今回は、J-REIT投資の指標である、「NAV（Net　Asset　Value）」と「FFO（Funds　from Operation）」についてです。不動産投資･運用を専業とするJ-REITの性格に合った指標を理解しておきましょう。

J-REITの資産は、一般の事業法人よりもシンプルで、その大半は現預金と不動産（信託受益権）となっています。そのため、投資口価格が適正かどうかの判断に役立つのが、「NAV （Net　Asset　Value）」という指標です。NAVは、時価ベースの純資産（時価純資産）を意味し、資産を時価評価したものから、借入金や投資法人債などの負債を時価評価したものを差し引いて算出します。

【　NAV＝時価資産−時価負債　】

このNAV（時価純資産）を、発行済みの投資口数で割った金額が「１口当たりNAV（１口当たりの時価純資産）」です。１口当たりNAVと投資口価格の比較は、REITの割安、割高の判断材料になります。また、投資口価格を１口当たりNAVで割ったものを「NAV倍率」といいますが、この数値が１倍を超えるということは、投資口がREIT資産の時価以上に評価されているということを意味します。

NAV倍率は、PBR（株価純資産倍率＝株価÷１株当たり純資産）に近い考え方ですが、違いは、PBRを計算するときは簿価を使うこと。資産計上する項目が多岐に渡る一般事業法人に比べ、資産の大半が不動産であるJ-REITは、時価評価に馴染むといえるでしょう。

FFO（Funds　from Operation）は、REITが、保有する不動産を運用することで生み出すキャッシュフローの額です。これは、当期純利益に減価償却費を加えることで算出しますが、不動産の売却損益があるときは、その損益は特殊要因として除外して考えます。具体的には、売却益はマイナスし、売却損はプラスして算出します。

【　FFO＝当期純利益＋減価償却費＋不動産売却損−不動産売却益　】

FFOを発行済み投資口数で割ったものが、「１口当たりFFO」です。これは、投資口１口が生み出すキャッシュフローを表し、この数値が大きいほど、収益力があることを表します。

また、投資口価格を、この「１口当たりFFO」で割ったものを「FFO倍率」といいます。これは、一般事業法人でいうPER（株価収益率＝１株当たり当期利益÷株価）に近い概念です。J-REITの場合、不動産の入れ替え（売買）が頻繁に行われるので、REIT本来のキャッシュフロー創出能力という点で、売買によるキャッシュフローを除外して算出したFFO倍率が参考になります。なお、この値が小さいほど、ファンドの収益力に比べて、投資口価格が割安であることを示します。

いずれの指標に関しても、各REITの決算短信、資産運用報告などに参考になる記載があります。ホームページにアクセスするなどで確認してみましょう。