株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）

*12:34JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4） ストレージ王<2997>

■ストレージ王 荒川様
スライドの右側にご覧いただいている、枠組みのあるコンテナについてご説明いたします。こちらは「ラーメン構造」と呼ばれるもので、語源はドイツ語で「枠組み」を意味します。柱と梁のみで構造体としての強度を持たせる設計になっており、これがコンテナ建築の基本となっています。本来は、この構造体に波板などを貼り付けることで、輸送用コンテナとして利用されますが、当社ではこの構造をうまく応用し、建築用途に転用しています。

このようにして活用しているのが、現在当社がトランクルームとして使用しているコンテナです。

このコンテナ建築の大きなメリットは、現場での工期が非常に短くて済むため、出店スピードを早められるという点にあります。また、ご指摘いただいたとおり、現在、在来工法による建築費が大きく上昇しており、加えて、エレベーターの確保が難しくなっているという問題もあります。

こうした状況の中では、ビル型のトランクルーム、いわゆる屋内型の施設については、コスト面でもスケジュール面でも非常に進めにくくなっているのが実情です。

そうした背景の中で、当社は今期、コンテナ型のトランクルームを40カ所まで増やす計画を進めています。

この方針の理由としては、まず工期が短く、建築上の制約が少ない点が挙げられます。加えて、トランクルーム事業の収益性という観点からも、コンテナ型には複数のメリットがあります。具体的には、コンテナ型トランクルームは1カ所あたりの部屋数が平均して約40室程度であるのに対し、ビル型の施設では100～200室になることもあり、前者の方が比較的早く満室になる傾向があります。このため、収益化のスピードが速く、結果として収益性が高くなりやすいという特徴があります。

さらに、土地についても多くの場合は借地で対応しているため、初期投資を抑えた高い投資効率が期待できます。こうした建築上の柔軟性や収益・投資効率の面での優位性から、今期は特にコンテナ型の出店を強化しています。

●DAIBOUCHOU
そういうメリットがあるんですね。わかりました。

じゃあ、部屋数が少ないから早く埋まりやすくて、稼働率も100パーセント近くになる。稼動になるまでの時間も短くて済むということなんですね。

■ストレージ王 荒川様
また、土地のサイズについてですが、当社が都心部で展開している屋内型トランクルームでは、延床面積がおおよそ200坪程度となっています。

一方、コンテナ型の施設については、主に郊外で展開しており、1カ所あたりの土地面積は100坪から200坪ほどです。この広さの敷地に、コンテナを10本から20本程度設置し、平均で約40室のトランクルームを作るという規模感になっています。実はこの「100坪から200坪のロードサイドの土地」というのは、一般的には活用しにくく、貸しにくいサイズであるため、土地オーナー側にとっても運用に悩むケースが多くあります。

最近では、コンビニエンスストアも出店の際には300坪〜400坪といった規模の土地を求めるケースが多く、駐車場スペースを広く取る傾向があります。また、ドラッグストアやファミリーレストランといった業態も、200坪程度の土地では出店が難しいという実情があります。

その点、当社の場合はそこまで大きな敷地を必要とせず、100坪程度の土地でも問題なく出店が可能です。したがって、100坪前後の土地をお持ちのオーナー様が、「貸したい」「売りたい」と考えても、他の用途ではなかなかニーズが見つかりにくい中で、当社のトランクルーム事業が選ばれるケースが増えてきています。

このように、出店に適した土地のサイズが限られている中でも、当社の事業モデルは柔軟に対応できるため、現在の出店加速の背景には、こうした土地条件の追い風も大きく影響していると感じています。

●DAIBOUCHOU
そういう事情があるのですね。なるほど、100坪〜200坪と聞くと、都心の人間からすると十分広く感じますが、やはり駐車場が確保できないと店舗用途では使いにくいという背景があるのですね。よく分かりました。ありがとうございます。

それでは、次のご質問に移らせていただきます。4つ目の質問になりますが、ストレージの売却が第4四半期（Q4）に集中することが要因かと思いますが、なぜ業績が11月から翌1月にかけての第4四半期に偏る傾向があるのでしょうか。

■ストレージ王 荒川様
この点については、投資家の皆様からもよくご質問いただき、ご心配をおかけしてしまうこともあります。現在ご覧いただいているスライドは、天王町以外は今年1月に売却した案件の一覧ですが、ご指摘のとおり売却が第4四半期、特に1月に集中している点が特徴です。

このような時期的な偏りが生じる背景には、いくつかの事情があります。まず、先ほどご説明したとおり、当社が扱う都心型のトランクルーム用地は延床面積でおおよそ200坪程度となりますが、たとえば容積率が400%のエリアであれば建築に必要な土地は約50坪、容積率200%のエリアでも約100坪の土地が必要な計算になります。

このようなサイズの土地は、実際には中小企業の方や個人のオーナー様が所有しているケースが非常に多くあります。

土地の売却を判断されるタイミングとしては、大きく分けて2つの時期があると考えています。1つは12月末の年末、もう1つは多くの企業で決算期を迎える3月末に向けての時期です。

この時期になると、「今、遊休地として空いてしまっている土地を、そろそろ現金化しようか」といった判断をされる企業や個人オーナーの方が多くなり、特に当社が対象としている50～100坪程度の土地が動きやすくなります。そして、そういったタイミングで当社が土地を仕入れ、そこから約1年かけて開発・建築を進めていくと、完成・売却のタイミングがちょうど翌年の1月頃、すなわち第4四半期に重なることになります。

例えば、天王町の物件については、前の年の夏に土地を取得していたため、1年後の秋にオープンしたという流れです。

一方で、それ以外の4物件については、実際には前年度の2月〜3月頃に土地を仕入れており、開発期間を経て翌年の1月に売らざるを得なかったという土地の仕入れのタイミングの事情があります。

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