株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）

*12:37JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7） ストレージ王<2997>

●DAIBOUCHOU
なるほど。つまり、木造であれば建築費が比較的まだ高騰しておらず、コストを抑えられるという点で、価格面での優位性があるという理解でよろしいでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
はい、おっしゃるとおりです。現在、開発を進めている石神井台や川崎、元住吉の案件は木造での建設を予定しており、現在はその図面を作成している段階です。

木造は、より住宅に近いエリアでも小規模に出店しやすいというメリットがあります。ただ一方で、大口の不動産投資家の方々は、基本的に木造案件には投資されない傾向があり、どちらかというと鉄骨造など規模の大きい案件を好まれます。そのため、木造案件については今後、売却先や出口戦略をどう設計するか、少し工夫が必要になると考えています。

●DAIBOUCHOU
ありがとうございます。こういった出店数が増加に反して、開発分譲の売り上げが減少する予定です。これは単価が下がるのか、売り上計上が来期にずれ込むかだと思いますが、出店数に比例して売り上げが増えない理由を教えていただけますでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
はい。現在、1件あたりの大型案件がやや減少傾向にあります。西新宿の案件だけは店舗都合により大型で、売上高も10億円を超える見込みの規模となっていますが、それ以外の案件については小型化が進んでおり、結果として全体の売上規模としては大きく伸びづらい状況です。

一方で、利益率の面ではコンテナ型の案件の方が高いため、利益の確保という観点では前年並みを維持できる見通しです。ただし、売上高の構成を見ると、利益率の低かった鉄骨造の案件が減っていることで、売上そのものの伸びは限定的になっており、事業計画上も売上が大きく伸びない構造となっています。これは、いわゆる「品種構成の変化」によるものであり、売上高よりも収益性の確保を優先した戦略とご理解いただければと思います。

●DAIBOUCHOU
売り上げは単価の低下で下がってしまうけど、利益は利益率が上がるので増えるという感じですね。

都心オフィスビル出店の稼働率が好調ですが、なぜ4ヶ月で7割超もの高稼働を達成されていますが、今後も出店が増える見込みでしょうか？また、都心オフィスビル出店を増やすうえで、課題や障害などはありますでしょうか？

■ストレージ王 荒川様
はい、おかげさまで、新宿フロントタワーの案件については、現時点で稼働率がすでに9割に達しており、オープンから半年でこの水準となっています。部屋数自体が33室と比較的少なかったこともあり、立ち上がりが早かったという要因もございますが、需要の高さを実感しております。

ご利用いただいているお客様は、近隣にお住まいの方が最も多いのはもちろんですが、もう1つの特徴として、同ビル内に勤務されているオフィスワーカーの方々や、テナント企業様によるご利用も見受けられます。具体的には、テナント企業様が社内で保管しきれない書類などの一時保管場所としてご利用されているケースがあり、従来の「自宅近くに設置されたトランクルームに家庭の荷物を預ける」という用途に加え、「オフィス近くで業務や生活に関連する荷物を預ける」といったニーズも生まれています。

実際の利用目的までは把握しておりませんが、たとえば出張用のスーツケースやフィットネス用の荷物など、オフィス周辺に置いておくと利便性が高い物を保管されているのではないかと想像しています。このように、今後は自宅近隣に限らず、オフィス周辺での保管需要も増えていくことが見込まれるため、オフィスビル内での出店についても今後さらに拡大していきたいと考えています。

最近では、石川台の案件において、もともとコンビニエンスストアとして営業されていた区画を、閉店後に当社が借り受け、トランクルームとして活用する取り組みを行っています。このように、既存のビルの一部をリノベーションしてトランクルームに転用する形態は、今後も積極的に増やしていきたいと考えております。

●DAIBOUCHOU
オフィスの空室も増えている状況だと思いますので、そうしたスペースを有効活用するかたちで、ロッカータイプのトランクルームが広がっていくと良いですね。

■ストレージ王 荒川様
例えば、弁護士の方など、文書の保管義務があるご職業の方にとっては、普段は年に数回しか見ないような書類であっても、一定期間は保管しておく必要があります。そういった背景から、トランクルームを文書保管用としてご利用いただける可能性もあるのではないかと考えています。

●DAIBOUCHOU
頻繁には使用しない書類や荷物などを保管するスペースとして、トランクルームは潜在的な需要が高いと感じました。

サマリーポケットやトーハンと営業提携されていますが、今後どの程度の業績貢献が期待できますでしょうか？

■ストレージ王 荒川様
はい。現時点では、提携による実際の契約件数はまだそれほど多くはありませんが、今後の展開には期待しています。

サマリーポケット様は、段ボールに荷物を詰めて預けるタイプのストレージサービスで、寺田倉庫様が展開している「ミニクラ」などと同様のモデルとなります。ちょうど今回の新宿フロントタワーの開発主体が三菱地所様であったこともあり、サマリーポケット様も三菱地所様及び三菱倉庫様が出資されている企業というご縁から、良好な関係を築かせていただいております。

利用者の視点から見ますと、サマリーポケット様のような段ボール保管型サービスは、保管場所が遠方にあるため即時に荷物を取り出すことは難しいものの、長期保管やクリーニング付きのサービスには非常に適しています。一方で、ゴルフバッグやスーツケースのように、「明日すぐに使いたい」といった即時性が求められる荷物については、私どものストレージ（街中・住宅地近くに設置されたトランクルーム）との親和性が高くなります。

つまり、これらは単なる競合ではなく、ユーザーの用途に応じて賢く使い分けられるサービスであり、両方を組み合わせて利用することで利便性が高まると考えています。今後も、こうした連携を通じて、利用者の利便性向上とサービスの補完的な提供を目指していきたいと考えています。

トーハン様につきましては、本を多く所有されている一方で、ご自宅のスペースが限られており、新しく本を購入しづらいというお客様に向けた保管サービスを開始されています。当社としても、こうしたニーズに対応した取り組みは非常に親和性が高いと考えており、今後トーハン様と連携しながら、さらなるサービスの拡充や新たな展開を図っていきたいと考えております。

株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（8）に続く

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