地価と株価−3−「株価と地価の相関関係」 - 投資の極意〜中東の元ファンドマネージャーが伝授〜(第6回) - 株式

投稿日:2022/05/09 最終更新日:2023/03/08
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株式 [ 投資の極意 ]

【第6回】地価と株価−3−「株価と地価の相関関係」
これまで見てきたように、地価と株価には相関関係があります。もう少し詳しく見てみましょう。6大都市市街地価格の前年同期比の変化率と日経平均とを対比してみたのが下の図です。
6大都市市街地価格の前年同期比のグラフと日経平均の対比
6大都市市街地価格の前年同期比の変化率をみると、1955(昭和30)年以降、これまで5つの山があり、それぞれの山に呼応して日経平均も上昇していることが分かります。これら地価の上昇には多くの場合、金融緩和が下地にありました。例えば、1972(昭和47)年の地価の上昇は、田中角栄首相による「日本列島改造」の時ですが、当時は円高で資金が国内にだぶつく超金融緩和の状態が続いた時期でもありました。1985(昭和60)年からの「バブル経済」も、円高、金利安、原油安で超金融緩和の状態が生まれ、それが地価と株価の上昇をもたらしました。超金融緩和の状態ですから、投機資金の一部は株式市場に向かい、地価の上昇と相まって土地持ち会社の株価が急騰したのが、バブル期のマーケットの特徴です。
それではバブル経済崩壊以降の6大都市市街地価格の下落期を見てみましょう。前年同期比の変化率で見ると1992(平成4)年と1995(平成7)年に地価の下落幅が縮小し、底を打った形で小山を形成しています。この小山の形成に呼応して株価も上下していることが分かります。前年同期比でみると地価は1995年に底を打っていますが、株価はこれと異なり2000(平成12)年から2003(平成15)年にかけ一層の調整を迎えました。この2000年から2003年かけての株価の下落は、その直前の「ITバブル」の反動と不良債権問題に明るさが見えないことによる株価の最後の駄目押し的な下げです。
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マーケットが2003年に大底を打って以降、資源関連株と不動産株などに代表される内需関連株が上昇していますが、不動産株の上昇の背景には、この地価の上昇があるのです。地価の上昇の推進力の一つが金融緩和と低金利ですから、この金融緩和、低金利の状態がいつまで続くかが、不動産株の動向を考えるうえで大きなポイントの1つになると思います。

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