コロンビア・ワークス Research Memo（3）：自社開発以外にも多様な開発手法で収益性や資産効率をコントロール

*13:03JST コロンビア・ワークス Research Memo（3）：自社開発以外にも多様な開発手法で収益性や資産効率をコントロール ■事業概要

1. 強み、特長：テーマ型開発
コロンビア・ワークス<146A>の強みは“ユニキュベーション”に根差したテーマ型開発により尖った物件を創出できる点にある。大手中心に大規模な物件開発が行われる不動産業界の中では、担当者に失敗は許されず、会社としてもリスクを回避するために、個性的なコンセプトの不動産開発は難しい。同社では、ミッションに「ユニキュベーションによって想像と体験のサイクルを生み出し 人が輝く舞台を世界につくる」としており、個性豊かな不動産開発を中心に取り組んできた。代表例として“美容”をテーマとした「Blance Beaute KOMAZAWADAIGAKU（世田谷区、36戸）」では、住居者はパーソナルトレーニングやセルフトレーニング、セルフエステを受け放題である。“朝活”をテーマとしたレジデンス「LUMIEC MEGURO」では同社が展開する京都のホテルで提供している朝食やこだわりのコーヒーが毎日無料で提供される。“アート”をテーマとしたホテル「BnA Alter Museum」では、部屋自体がアートになっており、その中に泊まることができる。“車”をテーマとした「LUMIEC CHITOSE FUNABASHI」は、愛車2台を眺めながらお風呂に入り、お酒を飲むことができる、車好きのためのレジデンスである。進行中の物件テーマとしては、“採用”“サンセット”“国際交流”などもあり、ニーズが多様化する時代にピンポイントに対応するテーマが新鮮である。

2. 多様な事業スキーム
同社の事業スキームは、投資主体による3分類（自社開発型、ファンド型、他社協業型）、開発プロセスによる2分類、3×2の掛け算により6つに分類し、経営管理を綿密に行っている。「自社型×不動産開発型」は自社のBS（貸借対照表）に取り込んで土地取得から建築まで新築の不動産開発を行う手法である。土地購入から竣工まで2年〜2年半程度の時間を要する。相対的に収益性が高いものの、投資期間が長くなるため、資本効率は低くなる。「自社型×バリューアップ型」は、既存建物を取得し、同社のノウハウにてバリューアップ（リノベーション、稼働率向上等）を行った上で売却するスキームである。おおむね半年〜1年程度の時間で投資から売却までが完了する。収益性は相対的に低くなるが、その分短期での資金回収が可能でありリスクを低減でき、資本効率は高くなる。投資主体としては、自社型からファンド型、他社協業型にシフトすることで投資効率の向上が期待できる。同社では、外部環境に対応すべく、6分類の開発手法のポートフォリオのバランスを調整しており、2024年12月期は「自社型×不動産開発型」を主体としていたが、2025年12月期にはバリューアップ型やファンド型にシフトする方針である。

(1) 自社による不動産開発
同社のこれまでの開発手法の中心は自社による不動産開発であった。テーマを絞った中小規模のマンション「LUMIEC」「Blance」やオフィス「BIASTA」などで多数の実績を積み重ねてきた。“住む・働く・遊ぶ”を結びつけるライフスタイルを提案するために、「ハード」×「サービス」を基本戦略とし、BTS（Build To Suit、オーダーメイド型）型開発を促進している。入居者にピラティスサービスが付与された賃貸マンションや毎日コムネット<8908>と提携した食事付学生マンションなどの開発事例がある。

(2) バリューアップ型
資本効率の観点から今後成長が期待できる開発手法がバリューアップ型である。土地や建物を購入してリノベーションなどによってバリューアップを施し、その後投資家に売却する。開発用地のみの売却の場合もあるが、この場合でも開発プラン等の事業スキームを付与することで十分に利益が獲得できる。バリューアップ型の手法は、建築コストの上昇や工期の延長などの開発リスクを低減できるメリットが大きい。ホテル（台東区）を賃貸マンションにコンバージョンした事例、他社が開発した既存建物を同社のノウハウを駆使し、リノベーションした事例などがある（LUMIEC unシリーズ）。

(3) ファンド型
アセットマネジメントへの本格進出とともに、今後成長が期待できる開発手法がファンド型である。土地を購入し、企画を施し、各種建築準備を行った上でSPC（特定目的会社）に売却する。SPCのエクイティ投資家としては、機関投資家やキャッシュリッチな事業会社、富裕層が対象となる。SPCを活用することで、資本効率の良化やBSの最適化が可能となる。2025年12月期から本格稼働するコロンビア・アセットマネジメント(株)（CAM）が業務を担うSPCに不動産を売却することによって、安定した売却先候補を確保するとともに、アセットマネジメント手数料などの収益機会を拡大できる。スモールラグジュアリーホテル（沖縄県）の開発、温泉付きホテルの開発（神奈川県、箱根）などでファンド型スキームが活用され、進行中である。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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