J-REITの種類とは？選び方のポイントも含めて丁寧に解説！

J-REITとは

J-REITとは、複数の投資家から資金を集めて、オフィスビル・商業施設・マンションといった複数の不動産を購入して、その不動産の賃貸収入や売買益を投資家に分配する投資手法です。J-REITの投資対象は不動産ですが、法律上は投資信託に該当します。

投資信託とは、多数の投資家から資金を集めて、専門家が株式・債券・金融資産などに投資して運用する金融商品です。そのため、多数の投資家から資金を集めて不動産を購入する場合は「不動産投資」ではなく「投資信託」として扱われます。では、不動産投資と投資信託にはどのような違いがあるのでしょうか。

J-REITの仕組みと、投資信託や不動産投資との違いを確認しましょう。

J-REITの仕組み

J-REITの“REIT”とは「Real Estate Investment Trust」の略で、「不動産投資信託」という意味があります。REITはもともとアメリカで生まれた投資手法ですが、日本と海外を区別するために、日本のREITを「J(Japanese)-REIT」と呼びます。

投資家は、J-REITが発行した投資証券を購入します。そして、この購入資金をもとにJ-REITは不動産に投資します。投資した不動産の賃料収入や、不動産の売買で得られた収益が投資家に分配されるという仕組みです。

また、J-RIETは株式会社のような形式で運用されており、株式会社に投資すると議決権が与えられるように、J-REITに投資すると役員会に出席して意思表示ができる権利が与えられます。　

投資信託や不動産投資と異なる点

J-REITは、不動産投資と一般的な投資信託とどのような違いがあるのでしょうか。

不動産投資との大きな違いは、「物件の規模」「分散投資のしやすさ」です。まず、不動産投資で投資できる不動産は、一般住宅やアパートなどです。しかし、J-REITは、一般住宅やアパートに加え、デパートやショッピングセンターなどの商業施設にも投資できます。

また、不動産投資は一人で投資しますが、J-REITは多数の投資家で投資します。そのため、一つの不動産にかける投資額が少なく、分散投資が可能です。

次に、一般的な投資信託との違いについてです。一般的な投資信託の運用対象資産は、株式や債券、不動産などの有価証券ですが、J-RIETの運用対象資産は不動産のみです。また、ファンドへの投資方法、運用資産の管理方法の仕組みなども異なります。

このように、J-REITは投資信託や不動産投資とは異なる性質が複数あります。

J-REITは大きく分けて2種類

J-REITには、大きく分けて「単一用途特化型」と「複数用途型」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、目的に適した種類を選ばなければなりません。

ここからは、単一用途特化型と複数用途型について詳しく解説します。

単一用途特化型

「単一用途特化型REIT」とは、特定の不動産のみを運営するREITです。同じ不動産に集中投資するため、複数用途型に比べるとリスクを分散できず、ハイリスク・ハイリターンの金融商品となります。

そんな単一用途特化型REITは、主に「オフィス型」「ホテル型」「住居型」「物流施設型」「商業施設型」「ヘルスケア型」の6つに分けられます。

それぞれの特徴を詳しく見ていきましょう。

オフィス型

オフィス型REITとは、都心のオフィスビルなどを運用するREITのことです。景気の影響を受けやすいという特徴があり、国内全体の景気が良くなればオフィスの需要が高まり、空室率の低下と家賃の値上がりが期待できます。家賃の値上がりによって、投資家への配当金が増額されるケースも少なくありません。

一方で、景気が悪くなると、オフィスの需要の低下に伴う空室の増加によって、収益が大幅に減ってしまうリスクもあります。

実際に、新型コロナウイルスの感染拡大はオフィス型REITに大きな影響を及ぼしています。新型コロナウイルスの感染予防としてテレワークを導入する企業が増えたことから、オフィス需要の低下につながりました。このように、オフィス型REITに投資する場合は、景気や社会情勢などの動きにも注意が必要です。　　

ホテル型

ホテル型REITは、REITを代表する運用タイプとされており、最近ではいちご不動産REITや星野リゾートREITなどが大きな注目を集めました。
そんなホテル型REITは、観光客の増減によって収益が変動しやすくなることが特徴です。例えば、観光客が増えれば、ホテルの稼働率が上がって収益の向上が期待できます。

ただし、景気や社会情勢の変動によって観光産業の市場規模が縮小すると、ホテルの稼働率が低下して収益が減少してしまうリスクがあります。ホテル型RIETについても、新型コロナウイルスの影響で観光客が激減し、2020年2月から大きな値下がりを見せている状況です。

ホテル型RIETに投資する場合は、景気や観光産業の市場規模動向について注目していく必要があります。

住居型

住居型REITとは、マンションをはじめとする住宅に投資するREATのことです。単一用途特化型REITのなかで、もっともリスクが少ない運用タイプとされています。

住居となる不動産は、ホテル型やオフィス型などとは異なり、景気によって需要や賃料が左右されにくいという特徴があります。運用の安定性が高いため、短期投資よりも長期投資に適しています。

物流施設型

物流施設型REITとは、その名の通り倉庫などの物流施設に投資するREATのことです。景気の影響は受けるものの、新型コロナウイルスの影響に関しては、他の単一用途特化型とは異なる数値を見せました。

具体的には、2020年のコロナショック下では、外出自粛により物流施設の需要が増加しました。多少の値下がりはあったものの、値下がりの幅は小さく抑えられています。

ただし、物流施設型REITには退去時のリスクがあります。物流不動産は、退去してから新しい貸借人が決まるまで時間を要するケースも少なくありません。このように、物流施設ならではのリスクがあることを覚えておきましょう。

商業施設型

商業施設型REITとは、その名の通り、ショッピングセンターや百貨店などの商業施設に投資するREATのことです。商業施設型REITでは、テナントの売り上げに対して賃料が連動する仕組みを採用するケースが多いため、景気によって家賃収入にも影響が出やすいという特徴があります。

好景気には、個人消費が増えて商業施設の売り上げが増加し、テナントの退去が減るため収益が大きくなります。しかし、消費が落ち込むと、売り上げの減少とともにテナントの退去が発生するリスクがあります。

ヘルスケア型

ヘルスケア型REITとは、病院などの医療施設や高齢者向けの施設に投資するREATのことです。現時点では、日本のヘルスケア型REITは1銘柄しかありません。そのため、過去の実績やデータが少なく、好きな銘柄を選べないといったデメリットがあります。

そんなヘルスケア型REITは、国の制度改正が収益に影響を与えることがあります。そのため、診療報酬などの健康保険に関連する制度の改正には要注意です。

複数用途型

一つの不動産に特化した単一用途特化型に対して、複数用途型は2種類以上の不動産に投資するREITです。

分散投資によってリスクを分散できるため、単一用途特化型に比べるとローリスク・ローリターンです。「J-REITを試してみたい」という初心者の方にもおすすめです。

複数用途型は、さらに「複合型」と「総合型」の2種類に分けられます。
それぞれの特徴を見ていきましょう。

複合型

複合型REITは、2種類の不動産に投資する運用タイプです。例えば、ホテルや商業施設といった景気に左右されやすい不動産に投資している場合には、景気に影響されにくい住宅を組み合わせることで、リスクの分散が可能です。このように、特性の異なる2種類の不動産を組み合わせることで、収益の安定化を図れます。

総合型

総合型REITは、3種類以上の不動産に投資する運用タイプです。1つの銘柄でさまざまな不動産に投資できるため、複合型と同様にリスクの分散や収益の安定化が可能です。

一方で、単一用途特化型に比べると大きなリターンは期待できないというデメリットもあります。運用の安定性を求める方に適しています。

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海外REITはどうなの？

ここまで、J-REITについて詳しくご紹介しました。
では、J-REITと海外REITにはどのような違いがあるのでしょうか。ここからは、海外REITの特徴や制度についてご紹介します。
　

制度が少し異なることに注意

海外REITとJ-REITの大きな違いは「運用対象資産」です。前述の通り、J-REITの運用対象資産は不動産のみです。これに対して海外REITは、さまざまな国の不動産を取り扱っており、運用対象資産も多岐にわたります。

例えば、海外REITでは居住用不動産やオフィスビルなどに加えて、農地や刑務所も投資対象となります。このように、さまざまな不動産に投資できる海外REITは、効率的に利回りを上げたい場合に適しています。

リスク・リターンともに高い傾向

海外REITは、ハイリスク・ハイリターンな取引になりやすい傾向があります。
その理由のひとつは、前述の通り運用対象資産が多種多様なことです。現在、各証券会社からさまざまな海外REITファンドの投資商品が提供されています。J-REITよりも高い利回りの商品を選んで投資できるため、高いリターンを得られるメリットがあります。

一方で、災害リスクや政情リスク、不動産市場の変動リスクといった、投資する国ならではのカントリーリスクも存在します。予期せぬ事態によって大幅な値下がりが発生する可能性もゼロではありません。

【この記事もおすすめ】 J-REITと海外REITの違いって？メリット・デメリットについて分かりやすく解説！

J-REITの選び方のポイント

現在、J-REITの銘柄は数多くあります。初心者の方は、どのように選べばよいかわからないという方もいるでしょう。

ここからは、J-REITの選び方のポイントをご紹介します。

投資対象をみる

J-REITを選ぶ際は、初めに投資対象の特徴を把握することが重要です。前述の通り、それぞれの不動産によって特徴が大きく異なります。今後どのような不動産に需要が高まるのか、投資対象となる不動産の市場規模をはじめ、値動きの要因となる社会情勢や経済政策などを事前にリサーチしておく必要があります。

「利回り＝高い方がいい」とは限らない

投資商品全てに当てはまることですが、J-REITでは「利回りが高ければ良い」というわけではありません。なぜなら、家賃収入が減少しても、不動産を売却することで配当金が増えて、一時的に利回りが高くなることがあるためです。利回りの高さばかりに目を向けるのではなく、利回りはあくまでも一つの指標と捉え、さまざまな指標で判断することが大切です。　

格付けで信用力を判断

格付け会社による格付けによって、投資法人の信用力を判断することも一つの手です。
格付けとは、格付機関が投資法人の財務状況や運用状況を評価して、その法人の信用力を示したものです。格付けが高ければ高いほど、収益性が高く健全な銘柄と判断できます。銘柄を選ぶ判断基準のひとつとして取り入れてみましょう。

NAV倍率は割安割高指標

J-REITの銘柄を選定する際は、NAV倍率の高さにも着目しましょう。NAV倍率とは、「Net Asset Value」の略で、REITの時価が不動産の純資産に対して何倍かを示す指標のことです。NAV倍率は、「投資口価格÷1口あたりNAV（純資産価値）」で算出でき、NAV倍率が1.0以上であれば割高、1.0未満であれば割安と判断できます。割安の銘柄は投資対象として有効と判断できます。



 

投資法人の財務状況もしっかりみる

投資法人の各期の決算短信や有報、資産運用報告などをもとに、財務状況をしっかり確認することが重要です。また、財務状況を確認する際には「有利子負債比率」にも着目しましょう。

有利子負債比率とは、純資金に対してどれくらいの借入金があるかを確認できる指標で、「借入金比率」とも呼ばれています。有利子負債比率の計算式は「（有利子負債÷総資産）×100」で、数値が高いほど倒産リスクが高いと判断できます。

不動産市況に注目

J-REITの運用対象資産のほとんどは、不動産市況や景気動向に大きく影響します。特に、居住用不動産に投資する場合は不動産市況を、商業施設やオフィスビルに投資する場合は景気動向をしっかり注目してください。

優待内容も加味

J-REITでは、株式投資の株主優待のように、それぞれの不動産で優待が受けられる場合があります。例えば、ホテル型REITでは割引価格で利用できたり、商業施設では買い物優待券が貰えたりします。銘柄を選定する際は、自分のライフスタイルに合った優待内容が含まれているか加味すると良いでしょう。

まとめ

多数の投資家を集めて不動産を運用するJ-REITについてご紹介しました。
J-REITは、利回りの高さにだけ注目せずに、NAV倍率などの指標・投資対象物件の需要・業界の動向・社会情勢などを加味して商品を選ぶ必要があります。

J-REITには、大きく単一用途特化型と複数用途型の2種類があり、さらに複数の種類に分けられます。それぞれで特徴やメリット・デメリットが異なります。得られるリターンとリスクを把握したうえで、自身の資産運用計画の期間、投資できる金額と照らし合わせて適切なREITの運用タイプを選びましょう。

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