ファンド逸品セレクション「リートと不動産投資」 - 注目の投信（第1回） - 投資信託

アパートマンションの大家さんと不動産投信「REIT」を買うことの違いは･･･？

大都市圏を中心に地価反転の動きが広がるなか、マンションやアパート経営に関心のある個人は増えているようです。マンションやアパートの大家さんになる場合、入居者探しや賃料集金、建物の修繕などの管理・運営（外部に委託する場合は費用）が必要になります。

さまざまな手間やリスクを伴う大家さんになるより、ファンドに投資して賃料のような一定収入を得たいという個人が不動産投信「REIT」を購入しているようです。

「REIT」（Real Estate Investment Trust）とは何でしょうか？

「REIT」とは、Real Estate Investment Trustの略称で、不動産投資信託（以降、不動産投信と略します）のことです。

不動産投信とは、多数の投資家の資金を集めて、オフィスビルや商業施設、住宅などの不動産を運用し、そこから生じる家賃収入などの収益を分配する金融商品です。

不動産投信は大きく分けて、一般の投資信託と同様に受益証券を発行する「契約型」投資信託と、不動産投資に特化した会社（不動産投資法人）を設立する会社型があります。 現在国内で上場している不動産投信はすべて会社型（不動産投資法人）であり、「J-REIT」と呼ばれています。

投資対象の面をみると、J-REITは、大規模なオフィスビルやショッピングセンターなど幅広い不動産物件に投資しています。個人投資家にとって縁遠い高額な大規模不動産に間接的に投資できます。

REIT投資のメリットと「大家さん」のデメリット

　物件の維持管理の面では、アパート・マンション経営は投資家自身が行うか、費用を払って外部に委託する必要があります。例えば、入居者が入らないと賃料が入ってこないため、入居者を探す必要があります。入居者が入ったとしても、賃料を滞納するケースも考えられます。また、時間が経過するにつれ建物は老朽化するため、修繕が必要になります。

その点、J-REITは、REITを運営する専門家が物件の管理・運営行うため手間がかかりません。

J-REITは、取引所に上場しますので、市場の需給関係によって価格が形成されます。株式と同じように取引所を通じて売買できますので、換金性が高い金融商品といえます。

一方、アパート・マンションは、売買単位も大きく、売却しようと思ってもすぐ売れるとは限りません。

J-REITにないアパート・マンション経営のメリットとして、節税効果があげられます。節税については各自治体や持ち方によって大きく異なりますので、ここでは省略します。

J-REITの配当の仕組みと配当利回り

J-REITの最大の魅力として、比較的高い配当金を得られる仕組みになっていることがあげられます。J-REITは、不動産投資を行うための特別な投資法人です。投資法人が稼いだ利益の90％以上を、投資家に配当することによって法人税が非課税となります。そのため、一般の事業会社より、多く配当することが可能となります。

アパート・マンションの投資利回りは、新築・中古や立地、構造など物件によって様々ですが、東京23区（40〜80?程度）では、新築では6％程度、中古では8％程度の物件が多いようです。

自己資金に対する利回りを高くする方法は？

すべて自己資金でまかなうだけでなく、借入など負債によって調達した資金を含めることで、自己資金に対する利回りを高くすることができます。これを「レバレッジ効果」といいます。レバレッジとは「てこ」という意味です。

アパート・マンションに投資する場合、ローンを組むことにより、レバレッジを利かせることが可能です。

例えば、投資利回りが6％で1億円の物件があったとします。この物件に、自己資金5,000万円と借入金利4％の借入金5,000万円によって投資する場合を考えます。

自己資金の5,000万円に対する投資利回りは6％（300万円）です。借入金により投資した5,000万円は、6％の投資利回りから4％の借入金利を払うと2％（100万円）が残ります。自己資金分と借入分を合わせると、自己資金5,000万円に対し、8％（400万円）の利回りになります（注1）。

J-REITの場合も信用取引によりレバレッジを利かせることが可能です。株式を頻繁に売買する投資家が使う決済期限が6ヶ月の制度信用でなく、「無期限信用」を使うことにより長期的な信用取引が行えます（注2）。
例えば、配当利回り4．5％のREITに、5,000万円の自己資金と5,000万円を買方金利3％の信用取引で1億円分投資したとします。

REIT市場をみると、配当利回りの高さを理由に、運用難の地方銀行や生・損保などの金融機関が買い進めた結果、価格が上昇しました。REITの価格が上昇したことで、配当利回り（＝配当金÷株価）は当初とくらべかなり低下しており、各証券会社の無期限信用の金利が3％程度であることを考えると、利ざやは取りづらくなっています。また、J-REITの価格が下落した場合、レバレッジが逆に働き損失が拡大する可能性もあります。

J-REITのリスクは？

不動産市況の悪化、具体的には、不動産物件の価格下落、賃料相場の下落、空室リスクの上昇などにより、REITの価格下落や配当が減少するリスクがあります。

金利上昇局面においては、利回りの高い債券と比較され売却される可能性があります。さらに、借入れを行っているREITは支払金利上昇により価格下落や配当が減少するリスクがあります。

また、REITが保有する不動産物件は、地震や火災など予測不可能な災害によって、毀損する可能性もあります。

しかしながら、過去の実績に基づけば、REITの価格自体のリターンに比較的安定的な不動産賃料から生じる配当リターンが加わることで、総合的なリターンは安定する傾向があります。一般に、REITは、株式に比べ価格変動リスクが小さく、債券よりは大きい「ミドルリスク・ミドルリターン」の金融商品と言われています。

（注1）利回りは表面利回りを単純計算したものであり、税金、手数料など諸費用や金利変動を考慮していません。

　　　　アパート・マンション経営の物件購入の際、登録免許税、不動産取得税、売買仲介手数料などかかります。

　　　　また、維持管理する際は、管理会社に払う管理コスト、維持費、固定資産税などがかかります。

（注2）投資方法の紹介を目的としたもので、投資勧誘を意図するものではありません。

（注3）利回りは表面利回りを単純計算したものであり、税金、手数料など諸費用や金利変動を考慮していません。

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上記文章は、将来の運用成績などを保証したものではありません。

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上記文章は、金融商品の紹介を目的としたもので、投資勧誘を意図するのものではありません。

執筆：QBR　清家 武　掲載日：2006年10月１日