ＤＥＡＲ・Ｌ Research Memo（5）：2021年9月期は経常利益で40億円超を達成

■ディア・ライフ<3245>の業績動向

1. 2021年9月期の業績概要
2021年9月期は、売上高が前期比4.6%減の26,367百万円、営業利益が同54.3%増の4,016百万円、経常利益が同51.4%増の4,114百万円、親会社株主に帰属する当期純利益が同45.1%増の2,686百万円と過去最高益を更新した。期初の経常利益目標は3,000百万円であり、1,000百万円を上回って着地したことになる。

主力のリアルエステート事業では、竣工物件の引渡しが予定通り完了。ADRを中心とした積極的な売却活動も順調に推移し、合計29件を売却した。自社開発の都市型マンションでは、「DeLCCS 新大塚（東京都豊島区）」「DeLCCS 板橋South（東京都北区）」「DeLCCS 市谷柳町（東京都新宿区）」などの売却が完了。アセット・デザイン＆リセール（土地の開発適地化）では、「八幡山（東京都杉並区）」「曙橋（東京都新宿区）」などの売却が完了した。また所有する収益物件に関しても、管理コストの見直しやリノベーションなどにより収益価値を高めた上で7棟を売却した。「DeLCCS 中野新橋（東京都中野区）」「DeLCCS 吾妻橋III（東京都墨田区）」などの東京都心部に立地する物件である。売上総利益率は20.3%（前期は14.3%）と6.0ポイント上昇した。これは、前期にコロナ禍で業界の不透明感が高まる中、資産回転を重視した結果、利益率が低下していたことが要因であり、今期はコロナ以前の水準に戻った形だ。権利関係の複雑な案件の解決による売上総利益率向上もあり、同社の強みが発揮された。販管費は同1.8%減と前期と同水準にコントロールされた。結果として、各利益で最高益を達成した。

セールスプロモーション事業においては、創業来手がけているディアライフエージェンシーにおいて、クライアントである大手不動産会社のモデルルームが徐々に再開し、人材派遣先がコロナ禍以前並みに回復したものの、巣籠もりや在宅勤務の需要の高まりを受け物件が早期に完売したことなどにより、派遣期間が短期化し、業績の伸びは限定的だった。2021年1月に子会社化したDLX-HD関連では、下期から業績が計上された。N-STAFFによる非対面での保険営業人材の派遣が、コロナ禍で対面での保険販売を避ける金融・保険業界各社のニーズを捉え、派遣先が大きく拡大した。


健全な財務内容が高い資金調達力の源泉。自己資本比率54.8%は業界平均を大きく上回る
2. 財務状況と経営指標
2021年9月期末の総資産は前期末比2,646百万円増の27,738百万円と前期末から資産規模が拡大した。そのうち流動資産が1,829百万円増であり、不動産の売却が進捗したため仕掛販売用不動産が3,163百万円減少したものの、中古収益不動産の仕入が進捗したため販売用不動産が3,035百万円増加したことや現金及び預金が1,576百万円増加したことが主な要因である。固定資産が816百万円増加したのは、DLX-HDの株式取得やN-STAFFによる横浜コールセンター事業の事業譲受に伴い、のれん617百万円を計上したことが主な要因である。現金及び預金は14,541百万円と手元資金は一定水準を維持している。

負債合計は前期末比818百万円増の12,127百万円となった。そのうち流動負債は751百万円増であり、収益不動産の取得により一年内返済予定の長期借入金が731百万円増加したこと、過去最高益の計上により未払法人税が678百万円増加したことが主な要因である。固定負債は67百万円増であり、私募債の新規取組により社債が500百万円増加した一方で、竣工したマンション及び収益不動産の売却に伴う返済により長期借入金が464百万円減少したことが主な要因である。純資産合計は同1,827百万円増の15,611百万円となった。これは、剰余金の配当を737百万円、自己株式の取得499百万円を行った一方で、親会社株主に帰属する当期純利益2,686百万円を計上したことによる。

経営指標では、流動比率652.1%と安全性の目安である200%を大きく超え、短期の安全性は非常に高い。自己資本比率も54.8%と業界水準（不動産業は30%前後）を大きく上回っており、中長期の安全性にも秀でる。財務内容が健全なため、金融機関からの信頼が厚く、資金調達力につながっていると評価できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　角田秀夫）

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