株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）

*12:38JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8） ストレージ王<2997>

●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、ストレージといっても、「すぐに取り出せる利便性の高い保管」と「長期間・低コストで預けられる保管」とで、それぞれ用途や使い勝手が異なっているということですね。そうした違いに応じて、ユーザーの保管ニーズや利用シーンに合わせて、各サービスが役割を分担しながら展開されているという理解でよろしいでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
おっしゃるとおりです。

●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。

ストレージの売却についてですが、地主の土地活用の場合と、貴社が土地を仕入れてストレージを開発する場合の2種類があると思います。貴社のストレージ開発ではそれぞれどのような比率でしょうか？

■ストレージ王 荒川様
建物型の場合は基本的に当社がすべて土地を購入し、その上に建物を建設するかたちで展開しています。

一方、コンテナ型は先ほどもご説明したとおり、移設が可能であることから、土地の利用形態にも柔軟性があります。具体的には、土地を賃借する「借地」パターンと、当社が土地を購入するパターンがあり、現在の比率としては借地が約75%、自社所有が約25%となっています。

この割合については、主に土地オーナー様のご意向による部分が大きく、たとえば「土地を現金化したいので売却したい」という方もいれば、「空いている土地を活用してお金が入ってきたほうが良い」「先祖代々の土地なので売りたくはないが、貸し出すのは構わない」という方もいらっしゃいます。

当社としては、そうした土地オーナー様のご希望に合わせるかたちで事業を進めており、結果として借地の割合が多くなっているというのが現在の状況です。

なお、土地オーナー様自らが新たな資金を投じてトランクルーム事業に参入されるケースはごく少数にとどまっています。多くの場合は、すでに所有されている土地を有効活用したいというご意向から、当社に貸し出されるという形をとられています。

●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、土地のオーナーさんがご自身で建物を建てたり、コンテナを購入されたりするわけではなく、あくまで地主として土地を貸すだけということなんですね。

■ストレージ王 荒川様
そうですね。当社の場合は、そのような形態が比較的多くなっています。他社様では、土地オーナーがご自身でアパートを建てて賃貸事業を行うように、トランクルームを自ら建てて貸し出すというケースも見受けられます。しかし、当社は基本的に「自社ブランドで事業を展開する」という方針のもと、自ら設計・開発したいという意向がありますので、どちらかと言えば、土地のみを借りる、あるいは当社が土地を購入して自社で事業を行うケースが多いです。

●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、75%が借地ということは、それだけ先祖代々の土地を「売却せずに活用したい」という地主の方が多いということなんですね。その際の地代についてですが、どのようなかたちで条件が決まるのでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
実際のところ、都内など都市部では、借地の地代については元々の土地の評価額に対して、利回りでおよそ3%程度と比較的高めに設定されるケースが多いです。

一方で、地方においては、たとえば100坪〜200坪といったやや中途半端な広さの土地に関しては、活用ニーズが限定的であるため、利回りがそこまで高くならないケースも多く見受けられます。このような土地については、実際には数%程度の利回りで貸し出されることが一般的です。それでも、「空き地のままにしておくよりは良い」といったお考えで、貸していただいているケースが多いのが実情です。

●DAIBOUCHOU
そうすると、そんなに高くは貸せないというか、利回り1～2%、都心でもおおよそ3%程度ということですね。

■ストレージ王 荒川様
そうですね。実際の契約形態としては、当社が借地権を取得するわけではなく、定期借家契約として15年や20年といった期間で土地をお借りするかたちをとっています。また、コンテナ型のトランクルームは建物とみなされないため、たとえば30年超の建物を建てるような場合に発生する借地権的な権利は生じません。当社としても「契約期間が満了すれば、きちんと撤去して退去します」という前提でお借りしているため、地主様との間で発生する権利関係は比較的シンプルで、強い権利を主張するものではありません。

●DAIBOUCHOU
そういう事情もあるんですね。わかりました。ありがとうございます。
売却するストレージの価格設定はどのように行われるのでしょうか？想定する稼働率、賃料から、利回り何%という設定で投資家に売却できるのでしょうか？

■ストレージ王 荒川様
はい。当社では、実際に土地を購入し、建物を建ててトランクルームとして運営可能な状態に整えたうえで、ほぼ完成と同時に不動産投資家の方へ売却するというスキームを採用しています。

その際、投資家の方が信託受益権化されるケースもあり、当社はその物件を借り上げて運営するという形です。このような取引においては、NOI（ネット・オペレーティング・インカム）ベースでおおよそ4〜5%程度の利回りとなるケースが多いです。不動産鑑定などの評価においても、収益力から見た妥当な水準として、この利回り帯での取引が成立しています。

ただし、同じ立地にあるマンションやオフィスと比較すると、0.5〜1%程度、やや高めの利回りで見られる傾向があります。これは、トランクルームというアセットクラスがまだ不動産売買において事例数が少なく、流動性が相対的に低いと見なされているためです。そのため、収益性自体は一定水準で評価されつつも、市場参加者からは若干高めの利回りを要求される。そういった取引慣行が、現時点での不動産市場における実態となっています。

●DAIBOUCHOU
なるほど。ただ、最近はマンションなどでかなり利回りが下がってきていて、家賃に比べて物件価格がかなり上がっていると思います。特に都心ではそういった傾向が強いかと思うんですが、そういう影響で、トランクルームを売るときの利回りについても、そこまで高く要求されなくなるといったことはないのでしょうか？

■ストレージ王 荒川様
はい。やはり私どももここ2、3年の中では少しずつ下がっていってます。

●DAIBOUCHOU
では、ちょっと利回りに比べると高めで売れるような状況になってきているので、結果的に利益も出やすくなっている、ということなんでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
そうです。一部は建築費の高騰による影響もありますが、物件自体に対する投資家からの「要求利回り」については、以前と比べてじわじわと下がってきているのは間違いありません。

株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（9）に続く

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