コロンビア・ワークス Research Memo（1）：個性的な不動産開発で高成長、営業利益43.2%増で過去最高

*13:01JST コロンビア・ワークス Research Memo（1）：個性的な不動産開発で高成長、営業利益43.2%増で過去最高 ■要約

コロンビア・ワークス<146A>は、東京都渋谷区を本拠地とし、テーマを絞った個性的な不動産開発を得意とする中堅デベロッパーである。パーソナルトレーニングやセルフエステが利用し放題の“美容”マンションや愛車を室内で眺めながら生活できるマンション、アートの中で泊まるホテルなど、ユニークな不動産開発で実績を上げてきた。企業のミッションとしては「ユニキュベーションによって想像と体験のサイクルを生み出し、人が輝く舞台を世界につくる」を掲げる。“ユニキュベーション”とは、ユニークネス（個性）とインキュベーション（育成）を掛け合わせた造語であり、創造性の高いコンセプトを生み出す指針となっている。創業は2013年であり、大手不動産会社で経験を積んだ現経営陣が、多様化の時代にすべての人が自分の人生を楽しめる空間を創ることを目的に設立された。2016年頃から自社レジデンスやホテルの開発、2018年頃からはテーマ型開発をスタートし、その後の急成長につながっている。不動産開発（売却）が主体ではあるが、2014年には賃貸管理に進出し、2018年にはホテル等の運営事業、2023年にはアセットマネジメント事業を行う子会社を設立した。2024年3月に東京証券取引所スタンダード市場に株式を上場した。2024年12月期の売上高は前期比45.0%増の20,981百万円と急成長しており、営業利益率では18.6%と高収益を誇る。

1. 事業概要
同社は不動産開発を主体としており、不動産開発事業の単一セグメントである。レジデンスが主体であり、「LUMIEC（ルミーク）」「Blance（ブランセ）」などのブランドで中・小規模のマンションを展開する。オフィスに関しては「BIASTA（ビアスタ）」ブランドで展開する。賃貸管理に関しては、連結子会社であるコロンビア・コミュニティ(株)が担当する。2024年12月期の売上高は367百万円であり、着実に成長している。ホテル・リゾート・店舗運営事業は、連結子会社のコロンビア・ホテル＆リゾーツ(株)が担当し、主に同社が開発したホテル等の運営を行っている。2024年12月期の売上高は304百万円であり、着実に成長している。2023年4月設立のコロンビア・アセットマネジメント(株)は、2024年10月に投資助言・代理業の許認可を取得し、2025年12月期より本格的な稼働が開始される。

2. 業績動向
2024年12月期の連結業績は、売上高が前期比45.0%増の20,981百万円、営業利益が同43.2%増の3,892百万円と大幅な増益を達成した。営業利益の期初計画（3,026百万円）からも計画比28.6%増と大幅に上回った。大幅増収の要因としては、売却件数が16件（前期は10件）と増加したことが挙げられる。内訳では、自社による不動産開発が7件、バリューアップ案件が5件、他社との協業による不動産開発が4件とバランスの良い開発種別が特徴である。売上総利益率は27.0%（前期比0.4ポイント増）と好調な利益率を維持した。販管費は同57.2%増の1,780百万円と増加したものの計画どおりである。内訳としては、上場に伴う外形標準課税の発生、オフィス移転、人員数増加に伴う人件費増、採用費増などが要因である。結果として、営業利益は同43.2%増と同社が目標に掲げる“営業利益20%増”を大きく上回った。なお、連結子会社で行う不動産運営（賃貸管理、ホテル等運営）も増益に貢献した。

3. 成長戦略
同社では、2023年12月期の実績を踏まえて、3ヶ年（2024年12月期〜2026年12月期）の中期的な経営方針を策定した。達成目標としては、営業利益ベースで年率20%成長、資産規模ベースで2026年12月期に1,000億円超を目指す。資産規模とは、同社の総資産にコロンビア・アセットマネジメントの受託資産を加えて算出する。また、経済状況を鑑みながら海外不動産展開も視野に入れる。戦略としては、1) 1件当たり投資規模拡大、2) M&Aによる規模拡大である。1件当たり投資規模拡大に関しては、2024年12月期に大型案件である南麻布案件に着手した経緯がある。また、M&Aによる規模拡大に関しては、(株)サンクス沖縄の子会社化（2025年2月）を皮切りに積極化する考えだ。戦略を実行するための構成要素としては、優秀な人材と投資資金が重要となる。アクションプランとしては、独自のノウハウを駆使して、採用と育成および効率的な資金調達を実行する。

4. 株主還元策
同社では、株主に対する利益還元を経営の重要事項の一つと認識している。配当については、事業環境の変化や将来の事業展開に備えて財務基盤の充実を図りつつ、配当性向は15%〜20%を目標として、今後の収益状況の見通しなどを総合的に勘案して決定する。過去の配当実績では2022年12月期が69.60円、2023年12月期が91.00円と利益成長とともに増配してきた。2024年12月期は115円（前期比24円増配）、配当性向17.8%と大幅な増配となった。2025年12月期の配当予想は138円（前期比23円増配）、配当性向17.4%としている。20%を超える利益成長に伴う早い増配ペースが魅力である。

■Key Points
・自社開発以外にもバリューアップ、ファンド活用など多様な開発手法で収益性や資本効率をコントロール
・2024年12月期は、営業利益で前期比43.2%増の3,892百万円（過去最高益）。自社開発レジデンス中心に売却件数が増加
・2025年12月期は、営業利益4,729百万円と大幅増益を予想。資本効率とリスクヘッジを狙いバリューアップ型案件を増やす方針
・中期的に年利益成長率20%以上、資産規模1000億円超を目指す
・高い利益成長に伴う早い増配ペースが魅力。2024年12月期は115円（前期比24円増配）の配当を実施、2025年12月期は138円（前期比23円増配）の配当を予想

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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