リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。利益計画を上方修正

*12:01JST リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。利益計画を上方修正 ■要約

リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中心とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するフレキシブルワークプレイス（FWP）事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、16期連続で増収を達成してきた。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕（いわもとゆたか）代表取締役である。創業当初のビジネスモデルはプロパティマネジメント（PM）であったが、2012年にマスターリース（ML）を開始し、2017年以降は設計・施工にも進出した。コロナ禍の2021年7月にはサイバーエージェント<4751>の連結子会社となり、経営管理やガバナンス体制が整備された。2023年6月には、東京証券取引所（以下、東証）グロース市場への上場を達成した。現在は金融機関との信頼関係も強化されて物件の保有や売却を積極化しており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。

1. 2025年9月期通期の業績動向
2025年9月期通期は、売上高が前期比23.2%増の9,791百万円、営業利益が同36.0%増の1,043百万円、経常利益が同31.3%増の827百万円、当期純利益が同47.0%増の559百万円で大幅な増収増益となった。ストック型売上高は、一部で賃料の適正化・値上げも行っているなかで、2025年9月の稼働率で98.1%と安定した稼働を維持した。フロー型売上高は上期に売却が完了した2件によるものであり、これらフロー関連の物件は引渡・売却後もML・PM契約を締結し、ストック型売上につなげている。売上総利益は率、額ともに順調である。販管費は人件費の増加があったものの増加率は抑制された。結果として、営業利益は同36.0%増の1,043百万円となり、通期計画1,000百万円を上回った。

2. 2026年9月期通期の業績予想
2026年9月期通期の業績予想は、売上高で前期比7.2%増の10,500百万円、営業利益で同40.9%増の1,470百万円と高い利益成長が続く見込みである。成長戦略では、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指す。売上高では、ストック型売上を堅調に成長させる計画であり、過去に仕入れた保有物件が貢献する見込みである。フロー型では、2件の売却を計画する。将来の成長のポイントとなる物件の仕入は、保有物件を中心に約8件の新規獲得を目指す。営業利益では、同40.9%増を予想する。第1四半期に予定していた売却が既に完了しており、営業利益の進捗率は約60%となっているため、進捗は順調である。弊社では、ストック型の収入モデルが安定的に積み上がっているため、物件の売却を年2件程度に抑えることができており、安定した利益成長ができる好循環に入っていると評価している。リーシングに注力する物件は保有物件が多くなっており、いずれも同社が得意とする渋谷エリアが中心で、早期のリースアップ・高稼働の維持が期待できる。これまでの同社の業績予想精度は非常に高く、進行期も業績予想を達成する可能性は高いと考えている。

3. 中長期の成長戦略・トピック
同社では、2026年9月期を初年度とし、2028年9月期を最終年度とする3ヶ年の新中期経営計画が進行中である。前中期経営計画（2025年9月期～2027年9月期）をローリングさせたもので、利益の計画値が上方修正された点に特徴がある。具体的には、前中計では営業利益の成長ペースが年率30%以上だったのに対し、新中計では初年度（2026年9月期）年率40.9%に引き上げられた。この背景には、外部要因として不動産再生需要の増加という市況環境の追い風に加え、2023年9月期以降に保有物件の仕入れが順調に進展した結果、ストック型ビジネスの基盤が着実に拡大したことが挙げられる。また、内部要因としては、財務基盤や人的資本が強化され、物件の獲得を積極的に行える体制が整ったことが大きい。最終年度である2028年9月期の営業利益計画は25億円、営業利益率は19.2%である。

同社は、中期経営計画の新規事業の一環として「REALGATE Hotel Project」を始動し、ホテル事業への本格進出を行う。これまでの築古ビル再生ノウハウを生かし、建物の再生の選択肢に新たに「ホテル」の機能を加えることで、街に多様な価値と交流をもたらし、物件の収益性向上をねらう。プロジェクトの第1弾として、2026年1月、渋谷区幡ヶ谷1丁目に「SHIFT HOTEL/シフトホテル」をオープン予定である。築53年のオフィスビルをコンバージョンし、渋谷区幡ヶ谷の文化や空気感を、その街で暮らすように五感で体感できるホテルへと再生する。ホテル運営については、AIとテクノロジーでホテル・宿泊業界の仕組みを変えるAXカンパニー、（株）SQUEEZE（本店：北海道北広島市）と協業し、ホテル運営の省人化やDX化を進める。進出初年度である2026年9月期に、「SHIFT HOTEL」3件の展開を計画している。

■Key Points
・築古中小ビルを再生・運用する事業を展開。収入モデルはマスターリース中心から保有・売却が増加中
・2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。運営物件の高稼働によりストック売上・粗利が堅調
・2026年9月期通期は営業利益で前期比40.9%増を予想。第1四半期の売却契約済案件で約60%進捗
・新中期経営計画は営業利益計画を上方修正。省人型「SHIFT HOTEL」を本格展開

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫）

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