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特集・コラム [ 不動産投資 ]
- 前回は契約の更新について確認しましたが、今回は更新せずに解約になった場合をみてみましょう。更新するかどうかの通知をし、入居者の解約の意思を確認した場合の流れを説明します。
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（1）退去の立ち会い
- 入居者が退去することを管理会社または仲介業者から報告された場合、業者任せでも構いませんが、できればオーナー側で退去の立ち会いをするのが望ましいでしょう。室内の汚れ具合や壁の傷など、修繕の程度を確認するためです。
- 立ち会い後は室内クリーニングやリフォーム費用の見積もりを取ります。契約で入居者負担とする部分が決まっていれば、見積書などで確認を取って精算金額を確定させます。
- また、月の途中で退去する場合には、賃料の日割り精算も行います。
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（2）敷金の返還
- 敷金の返還については、いろいろとトラブルになっているケースが多いようです。「東京ルール」では、敷金は全額返還するものとなっており、通常の使用によるクロス汚れや畳の色あせなどについては入居者負担とすることはできません。入居者の過失による壁や床のキズ、たばこの汚れなどは入居者負担とすることができますが、いずれも退去時の立会いで確認する必要があります。また、契約書で「室内クリーニングは入居者負担」としていれば、その費用は請求（実際は返還する敷金と相殺）できます。
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【東京ルールの内容】
説明内容 解釈 - 退去時の通常損耗等の復旧は、貸主が行うことが基本であること
- 入居期間中の必要な修繕は、貸主が行うことが基本であること
- 賃貸借契約の中で、借主の負担としている具体的な事項
- 修繕及び維持管理等に関する連絡先
敷金は、「貸主に、何かあったときのために預けておく金銭」である。例えば、借主が賃料を未納している場合や、借主が通常の使用を超える使用によって家屋の損耗等を復旧する場合に使われるもの。原状回復費用に充てるための金銭ではない。 - ※平成16年10月１日より賃貸住宅紛争防止条例（東京ルール）が施行されました。この条例は、住宅の賃貸借に係る紛争を防止するため、原状回復等に関する原則や考え方を宅地建物取引業者が説明することを東京都が義務付けたものです。
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（3）新入居者の募集
- 退去が決まってリフォームなどをする前（前契約者が入居中）でも、「○月○日退去予定」として入居者の募集はできますが、新入居者を案内する時のイメージを良くするために退去後に行うケースの方が一般的です。
- 一般的には、室内クリーニングやリフォームをする前に案内するケース、室内の状況が悪い場合にはクリーニングやリフォームを終えてから案内するケースがあります。これらの判断は募集を依頼する業者の意見も聞きながら行うことが大切です。
- 次回は、かぎの交換、リフォームなどについて説明します。
- 掲載日：2007年10月29日
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