注目トピックス　日本株

ビーロット Research Memo（6）：2025年12月期は過去最高となる経常利益6,250百万円を予想

配信日時：2025/08/29 11:06 配信元：FISCO
*11:06JST ビーロット Research Memo（6）：2025年12月期は過去最高となる経常利益6,250百万円を予想 ■ビーロット<3452>の今後の見通し

2025年12月期の連結業績は、営業利益で同10.7%増の7,020百万円、経常利益で同7.6%増の6,250百万円、親会社株主に帰属する当期純利益で同9.1%増の4,300百万円と、過去最高利益を見込んでいる。この利益予想は、2025年1月のクマシュー工務店（2025年5月時点の販売用不動産在庫残高238億円）の子会社化の影響（2025年12月期は7ヶ月分の業績を参入）を勘案して2025年4月に修正されたものである。

将来の業績を想定するうえで、不動産の獲得状況がポイントとなる。販売用不動産（仕掛販売用不動産含む）の合計は2025年12月期中間期末で69,540百万円（前期末比36,386百万円増）と十分あり、順調な売却や賃料収入が期待できる。需要が旺盛な住宅系不動産については、同社が得意とする富裕層向けの数十億円ボリュームの在庫を増やしており、「良いものこそが高く売れる」インフレーションの時代に合わせた売却を進める。コロナ禍で販売を見送っていた宿泊施設、稼働が好調に推移する事務所・店舗などに関しても、中間期に3件の売却が完了している（連結子会社含む）。中間期を終えて通期の経常利益予想に対する進捗率は69.4%、親会社株主に帰属する当期純利益予想に対する進捗率は69.7%と順調である。弊社では、クマシュー工務店統合を経て販売用不動産が潤沢であること、都市部の不動産市場は需要が旺盛なこと、若手人材が活躍する営業組織が充実していることなどを勘案し、下期の事業計画は余裕を持って達成できると考えている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（7）：2026年11月期に営業利益28億円を目指す *13:37JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（7）：2026年11月期に営業利益28億円を目指す ■中期経営計画1. 中期経営計画「VISION2026」property technologies<5527>は、2024年11月期にスタートし2026年11月期を最終年度とする中期経営計画「VISION2026」を策定している。そのなかで、サステナブルな未来を創造する基盤を構築するため、成長戦略として仕入の質的向上、販売の質的向上、コアコンピタンス強化を掲げるとともに、ビジネスの質にこだわった成長と新たな顧客サービスを展開する素地の獲得を目指している。これにより、2026年11月期に売上高600億円、営業利益28億円という経営数値目標の達成を計画している。さらに2030年に向けて、最適な住まいを得られる取引環境の創出、価値ある中古物件の循環を促進する仕組みの構築、情報を軸とした協業に基づく新たなビジネスモデルを実現するとともに、「KAITRY（カイトリー）」の定着によって精度と透明性の高い価格査定を確立し、より安心で簡便な不動産取引を実現する考えだ。2. 中計最終年度2026年11月期の見方中期経営計画の経営数値目標を達成するため、同社は当初、リアルの拠点拡大やSaaSプロダクトを使った仲介会社との連携強化、「KAITRY（カイトリー）」の飛躍的拡大により、中古住宅再生事業の成長を加速する方針だった。しかしながら、当初想定した以上に物件の売れ行きにおける二極化が進んだため、戦略的対応として厳選仕入を中心としたスタンダードマンションの事業基盤整備や、プレミアムマンションの取扱い開始などの施策を進めることになった。この結果、前述したように2025年11月期中間期は業績が大きく改善、下期もスタンダードマンションの収益性向上やプレミアムマンションの販売が本格化する見込みとなった。この傾向が続けば2026年11月期は、プレミアムマンションの販売加速やスタンダードマンションの再拡大などにより、大幅な利益成長が期待できる状況となった。さらに、2024年11月期に立ち上げた研究・開発組織PropTech-Labや導入先が広がっている「KAITRY finance」などテクノロジーが、リアルビジネスを明確に後押しする状況にもなってきた。このため、開発案件が例年どおりに進捗すれば、営業利益28億円という目標が視野に入ってくると想定している。■株主還元策株式分割を実施、15円配当を継続へ同社は、グループ事業展開のための内部留保の充実と成長に応じた利益還元を重要な経営課題として認識している。現在、同社は成長過程にあることから一層の業績拡大を目指しており、内部留保した資金を競争力強化による将来の収益力向上や効率的な体制整備に有効に活用しつつ、安定的な配当を行うことで、幅広いステークホルダーとともに中長期的な成長を達成する考えである。こうした基本方針により、2025年11月期の1株当たり配当金は前期と同額の15.0円を予定している。なお、2025年8月1日を効力発生日として、普通株式1株につき3株の割合で株式分割を行った。投資単位当たりの金額を引き下げることにより、投資しやすい環境を整え、株式の流動性向上と投資家層の拡大を図ることを目的としている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:37 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（6）：メガバンク系信用保証が「KAITRY finance」を本格導入 *13:36JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（6）：メガバンク系信用保証が「KAITRY finance」を本格導入 ■property technologies<5527>の業績動向2. トピックス2025年11月期中間期のトピックスとして注目されるのが、2024年9月からカスタマイズを続け、実証実験を繰り返してきた「KAITRY finance」を、メガバンク系みずほ信用保証がついに本格導入したことである。住宅ローンは最長35年という期間の長い商品で、当初の申込段階から最終の返済まで、信用保証の様々な場面で不動産を評価するタイミングがある。このためみずほ信用保証は、「KAITRY finance」を一部業務に活用することで、評価の精度を落とすことなく、業務効率化につなげていく方針である。同社にとっても、査定件数が増えSaaS収入が増加すると同時に、他の金融機関への波及効果が大きくなるため、「KAITRY finance」が事業として大きく展開していくタイミングになるかもしれない。さらに、「KAITRY finance」を導入している金融機関からの「査定価格の根拠となる類似物件の事例を手軽に収集したい」という要望を受け、「類似物件サーチ」を開発した。「類似物件サーチ」では、対象物件の情報を入力するだけで半径2km以内の類似物件を自動で一覧表示することができるほか、価格帯・面積・築年数などのソート機能も実装しているため、従来の類似物件の調査作業を飛躍的に効率化することが期待されている。ほかに、取引仲介会社の利便性向上と効率化のため、「ホームネット物件検索」を全面リニューアルした。3. 2025年11月期の業績見通し2025年11月期の業績について同社は、売上高46,000百万円（前期比10.5%増）、営業利益1,640百万円（同20.4%増）、経常利益1,230百万円（同20.7%増）、親会社株主に帰属する当期純利益730百万円（同15.0%増）と、2ケタ増収増益を見込んでいる。中古住宅再生事業の属する市場の見通しは、引き続き安定的な需要を見込むものの、流通在庫の高止まりや金利上昇などによる慎重な購買行動も想定されることから、より良いものが選別される二極化の傾向が一層強まると考えられる。このような環境下、同社は2024年1月に公表した中期経営計画に沿って成長戦略を実行していく方針である。加えて、ビジネス基盤整備を進めた2024年11月期の流れを受け、厳選仕入やプレミアムマンション販売、テクノロジー活用の強化も進める計画で、ビジネスの質的向上と新たなサービスによる成長を目指している。なお、中間期は、開発案件やプレミアムマンションの収益が乗って業績は非常に好調だったが、特に利益が下期偏重な予算配分であることから、同社は業績予想を据え置いた。しかし、同社が業績予想を据え置いたことは保守的に過ぎると思われる。なぜならば、ほぼ毎年1件程度発生するが期初段階で織り込みきれない開発案件を除き、売上・利益は通常下期偏重になっているからである。加えて、売上面で、中間期の進捗が速いこと、下期に入ると、厳選仕入や評価損計上の効果からスタンダードマンションの伸びが期待できること、リノベーションを施したプレミアムマンションが本格的に立ち上がってくること、例年一定の需要がある注文住宅で前期並みの引渡しが見込まれていることなどから、通期で上振れを想定するほうが合理的だと考える。また、利益面では、売上高以上に中間期の進捗が速いこと、下期に入ると、厳選仕入と評価損計上の効果によりスタンダードマンションの売上総利益率の改善が期待できること、高採算のプレミアムマンションの構成比が上昇してくること、高採算の戸建分譲の構成比が回復してくること、引き続き固定費を抑制するとともに販売動向に応じてコストコントロールを継続する方針であることなどから、売上高以上に上振れを予想するほうが合理的であろう。このため、第4四半期の動向が把握できる第3四半期決算時点で、同社が業績予想を見直す可能性が少なからずあると推測する。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:36 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（5）：厳選仕入など重点施策の効果で業績向上 *13:35JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（5）：厳選仕入など重点施策の効果で業績向上 ■property technologies<5527>の業績動向1. 2025年11月期中間期の業績動向2025年11月期中間期の業績は、売上高が24,202百万円（前年同期比27.4%増）、営業利益が1,077百万円（同284.0%増）、経常利益が897百万円（同530.2%増）、親会社株主に帰属する中間純利益が545百万円（同2,556.7%増）と大幅増収増益となった。収益が下期に若干偏る傾向のある同社だが、進捗率も売上高で52.6%（前年同期45.7%）、営業利益で65.7%（同20.6%）、経常利益で73.0%（同14.0%）、親会社株主に帰属する中間純利益で74.7%（同3.2%）とハイピッチで、非常に好調な決算となった。日本経済は、企業収益が改善傾向となるなか、設備投資の堅調推移や雇用の改善など緩やかな回復基調で推移した。一方で、物価上昇の継続による消費者マインドの低下、各国の通商政策の不確実性の影響、金融資本市場の動向などに注意を要する状況が続いた。同社の中古住宅再生事業の属する中古住宅市場においては、売れる物件と売れない物件の二極化が進むなか流通在庫の増加が懸念されていたが、首都圏中古マンションの成約件数が増加、平均在庫件数も減少に転じるなど市場環境は徐々に改善した。このような環境下、同社は、リアル（実取引）で築き上げてきたデータベース（実績）と仲介会社取引ネットワーク、AI査定などのテクノロジーを有機的に結び付けたKAITRYプラットフォームを効率的に運用することで差別化を進めた。また、拠点のある全国主要都市において、顧客ニーズの強い地域、価格帯、商品内容を分析したきめ細かな仕入と販売に努めるとともに、ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」の活用促進や仲介会社への情報提供機能を強化した。重点施策としては特に、厳選仕入、販売日数・工期の短縮、プレミアムマンションの立ち上げ、オーナーチェンジ※物件の販売を推進した。なかでも1年半前から実行している厳選仕入では、本部の経営企画が各拠点での仕入・販売実績を分析してルール化し、データベースを基に築浅や駅徒歩数分、売れ行きの良い階層など早期売却を見込める物件に厳選して仕入れることを徹底した。これにより、仕入単価が上昇、つれて販売単価も向上、利益拡大につながる仕入の質的向上を図ることができた。販売日数・工期の短縮は、仕入れ決済が終わって早々に工事に入ることで工期を短くし、同時に販売契約から決済までを早めることで、在庫や資金の効率化を図った。プレミアムマンションについては、ニーズが強いうえに、固定費を抑えて効率的に売上・利益を確保できるため、新たな成長の柱として育成を開始した。「眺望マンションHOMENET」サイトを開設して国内外の富裕層に直接訴求するとともに、仲介会社や金融機関など富裕層データを持っている先と連携して仕入・販売を進めているところである。オーナーチェンジ物件の販売については、「ファミリータイプのリノベ済賃貸区分マンション」投資という特色あるストックビジネスを確立した。前期よりセミナーなどで訴求してきたため、安定したインカムゲインや、中古物件における短期償却、賃貸物件のままや実需購入などエグジットの選択肢が広いことなどの特徴に対する理解が進み、足元好評に推移している模様である。※ 賃貸としても魅力がある物件に関して、同社がリフォームし販売までの保有期間中に賃料を得る方式。長期在庫の有効な活用方法でもある。この結果、KPIはそれぞれ非常に順調な推移となった。仕入契約額（前第2四半期累計比54.5%増/前第2四半期会計比18.4%増※）は、厳選仕入などの効果で数量ベースでは伸び悩んだものの、プレミアムマンションの販売が始まったこともあるが、スタンダードマンションの仕入・販売単価が大きく上昇したことが要因である。販売契約額（同31.3%増/同28.3%増）については、プレミアムマンションはまだ多くないものの、スタンダードマンションが順調に販売単価を伸ばしたことが要因である。査定数（同9.9%増/同1.8%減）の低い伸びについては、厳選仕入で査定対象を絞り込んだことが要因で、それでも第1四半期はテレビ東京のワールドビジネスサテライトで紹介されたことで増加、中間期に厳選仕入の影響が顕在化した格好である。査定数は当面低い伸びが続くと思われるが、今後厳選仕入に繋がる査定を増やすことを計画しており、一巡すれば再び伸びていくものと思われる。期末在庫額（実需）（同23.8%増/同23.8%増）については、プレミアムマンションが増加していることなどが要因で、積極販売を予定している下期には伸びが落ちる可能性があると思われる。期末在庫額（オーナーチェンジ）（同5.6%増/同5.6%増）については、販売を仕掛けたことが要因と思われる。※ 第2四半期累計期＝12月〜翌5月、第2四半期会計期＝翌2月〜5月。以上から、連結の売上高が前年同期比3割近く伸び、営業利益が4倍近い増加となった。売上高は厳選仕入など施策の効果と一棟物件など開発案件の計上により中古住宅が好調で、戸建住宅の遅れをカバーした。利益面では、一部評価損を計上したうえ高採算の戸建住宅の構成比が下がったものの、厳選仕入によりスタンダードマンションの収益性が向上、プレミアムマンションと開発案件の採算が比較的高いこともあって、売上総利益率の改善につながった。販管費に関しては、中古住宅の売上増加につれて増える仕組みになっていないため微増にとどまり、販管費率が大きく改善した。通期予算に対する進捗も非常に順調で、売上高では前年同期の45.7%が52.6%となった。会社予算に対しても、戸建住宅が分譲建売の遅れで未達になったが、予算になかった開発案件が計上されたため全体で過達となったようだ。営業利益はさらに進捗が順調で、進捗率は前年同期の20.6%から65.7%へと大きく上昇した。また、一部在庫で評価損を計上したが、開発案件の利益貢献、スタンダードマンションの収益性向上、販管費抑制などにより、会社予算に対しても超過した模様である。こうした業績を調整前子会社別に分けると、売上高はホームネットが前年同期比35.8%増、戸建住宅2社が同12.8%減、営業利益はホームネットが同3.5倍近い増加、戸建住宅2社が若干の赤字拡大となった。ホームネットは、スタンダードマンションの売上高が同15.5%伸びているところに、前年同期になかったプレミアムマンションと開発案件が乗ることとなった。利益面では、スタンダードマンションで一部評価損を立てたものの厳選仕入の効果で売上総利益率が向上、そこに相対的に高採算のプレミアムマンションと開発案件が乗ったため、ホームネットの売上総利益率は大幅な改善となった。戸建住宅2社については、秋田、山口ともに厳しい市場環境のなか、注文住宅は前年同水準だった。しかし、分譲建売の販売に遅れがあった分売上高が減少した。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:35 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（4）：注文住宅請負は一定の需要がある *13:34JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（4）：注文住宅請負は一定の需要がある ■property technologies<5527>の事業概要3. 戸建住宅事業戸建住宅事業では、山口県を地盤とするファーストホームと秋田県を地盤とするサンコーホームの2社が、注文住宅請負などの事業を行っている。在来軸組工法を得意とするファーストホームは、地元の不動産業者や建築業者とのネットワークが強く、取引先などからの紹介による受注が約4割と一般的な住宅会社の約4倍超となっている。サンコーホームは、祖業の宮大工に現代の技術・材料を組みあわせた高機能性（耐震性・耐久性・省エネルギー性）やデザイン、安心の保証を強みとしている。いずれも高機能のハイエンド住宅からコスト重視の規格住宅まで展開しており、工事は安定した工程管理とクオリティが特徴の協力会社が行っている。特に主力の注文住宅は一定の需要層があり、新築住宅着工件数が低迷するなかでも堅調である。また、メンテナンス工事や大型リフォームなども丁寧にこなすため顧客からの信頼が厚く、既存顧客（OB）※がリピートしてくれるだけでなく、各種イベントの際などに新規顧客を紹介してくれることも多いようだ。※ 同社で注文住宅を建築した顧客のこと。アフターサービスやリフォームのためにOBのデータを管理している。また、OBを対象としたイベントを開催しており、コロナ禍後はじめて開催されたイベントには1,000名を超えるOB関係者が集まった。4. 同社の強み同社はリアルなネットワーク、データとテクノロジーによる仕組み、組織文化という強みを背景に、優位性のある独自のビジネスモデルを構築している。ネットワークは、多くの仕入・販売実績に加え、全国に23の拠点（うち戸建住宅事業8拠点）を展開し、業界でも数少ない地方都市をカバーする体制を構築していることから年々大きくなっている。このため、2025年5月末時点で、取引仲介会社数7,034社、取引仲介会社拠点数10,562拠点、取引仲介会社営業員数29,734名、ホームネット取引金融機関85行と関係を構築している。これに日本最大級のiBuyerプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」における査定数が加わったことで、ネットワークの強化に一層弾みがついた。こうしたリアルな不動産ビジネスや「KAITRY（カイトリー）」を通じて蓄積してきた成約価格などのデータを生かすため、仲介会社向け物件公開システムや案件管理システム、現場管理システムなどのシステムを長年独自で開発してきた。なかでも2020年に欧州企業と組んで開発したAI査定システムは、社内外向けに5秒で査定価格を提示できるほか、同社の新人営業員が約5時間（データベースが揃っていない一般の再販業者は1～2日）かけて行っていた算出を約30分に短縮するなど、業務の効率化と顧客の利便性向上に大きく貢献している。このため、AI査定システムは同社の成長基盤ということができ、iBuyerビジネスやSaaSサービスのキーシステムになっている。引き続き同社は、IT基盤の拡充や全国の営業員との情報連携の強化などリアルとテクノロジーを融合したビジネスを進化（対象の拡大/新規施策）・深化（効率化/利便性向上）させていく考えである。また、組織文化も強みである。収益創出の仕組みを組織文化で説明することは難しいが、同社では社員がテクノロジー活用の本質を理解しているため、テクノロジーと人の分業によって創り出した時間を顧客目線のタスクに充てたり、テクノロジーを生かして高付加価値サービスを開発したりと効率的な働き方をしている。また、不動産取引で一般に必要とされる知識や経験をテクノロジーで補完することができるため、より柔軟な対応やチーム力、風通しの良い環境、顧客目線の開発、仕入から販売までを担当が受け持つ一貫体制といった組織風土を醸成し、リアルなネットワークとテクノロジーによる強みに実効性をもたらしている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:34 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（3）：プレミアムマンションの取扱いを開始 *13:33JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（3）：プレミアムマンションの取扱いを開始 ■property technologies<5527>の事業概要2. 中古住宅再生事業(1) マンション買取再販事業マンション買取再販事業のリノベーションブランド「FURVAL」は、厳選された家具や生活必需品の家電、調理器具などを、デザインや機能、サイズなどリノベーション空間にあわせて取り揃え、家具や家電を含めた価格で販売しており、顧客の時間的労力や金銭的な負担を軽減するサービスである。なお、ホームネットでの購入者に限定して、住宅設備故障の際に10年間何度でも利用できるアフターサービス「住設あんしんサポート」を提供している。マンション買取再販事業の特徴は、北海道から沖縄までの主要都市部で、30〜40代の一次取得者層をターゲットに、リアルなネットワークとテクノロジーを駆使して事業展開している点にある。ターゲットが一次取得者層であることのメリットは、子どもの成長など顧客のライフサイクルからニーズが明確なうえ、安定した実需が期待できる点にある。一方、一次取得者層にとっても、東京都の中古マンション平均価格が61百万円であるのに対して同社は35百万円と、一般的な借入期間で一定の金利上昇があったとしても住宅ローンの返済額が家賃以下になるという値ごろ感がある。また、地方圏の比率が同業他社は4割程度だが、同社は約7割と高く地方に強いこともメリットである。なぜならば、地方圏は築30年以上の物件が増加しているにもかかわらず競争が緩やかなうえ、物件密度が薄く営業効率が低いため、同社のように広範な営業ネットワークを生かして効率的な情報交換を行わない限り収益源とすることができないからだ。仕入については、近年、単に安くて利益が出そうな物件をなるべく多く探すのではなく、豊富なデータベースを背景に顧客満足度の高い物件を地域ごとに選別する厳選仕入を行っている。さらに厳選仕入を営業一人ひとりに徹底することで、高収益で高回転の物件比率が高まるとともに、長期在庫※のリスクも減らすことができる。※ 不動産は個別性が強いため、同一エリアの競合物件などを要因に在庫保有期間が長期化することがあり、その場合、時間の経過とともに価格が下がることが多い。なお、同社の仕入決済から販売決済までの平均期間は7～8ヶ月である。同社は、従来のスタンダードマンションに加え、新たなコンセプトに基づくプレミアムマンションを展開している。同事業では、富裕層の実需や資産運用をターゲットにした平均販売価格5億円程度の、たとえば東京タワーが窓の真ん中に見え、将来遮るものが建たない眺望の良いタワーマンションの1室など、非常に差別化のきいた希少な物件を厳選している。スタンダードマンションとはターゲットが異なるため、専用サイト「眺望マンション HOMENET」で紹介しており、仕入・販売要員も別になっている。また、商品化までスタンダードマンションで1.5〜2ヶ月かかるところ、タワーマンションの高層階のため工事の制約が大きく3〜4ヶ月の工期になることが多いが、採算はスタンダードマンションに比べて高いようだ。取扱いを始めて1年程度の事業だが、差別化ポイントが同業他社に比べて明確なため、顧客の引きが強く銀行融資も良好である。既に2025年11月期中に販売を計画する物件の仕入を終え、順次リフォーム〜販売しており、現在は2026年11月期分の仕入を進めているところである。一方、スタンダードマンションは厳選仕入の強化により一時的に量的成長が緩やかになる見込みだが、このため当面はプレミアムマンションの販売増で全体の成長をカバー、その後は近い将来、スタンダードマンションとプレミアムマンションを両輪に成長するステージに入ると考えられる。(2) iBuyerビジネス同社は、2021年に個人から物件を直接仕入れるiBuyerプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を開始した（直接販売は2024年11月期開始）。複雑な不動産の売買プロセスをオンラインで容易に実行できるうえ、査定から売却まで通常3ヶ月以上かかるところ、査定はAI査定によって最短5秒、販売（現金化）も同社が買い取れば最短3日と大きく短縮できるため、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）のなかでも、同社が同業他社を上回る業績を達成した要因の1つとなった。さらに、住みながら売りたい人にはセール&リースバック、新居を買ってから売りたい人には先日付買取保証、お得に売りたい人には共同投資型売却など様々なメニューを揃えており、ユーザーの住み替えニーズを後押ししている。なお、スタンダードマンションにおける厳選仕入を強化していることから、同仕入に合わせたiBuyerビジネスの在り方を再検討中である。データ活用やマーケティング手法は日に日に進化しており、同社ならではの直接仕入の拡大に向けた準備を進めているところである。(3) SaaSサービス同社のAI査定や「KAITRY（カイトリー）」が目覚ましい実績を上げるなか、仲介会社などの要望により、2022年にSaaSサービスとして、蓄積してきたテクノロジーを法人向けに公開することになった。ターゲットは全国33,000社以上の仲介会社だが、不動産会社全体の約31万社や、不動産関連業務を幅広く扱っている弁護士などの士業約41,500事業所、882の金融機関へと拡大する可能性もある。一方で、SaaSプロダクトの提供により取引先などと関係強化を図ることができるため、物件紹介という形での同社収益へのフィードバックも期待できる。現在、金融機関向けに「KAITRY finance」、士業向けに「KAITRY professional」、仲介会社向けに「HOMENET Pro」という3つのSaaSプロダクトを開発し提供している。このうち金融機関向け「KAITRY finance」は、AI査定機能（売出価格/成約価格）のほか、与信管理や資産活用提案などで活用する不動産価格調査書を作成することができ、業務の効率化や金融サービスの高付加価値化につながるため、幅広い金融機関、しかも複数部署でニーズがあるようだ。このため、地方銀行を含む全国の金融機関向けに販促を強化、早くもみずほ信用保証など8行・社に導入された。各銀行・企業では、法人融資において融資先資産実態把握の手間軽減や行内基準の統一化・属人性排除、個人業務においてはプライベートバンキングでの顧客資産全体を把握した総合的提案、遺言信託/遺産整理における商機拡大、住宅ローンでの借換え相談時の提案充実、債権管理においては保証会社/サービサーの査定業務の効率化などに利用しているようだ。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:33 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（2）：「リアル（住まい）×テクノロジー」によって中古住宅市場で成長持続 *13:32JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（2）：「リアル（住まい）×テクノロジー」によって中古住宅市場で成長持続 ■会社概要1. 会社概要property technologies<5527>は、北海道から沖縄までの主要都市部において、中古区分マンションを買い取り、主に30〜40代の一次取得者及び富裕層をターゲットにリノベーションして再販するリアルな不動産事業を行っている。特徴は、同社のコアコンピタンスである独自に構築してきた取引データをAIなどのテクノロジーによってシステム化している点にあり、これによりリアルな不動産事業を効率的に展開しているほか、ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」によるオンライン買取再販や業務支援SaaSプロダクトの外販なども行っている。同社は、こうした「リアル（住まい）×テクノロジー」によって中古住宅市場で成長を続けることで、ライフスタイルの変化に応じて柔軟に、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができるサステナブルな未来の創造を目指している。2. 沿革同社は、大手不動産会社で建築請負・賃貸といった現場や管理者、事業責任者として経験を積み、不動産事業の知見を深めた現 代表取締役社長の濱中雄大（はまなかたけひろ）氏によって、2000年12月に東京都に(株)ホームネットの社名で設立された。当初、不動産仲介業や建売住宅事業を行っていたが、2010年に現在の主力事業である中古住宅再生事業を開始した。ポテンシャルの高い中古区分マンションを仕入れ、リノベーションによって付加価値を高めて一次取得者に再販する中古住宅再生事業は、資金効率がよく需要も拡大し始めた時期であったため同社の成長をけん引、まもなく大阪や名古屋など全国の大都市圏に拠点を開設していくこととなった。また、2018年に山口県に7拠点を有する(株)ファーストホーム、2019年に秋田県に4拠点を持つ(株)サンコーホームを買収し、戸建住宅事業にも進出した。2021年には、同社が長年蓄積してきた仕入や販売などの膨大なデータベースとAIなどのテクノロジーを積極的に活用するステージに入り、不動産価格のAI査定（売出価格/成約価格※1）を開発してiBuyer※2プラットフォーム「KAITRY」を開始、これまで仲介会社に依存していた仕入に関して、所有者から直接仕入れるルートを開拓した。その結果として査定数が急増するなどAI査定が非常に有効だとわかったため、取引先との関係強化に活用することをねらって、不動産仲介会社向け「HOMENET Pro」や金融機関向け「KAITRY finance」などAI査定を組み込んだ業務効率化ソリューションをSaaSプロダクトとして開発した。現在、中期経営計画に沿って、こうしたテクノロジーをテコに中古住宅再生事業の成長加速を図っているところである。※1 広告などでよく目にする交渉前の売出価格ではなく、交渉後売買契約書に記載された最終価格。どの企業も外部に公表しておらず、非常に希少性が高いデータといえる。※2 米国発祥のオンライン転売の仕組みで、アルゴリズムを使用して不動産価格をAI査定し、不動産会社または不動産ポータルサイトが売り手から直接物件を買い取って転売するビジネスモデル。米国Opendoor Technologiesが有名。■事業概要中古住宅再生事業と戸建住宅事業を展開1. 事業内容同社は、AI査定や物件管理システムなどテクノロジーをリアルな不動産事業に活用する「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、中古住宅再生事業と戸建住宅事業を行っている。売上構成比が8割近くある中古住宅再生事業では、マンション買取再販事業とiBuyerビジネス、SaaSサービスを展開している。主力のマンション買取再販事業では、仲介会社を通して区分所有の中古マンションを中心に買い取り、リノベーションを施したのち、仲介会社を経由して実需購入者に再販するリアルな事業を行っている。開発事業として、一棟マンションの仕入販売などもおおむね1年に1棟程度行っている。iBuyerビジネスでは、ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」において一般顧客から物件の買取・購入依頼を直接受け付けるオンライン買取・再販を行っている。SaaSサービスでは、プラットフォーム内の情報をベースにしたAI査定や提案書作成などをSaaSプロダクトにして外部に有料で提供している。iBuyerとSaaSはスタートして間もない事業だが、それぞれが収益拡大を目指す一方、前者は一般顧客との、後者は仲介業者との接点強化を目的としており、結果的に主力のマンション買取再販を押し上げるねらいがある。このほか、最近の事業環境やニーズを踏まえ、投資用賃貸物件の販売と都心高級マンションの買取再販も新たに開始した。戸建住宅事業では、顧客の要望に応じた新築注文住宅の建築請負などを行っている。なお、同社を持株会社に、(株)カイトリーを子会社に持つホームネットが中古住宅再生事業を行い、ファーストホームとサンコーホームの2社が戸建住宅事業を展開している。（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:32 注目トピックス　日本株 ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（1）：厳選仕入とプレミアムマンション参入が奏功 *13:31JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（1）：厳選仕入とプレミアムマンション参入が奏功 ■要約1. 「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて中古マンションの買取再販事業を展開property technologies<5527>は、中古住宅再生事業と戸建住宅事業を展開している。主力の中古住宅再生事業では中古マンションを買い取ってリノベーションにより価値を高めたうえで再販する買取再販を、戸建住宅事業では注文住宅を中心に新築戸建住宅の請負建築を行っている。同社は蓄積してきた取引データとAIなどのテクノロジーを活用することで、中古住宅再生事業を効率的に展開しているほか、日本最大級の不動産買取ポータルサイト「KAITRY（カイトリー）」を運営するiBuyerビジネスや、不動産・金融業務を効率化するSaaSサービスも行っている。このように「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて、「誰もが」「いつでも」「何度でも」「気軽に」住み替えることができるサステナブルな未来の創造を目指している。2. リアルなネットワーク、豊富なデータとAIテクノロジーによる仕組み、組織文化に強み同社の強みは、リアルなネットワーク、データとテクノロジーによる仕組み、組織文化にある。全国23拠点（うち戸建住宅事業8拠点）のほか、仲介会社や金融機関などとのリアルなネットワークを通じて収集した取引データは膨大で、査定価格の起点になるとともに様々なシステムの開発にもつながっている。なかでもAI査定システムは、社内外向けに5秒で査定価格を提示できるなど非常にスピーディーで競争力が強く、成長が期待されるiBuyerビジネスやSaaSサービスのキーシステムとなっている。組織文化も強みで、社員がテクノロジー活用の本質を理解しているため、テクノロジーによって創出した時間を顧客目線のタスクに充てたり、テクノロジーによる高付加価値サービスを開発したりするなど、効率的な働き方につながっている。3. 2025年11月期中間期は中古マンションなどの収益性が向上し大幅増益となった2025年11月期第2四半期（以下、中間期）の業績は、売上高が24,202百万円（前年同期比27.4%増）、営業利益が1,077百万円（同284.0%増）と非常に好調だった。売上高では、厳選仕入などの施策効果や開発案件により中古住宅再生事業が好調で、戸建住宅事業の遅れをカバーした。利益面では、高採算の戸建住宅の構成比が下がったものの、厳選仕入によりスタンダードマンションの収益性が向上したうえ、プレミアムマンションと開発案件の採算が比較的高かったことから、大幅な営業増益につながった。トピックスとしては、みずほ信用保証(株)に「KAITRY finance」が本格導入された点が挙げられる。みずほ信用保証は評価の精度を落とすことなく業務を効率化でき、同社もSaaS収入が拡大すると同時に他の金融機関への波及効果が大きいというメリットがある。4. プレミアムマンションの販売加速やスタンダードマンションの再拡大により中期目標も視野2025年11月期の業績について同社は、売上高46,000百万円（前期比10.5%増）、営業利益1,640百万円（同20.4%増）を見込んでいる。中間期は高進捗だったが、特に利益が下期偏重な予算配分であることから、同社は業績予想を据え置いた。しかし下期は、スタンダードマンションの伸びが厳選仕入や長期在庫の販売強化に伴う評価損計上の効果から期待できること、高採算のプレミアムマンションが本格的に立ち上がってくることなどから、引き続き高進捗を予想するほうが合理的といえる。このため、同社が業績予想を据え置いたことは保守的に過ぎると考える。2026年11月期は、プレミアムマンションの販売加速やスタンダードマンションの再拡大などが予想され、開発案件が例年どおりに進捗すれば、中期目標の営業利益28億円が視野に入ってこよう。■Key Points・「リアル（住まい）×テクノロジー」を通じて中古マンションの買取再販事業を展開・2025年11月期中間期はスタンダードマンションなどの収益性が向上し大幅増益・プレミアムマンションの販売加速やスタンダードマンションの再拡大で中期目標も視野（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光） ＜HN＞ 2025/08/29 13:31 注目トピックス　日本株 武蔵野興---一時ストップ高、有価証券売却益計上で純利益予想を上方修正 *13:13JST 武蔵野興---一時ストップ高、有価証券売却益計上で純利益予想を上方修正 武蔵野興<9635>は一時ストップ高。上半期に投資有価証券売却益376百万円を計上すると発表、資産の効率化及び財務体質の健全化を図ることを売却の目的としている。これに伴い、通期業績予想の修正を発表、純利益は従来予想の30百万円から340百万円に増額しており、買い材料視される展開のようだ。なお、シネマカリテ閉館の影響によって、営業利益は従来の22百万円から12百万円に下方修正している。 ＜ST＞ 2025/08/29 13:13 注目トピックス　日本株 日本製鉄---続落、米国で電炉方式の製鉄所建設報道もインパクト限定的 *13:11JST 日本製鉄---続落、米国で電炉方式の製鉄所建設報道もインパクト限定的 日本製鉄<5401>は続落。米国で電炉方式の製鉄所を建設、傘下の米USスチールが29年以降の稼働を目指して40億ドルを投資する想定だと伝わっている。一連の投資効果や同社による技術支援で、USスチールの競争力強化につなげていきたい考え。ただ、製鉄所の新設方針は公表済であり、大きなインパクトにはつながっていないようだ。また、トヨタと鋼板値下げで妥結と前日に伝わっているが、こちらも値下げ幅などは想定の範囲内との見方に。 ＜ST＞ 2025/08/29 13:11
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