フェイスNW Research Memo（3）：土地の仕入から一棟販売までを一括管理する「ワンストップサービス」が強み

*13:43JST フェイスNW Research Memo（3）：土地の仕入から一棟販売までを一括管理する「ワンストップサービス」が強み ■フェイスネットワーク<3489>の事業概要

1. 不動産投資支援事業
不動産投資支援事業では、不動産投資用の新築一棟RCマンション、不動産小口化商品の企画・開発・販売を行っている。

新築一棟RCマンションでは、自社ブランドである「GranDuo」シリーズにおいて、「GranDuo」「THE GRANDUO」を展開している。独自設計でプロジェクトごとにコンセプトを設定しており、そのコンセプトがデザインや間取り等に落とし込まれることで付加価値が付き、ほかの賃貸物件との差別化を実現している。また、RC物件は寿命が長く優れた耐震性を持つという特徴から、長期的な運用を考えるオーナーにとっては安定した投資事業の運用を可能にし、入居者にとっても「安心できる住まい」として選ばれる物件となっている。「GranDuo」は、安全性・機能性・デザイン性を高い次元で融合させており、好立地に開発することでオーナーにとって長期的に安定した収益が見込める商品となっている。一方、「THE GRANDUO」は、同社が手掛ける高級賃貸レジデンスとして、邸宅の設計に実績のある建築家を採用し、「新しい暮らし・新しい価値」を提供している。

同社のエリア戦略として、東京都の「城南3区」（世田谷区・目黒区・渋谷区）に特化している。このエリアは都心へのアクセスが便利で、豊かな緑が多く、住環境も整えられており、「住みたい街」の上位にランクされる人気エリアで、通年の賃貸入居需要が多く、賃料相場も高いため長期安定的な収益性を実現できる立地として不動産投資用の物件開発に適していると言えよう。2024年3月期末時点では、開発物件数276棟のうち206棟（74.6%）を城南3区で開発しており、ターゲットエリアを絞り実績を積み上げることでより有益な土地情報を迅速に獲得している。毎月400件を超える非公開の土地情報の中から収益性の高い物件を厳選し、迅速にプランニングと工事原価を算出して販売先に提案し、プロジェクトとして成立させている。土地情報が広く迅速に集まるのは城南3区における同社の開発実績が業界で認知されているからであり、収益性を最大化できるプランを迅速に作成・提案ができるのは、同社が自社設計チームを有しているからである。すなわち、同社の強みによって、投資効率が高い土地を素早く判断し、継続的に適正な価格で優良物件の仕入れを行えるのである。また、城南3区は建築規制が厳しいため設計・プランニングが難しいという立地特性があるが、同社は同地域を中心に250棟を超える物件を開発してきた企画力とノウハウを蓄積しているので、厳しい建築条件や様々な土地形状においても収益を最大化できるボリュームプランを設計・施工できている。

不動産小口化商品では、不動産特定共同事業法を活用して「GrandFunding（グランファンディング）」を展開している。これは、一棟の不動産を小口化し、1口100万円単位・5口500万円から、任意組合型スキームで共有持分として投資することが可能な商品である。一棟マンションを小口化して共同持分で所有できるため、投資家の資産状況に応じた投資が可能となる。今後も需要の拡大が見込まれる相続対策市場を見据え、商品展開の拡充を推進していく。

2. 不動産マネジメント事業
不動産マネジメント事業は、不動産オーナー及び同社が保有する不動産を管理・運営（入居者募集、入退去更新手続、賃貸借条件の交渉窓口、クレーム対応、入金管理、資産価値向上のための施策立案・実践、メンテナンス、所有者向け送金、所有者向けレポート作成など）するPM事業を行っている。収益は受託管理手数料と、販売物件を在庫として保有している期間の家賃収入である。管理運営受託戸数の積み上げによってストック型収益となる。

入居者募集については自社の賃貸仲介業務を担う「3区miraie（ミライエ）」で行っている。自社の賃貸物件を専門に扱うことで、入居希望者に城南3区や物件の魅力をより深くアピールできるため、不動産オーナーにとって物件の収益性を高めることにつながっている。

3. 特徴・強み
同社には、土地の仕入から設計・施工・賃貸募集・物件管理・一棟販売まですべてを一括して管理する「ワンストップサービス」を提供し、特に自社で設計・施工するという強みがある。この「ワンストップサービス」によって、中間コストの削減が可能となっている。これは不動産オーナーの利益にもつながるため、不動産オーナーに高く評価されており、結果として仕入用土地情報を得やすくなり、多数のリピート受注・販売につながっているようだ。

4. 販売件数と受注実績
不動産投資支援事業の過去5期間の販売件数と受注実績の推移を見ると、受注高・受注残高は期ズレなどによって変動する場合があるものの、足元の開発状況は順調であり、43プロジェクトが進行中（世田谷30、目黒4、渋谷2、その他7）である。

5. 管理戸数と入居率
不動産マネジメント事業の過去5期間の管理戸数と入居率の推移については、販売物件数の積み上げに伴って管理戸数は堅調に増加し、入居率も90%台後半という高い水準で安定して推移している。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木稜司）

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