ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（3）：プレミアムマンションの取扱いを開始

*13:33JST ｐｒｏｐｅｔｅｃ Research Memo（3）：プレミアムマンションの取扱いを開始 ■property technologies<5527>の事業概要

2. 中古住宅再生事業
(1) マンション買取再販事業
マンション買取再販事業のリノベーションブランド「FURVAL」は、厳選された家具や生活必需品の家電、調理器具などを、デザインや機能、サイズなどリノベーション空間にあわせて取り揃え、家具や家電を含めた価格で販売しており、顧客の時間的労力や金銭的な負担を軽減するサービスである。なお、ホームネットでの購入者に限定して、住宅設備故障の際に10年間何度でも利用できるアフターサービス「住設あんしんサポート」を提供している。

マンション買取再販事業の特徴は、北海道から沖縄までの主要都市部で、30〜40代の一次取得者層をターゲットに、リアルなネットワークとテクノロジーを駆使して事業展開している点にある。ターゲットが一次取得者層であることのメリットは、子どもの成長など顧客のライフサイクルからニーズが明確なうえ、安定した実需が期待できる点にある。一方、一次取得者層にとっても、東京都の中古マンション平均価格が61百万円であるのに対して同社は35百万円と、一般的な借入期間で一定の金利上昇があったとしても住宅ローンの返済額が家賃以下になるという値ごろ感がある。また、地方圏の比率が同業他社は4割程度だが、同社は約7割と高く地方に強いこともメリットである。なぜならば、地方圏は築30年以上の物件が増加しているにもかかわらず競争が緩やかなうえ、物件密度が薄く営業効率が低いため、同社のように広範な営業ネットワークを生かして効率的な情報交換を行わない限り収益源とすることができないからだ。仕入については、近年、単に安くて利益が出そうな物件をなるべく多く探すのではなく、豊富なデータベースを背景に顧客満足度の高い物件を地域ごとに選別する厳選仕入を行っている。さらに厳選仕入を営業一人ひとりに徹底することで、高収益で高回転の物件比率が高まるとともに、長期在庫※のリスクも減らすことができる。

※ 不動産は個別性が強いため、同一エリアの競合物件などを要因に在庫保有期間が長期化することがあり、その場合、時間の経過とともに価格が下がることが多い。なお、同社の仕入決済から販売決済までの平均期間は7～8ヶ月である。

同社は、従来のスタンダードマンションに加え、新たなコンセプトに基づくプレミアムマンションを展開している。同事業では、富裕層の実需や資産運用をターゲットにした平均販売価格5億円程度の、たとえば東京タワーが窓の真ん中に見え、将来遮るものが建たない眺望の良いタワーマンションの1室など、非常に差別化のきいた希少な物件を厳選している。スタンダードマンションとはターゲットが異なるため、専用サイト「眺望マンション HOMENET」で紹介しており、仕入・販売要員も別になっている。また、商品化までスタンダードマンションで1.5〜2ヶ月かかるところ、タワーマンションの高層階のため工事の制約が大きく3〜4ヶ月の工期になることが多いが、採算はスタンダードマンションに比べて高いようだ。取扱いを始めて1年程度の事業だが、差別化ポイントが同業他社に比べて明確なため、顧客の引きが強く銀行融資も良好である。既に2025年11月期中に販売を計画する物件の仕入を終え、順次リフォーム〜販売しており、現在は2026年11月期分の仕入を進めているところである。一方、スタンダードマンションは厳選仕入の強化により一時的に量的成長が緩やかになる見込みだが、このため当面はプレミアムマンションの販売増で全体の成長をカバー、その後は近い将来、スタンダードマンションとプレミアムマンションを両輪に成長するステージに入ると考えられる。

(2) iBuyerビジネス
同社は、2021年に個人から物件を直接仕入れるiBuyerプラットフォーム「KAITRY（カイトリー）」を開始した（直接販売は2024年11月期開始）。複雑な不動産の売買プロセスをオンラインで容易に実行できるうえ、査定から売却まで通常3ヶ月以上かかるところ、査定はAI査定によって最短5秒、販売（現金化）も同社が買い取れば最短3日と大きく短縮できるため、新型コロナウイルス感染症拡大（以下、コロナ禍）のなかでも、同社が同業他社を上回る業績を達成した要因の1つとなった。さらに、住みながら売りたい人にはセール&リースバック、新居を買ってから売りたい人には先日付買取保証、お得に売りたい人には共同投資型売却など様々なメニューを揃えており、ユーザーの住み替えニーズを後押ししている。

なお、スタンダードマンションにおける厳選仕入を強化していることから、同仕入に合わせたiBuyerビジネスの在り方を再検討中である。データ活用やマーケティング手法は日に日に進化しており、同社ならではの直接仕入の拡大に向けた準備を進めているところである。

(3) SaaSサービス
同社のAI査定や「KAITRY（カイトリー）」が目覚ましい実績を上げるなか、仲介会社などの要望により、2022年にSaaSサービスとして、蓄積してきたテクノロジーを法人向けに公開することになった。ターゲットは全国33,000社以上の仲介会社だが、不動産会社全体の約31万社や、不動産関連業務を幅広く扱っている弁護士などの士業約41,500事業所、882の金融機関へと拡大する可能性もある。一方で、SaaSプロダクトの提供により取引先などと関係強化を図ることができるため、物件紹介という形での同社収益へのフィードバックも期待できる。現在、金融機関向けに「KAITRY finance」、士業向けに「KAITRY professional」、仲介会社向けに「HOMENET Pro」という3つのSaaSプロダクトを開発し提供している。

このうち金融機関向け「KAITRY finance」は、AI査定機能（売出価格/成約価格）のほか、与信管理や資産活用提案などで活用する不動産価格調査書を作成することができ、業務の効率化や金融サービスの高付加価値化につながるため、幅広い金融機関、しかも複数部署でニーズがあるようだ。このため、地方銀行を含む全国の金融機関向けに販促を強化、早くもみずほ信用保証など8行・社に導入された。各銀行・企業では、法人融資において融資先資産実態把握の手間軽減や行内基準の統一化・属人性排除、個人業務においてはプライベートバンキングでの顧客資産全体を把握した総合的提案、遺言信託/遺産整理における商機拡大、住宅ローンでの借換え相談時の提案充実、債権管理においては保証会社/サービサーの査定業務の効率化などに利用しているようだ。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）

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