TKP Research Memo（8）：期末に向けてのコロナ禍収束を前提として、増収及び各段階利益での黒字化を見込む

■業績見通し

1. 2023年2月期の連結業績予想
2023年2月期の連結業績についてティーケーピー<3479>は、売上高を前期比14.1%増の51,000百万円、営業利益を2,000百万円（前期は883百万円の損失）、経常利益を1,500百万円（同1,585百万円の損失）、親会社株主に帰属する当期純利益を400百万円（同3,211百万円の損失）と増収増益により、各段階利益での黒字化を見込んでいる。また、EBITDAについても、同62.0%増の7,500百万円と大きく伸びる見通しである。

コロナ禍の影響を一定程度見込むものの、期末に向けコロナ禍は徐々に収束へ向かうことを前提とした業績予想となっている。TKP単体については回復基調にある貸会議室需要を取り込み、日本リージャスについても出店を継続し順調な稼働上昇を想定している。

また、TKP単体においては、社会経済活動の正常化に伴う需要回復を見据え、新規出店の推進にも意欲的に取り組む方針である。とりわけ東京都心のオフィスビル市場は空室率の上昇や2023年問題（オフィス大量供給）などの問題を抱えており、仕入れのタイミングとしては絶好のチャンスとなっていることから、将来収益のタネとなる仕入れ強化を再開していく考えだ。日本リージャスについても、サブフランチャイズ展開の開始（詳細は後述）を含め、積極出店を継続する予定である。

損益面でも、売上高の一定の回復とコロナ禍で実施してきた収益体質の強化（損益分岐点の引き下げ）等により、各段階利益での黒字化を実現する見通しである。また、新規出店を行う場合にも、相場が下落したタイミングにより、施設当たりの平均地代家賃の低減を図り、グループ全体の収益性を高めていく方針としている。

2. 活動方針
同社は、ポストコロナを見据え、以下の3つの戦略に取り組む方針である。

(1) ポートフォリオ改革
1) 社会経済活動の正常化を見据えた新規出店の推進に加え、2) 日本リージャスにおけるサブフランチャイズ展開の始動により、ポートフォリオ改革を推進していく方針である。すなわち、規模の拡大とともに、質の向上にも取り組む戦略と言える。特に1) については、仕入れ環境が追い風となっているなかで、TKP及び日本リージャス両社での出店を強化するとともに、好条件施設へのリプレイス（ポートフォリオの入れ替え）も検討し、投資効率を高めていく考えだ。一方、2) については、日本リージャスがカバーしきれていない東京郊外や地方都市を対象とし、サブフランチャイジー（ビルオーナーや事業法人、不動産投資会社等）とのネットワーク構築により、年当たり15～20施設の出店を計画しているようだ。これまでの直営施設に係る初期投資が不要であるうえ、運営ノウハウや各種支援と引き換えにロイヤリティ収入が獲得できるため、投資効率の向上やリスクの軽減が図られるとともに、出店スピードの加速にも期待が持てる。

(2) リアル×オンラインによる需要の総取り
コロナ禍によりリアル開催イベントを自粛する動きが継続するなか、オンラインイベントのサポートにも柔軟に取り組んできた。コロナ禍収束に向けて一部企業ではリアル開催イベントに戻す流れがある一方、リアルとオンラインのハイブリッド型の需要も増えている。同社では、これまで蓄積してきた実績や技術・ノウハウのほか、さらなる新技術の提供（バーチャルプロダクションとの組み合わせ等）により、今後回復が見込まれる貸会議室需要をリアルとオンラインの全方位から刈り取る戦略である。

(3) 事業提携による高付加価値化の加速
同社は、これまでもスペース（ハード）と周辺サービス（ソフト）の組み合わせにより様々な需要を取り込み、総合的な空間サービスを提供してきた。今後はさらに、パートナーとの事業提携によりコンテンツサービスの充実を図り、スペース＋αの高付加価値案件事例を増やしていく戦略である。

3. 弊社の見方
弊社でも、コロナ禍の影響については引き続き慎重に判断する必要があるものの、コロナ禍の収束を前提とすれば、同社の業績予想の達成は十分に視野に入ってくるものと見ている。特に、第1四半期が新入社員研修等の復活（前年のリベンジ需要を含む）により順調に滑り出し、その後も社会経済活動の正常化に伴う貸会議室需要の回復や宿泊研修需要の拡大、さらにはそれに伴う料飲等が段階的に戻ってくれば、業績の上振れの可能性も出てくるであろう。注目すべきは、ポストコロナを見据えた仕入れ強化の動きである。仕入れ環境は追い風となっているため、優良中古オフィスビルに限らず、駅前商業施設を含め、いかに好立地物件を安く仕入れるかがカギを握るであろう。このタイミングを逃さず、かつ目利きの効いた戦略的仕入れを行うことができるかどうかが、再成長に向けたスピードや収益力にも大きく影響するとの見方をしている。また、日本リージャスにおけるサブフランチャイズ展開についても、出店スピードや収益性の視点から今後の動向を見守りたい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　柴田郁夫）


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