注目トピックス　日本株

京阪神ビルディング：多様なアセットで安定成長を続ける総合不動産会社へ

配信日時：2025/12/02 11:27 配信元：FISCO
*11:27JST 京阪神ビルディング：多様なアセットで安定成長を続ける総合不動産会社へ 京阪神ビルディング<8818>は、大阪市に本社を置く不動産賃貸事業会社であり、関西圏を中心にオフィスビル、データセンタービル、ウインズビル、商業施設・物流倉庫など多様なアセットを展開する。創業は1948年で、戦後の競馬再興を目的により創立、その後不動産事業へ転換した歴史を持つ。現在は中規模ハイグレードオフィスやITインフラ対応型のデータセンタービルを主力とし、関西圏20棟・首都圏6棟の賃貸物件を運営している。また、2024年には米国に現地法人を設立し、マイアミやシアトルなどで集合住宅開発案件へ出資するなど、国内外での収益基盤拡充を進めている。データセンタービルや物流施設など時代の需要に沿った物件構成が奏功し、安定した賃貸収益を維持している点が特徴である。

同社の強みは、第一に景況に左右されにくい多様なアセット構成である。オフィス、データセンター、ウインズビル、商業・物流といった用途の異なる物件を保有することで稼働率を高水準に保ち、2025年6月末時点の空室率は0.51%と市場平均を大きく下回る。第二に、「財務規律を維持した安定した資金調達力」である。有利子負債のEBITDA倍率を10倍程度に抑えつつ、29年連続でR&I格付「A－」を維持。低金利での長期調達により金利上昇局面でも収益を確保できる体制を築いている。第三に、「少人数での高効率経営」である。従業員数は連結66名ながら、一級建築士や宅地建物取引士など有資格者が多数在籍し、技術スタッフと営業スタッフが連携して開発から運営・修繕まで一貫対応する仕組みを確立している。

2026年3月期第2四半期の連結業績は、売上高10,172百万円（前年同期比4.8%増）、営業利益3,064百万円（同10.9%増）と増収増益を達成した。データセンタービル（OBPビル）での本契約移行による賃料収入の増加、物流施設の新規取得などが寄与した。通期では、売上高20,000百万円（前期比2.1%増）、営業利益5,500百万円（同10.4%増）を計画しており、過去最高益の更新を見込む。

今後の成長見通しとしては、2033年3月期を最終年度とする長期経営計画の下、事業利益140億円、ROE8%以上、ROA5%以上などを目標に掲げている。フェーズI（2024～2028年）では総額770億円の成長投資・新規事業の立ち上げを進め、資産回転型事業・エクイティ投資・海外投資を成長ドライバーに位置づける。既に愛知県小牧市で物流倉庫を取得し、東京都心ビルやヘルスケア施設、学生向け賃貸マンションなどにも出資を開始。さらに米国では集合住宅や物流施設への投資を進め、長期的な海外収益基盤の構築を目指す。

株主還元については、1株当たり利益を重視した累進配当方針を採用し、配当性向を従来の35〜40%から45%程度へ引き上げた。2026年3月期は年間40円（中間20円・期末20円）を予定し、安定配当を維持している。また、自己株式取得など資本効率を意識した還元策も検討しており、成長投資と株主還元の両立を重視する姿勢を示している。

総じて、京阪神ビルディングは関西・首都圏の安定賃貸事業に加え、海外投資や資産回転型事業など新たな収益源の拡大を進める点が評価できる。財務規律を維持しつつ長期的な企業価値向上に注力しており、今後の中長期的な成長動向に注目したい。

＜HM＞

Copyright(c) FISCO Ltd. All rights reserved.

このニュースを見た人は 以下のニュースも見ています
注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（5）：2026年9月期通期は営業利益で前期比40.9%増を予想 *12:05JST リアルゲイト Research Memo（5）：2026年9月期通期は営業利益で前期比40.9%増を予想 ■リアルゲイト<5532>の今後の見通し2026年9月期通期の業績予想は、売上高で前期比7.2%増の10,500百万円、営業利益で同40.9%増の1,470百万円、経常利益で同35.1%増の1,117百万円、当期純利益で同29.6%増の725百万円と高い利益成長が続く見込みである。成長戦略では、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指す。売上高の内訳としては、ストック型売上高6,404百万円（同4.7%増）、ストック型粗利2,149百万円（同5.3%増）と堅調な伸びを予想する。既存物件の好調な稼働率を維持しながら、テナント賃料改定を実施し、収益性を向上させる計画である。進行期には「THESTEPS/SHIFT HOTEL（渋谷区、ML）」「FURAM SANGUBASHI（渋谷区、保有）」などを含めて9件が開業予定である。9件中6件は収益性的に有利な保有物件である。フロー型では、2件（上期1件、下期1件）の売却、2件（上期1件、下期1件）の設計・施工を請負予定である。フロー型売上高4,096百万円（同11.5%増）、フロー型粗利1,097百万円（同72.5%増）と特に粗利が大きく伸びる予想である。将来の成長のポイントとなる物件の仕入は、保有物件を中心に約8件の新規獲得を目指す。営業利益に関しては、これまでの中期経営計画の利益成長目標（30%以上）を上回る前期比40.9%増を予想する。売上高営業利益率では14.0%（前期は10.7%）に達する予想である。新規開業する物件のリーシングを進め早期に黒字化させることや、既存物件の稼働率を維持しつつ、賃料適正化の取り組みを進めることが収益性向上のカギとなる。第1四半期に予定していた売却が既に完了しており、営業利益の進捗率は約60%となっており、進捗は順調である。弊社では、ストック型の収入モデルが安定的に積み上がっているため、物件の売却を年2件程度に抑えることができており、安定した利益成長ができる好循環に入っていると評価している。リーシングに注力する物件は、保有物件が多くなっており、いずれも同社が得意とする渋谷エリアが中心であり早期のリースアップ・高稼働の維持が期待できる。物件の売却環境も良好なため、売却益もしっかり期待できる。これまでの同社の業績予想精度は非常に高く、進行期も業績予想の達成可能性は高いと考えている。■中長期の成長戦略・トピック新中期経営計画は営業利益計画を上方修正。省人型「SHIFT HOTEL」を本格展開1. 新中期経営計画（ローリング）では利益目標を上方修正同社では、2026年9月期を初年度とし、2028年9月期を最終年度とする3ヶ年の新中期経営計画が進行中である。前中期経営計画（2025年9月期～2027年9月期）をローリングさせたもので、利益の計画値が上方修正された点に特徴がある。具体的には、前中計では営業利益の成長ペースが年率30%以上だったのに対し、新中計では初年度（2026年9月期）年率40.9%に引き上げられた。この背景には、外部要因として不動産再生需要の増加という市況環境の追い風に加え、2023年9月期以降に保有物件の仕入れが順調に進展した結果、ストック型ビジネスの基盤が着実に拡大したことが挙げられる。また、内部要因としては、財務基盤や人的資本が強化され、物件の獲得を積極的に行える体制が整ったことが大きい。最終年度の営業利益計画は25億円、営業利益率は19.2%である。営業利益率が高まる主な要因は、ポートフォリオにおける保有物件比率の上昇である。2025年9月期末の保有物件は11件だったのに対し、2028年9月期末には22件～26件と倍以上を計画する。一方で、PM件数は減少（同18件→同14～15件）、ML件数は緩やかな増加（同42件→同49～51件）にとどまる。同社の経営計画の精度の高さは、将来の売上高につながる物件に先行して獲得するビジネスモデルに起因する。一例として、2026年9月期開始時点で、既存獲得済物件による売上寄与は2026年9月期で100%、2027年9月期は85%、2028年9月期は70%となる。2. ホテルへの本格進出：地域とのつながりを楽しむ省人型ホテル「SHIFT HOTEL」を展開同社は、中期経営計画の新規事業の一環として「REALGATE Hotel Project」を始動し、ホテル事業への本格進出を行う。これまでの築古ビル再生ノウハウを生かし、建物の再生の選択肢に新たに「ホテル」の機能を加えることで、街に多様な価値と交流をもたらし、物件の収益性向上をねらう。プロジェクトの第1弾として、2026年1月、渋谷区幡ヶ谷1丁目に「SHIFT HOTEL/シフトホテル」をオープン予定である。築53年のオフィスビルをコンバージョンし、渋谷区幡ヶ谷の文化や空気感を、その街で暮らすように五感で体感できるホテルへと再生する。施設のインテリアデザインはBaNANA OFFICE（株）が担当し、普遍的な素材に、人が手を加えながらデザインを継ぎ足し、長く経年変化を味わうことができる空間とした。客室を彩るアートは幡ヶ谷にギャラリーを構えるgallery communeが担当し、ロビーや客室の音楽は、幡ヶ谷の街に寄り添うようにELLA RECORDS（（株）CARASCO）が選曲した。ホテル運営については、AIとテクノロジーでホテル・宿泊業界の仕組みを変えるAXカンパニー、SQUEEZEと協業する。SQUEEZEは、自社アパートメントホテルブランド「Minn」やエスコンフィールドHOKKAIDOの球場内ホテル「tower eleven hotel / onsen & sauna」など全国約40施設を運営しながら、自社開発の「suitebook」をはじめ、KIOSK端末やクラウドレセプションなど多様なホテルソリューションを展開し、ホテル運営の省人化やDXの活用に定評がある。進出初年度である2026年9月期に「SHIFT HOTEL」3件の展開を計画している。■株主還元策当面は高い利益成長を背景にキャピタルゲインが期待できる同社は、成長のための投資を優先するため、2026年9月期の配当は行わない予定である。利益及び調達した資金は、短期的には物件の確保に活用される。同社は、渋谷区や港区におけるスモールオフィス・シェアオフィス等を一気通貫で提供する独自のビジネスを展開し、右肩上がりの業績成長を続けているため、当面の投資スタンスはキャピタルゲインが主目的になる。ただし、一定の利益水準に達した時点での配当開始や、その先の東証プライム市場への昇格も期待したい。配当開始は、“当期純利益10億円超え”を目途とすると表明しており、現在の見通しでは、早ければ2027年9月期に到達することになるだろう。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） ＜HN＞ 2025/12/02 12:05 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（4）：渋谷区・港区・目黒区の小規模再生オフィスに特化して高稼働率を実現（2） *12:04JST リアルゲイト Research Memo（4）：渋谷区・港区・目黒区の小規模再生オフィスに特化して高稼働率を実現（2） ■リアルゲイト<5532>の事業概要5. 業務プロセス：企画・設計から運営まで一気通貫で内製化同社では、物件ごとにプロジェクトが組成され、プロジェクトリーダーの下に、企画営業（宅建士）、一級建築士、1級建築施工管理技士、デザイナー、営業事務などのメンバーが協力して業務にあたる。プロジェクトでは、企画・デザイン、設計・建設、リーシング、運営を一気通貫で行う。特に、同社では「運営」業務を重視している。入退去理由やクレーム内容等入居者の意見を分析することが良い企画の源泉となるため、早期リースアップと高単価の実現にも寄与している。優秀な人材の確保・定着のため継続的なベースアップを行っている。6. 収益構造：先行投資・費用をリーシング稼働率の向上により回収していく主体となるビジネスモデルであるMLでは、契約当初からビルオーナーへの賃料の支払いが発生するものの、入居企業が決まるまでには時間がかかるため空室時の損失が発生する。典型例（渋谷区延床面積400坪の築古ビル、以下同様）では、竣工から6ヶ月で損益分岐点に達し、8ヶ月でリースアップする。リースアップ後は毎月の粗利は250万円（エンド賃料の25%）が得られる。初期（6ヶ月）の損失は先行投資と考えられ、月次黒字化後は投資を回収し、10年～20年をかけて収益を得ていくという形である。「保有」に関しては、先行投資がさらに大きくなり、物件価格を除いても、物件取得費用（税金、仲介料など）が3,000万円かかる。また、リノベーション関連の工事・設備費が自己負担になる。一方で、リースアップした際の月額の粗利は月650万円（エンド賃料の65%）と相対的に大きくなる。「保有」は収益性が高いビジネスモデルではあるが、築古ビルでも数億円から数十億円の価格となり、自己資本比率を低下させるため、一時期に取り組める棟数には限界がある。同社では、資金効率を最大化するために、リースアップ後一定期間保有をした物件は売却してML・PMの受託につなげている。PMは、先行投資・費用が発生しないのが特徴である。竣工前には企画・設計・施工を担当でき、リースアップまでの各種支援も収入になる。一方、リースアップ後は月80万円（エンド賃料の8%）と粗利は相対的に低い。7. 強み：技術力、企画・運営力により適正価格を実現同社の強みは、「技術力、企画・運営力により、適正価格でのサービスを実現する力」である。「技術力」は、検査済証取得をはじめ、耐震補強、エレベーター新設、用途変更、増築、耐久性の向上など築古ビル特有の問題を解決し、安心・安全な物件への再生を可能にする。築古ビルには旧耐震基準の時代のものがあり、検査済証未取得のケースが多い。同社では、検査済証取得のための技術力とノウハウがあるため、他社が断念する物件にも取り組める。また「企画力」により、外観デザインの変更、屋上のスカイテラス設置、ラウンジ設置、館内アート導入などヴィンテージ物件を作り上げる多彩な共用部と洗練されたデザインのノウハウを蓄積し、活用する。「運営力」は、創業以来、PM業務やML業務を内製化し、入居テナントとのコミュニケーションを直接行ってきたことが、顧客満足度の高いサービスの源泉になっている。“適正なエンド価格を間違えないこと”も同社の強みの重要な要素である。同社では坪単価で3万円前後のエンド価格を想定し、その金額から逆算して建築・運営コスト、仕入単価を設定する。適正なエンド価格、建築コスト、減価償却費、運営諸経費などをスピーディかつ正確に見積もることで、仕入れの判断も早くなる。築古建築の古くなった部分をそのまま活用したり、敢えてコンクリートをむき出しにするなど、建築工事費低減の工夫によって適正価格での提供を実現している。■業績動向2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。運営物件の高稼働によりストック売上・粗利が堅調1. 2025年9月期通期の業績概要2025年9月期通期は、売上高が前期比23.2%増の9,791百万円、営業利益が同36.0%増の1,043百万円、経常利益が同31.3%増の827百万円、当期純利益が同47.0%増の559百万円で大幅な増収増益となった。売上高に関しては、ストック型・フロー型ともに順調に推移した。ストック型売上高は、同10.8%増の6,118百万円となった。既存運営物件は、一部で賃料の適正化・値上げも行っているなかで、2025年9月の稼働率で98.1%と安定した稼働を維持した。下期には「NEUK shirokanetakanawa（港区）」「ANYZ（港区）」が開業し事業規模が拡大した。運営中物件は65件（前期末は62件）、運営面積は104,253m2（同98,923m2）といずれも前期を上回る。フロー型売上高は、同51.3%増の3,673百万円と伸長した。これは、上期に売却が完了した2件によるものであり、これらフロー関連の物件は引渡・売却後もML・PM契約を締結しストック型売上につなげている。売上総利益率は同0.8ポイント増の17.1%となった。売上総利益は同29.8%増の1,677百万円と伸長した。内訳としては、共通経費配賦前のストック粗利で2,040百万円、フロー粗利で636百万円である。同社では固定費（1,464百万円）をストック粗利でカバーすることで、余裕を持った経営ができている。販管費は、管理部門の人件費や本社家賃等であり、人件費の増加を主因として同20.6%増の633百万円となった。結果として、営業利益は同36.0%増の1,043百万円となり、通期計画1,000百万円を上回った。2. 財務状況と経営指標2025年9月期末の資産合計は前期末比5,370百万円増の21,264百万円と資産規模が拡大した。流動資産は同1,054百万円減の4,472百万円であり、販売用不動産が926百万円減少したことが主な要因である。固定資産は同6,424百万円増の16,792百万円であり、これは主に「（仮称）中目黒1丁目再生PJ」、「OMB北参道」、「OMB東麻布」、「（仮称）港区芝5丁目再生PJ」及び「（仮称）千駄ヶ谷1丁目再生PJ」の取得等による土地・建物（有形固定資産）が増加したことによる。負債合計は同4,730百万円増の17,913百万円となった。そのうち流動負債は同1,936百万円減の3,901百万円あり、これは主に、借入金の返済により1年内返済予定の長期借入金が2,480百万円減少したこと等による。固定負債は同6,666百万円増の14,011百万円であり、これは主に、不動産取得のための新規借入により長期借入金が6,711百万円増加したこと等による。純資産合計は同639百万円増の3,351百万円であり、これは主に、当期純利益の計上により利益剰余金が559百万円増加したこと等による。安全性に関する経営指標では、2026年9月期以降に向けた物件の取得を反映して、流動比率114.6%、固定長期適合率95.6%、自己資本比率は15.5%（前期末16.9%）とややレバレッジを強く効かせた数値ではあるが、適正にコントロールされた水準である。上場を契機に物件を取得するビジネスモデルに移行したが、健全な財務基盤を維持できていると言えるだろう。なお、自己資本比率に関しては2026年9月期第1四半期の物件売却で回復見込みである。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） ＜HN＞ 2025/12/02 12:04 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区の小規模再生オフィスに特化して高稼働率を実現（1） *12:03JST リアルゲイト Research Memo（3）：渋谷区・港区・目黒区の小規模再生オフィスに特化して高稼働率を実現（1） ■リアルゲイト<5532>の事業概要1. 市場の動向：業界平均を上回る高稼働率東京都心のオフィスの稼働率は、コロナ禍でやや低下した時期はあったものの2022年以降は回復基調にある。同社が物件を展開する渋谷区及び港区の大型オフィス（100坪以上）の調査では、渋谷区平均で94.4%（2022年3月）から97.9%（2025年9月）に、港区平均で91.7%（2022年3月）から96.9%（2025年9月）になり、緩やかな上昇基調にある。同社の既存物件稼働率は、渋谷区、港区の市場稼働率との比較において継続的に高い水準にある。稼働率の差異要因としては、大規模オフィス（100坪以上）と同社が注力する小規模オフィス（6坪～15坪）の需要の差もあるが、同社が技術力や企画力・運営力を駆使して、特化したエリアのニーズを満たしてきたことの証左と言える。同社は高稼働率を維持しつつも、賃料の適正化に取り組んできた。その成果として、2025年9月の平均賃料は前年同期比で1坪当たり540円（2.1%）上昇した。2. 物件の特徴：築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生同社は、FWP事業の単一セグメントを展開している。定義としては、主に競争力を失った築古ビルに対して耐震補強や用途変更等の抜本的な改良を行い、スモールオフィスやシェアオフィスといったフレキシブルなワークプレイスを提供することで不動産に付加価値を付け、収益性を向上させる事業である。シェアオフィス業界は多くの企業が参入している業界ではあるが、同社では様々な側面で優位性を構築しており、ユニークなポジションを確立している。仕入れ対象は、都心部（特に渋谷区・港区・目黒区）に立地する築30年前後で延床面積300～600坪程度のコンパクトなビルである。築古ビルは、エレベーターがない、検査済証がない、耐震補強が必要、など様々な課題があるものの、価格競争力のある仕入れが可能となる。再生にあたっては、需要の多い20m2～50m2を中心とした個室（スモールオフィス）が中心となる。全物件の区画契約1,028件のうち83%は事務所契約であり、その他に店舗・住居などとして賃貸されている（数値は2025年10月1日時点）。不動産再生を行う同業他社においては、なるべく時間をかけずに軽微な修繕を行ったうえで稼働率を上げ、転売するといったビジネスモデルがよく見受けられる。一方、同社の不動産再生は、1～2年かけて抜本的なリノベーションを行う点に特徴がある。過去の事例では、ホテルや共同住宅、倉庫や地下駐車場などをFWPに変更した実績がある。ビルごとの個性も重視しており、敢えてシリーズ化をしていない。一例を挙げると、中目黒駅徒歩13分の築45年、エレベーター無しの5階建ての倉庫兼事務所を、シェアオフィスと店舗等の複合施設にリノベーションした。このプロジェクトでは、エレベーター新設、用途変更、スカイテラス新設など経験豊富な一級建築士を擁する技術力と企画力で抜本的な改良を実施した。結果として、再生前の月額の賃料収入は780万円だったものが再生後は1,930万円と約2.5倍の収入となり、収益性が大幅に向上した。3. 社会課題・顧客ニーズ：競争力を失った遊休資産の有効活用同社の顧客は、ビルオーナーとテナント企業である。同社の事業の対象となるビルオーナーは、競争力を失った築古ビルを所有しており、空室の増加や有効活用に課題をかかえている。一昔前であれば、築古ビルを解体し、新築開発することで採算が見込めたが、近年の建築費の高騰により、新築開発投資に躊躇するビルオーナーも増加してきた。同社の2023年5月時点での試算（典型例：渋谷区延床面積400坪の物件を想定、物件価格20億円）では、新築開発の建築費は5.6億円、竣工までの工期は22ヶ月であった。この数値も、建築費の高騰や、建設業の4週8休といった働き方改革などの影響で工期が伸びることになったため、建築費は10億円、竣工までの工期は26ヶ月に延びる傾向にある（2024年9月時点）。一方で、同社の手掛ける不動産再生では、建築費は1.8億円、竣工までの工期は7ヶ月に抑制されるため、投資が5分の1以下、工期も3分の1以下で済む。築古再生物件であってもテナントニーズを的確に捉えていれば、新築開発物件と遜色ない入居テナントへの賃料設定が可能であることは、同社の実績が示すところである。また、竣工が早い分だけ先行して賃料を収受できるのもオーナーのメリットになる。不動産業界では、近年の建築費高騰により、新築開発を断念するケースが増加している。そのため、既存のビルを抜本的なリノベーションにより蘇らせて収益性を高めるといった、不動産再生ソリューション需要が急増した。さらには、昨今の環境配慮への意識の高まりから、スクラップ・アンド・ビルドではなく、既存のビルを可能な限り長く使おうという動きも存在する。このような背景から、同社にとって市場環境は追い風であると言える。テナント企業では、コロナ禍で進んだ働き方改革を背景に、自宅やシェアオフィス、カフェやリゾートなどワークプレイスは分散化の傾向にある。そのなかで、同社では、個性的でフレキシブルなオフィスを適正価格で借りたいというニーズに着目し、そのニーズを的確に満たすオフィスを企画・開発してきた。入居テナント業種では、情報サービス業が24.8%、広告業が11.4%、経営コンサルタント業・士業事務所が11.0%、デザイン業・映像・音楽・文字情報サービス業が6.5%と上位にきており、情報感度の高い企業がメインの顧客層であると言える（数値は2025年10月1日時点）。4. 対象エリア：渋谷区・港区・目黒区エリアを中心とした都心部にドミナント展開同社のドミナント展開は、渋谷区、港区、目黒区に集中している。獲得済みプロジェクト75件中、渋谷区が33件（44%）、港区が17件（23%）、目黒区が15件（20%）であり、上記3区で87%を占める。さらに、エリア別では池尻大橋駅から中目黒駅までのエリア、原宿から千駄ヶ谷周辺のエリアなどに集中している。また、賃料相場の見極めが容易な点もドミナント展開の利点である。近隣の既存プロジェクトのリーシングや運営の実績は大きな参考になる。ドミナント展開においては、収益性の高い物件獲得を目指し、確実にマーケットを捉えたエリアを中心に展開を強化している。渋谷駅に近い中心部では、100年に一度といわれる再開発が行われ大規模オフィスビルの建築が進行しており、中心部のオフィス（シェアオフィスも含む）の賃料は高止まりしている。一方で、同社の手掛ける再生ビルは、池尻大橋や千駄ヶ谷など中心部からは少し距離がある立地であり、中価格帯であることから差別化が図れている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） ＜HN＞ 2025/12/02 12:03 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（2）：築古中小ビルを再生・運用する事業を展開。収入モデルは保有・売却が増加中 *12:02JST リアルゲイト Research Memo（2）：築古中小ビルを再生・運用する事業を展開。収入モデルは保有・売却が増加中 ■会社概要1. 会社概要リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中心とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するFWP事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、16期連続で増収を達成してきた。企業理念として「古いものに価値を、不動産にクリエイティブを、働き方に自由を」を掲げ、その具現化に取り組んでいる。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕代表取締役である。岩本氏は、五洋建設<1893>、（株）大京、プロパスト<3236>にて現場監督や企画・販売等の経験を積んだ後に独立した。また五洋建設ではアメフト選手としても活躍し、現在もパワーリフティングを趣味とするパワフルな経営者である。2009年の創業に際しては、（株）トランジットジェネラルオフィスの傘下での起業であった。当初のビジネスモデルはPMであったが、2012年にMLを開始し、2017年以降は設計・施工にも進出した。転機が訪れたのは、コロナ禍の2021年7月である。親会社の都合により同社株式は譲渡され、サイバーエージェントの連結子会社となった。IT大手企業の傘下に入ったことで、経営管理やガバナンスの体制が整備され、2年後の2023年6月には東証グロース市場へスピード上場を果たした。現在は、金融機関との信頼関係も強化されて物件の保有や売却を積極的に行っており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。2. 収入モデル同社は、FWP事業の単一セグメントであるが、創業来、収入モデルとなる事業を追加してきた。現在は5つの主要モデルが存在し、主力となる事業はMLである。ビルオーナーより10～20年程度の契約で建物を賃借し、転貸する事業で、開業初期は支払家賃が先行するが、満室稼働後は安定収入が得られる。2025年9月期通期の全社売上構成の51.6%を占める。創業来の事業であるPMは、ビルオーナーより企画・運営を受託し、テナント賃料収入に対して一定の手数料収入等を得る事業であり、同5.4%を占める。再生物件保有（保有）は、自ら物件を保有し、賃料収入を得る事業であり、同5.2%を占める。設計・施工は、設計監理契約や工事請負契約を締結し、完成時に工事収入等を得る事業で、ML・PMに附随して発生する特徴があり、同4.4%を占める。近年同社が進出した物件売却は、保有物件の売却により収入を得る事業で、同33.1%を占め、キャピタルゲインにより大きな利益が得られる事業特性を持つ。財務状況の改善を図るとともに、売却後にML・PMを受託することで、安定的なストック型収入にもつなげられる。ML・PM・保有は継続性・安定性の高いストック型の収入モデルであり、3つの合計で通期売上の約6割を占めている。フロー型の設計・施工や物件売却も最終的にはMLやPMにつなげることを前提としており、ストック型売上を安定的に積み上げられるのが同社の強みである。同社は、創業以来順調に業績を伸ばしてきたが、特にストック型売上（ML、PM）は安定的に積み上がってきた。一方でフロー型売上（設計・施工）は上下に変動する傾向にある。2022年9月期からは保有モデルが加わり、2023年9月期からは売却モデルが加わった。設計・施工から入りMLにつなげるパターンや、保有（賃料）から入り売却（キャピタルゲイン）したうえでMLにつなげるなど、多彩な提案ができるのが同社の強みである。（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） ＜HN＞ 2025/12/02 12:02 注目トピックス　日本株 リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。利益計画を上方修正 *12:01JST リアルゲイト Research Memo（1）：2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。利益計画を上方修正 ■要約リアルゲイト<5532>は、渋谷エリアを中心とした都心の築古中小ビルをスモールオフィス・シェアオフィス等に再生するフレキシブルワークプレイス（FWP）事業を展開する成長企業である。2009年の創業以来、16期連続で増収を達成してきた。同社を創業以来率いるのは、一級建築士の資格を持ち、海外のヴィンテージ建築をこよなく愛する岩本裕（いわもとゆたか）代表取締役である。創業当初のビジネスモデルはプロパティマネジメント（PM）であったが、2012年にマスターリース（ML）を開始し、2017年以降は設計・施工にも進出した。コロナ禍の2021年7月にはサイバーエージェント<4751>の連結子会社となり、経営管理やガバナンス体制が整備された。2023年6月には、東京証券取引所（以下、東証）グロース市場への上場を達成した。現在は金融機関との信頼関係も強化されて物件の保有や売却を積極化しており、多様なスキームの駆使によって成長が加速している。1. 2025年9月期通期の業績動向2025年9月期通期は、売上高が前期比23.2%増の9,791百万円、営業利益が同36.0%増の1,043百万円、経常利益が同31.3%増の827百万円、当期純利益が同47.0%増の559百万円で大幅な増収増益となった。ストック型売上高は、一部で賃料の適正化・値上げも行っているなかで、2025年9月の稼働率で98.1%と安定した稼働を維持した。フロー型売上高は上期に売却が完了した2件によるものであり、これらフロー関連の物件は引渡・売却後もML・PM契約を締結し、ストック型売上につなげている。売上総利益は率、額ともに順調である。販管費は人件費の増加があったものの増加率は抑制された。結果として、営業利益は同36.0%増の1,043百万円となり、通期計画1,000百万円を上回った。2. 2026年9月期通期の業績予想2026年9月期通期の業績予想は、売上高で前期比7.2%増の10,500百万円、営業利益で同40.9%増の1,470百万円と高い利益成長が続く見込みである。成長戦略では、物件の高稼働によるストック型収入を着実に増やしながら、収益性の高い自社保有物件を中心に新規獲得を積極的に進めることで、業績拡大及び収益性向上を目指す。売上高では、ストック型売上を堅調に成長させる計画であり、過去に仕入れた保有物件が貢献する見込みである。フロー型では、2件の売却を計画する。将来の成長のポイントとなる物件の仕入は、保有物件を中心に約8件の新規獲得を目指す。営業利益では、同40.9%増を予想する。第1四半期に予定していた売却が既に完了しており、営業利益の進捗率は約60%となっているため、進捗は順調である。弊社では、ストック型の収入モデルが安定的に積み上がっているため、物件の売却を年2件程度に抑えることができており、安定した利益成長ができる好循環に入っていると評価している。リーシングに注力する物件は保有物件が多くなっており、いずれも同社が得意とする渋谷エリアが中心で、早期のリースアップ・高稼働の維持が期待できる。これまでの同社の業績予想精度は非常に高く、進行期も業績予想を達成する可能性は高いと考えている。3. 中長期の成長戦略・トピック同社では、2026年9月期を初年度とし、2028年9月期を最終年度とする3ヶ年の新中期経営計画が進行中である。前中期経営計画（2025年9月期～2027年9月期）をローリングさせたもので、利益の計画値が上方修正された点に特徴がある。具体的には、前中計では営業利益の成長ペースが年率30%以上だったのに対し、新中計では初年度（2026年9月期）年率40.9%に引き上げられた。この背景には、外部要因として不動産再生需要の増加という市況環境の追い風に加え、2023年9月期以降に保有物件の仕入れが順調に進展した結果、ストック型ビジネスの基盤が着実に拡大したことが挙げられる。また、内部要因としては、財務基盤や人的資本が強化され、物件の獲得を積極的に行える体制が整ったことが大きい。最終年度である2028年9月期の営業利益計画は25億円、営業利益率は19.2%である。同社は、中期経営計画の新規事業の一環として「REALGATE Hotel Project」を始動し、ホテル事業への本格進出を行う。これまでの築古ビル再生ノウハウを生かし、建物の再生の選択肢に新たに「ホテル」の機能を加えることで、街に多様な価値と交流をもたらし、物件の収益性向上をねらう。プロジェクトの第1弾として、2026年1月、渋谷区幡ヶ谷1丁目に「SHIFT HOTEL/シフトホテル」をオープン予定である。築53年のオフィスビルをコンバージョンし、渋谷区幡ヶ谷の文化や空気感を、その街で暮らすように五感で体感できるホテルへと再生する。ホテル運営については、AIとテクノロジーでホテル・宿泊業界の仕組みを変えるAXカンパニー、（株）SQUEEZE（本店：北海道北広島市）と協業し、ホテル運営の省人化やDX化を進める。進出初年度である2026年9月期に、「SHIFT HOTEL」3件の展開を計画している。■Key Points・築古中小ビルを再生・運用する事業を展開。収入モデルはマスターリース中心から保有・売却が増加中・2025年9月期通期は営業利益目標の10億円を突破。運営物件の高稼働によりストック売上・粗利が堅調・2026年9月期通期は営業利益で前期比40.9%増を予想。第1四半期の売却契約済案件で約60%進捗・新中期経営計画は営業利益計画を上方修正。省人型「SHIFT HOTEL」を本格展開（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田 秀夫） ＜HN＞ 2025/12/02 12:01 注目トピックス　日本株 インテリックスホールディングス---インテリックスホールディングスを設立 *11:18JST インテリックスホールディングス---インテリックスホールディングスを設立 インテリックスホールディングス<463A>は1日、単独株式移転により設立するインテリックスの完全親会社として設立され、東京証券取引所スタンダード市場に上場したことを発表。インテリックスホールディングスの概要は、上場取引所は東京証券取引所スタンダード市場、上場日は2025年12月1日、証券コードは463A、売買単位は100株、所在地は東京都渋谷区桜丘町3番2号渋谷サクラステージSAKURAタワー9F。事業内容は不動産売買、不動産賃貸業、不動産コンサルティングを営むグループ会社の経営管理及びこれに付帯する業務。資本金は4.13億円、発行済株式総数は 8,932,100株。同社は、2025年に創立30周年を迎え、次の10年そしてその先を見据えて、より機動的に経営を実践し、かつより強度の高いガバナンス体制の構築、次世代経営者の育成を推進するために、1日、純粋持株会社体制へ移行した。 ＜AK＞ 2025/12/02 11:18 注目トピックス　日本株 日本通信：独自の提携による業界最安値SIMと認証・通信技術「FPoS」の拡大で高成長の継続を目指す *11:16JST 日本通信：独自の提携による業界最安値SIMと認証・通信技術「FPoS」の拡大で高成長の継続を目指す 日本通信株式会社<9424>は、MVNO（仮想移動体通信事業者）としての「日本通信SIM」の提供を主軸としたモバイル通信サービスおよびモバイルソリューションサービスを展開し、特許技術「FPoS（Fintech Platform over SIM）」による認証・通信基盤事業を推進している企業である。MVNO（仮想移動体通信事業者）として「日本通信SIM」を主力に、個人・法人向けの音声定額サービスを提供し、国内トップクラスの認知度を有する。2025年6月には総務省より携帯電話番号の割当を受け、MVNOとして初めて独自の電話番号を保有する企業となった。さらに2024年2月にNTTドコモとの音声・SMS網の相互接続に合意しており、2026年11月の新サービス開始を目指す。この「ネオキャリア」構想は、データ・音声・SMSを一貫して自社制御下に置くものであり、通信インフラ企業として新たな段階に踏み出している。同社の強みは、第一に「日本通信SIM」のコスト競争力と顧客満足度の高さである。大手通信社などと協業せずに規制緩和を訴え続けることで独自に総務大臣裁定を獲得し、ドコモの通信ネットワーク使用料を原価ベース（能率的な経営の下における適正な原価に適正な利潤を加えた金額を超えない額）で使用する権利を有している。これにより他社が真似できない水準の通信料を実現しており、現時点で業界最安値（月20GBの利用・通話5分かけ放題で1,390円）となっている。また、音声品質に優れ、業界最安水準の料金体系を実現しており、2024年に続き2025年のJ.D. パワー携帯電話サービス顧客満足度調査MVNO部門で総合第1位を獲得した。第二に、FPoS技術によりマイナンバーカードを基盤とした高度なデジタルID認証を実現している点である。同技術は特許を取得している上に金融庁からも金融取引の安全性向上に資するものとして認められた技術で、電子署名法に基づく公的認定も取得している。第三に、米国子会社を通じて蓄積したローカル4G/5GやSIM認証ノウハウを活かし、IoT・決済・防犯分野など多様なソリューション展開を行う点が挙げられる。通信と認証の両輪による事業モデルは国内外での拡張性を有する。2026年3月期第2四半期（2025年4〜9月）は、売上高5,632百万円（前年同期比32.3%増）、営業利益582百万円（同76.9%増）と大幅な増収増益を達成した。定額・準定額プランを中心とする「日本通信SIM」の認知が徐々に広がり、契約回線数が拡大して9月末時点で101.6万回線に到達した。売上総利益率は39.1%と高水準を維持し、粗利構造の安定性が確認された。通期ではモバイル通信事業の売上成長率20%超を見込み、同事業の営業利益は売上を上回る伸びを想定しており、業界唯一の料金体系を武器にした収益拡大は今後も続きそうだ。また、FPoSを活用したデジタル認証モジュールも新たな収益柱として寄与し始めており、セキュリティ分野の更なる伸長も期待される。今後の成長見通しとして、同社は2034年に現状の約10倍となる1,000万回線・国内売上2,400億円・当期純利益360億円を目標とする長期構想を掲げている。その基盤となるのが、ドコモ網との接続を軸にしたネオキャリア構想と、FPoSを活用した安全・安心なデジタル社会のインフラ提供である。政府が2026年4月以降にオンライン本人確認をデジタルKYCへ一本化し、日本証券業協会が多要素認証の導入を義務化する方針を示したことも同社にとって大きな追い風となる。これにより、金融・行政・ECなど広範な分野でFPoSの採用が進むと見込まれる。今後も独立系MVNOとしてのコスト競争力やセキュリティ分野の認証・通信基盤の開発力を武器に、通信業界におけるさらなるシェア拡大を続けていく。株主還元については、2026年3月期の年間配当を無配とし、当面は事業投資を優先する方針を維持している。ネオキャリアサービス構築やFPoS拡張のための設備投資を進めつつ、安定した財務基盤を確保しており、自己資本比率は52.6%と健全水準にある。中長期的には、収益拡大の進展とともに安定配当への転換も期待される。総じて、同社は国内最安値のMVNOとして躍進しているだけでなく、通信と認証を融合した独自技術によって新たな社会インフラの確立を目指しており、政策的な追い風と技術優位性を背景に高い成長ポテンシャルを有する。2026年11月のネオキャリアサービス開始とFPoSの普及拡大により、より一層盤石な収益体制を構築していく同社に注目したい。 ＜HM＞ 2025/12/02 11:16 注目トピックス　日本株 富士紡ホールディングス---研磨材事業における能力増強投資実施 *11:10JST 富士紡ホールディングス---研磨材事業における能力増強投資実施 富士紡ホールディングス<3104>は11月28日、研磨材事業における能力増強投資実施を発表した。同社の研磨材事業は、半導体デバイス（CMP、化学的機械研磨）用途、シリコンウエハー用途、液晶ガラス用途、ハードディスク用途等により、業容を拡大している。このような状況下で、連結子会社であるフジボウ愛媛株式会社にて新たな設備投資を実施。壬生川工場内の敷地に、新たな建屋を建設、製造ラインを増設する。CMP 用途については、AI関連投資拡大で、同用途として主に利用されるソフトパッド製品の需要は堅調に推移している。また、中長期にわたる需要拡大も見込まれているため、将来の需要見通しに合わせた生産能力増強を実施する。投資総額は約87億円で、2028年度下期頃の稼働開始となる。今回の能力増強投資により、研磨材事業の更なる拡大を目指していく。 ＜FA＞ 2025/12/02 11:10 注目トピックス　日本株 セレコーポレーション Research Memo（9）：人的資本強化と働き方改革で組織価値を向上 *11:09JST セレコーポレーション Research Memo（9）：人的資本強化と働き方改革で組織価値を向上 ■セレコーポレーション<5078>の成長戦略また、人的資本経営の一環として、業務プロセスや統制を自動化・外注化し、高度な専門性を持つ人財の比重がより高い配置構成とすることで、高付加価値創造体制への構築強化を図る。2025年2月期においては、主要分野で着実な進捗が見られた。営業利益に関しては、40億円の達成を目標に据えており、その進捗は現在までのところおおむね順調に推移していると評価できる。2024年3月からは、社員一人ひとりの役割と責任を明確にするジョブ型人事制度を導入し、個々の能力発揮を促進する体制を整えた。企業方針と組織運営、そして社員の職務（ジョブ）を統合し、組織のベクトルを一致させることで、組織全体のパフォーマンス向上を目指す。ジョブ型人事制度は導入から1年半が経過しているが、全社的にジョブディスクリプション（職務記述書）の意識が徐々に浸透してきている段階である。ただし、現時点では制度の実行段階にまでは至っておらず、各人の実際の職務内容との整合性を図るさらなる制度化が今後の課題である。制度の形骸化を防ぐためにも、今後はジョブディスクリプションの内容と実務をより精緻にすり合わせる必要があると考えられる。この制度は導入して終わりではなく、運用段階においても継続的にモニタリングを実施し、柔軟に改善を図る姿勢が示されており、制度運用の実効性を高める取り組みと言える。人的資本経営の観点では、「働き方改革」と「well-being（幸福の追求）」の両立を中核に据え、従業員アンケートの実施（2024年10月）や、体系的な教育機関としての「セレアカデミー」の開校など、教育・研修体制の強化が進んでいる。中途採用においても2024年3月から2025年8月までに31名が入社している。また、前述のジョブ型制度が導入されており、人事制度が刷新されている点も人的資本の強化方針と一致している。労働環境の魅力を高める観点からは、週休3日制の実現に向けた年間休日の段階的な拡大がなされており、2024年2月期には120日、2025年2月期には126日（有休取得率は85%を維持）、2026年2月期には132日へとさらなる増加が計画されている。加えて、利益計画が達成されれば、これをさらに拡大する方針である。人財の活性化のうち健康経営の観点では、全社員を対象とした医療保障保険の導入や人間ドックの受診推進、さらにインフルエンザ予防接種などが継続的に行われている。労働時間の適正化にも注力しており、20時にはパソコンを強制的にシャットダウンする措置を導入することで、2025年2月期の平均残業時間は月8時間15分に抑制されている。これに加えて、時差勤務制度を導入するなど、仕事とプライベートの境界を明確にする試みもなされており、社員のワークライフバランスの向上に資する取り組みと言える。こうした取り組みが高く評価され、同社は2025年3月期、経済産業省と日本健康会議が共同で実施する「健康経営優良法人」に8年連続で認定された。また、「健康優良企業（金の認定）」についても、健康企業宣言東京推進協議会より7年連続（2024年）の認定を受けており、健康経営の領域で極めて高い水準の取り組みを維持していることが裏付けられている。「企業価値の極大化と物心両面の『しあわせ』の実現」という「ありたい姿」への具体的な取り組みとして、女性の活躍に向けて女性役員と女性社員の懇談会が開催され、キャリアプランや育児との両立、働き方、リスキリングといった多岐にわたるテーマについて率直な意見交換が行われた。これにより、現場の声を施策に反映し、ダイバーシティ経営の深化が期待される。内部統制体制の強化についても、2025年3月より順次、現業部門において専門性の高い人財を「内部統制専担者」として配置している。これにより、業務プロセスの可視化とルールの徹底が図られ、コンプライアンスの強化とともに業務効率の向上にも資する運用を開始している。さらに、アパート専門メーカーとしての競争力を高めるため、技術開発室を新設し、構造、構法、遮音、耐震、省エネといったハード面からの商品開発を強化している。ソフトとハードを分業体制とすることで、より専門的かつ迅速な課題解決を目指しており、同社の中核事業における差別化戦略の実効性を高める布石と言える。同社の「ビジョン2030」は単なる定量目標にとどまらず、人財投資や健康経営、ガバナンス強化、商品開発といった多面的な施策を通じて、着実にその実現へ向けた歩みを進めていると分析できる。弊社としては、人的資本に対する積極的な投資姿勢と、その運用におけるPDCAサイクルの構築が極めて評価に値すると考える。また、労働環境改善やダイバーシティ推進、内部統制の強化といった非財務的指標の充実が、今後の財務的成果に寄与する可能性が高いと見ており、ビジョン実現に向けた推進体制は中長期的な企業価値向上において有効であると判断する。■株主還元策配当性向30%を基準に安定的な配当を維持。好調な業績を背景として2期連続の増配同社は、株主価値の最大化を重要な経営課題として掲げ、利益やキャッシュ・フローの状況、将来の事業展開などを総合的に勘案したうえで、中長期的な成長に向けた投資と1株当たり利益の増大による株主価値の向上を図っている。株主還元については、配当性向30%を基準とした安定的かつ業績連動型の方針を採っており、その姿勢は直近の配当実績にも表れている。2024年2月期には、当初予想の80.0円から105.0円へと増配を実施し、さらに2025年2月期においても、当初予想の105.0円から135.0円へと30.0円の増配となり、2期連続の大幅な増配を実現している。2026年2月期においても、135.0円の配当を予想している。このように、着実な業績拡大を背景とした積極的な利益還元が行われており、株主重視の姿勢が明確に示されていると弊社では見ている。（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木 稜司） ＜HN＞ 2025/12/02 11:09
注目トピックス　日本株のニュース一覧へ

ニュースカテゴリ

注目トピックス　市況・概況 NY市場・クローズ 海外市場動向 注目トピックス　日本株 注目トピックス　経済総合 強弱材料 コラム【EMW】 オープニングコメント 日経225・本日の想定レンジ 寄り付き概況 新興市場スナップショット 注目トピックス　外国株 個別銘柄テクニカルショット ランチタイムコメント 後場の投資戦略 後場の寄り付き概況 相場概況 本日の注目個別銘柄 JASDAQ市況 マザーズ市況 Miniトピック 来週の買い需要 日経QUICKニュース みんかぶニュース 投資家動向 みんかぶニュース 為替・FX みんかぶニュース 市況・概況 みんかぶニュース 個別・材料 みんかぶニュース コラム みんかぶニュース その他 ビットコインニュース アルトコインニュース GRICI 暗号資産速報 Reuters Japan Online Report Business News 金融ウォッチ その他 FISCO その他 グロース市況