら、確固たる経営基盤を構築してきた証左であると弊社では評価している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司） ＜KM＞ 2025/04/18 11:12
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